Leistungsphase 9 HOAI: Notwendigkeit, Aufgaben, Haftung & Alternativen im Überblick?
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Leistungsphase 9 HOAI: Notwendigkeit, Aufgaben, Haftung & Alternativen im Überblick?

Hallo an alle erst einmal,
bisher war ich nur ein aufmerksamer Leser dieses Forums und habe auch schon jede Menge wertvoller Hinweise erhalten.
Nachdem wir uns nun entschlossen haben, unsere Doppelhaushälfte nicht über einen Generalunternehmer oder Bauträger erstellen zu lassen, sondern uns für einen Bau mit Architekten entschlossen haben (Entschluss entstand durch das Lesen vieler Beiträge hier im Forum und auch in anderen Foren) haben wir wohl nun auch den Architekten unseres Vertrauens gefunden, mit dem wir unser Bauvorhaben jetzt beginnen wollen.
Der von uns gewählte Architekt soll für das Bauvorhaben über alle Leistungsphasen der HOAIAbk. beauftragt werden. Nun hat 'unser' Architekt uns angeboten, nur für die Leistungsphasen 1-8 tätig zu werden und die Leistungsphase 9 in seinem Angebot außen vor gelassen mit der Begründung, er stünde auch ohne Beauftragung der Leistungsphase 9 uns nach Abschluss des Bauvorhabens für Mängelbeseitigung zur Verfügung und wäre ja sowieso 5 Jahre in der Haftung und somit bei eventuellen Mängeln in der Pflicht. Nachdem ich mir nun seine Argumente angehört habe, bin ich mir etwas unsicher, ob wir auf die Leistungsphase 9 nach HOAI bestehen sollen oder nicht, vor allem auch unter dem Aspekt, das es dabei um eine 'Einsparung' in Höhe von 623 € geht, die ja nun nicht allzu hoch ist.
Welche Nachteile können uns entstehen, wenn der Architekt nicht mit der Leistungsphase 9 beauftragt wird?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antworten
Axel Berghaus
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  • Axel Berghaus
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    Die Leistungsphase 9 nach HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) umfasst die Objektbetreuung und Dokumentation nach Fertigstellung des Bauvorhabens. Sie beinhaltet die Überwachung der Mängelbeseitigung innerhalb der Gewährleistungsfristen und die Zusammenstellung der Dokumentation für den Bauherrn.

    Ob Sie die Leistungsphase 9 benötigen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

    • Komplexität des Bauvorhabens: Bei komplexen Bauvorhaben mit vielen Gewerken ist die Überwachung der Mängelbeseitigung durch einen Architekten oft sinnvoll.
    • Eigene Fachkenntnisse: Wenn Sie selbst über ausreichend Fachkenntnisse verfügen, können Sie die Mängelbeseitigung möglicherweise auch selbst koordinieren.
    • Vertrauen in die ausführenden Unternehmen: Wenn Sie den ausführenden Unternehmen vertrauen und davon ausgehen, dass Mängel problemlos beseitigt werden, kann auf die Leistungsphase 9 verzichtet werden.

    🔴 Gefahr: Werden Mängel nicht rechtzeitig erkannt und beseitigt, können Folgeschäden entstehen und die Gewährleistungsansprüche gefährdet sein.

    Ich empfehle, die Vor- und Nachteile der Beauftragung der Leistungsphase 9 sorgfältig abzuwägen und gegebenenfalls ein Beratungsgespräch mit einem Architekten zu führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie im Vorfeld mit dem Architekten, welche Leistungen genau in der Leistungsphase 9 enthalten sind und welche Kosten entstehen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen in Deutschland. Sie ist eine Rechtsverordnung des Bundes.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Ingenieurhonorar, Leistungsphasen.
    Leistungsphase 9
    Die Leistungsphase 9 nach HOAI umfasst die Objektbetreuung und Dokumentation nach Fertigstellung des Bauvorhabens. Sie beinhaltet die Überwachung der Mängelbeseitigung und die Zusammenstellung der Dokumentation.
    Verwandte Begriffe: Objektbetreuung, Dokumentation, Mängelbeseitigung.
    Mängelbeseitigung
    Die Mängelbeseitigung ist die Beseitigung von Mängeln an einem Bauwerk oder einer Leistung. Sie ist eine Pflicht des Auftragnehmers im Rahmen der Gewährleistung.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Mangel, Nachbesserung.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Haftung des Auftragnehmers für Mängel an seiner Leistung. Sie beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauwerke.
    Verwandte Begriffe: Mängelbeseitigung, Haftung, Verjährung.
    Bauabnahme
    Die Bauabnahme ist die förmliche Entgegennahme des Bauwerks durch den Bauherrn. Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
    Verwandte Begriffe: Übergabe, Abnahme, Mängelprotokoll.
    Architekt
    Ein Architekt ist ein Planer und Gestalter von Bauwerken. Er ist für die Planung, Gestaltung und Überwachung der Bauausführung verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: Bauingenieur, Planer, Bauleiter.
    Bauvertrag
    Ein Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Auftragnehmer über die Errichtung eines Bauwerks. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, VOB, BGBAbk..

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was beinhaltet die Leistungsphase 9 nach HOAI genau?
      Die Leistungsphase 9 umfasst die Objektbetreuung und Dokumentation. Dazu gehören die Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen auftreten, sowie die Zusammenstellung einer vollständigen Dokumentation des Bauvorhabens für den Bauherrn.
    2. Welche Vorteile bietet die Beauftragung der Leistungsphase 9?
      Die Beauftragung stellt sicher, dass Mängel fachgerecht beseitigt werden und keine Folgeschäden entstehen. Zudem erhalten Sie eine vollständige Dokumentation des Bauvorhabens, die für spätere Reparaturen oder Umbauten nützlich sein kann.
    3. Kann ich auf die Leistungsphase 9 verzichten?
      Ja, Sie können darauf verzichten, insbesondere wenn Sie über ausreichend Fachkenntnisse verfügen und den ausführenden Unternehmen vertrauen. Allerdings sollten Sie sich der Risiken bewusst sein, die mit einer nicht fachgerechten Mängelbeseitigung verbunden sind.
    4. Welche Kosten entstehen für die Leistungsphase 9?
      Die Kosten sind in der HOAI geregelt und richten sich nach dem Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens und dem Umfang der Leistungen. Es ist ratsam, im Vorfeld ein detailliertes Angebot einzuholen.
    5. Was passiert, wenn während der Gewährleistungsfrist Mängel auftreten?
      Wenn Sie die Leistungsphase 9 beauftragt haben, übernimmt der Architekt die Koordination der Mängelbeseitigung. Andernfalls müssen Sie sich selbst darum kümmern und die ausführenden Unternehmen kontaktieren.
    6. Wie lange dauert die Gewährleistungsfrist?
      Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauwerke und zwei Jahre für bewegliche Sachen. Die genauen Fristen sind im Bauvertrag geregelt.
    7. Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie?
      Die Gewährleistung ist eine gesetzliche Pflicht des Auftragnehmers, während die Garantie eine freiwillige Leistung des Herstellers oder Händlers ist. Die Garantiebedingungen können variieren.
    8. Was passiert, wenn der Architekt während der Leistungsphase 9 Fehler macht?
      Auch der Architekt haftet für seine Fehler. Im Falle eines Schadens können Sie Schadenersatzansprüche geltend machen. Es ist ratsam, eine Berufshaftpflichtversicherung des Architekten zu prüfen.

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  2. LPH 9: Architektenhaftung – Risiken & Gewährleistung nach HOAI

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    umsichtiger Architekt
    Der Architekt versucht, sich vor den unabsehbaren Folgen einer auf 10 Jahre ab Bauende verlängerten Gewährleistung zu schützen. Die Rechtsprechung ist nämlich so Architektenfeindlich, dass bei Übernahme der LPh 9 mit einiger Wahrscheinlichkeit damit zu rechnen ist, dass der Architekt für Baufehler von Firmen auch nach Ablauf deren Gewährleistungsfristen haften muss. Es ist umstritten, ob der Ausschluss einer solchen Gewährleistung wirksam möglich ist, siehe Links. Die Haftpflichtversicherung hilft wenig, da ein Selbstbehalt von mindestens 2.500 € besteht und zusätzlich eine Rückstufung erfolgt wie bei der Kfz-Versicherung. Bei Versicherungswechsel kann sogar eine Lücke entstehen, da Altfälle oft nur 5 Jahre weiterversichert sind. Die Haftungsrisiken der LPh 9 sind also so hoch, dass die Vergütung in keiner vernünftigen Relation dazu steht. Außerdem ist es tatsächlich so, dass der Architekt, weil man ihn in die gesamtschuldnerische Haftung für alle Bauleistungen ziehen kann, 5 Jahre allen Mängeln nachgehen muss ohne dass die LPh 9 beauftragt ist.
    Zu den Grundleistungen der LPh 9 HOAIAbk. gehört:
    1. Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen
    2. Überwachen der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Bauleistungen auftreten
    3. Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen
    4. Systematische Zusammenstellung der zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts

    Anspruch auf Punkt 2 (der gravierendste Punkt) haben Sie wegen der gesamtschuldnerischen Haftung des Architekten sowieso.
    Punkt 4 ist weitestgehend durch LPh 8 abgedeckt. Zu den Grundleistungen der LPh 8 gehört nämlich:

    • Kostenfeststellung nach DINAbk. 276
    • Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, zum Beispiel Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle (ein Anspruch auf Herausgabe einer Fertigung aller Unterlagen besteht nach BGBAbk. und herrschender Rechtsprechung sowieso)
    • Auflisten der Gewährleistungsfristen

    Punkt 1 können Sie ggf. später nach Zeitaufwand beauftragen, auch an jemand anderen. Punkt 3 ist eine Kleinigkeit, die sich nach Abarbeiten des Punktes 1 von selbst ergibt (Rückgabe von Bürgschaften an die Firmen bzw. Auszahlung von Resteinbehalten, wenn die Begehung keine Mängel ergeben hat).

  3. LPH 9 Verzicht: Architekten-Entgegenkommen oder Ihr Vorteil?

    Hallo Herr Stubenrauch vielen Dank für Ihre ausführliche ...
    Hallo Herr Stubenrauch,
    vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ihre Antwort bestärkt mich in der Ansicht, das eine Nichtbeauftragung der LPh 9 nach HOAIAbk. keine direkten Nachteile für uns nach sich zieht, sondern wir nur dem Architekten 'entgegenkommen'. Wir beabsichtigen nicht, die Gewährleistungsphase über die 5 Jahre zu Ungunsten des Architekten zu verlängern und werden also die LPh 9 nun wohl nicht beauftragen.
    Nochmals vielen Dank für Ihre Antwort.
    Viele Grüße und einen 'guten Rutsch' ins neue Jahr.
    Axel Berghaus
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Leistungsphase 9 HOAIAbk.: Notwendigkeit, Aufgaben & Haftung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Notwendigkeit der Leistungsphase 9 (LPH 9) nach HOAI, die Aufgaben des Architekten in dieser Phase, die damit verbundene Haftung und mögliche Alternativen. Ein umsichtiger Architekt versucht, sich vor den unabsehbaren Folgen einer verlängerten Gewährleistung zu schützen. Der Verzicht auf LPH 9 kann für Bauherren vorteilhaft sein, da keine direkten Nachteile entstehen, sondern eher dem Architekten entgegengekommen wird.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut LPH 9: Architektenhaftung – Risiken & Gewährleistung nach HOAI ist die Rechtsprechung oft architektenfeindlich, sodass bei Übernahme der LPh 9 das Risiko besteht, dass der Architekt auch nach Ablauf der Gewährleistungsfristen der Firmen für Baufehler haftet. Dies betrifft insbesondere die Mängelbeseitigung.

    ✅ Zusatzinfo: Die Entscheidung gegen die Beauftragung der LPH 9 nach HOAI zieht keine direkten Nachteile für den Bauherrn nach sich, wie im Beitrag LPH 9 Verzicht: Architekten-Entgegenkommen oder Ihr Vorteil? bestätigt wird. Es wird empfohlen, die Gewährleistungsphase nicht zu Ungunsten des Architekten zu verlängern.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten die Vor- und Nachteile der LPH 9 sorgfältig abwägen und gegebenenfalls auf diese Leistungsphase verzichten, um das Haftungsrisiko des Architekten zu minimieren. Eine klare Kommunikation mit dem Architekten bezüglich der Gewährleistungsphase ist entscheidend. Es empfiehlt sich, Alternativen zur LPH 9 in Betracht zu ziehen, um die Bauüberwachung und Mängelbeseitigung sicherzustellen.

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