Altbau gekauft: Welche Kosten sind steuerlich absetzbar? Renovierungskosten & Kaufpreis
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📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Die AfA ist eine steuerliche Regelung, die es ermöglicht, den Wertverlust von Anlagegütern (wie z.B. Immobilien) über deren Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Die AfA wird jährlich als Aufwand verbucht und mindert so den zu versteuernden Gewinn. Verwandte Begriffe: lineare Abschreibung, degressive Abschreibung, Nutzungsdauer.

Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwand umfasst Aufwendungen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand eines Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen, ohne es wesentlich zu verbessern. Erhaltungsaufwand ist sofort als Betriebsausgabe oder Werbungskosten absetzbar. Verwandte Begriffe: Instandhaltung, Reparatur, Renovierung.

Herstellungskosten

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die für die Errichtung oder wesentliche Verbesserung eines Gebäudes anfallen. Sie werden aktiviert und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Verwandte Begriffe: Anschaffungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen, Gebäudeerrichtung.

Spekulationsfrist

Die Spekulationsfrist ist ein Zeitraum von zehn Jahren, innerhalb dessen der Verkauf einer Immobilie zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn führen kann. Ausnahmen gelten, wenn die Immobilie durchgehend selbst bewohnt wurde. Verwandte Begriffe: Spekulationssteuer, Veräußerungsgewinn, Haltefrist.

Werbungskosten

Werbungskosten sind Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entstehen. Sie mindern die Einkünfte und somit die Steuerlast. Verwandte Begriffe: Betriebsausgaben, abzugsfähige Kosten, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Schuldzinsen

Schuldzinsen sind Zinszahlungen für Kredite, die zur Finanzierung einer Immobilie aufgenommen wurden. Sie können als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird. Verwandte Begriffe: Kreditkosten, Zinsaufwendungen, Finanzierungskosten.

Anschaffungskosten

Anschaffungskosten umfassen alle Aufwendungen, die für den Erwerb eines Wirtschaftsguts (z.B. einer Immobilie) anfallen, einschließlich des Kaufpreises und der Nebenkosten (z.B. Notar- und Gerichtskosten). Sie bilden die Grundlage für die Berechnung der AfA. Verwandte Begriffe: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Herstellungskosten.

❓ Häufige Fragen (FAQ)

1. Welche Renovierungskosten sind sofort absetzbar?
   Sofort absetzbar sind Renovierungskosten, die als Erhaltungsaufwand gelten. Das sind Aufwendungen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand des Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen, ohne es wesentlich zu verbessern. Beispiele sind Malerarbeiten, Reparaturen an Sanitäranlagen oder der Austausch von Fenstern (sofern keine energetische Verbesserung erfolgt).
2. Wie funktioniert die Gebäudeabschreibung (AfA)?
   Die Gebäudeabschreibung (AfA) ermöglicht es, einen Teil der Anschaffungskosten eines Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt der jährliche Abschreibungssatz in der Regel 2,5 % der Anschaffungskosten. Bei jüngeren Gebäuden sind es meist 2 %. Die AfA wird über mehrere Jahre verteilt und mindert so die Steuerlast.
3. Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
   Erhaltungsaufwand dient der Instandhaltung oder Reparatur eines Gebäudes, um dessen ursprünglichen Zustand zu erhalten. Herstellungskosten entstehen, wenn ein Gebäude wesentlich verbessert oder erweitert wird. Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar, während Herstellungskosten aktiviert werden müssen und über die AfA abgeschrieben werden.
4. Können Schuldzinsen für den Immobilienkredit steuerlich geltend gemacht werden?
   Ja, Schuldzinsen für einen Immobilienkredit können als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird. Sie mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder den Gewinn aus dem Gewerbebetrieb. Bei Eigennutzung sind Schuldzinsen in der Regel nicht absetzbar.
5. Was passiert, wenn ich das Haus später verkaufe?
   Wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen, kann ein Spekulationsgewinn entstehen, der steuerpflichtig ist. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Kauf des Hauses und endet zehn Jahre später. Ausnahmen gelten, wenn Sie das Haus durchgehend selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.
6. Wie wirkt sich die hälftige Eigentümerstellung auf die Steuer aus?
   Da Sie und Ihr Partner jeweils zur Hälfte im Grundbuch eingetragen sind, können Sie auch jeweils die Hälfte der absetzbaren Kosten in Ihrer eigenen Steuererklärung geltend machen. Es ist wichtig, dass die Kosten entsprechend aufgeteilt und dokumentiert werden.
7. Welche Rolle spielen Belege und Rechnungen?
   Belege und Rechnungen sind essenziell, um die geltend gemachten Kosten nachzuweisen. Das Finanzamt kann diese im Rahmen einer Steuerprüfung anfordern. Bewahren Sie daher alle relevanten Dokumente sorgfältig auf.
8. Was sind aktivierungspflichtige Aufwendungen?
   Aktivierungspflichtige Aufwendungen sind Kosten, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen und daher nicht sofort als Aufwand abgesetzt werden können. Sie werden stattdessen aktiviert und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Beispiele sind der Anbau eines Wintergartens oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage mit höherer Effizienz.

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