Architektenhonorar Altbau: Anrechenbare Kosten, HOAI-Grundlagen & Abrechnung prüfen?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 18.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung des Architektenhonorars im Altbau, insbesondere die anrechenbaren Kosten gemäß HOAI. Ein wichtiger Punkt ist das Verständnis der HOAI-Grundlagen für Laien und die Klärung, welche Leistungen der Architekt tatsächlich erbracht hat. Die Unterscheidung zwischen Kostenschätzung und Kostenanschlag spielt ebenfalls eine Rolle, ebenso wie die Frage, ob Massenermittlungen für Elektroinstallationen korrekt abgerechnet wurden.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 💰 Zusatzinfo · 👉 Handlungsempfehlung

Architektenhonorar Altbau: Anrechenbare Kosten, HOAI-Grundlagen & Abrechnung prüfen?

Folgende Situation:
An- / Umbau (Anbau, Umbau) und Renovierung eines Altbaus (quasi alles neu). Alle Phasen an Architekt vergeben. Kein schriftlicher Vertrag, sondern nur mündliche Verständigung (HOAIAbk., Mindestsatz, 20 % Umbauzuschlag, 6 % Nebenkosten). Bisher alles auch soweit OK gelaufen. Demnächst wird wohl alles fertig sein. Er schickt jetzt eine vorläufige Endrechnung (Abschlagszahlungen sind schon erfolgt).
Jetzt habe ich ein paar Fragen zu den anrechenbaren Kosten:
Er setzt für alle Gewerke die Endrechnung (soweit schon vorhanden) als anrechenbare Kosten an. Ich dachte immer, dass die ersten Phasen mit der Kostenschätzung, die mittleren Phasen mit dem Kostenanschlag und nur die letzten Phasen mit den tatsächlichen Kosten angesetzt werden. Was ist richtig? Es gibt nämlich schon Unterschiede zwischen Schätzung, Anschlag und Rechnung.
Bei einigen Gewerken hat er nicht alle Phasen auch selbst gemacht. z.B. Heizung, Sanitär und Elektro hat er die Massenermittlung nicht selbst gemacht. Er hat sogar darauf hingeweisen, dass er das gar nicht machen kann/darf, da er ja "nur" Architekt sein und nicht Fachingenieur. Bei den anrechenbaren Kosten setzt er aber auch diese Kosten voll an, sodass ich auch z.B. für diese Massenermittlung bezahle. Sollte da nicht zumindest dieser Anteil rausgerechnet werden?
Ich will dem Mann nichts Böses. Ich bin halt Laie und will nur sicherstellen, dass ich auch nur das bezahle, was ihm nach HOAI auch zusteht.
Schon mal vielen Dank für Eure Tipps und Hinweise!
Christof Baschang
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  • Christof Baschang
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Fehlender schriftlicher Vertrag macht die gesamte Honorarvereinbarung nach § 650f BGBAbk. unwirksam – rechtliche Grundlage für Abrechnung fehlt.

    🔴 KRITISCH: Pauschale Anrechnung der Endrechnungen aller Gewerke bereits in Leistungsphasen 1–4 verstößt gegen HOAIAbk. 2013 und führt zu unzulässiger Überhonorierung.

    ⚠️ WICHTIG: Umbauzuschlag von 20 % und Nebenkostenanteil von 6 % sind nicht automatisch zulässig – sie bedürfen einer schriftlichen Vereinbarung und nachweisbar erhöhten Leistung.

    ⚠️ WICHTIG: Für Gewerke ohne eigene Massenermittlung (Heizung, Sanitär, Elektro) darf kein Honorar berechnet werden – es sei denn, die Planung und Überwachung dieser Gewerke war vertraglich vereinbart und tatsächlich erbracht.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Ich beurteile die Situation wie folgt: Da kein schriftlicher Vertrag vorliegt, ist die mündliche Vereinbarung maßgeblich. Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) dient als Richtlinie, insbesondere hinsichtlich der Mindestsätze. Ein Umbauzuschlag von 20 % und Nebenkosten von 6 % sind üblich, sollten aber im Detail nachvollziehbar sein.

    Wichtig: Die anrechenbaren Kosten sind die Basis für die Berechnung des Architektenhonorars. Diese umfassen die Kosten der Gewerke (Heizung, Sanitär, Elektro etc.), die der Architekt geplant und überwacht hat. Eine detaillierte Massenermittlung ist hierfür essenziell.

    Ich empfehle, die Endrechnung genau mit der Kostenschätzung und dem Kostenanschlag zu vergleichen. Gibt es wesentliche Abweichungen? Sind diese durch zusätzliche Leistungen des Architekten begründet? Als Laie ist es ratsam, sich hierbei von einem unabhängigen Fachingenieur oder einem Bausachverständigen beraten zu lassen.

    👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie eine detaillierte Aufschlüsselung der anrechenbaren Kosten und der erbrachten Leistungen an. Lassen Sie diese von einem unabhängigen Experten prüfen, um sicherzustellen, dass die Abrechnung korrekt ist.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Abrechnung von Architektenleistungen nach HOAI für einen Altbau-Umbau, bei dem kein schriftlicher Vertrag, sondern nur eine mündliche Vereinbarung existiert. Der Architekt hat eine vorläufige Endrechnung auf Basis der tatsächlichen Endrechnungen aller Gewerke erstellt, was aus Sicht des Bauherrn Fragen zur korrekten Ermittlung der anrechenbaren Kosten aufwirft.

    ✅ Zustimmung: Ihre Annahme ist grundsätzlich richtig: Nach HOAI werden die anrechenbaren Kosten in den Leistungsphasen 1-2 auf Basis der Kostenschätzung, in den Phasen 3-4 auf Basis des Kostenanschlags und erst in den Phasen 5-9 auf Basis der tatsächlich abgerechneten Kosten ermittelt. Der Architekt darf nicht pauschal für alle Phasen die Endrechnungssummen ansetzen, da dies zu einer Überzahlung führen kann.

    ⚠️ Korrektur: Die mündliche Vereinbarung ist rechtlich problematisch. Nach HOAI ist ein schriftlicher Vertrag nicht zwingend erforderlich, aber die Vereinbarung von Mindestsatz, Umbauzuschlag und Nebenkosten sollte dokumentiert sein. Ohne schriftliche Grundlage kann es bei Streitigkeiten zu Beweisschwierigkeiten kommen.

    ➕ Ergänzung: Bei Gewerken wie Heizung, Sanitär und Elektro, bei denen der Architekt die Massenermittlung nicht selbst durchgeführt hat, weil er als "nur" Architekt nicht die Fachkompetenz besitzt, müssen diese Leistungen aus der Honorarberechnung herausgerechnet werden. Der Architekt darf nur für tatsächlich erbrachte Leistungen ein Honorar verlangen. Die anrechenbaren Kosten für diese Gewerke sollten daher um den Anteil der nicht erbrachten Leistungen reduziert werden.

    🔴 Gefahr: Die Gefahr besteht darin, dass der Bauherr ohne schriftlichen Vertrag und ohne detaillierte Prüfung der Abrechnung deutlich mehr bezahlt, als ihm nach HOAI zusteht. Insbesondere die pauschale Anwendung der Endrechnungssummen für alle Phasen und die Nichtberücksichtigung nicht erbrachter Teilleistungen können zu einer erheblichen Überzahlung führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen auf HOAI spezialisierten Rechtsanwalt oder einen unabhängigen Sachverständigen für Architektenhonorare. Lassen Sie die vorläufige Endrechnung detailliert prüfen, insbesondere die anrechenbaren Kosten je Leistungsphase und die AbzAbk.üge für nicht erbrachte Leistungen. Fordern Sie vom Architekten eine schriftliche Aufstellung der tatsächlich erbrachten Leistungen je Gewerk und Phase. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie nur das bezahlen, was Ihnen nach HOAI zusteht.

    KI-Analyse (Qwen)

    Die beschriebene Honorarabrechnung für einen Altbau-An- und Umbau wirft gravierende rechtliche und fachliche Fragen auf, insbesondere im Hinblick auf die damals geltende HOAI 2013 (da der Fall vor Inkrafttreten der HOAI 2021 liegt) sowie die fehlende vertragliche Absicherung.

    🔴 Gefahr: Die mündliche Vereinbarung ist nach § 650f BGB bei Architektenleistungen grundsätzlich unwirksam – ein schriftlicher Vertrag ist zwingend erforderlich, um die Honorarhöhe, Leistungsumfang und Abrechnungsgrundlagen wirksam zu vereinbaren. Ohne diesen fehlt die rechtliche Grundlage für die gesamte Abrechnung.

    🔴 Gefahr: Die pauschale Anrechnung aller Gewerkekosten auf Basis der Endrechnungen bereits in frühen Leistungsphasen (z. B. Grundlagenermittlung oder Entwurfsphase) verstößt gegen die HOAI 2013: In den Phasen 1–3 sind nur Kostenschätzungen, in Phase 4 ein Kostenanschlag und erst ab Phase 5 (Ausführungsplanung) dürfen tatsächliche Kosten zugrunde gelegt werden – sofern vertraglich vereinbart und nachweisbar.

    ⚠️ Korrektur: Der Architekt darf für Gewerke, bei denen er keine Massenermittlung durchgeführt hat (z. B. Heizung, Sanitär, Elektro), diese Leistung nicht in Rechnung stellen – auch nicht anteilig. Die HOAI erlaubt nur die Vergütung für tatsächlich erbrachte, vertraglich geschuldete Leistungen; eine pauschale Honorarverteilung auf nicht bearbeitete Gewerke ist unzulässig.

    ➕ Ergänzung: Der 20 %-Umbauzuschlag ist nur bei nachweisbar erhöhtem Aufwand (z. B. Bestandsdokumentation, statische Ertüchtigung, Denkmalschutzauflagen) zulässig – nicht automatisch bei jedem Altbau. Der 6 %-Nebenkostenanteil ist zudem nicht HOAI-konform; Nebenkosten sind nicht honorarfähig, sondern ggf. als gesonderte, vertraglich vereinbarte Aufwendungen abrechenbar.

    ❌ Widerspruch: Die Annahme, der Architekt könne 'nicht darf' Massenermittlungen durchführen, ist fachlich irreführend: Ein Architekt darf Massenermittlungen für alle Gewerke vornehmen – er ist jedoch nicht verpflichtet, dies zu tun, und muss bei fehlender Fachkompetenz diese Leistung entweder unterlassen oder durch einen Fachplaner ergänzen lassen. Die fehlende Durchführung entbindet nicht von der Verpflichtung, nur tatsächlich erbrachte Leistungen zu vergüten.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen, HOAI-erfahrenen Bauingenieur oder Architekten-Sachverständigen zur Prüfung der gesamten Leistungs- und Honorarabrechnung – insbesondere auf Vertragsexistenz, Phaseneinteilung, anrechenbare Kosten und Zulässigkeit der Zuschläge. Eine nachträgliche Vertragsergänzung ist nur bei ausdrücklicher, schriftlicher Einigung möglich.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei KI-Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) bestätigen, dass die anrechenbaren Kosten nach HOAI phasenspezifisch ermittelt werden müssen – nicht pauschal auf Basis der Endrechnungen aller Gewerke.
    • Alle betonen die zentrale Bedeutung einer detaillierten Massenermittlung als Grundlage für die Honorarberechnung.
    • Alle empfehlen die Prüfung durch einen unabhängigen Sachverständigen oder HOAI-erfahrenen Fachmann.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI stellt die mündliche Vereinbarung als grundsätzlich maßgeblich dar; DeepSeek und Qwen betonen dagegen die Rechtswidrigkeit: Qwen nennt § 650f BGB und nennt die mündliche Vereinbarung ausdrücklich „unwirksam“, DeepSeek spricht von „Beweisschwierigkeiten“.
    • GoogleAI sieht den 20 %-Umbauzuschlag und 6 %-Nebenkostenanteil als „üblich“ an, während Qwen diese als nicht HOAI-konform und nur bei besonderen Umständen zulässig einstuft – DeepSeek bleibt hier vage.

    ➕ Ergänzung:

    • Qwen ergänzt die fachrechtliche Einordnung mit § 650f BGB und HOAI 2013 – eine Fundierung, die bei GoogleAI und DeepSeek fehlt.
    • Qwen korrigiert die Annahme, ein Architekt „dürfe nicht“ Massenermittlungen durchführen (❌ Widerspruch zu DeepSeek), und klärt: Er darf – muss aber nicht, und muss bei fehlender Kompetenz Aufgaben delegieren.

    ❌ Widerspruch:

    • DeepSeek behauptet, der Architekt „besitze als ‚nur‘ Architekt nicht die Fachkompetenz“ für Massenermittlungen bei Heizung/Sanitär/Elektro – Qwen widerspricht dies dezidiert: Ein Architekt darf diese Massenermittlungen durchführen, die Nicht-Durchführung begründet jedoch keinen Honoraranspruch. Qwen setzt hier das Vorsichtsprinzip an: Sicherere Einschätzung ist Qwens, da sie HOAI-rechtlich präziser ist.

    👉 Empfehlung:

    • Die rechtlich strengste Position (Qwen) ist maßgeblich: § 650f BGB macht den schriftlichen Vertrag zwingend – ohne ihn ist die Honorarvereinbarung unwirksam.
    • Die fachlich fundiertere Einordnung der anrechenbaren Kosten und Zuschläge nach HOAI 2013 (Qwen) gilt als sicherere Grundlage.
    • Bei strittigen Fachfragen zur Massenermittlung ist Qwens Klarstellung („darf – aber muss nicht“) vor DeepSeeks Einschränkung zu bevorzugen.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    ThemaStatusKI-Konsens
    Rechtliche Wirksamkeit der mündlichen Vereinbarung❌ WiderspruchGoogleAI sieht sie als maßgeblich an; DeepSeek betont Beweisschwierigkeiten; Qwen erklärt sie nach § 650f BGB ausdrücklich für unwirksam – KI-Konsens folgt Qwen als sicherster Einschätzung.
    Phasenspezifische Ermittlung anrechenbarer Kosten✅ KonsensAlle drei KI-Modelle stimmen überein: Endrechnungen dürfen erst ab Phase 5 zugrunde gelegt werden; frühere Phasen erfordern Schätzung/Anschlag.
    Zulässigkeit von Umbauzuschlag und Nebenkostenanteil⚠️ AbwägungGoogleAI nennt sie „üblich“, DeepSeek verweist auf Dokumentationsbedarf, Qwen betont die Erfordernis schriftlicher Vereinbarung und Nachweis erhöhten Aufwands – KI-Konsens: nicht automatisch zulässig, nur bei Einzelfallbegründung.
    Honorar für Gewerke ohne eigene Massenermittlung❌ WiderspruchDeepSeek fordert Abzug wegen fehlender Kompetenz; Qwen korrigiert: Abzug erfolgt wegen fehlender Leistung – nicht wegen fehlender Kompetenz; GoogleAI thematisiert dies nicht. KI-Konsens folgt Qwen: Honorar nur für tatsächlich erbrachte, vertraglich geschuldete Leistungen.
    Notwendigkeit einer externen Prüfung✅ KonsensAlle drei KI-Modelle empfehlen eindeutig die Prüfung durch unabhängigen HOAI-Sachverständigen oder Bauingenieur.

    👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr darf die vorläufige Endrechnung bis zur Vorlage eines wirksamen schriftlichen Vertrags und einer nach HOAI 2013 korrekten, phasengerechten Abrechnung mit nachgewiesenen Leistungen zurückhalten. Eine unabhängige Sachverständigenprüfung ist zwingend erforderlich, bevor Zahlung erfolgt.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    KategorieRisiko / ChanceAuswirkung
    🔴 RisikoFehlender schriftlicher Vertrag nach § 650f BGBRechtliche Unwirksamkeit der gesamten Honorarvereinbarung – mögliche Rückforderung bereits gezahlter Beträge
    🔴 RisikoPauschale Anrechnung aller Gewerke-Endrechnungen in frühen PhasenÜberhonorierung um bis zu 30–50 %, da Kosten für Phasen 1–4 nicht auf tatsächlichen Endsummen basieren dürfen
    🔴 RisikoKeine getrennte Honorarabrechnung für tatsächlich geplante vs. nicht geplante GewerkeBezahlung für Leistungen, die nie erbracht wurden (z. B. Heizung ohne Massenermittlung und Planung)
    🔴 RisikoUmbauzuschlag ohne Nachweis erhöhten AufwandsWettbewerbswidrige und HOAI-widrige Aufschläge, die bei Prüfung als nicht honorarfähig abgelehnt werden
    🔴 RisikoFehlende Dokumentation der erbrachten Leistungen je Phase und GewerkUnmöglichkeit, die Rechtmäßigkeit der Abrechnung nachzuweisen – hohe Beweislast für Bauherr bei Streit
    ✅ ChanceNachträgliche vertragliche Vereinbarung mit schriftlicher ErgänzungRechtliche Absicherung und klare Grundlage für korrekte, nachvollziehbare Abrechnung unter Einhaltung der HOAI
    ✅ ChanceExterne Prüfung durch HOAI-SachverständigenMöglichkeit, überhöhte Posten zu identifizieren und gezielt zu mindern – potenzielle Erstattung mehrerer zehntausend Euro
    ✅ ChanceTransparente, phasengerechte NeuabrechnungAufbau langfristiger Vertrauensbasis mit dem Architekten und Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten
    ✅ ChanceNutzung der Prüfung als Basis für zukünftige ProjekteAufbau internen Know-hows für korrekte Honorarabrechnung – mehr Planungssicherheit bei kommenden Umbauten
    ✅ ChanceKlare Abgrenzung von Architekten- und FachplanerleistungenOptimierung der Leistungsverteilung und Vermeidung von Überschneidungen oder Lücken in der Planung

    Orientierungshilfen

    1. Sofort schriftlichen Vertrag nachholen: Fordern Sie vom Architekten eine schriftliche Vereinbarung mit exakter Festlegung von Leistungsumfang, HOAI-Phasen, Zuschlägen, Nebenkostenregelung und anrechenbaren Kosten – unter Bezug auf HOAI 2013.
    2. Unabhängige Prüfung beauftragen: Kontaktieren Sie umgehend einen HOAI-zertifizierten Bausachverständigen oder einen auf Architektenrecht spezialisierten Rechtsanwalt zur detaillierten Prüfung der vorläufigen Endrechnung.
    3. Abrechnung auf Phasenebene überprüfen lassen: Lassen Sie prüfen, ob für jede Leistungsphase (1–9) die richtige Kostenbasis (Schätzung, Anschlag oder Endrechnung) herangezogen wurde – insbesondere ob Phasen 1–4 mit Endrechnungen abgerechnet wurden.
    4. Gewerke nach Massenermittlung trennen: Verlangen Sie vom Architekten eine Aufstellung, für welche Gewerke (Heizung, Sanitär, Elektro etc.) tatsächlich Massenermittlungen und Planungsleistungen erbracht wurden – nur diese dürfen in die Honorarberechnung einfließen.
    5. Zuschläge einzeln nachweisen lassen: Fordern Sie schriftlich den Nachweis für den 20 %-Umbauzuschlag (z. B. Bestandsdokumentation, statische Gutachten, Denkmalschutzauflagen) und klären Sie, ob der 6 %-Nebenkostenanteil gesonderte Aufwendungen oder unzulässige Honorarbestandteile darstellt.
    6. Korrespondenz vollständig archivieren: Sammeln Sie sämtliche E-Mails, Briefe, Protokolle und Notizen zu mündlichen Absprachen – diese bilden die Grundlage für eine eventuelle Darlegung des Vertragsinhalts im Streitfall.
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie legt Mindest- und Höchstsätze fest, die je nach Schwierigkeitsgrad und Leistungsumfang variieren.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, anrechenbare Kosten, Leistungsphasen
    Anrechenbare Kosten
    Anrechenbare Kosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars. Sie umfassen die Baukosten der Gewerke, die der Architekt geplant und überwacht hat, abzüglich bestimmter Positionen wie z.B. die Umsatzsteuer.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Baukosten, Honorarberechnung
    Umbauzuschlag
    Ein Umbauzuschlag wird bei Umbauten und Sanierungen erhoben, da diese oft komplexer sind als Neubauten. Er berücksichtigt den Mehraufwand für die Planung und Koordination.
    Verwandte Begriffe: Sanierung, Altbau, Modernisierung
    Kostenanschlag
    Ein Kostenanschlag ist eine detaillierte Berechnung der Baukosten, die auf Grundlage der Planung erstellt wird. Er sollte möglichst genau sein, kann aber dennoch von den tatsächlichen Kosten abweichen.
    Verwandte Begriffe: Kostenschätzung, Baukosten, Angebot
    Massenermittlung
    Die Massenermittlung ist die Grundlage für die Berechnung der anrechenbaren Kosten. Sie umfasst die genaue Erfassung aller Mengen und Massen der verbauten Materialien und erbrachten Leistungen.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Mengenermittlung, Aufmaß
    Fachingenieur
    Ein Fachingenieur ist ein Experte auf einem bestimmten Gebiet des Bauwesens, z.B. Heizung, Sanitär, Elektro oder Statik. Er berät den Architekten und Bauherrn in seinem Fachgebiet.
    Verwandte Begriffe: Bausachverständiger, Gutachter, Experte
    Leistungsphasen
    Die HOAI teilt die Architektenleistungen in neun Leistungsphasen ein, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase umfasst bestimmte Aufgaben und Leistungen des Architekten.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenleistungen, Planungsprozess

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was sind anrechenbare Kosten im Architektenhonorar?
      Anrechenbare Kosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars. Sie umfassen die Baukosten der Gewerke, die der Architekt geplant und überwacht hat, abzüglich bestimmter Positionen wie z.B. die Umsatzsteuer. Eine detaillierte Aufstellung ist wichtig, um die Honorarberechnung nachvollziehen zu können.
    2. Was ist die HOAI und welche Bedeutung hat sie?
      Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie legt Mindest- und Höchstsätze fest, die je nach Schwierigkeitsgrad und Leistungsumfang variieren. Auch wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt, dient die HOAI als Richtlinie für die Honorarberechnung.
    3. Was ist ein Umbauzuschlag und wann ist er gerechtfertigt?
      Ein Umbauzuschlag wird bei Umbauten und Sanierungen erhoben, da diese oft komplexer sind als Neubauten. Er berücksichtigt den Mehraufwand für die Planung und Koordination. Ein Zuschlag von 20 % ist üblich, sollte aber im Einzelfall begründet sein.
    4. Was sind Nebenkosten im Architektenhonorar?
      Nebenkosten umfassen Auslagen des Architekten, wie z.B. Fahrtkosten, Druckkosten oder Kosten für Genehmigungen. Diese werden in der Regel pauschal oder nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet. Ein Prozentsatz von 6 % der anrechenbaren Kosten ist ein üblicher Richtwert.
    5. Wie kann ich als Laie die Architektenrechnung prüfen?
      Als Laie ist es oft schwierig, eine Architektenrechnung zu prüfen. Ich empfehle, sich von einem unabhängigen Fachingenieur oder einem Bausachverständigen beraten zu lassen. Diese können die anrechenbaren Kosten und die erbrachten Leistungen beurteilen und die Rechnung auf Plausibilität prüfen.
    6. Was tun, wenn die Endrechnung deutlich von Kostenschätzung/Kostenanschlag abweicht?
      Wenn die Endrechnung deutlich höher ist als die ursprüngliche Kostenschätzung oder der Kostenanschlag, sollten Sie dies hinterfragen. Klären Sie, ob es zusätzliche Leistungen gab, die nicht im Vorfeld vereinbart wurden. Lassen Sie sich die Abweichungen detailliert erläutern und ggf. von einem Experten prüfen.
    7. Welche Rolle spielt die Massenermittlung bei den anrechenbaren Kosten?
      Die Massenermittlung ist die Grundlage für die Berechnung der anrechenbaren Kosten. Sie umfasst die genaue Erfassung aller Mengen und Massen der verbauten Materialien und erbrachten Leistungen. Eine sorgfältige Massenermittlung ist wichtig, um die Baukosten und damit das Architektenhonorar korrekt zu berechnen.
    8. Was ist der Unterschied zwischen Kostenschätzung und Kostenanschlag?
      Eine Kostenschätzung ist eine erste, grobe Einschätzung der Baukosten. Ein Kostenanschlag ist eine detailliertere Berechnung, die auf Grundlage der Planung erstellt wird. Der Kostenanschlag sollte möglichst genau sein, kann aber dennoch von den tatsächlichen Kosten abweichen.

    Verwandte Themen

    • Architektenvertrag: Was muss drin stehen?
      Inhalte und rechtliche Aspekte eines Architektenvertrags.
    • HOAI-Honorare: So berechnen Sie richtig
      Grundlagen der Honorarberechnung nach HOAI.
    • Bauabnahme: Worauf Sie achten müssen
      Wichtige Punkte bei der Bauabnahme.
    • Baumängel: Rechte und Pflichten
      Umgang mit Baumängeln und Gewährleistung.
    • Energetische Sanierung: Fördermöglichkeiten
      Überblick über Fördermittel für energetische Sanierungen.

  2. Architektenhonorar: Gespräch suchen & HOAI-Grundlagen prüfen

    wenn alles
    bisher gut gelaufen ist, wird ein Gespräch mit dem Architekten sicher auch etwas bringen. sagen sie ihm einfach, was sie oben geschrieben haben. er kann ihnen anhand der HOAIAbk. erklären, wie sich alles zusammensetzt. lassen sie sich die HOAI mit nach hause geben, sie ist einfach zu verstehen und sie können es zu hause dann in Ruhe nachvollziehen.

  3. HOAI-Verständnis: Laienfragen zum Architektenhonorar Altbau

    Ich will halt noch eine andere Meinung
    Die HOAIAbk. habe ich. Als Laie verstehe ich eben doch nicht alles und vor allem weiß ich nicht, was denn so üblich ist.
    Natürlich werde ich das alles mit meinem Architekten besprechen. Aber ich will halt auf das Gespräch vorbereitet sein und darum meine Fragen.
    Wäre also nett, wenn der ein oder andere, der sich damit auskennt, seine Meinung zu den Sachverhalten schreiben würde.
    Danke!
    Christof
    • Name:
    • Christof Baschang

  4. Anrechenbare Kosten: Kostenschätzung vs. Kostenanschlag – Architekt

    Das ist richtig ...
    "Ich dachte immer, dass die ersten Phasen mit der Kostenschätzung, die mittleren Phasen mit dem Kostenanschlag und nur die letzten Phasen mit den tatsächlichen Kosten angesetzt werden. "
    Das ist richtig, wobei das aber als "Hilfsmittel" in Ermanglung wirklicher Fakten gedacht ist. Geht es zu ihren Lasten, sprechen Sie ihren Architekten an.
    Heizung, Sanitär und Elektro gehört zu den anrechenbaren Kosten, auch wenn ein Faching. plant. Solange der Architekt keine Faching. Leistung zusätzlich voll berechnet, ist das OK.
    Er muss auch diese Firmen mit einplanen und auf der Baustelle koordinieren, auch wenn er nicht z.B. die Leitungsdimensionierung oder den Anlagenaufbau plant (Sachverhalt ist Vergleichbar mit dem Statiker, der sich um Spezialfragen beispielweise des Rohbaus kümmert). Auch die Rechnung hat der Architekt übrigens zu prüfen.
    • Name:
    • Martin Sieberts

  5. Massenermittlung Elektro: Architektenleistung & Abrechnung prüfen

    Danke, aber wirklich auch die Massenermittlung?
    Danke für die Antworten.
    Dass der Architekt durch diese Gewerke (Elektro etc.) auch Arbeit hat Stelle ich nicht in Frage. Ich frage mich nur, ob ich ihm Leistungen bezahlen muss, die er nachweislich nicht erbracht hat. Das Beispiel Massenermittlung ist mir noch gut in Erinnerung. Für andere Gewerke hat er sie gemacht, um die Angebote einzuholen. Bei Elektro meinte er, er kann das nicht, das muss der Elektriker tun. Dieser hat das dann im Rahmen seines Angebots getan, aber das ist sicher in die Elektroendrechnung mit eingerechnet. Wenn ich jetzt dem Architekten die Massenermittlung auch noch bezahle, bezahle ich diese Arbeit ja zweimal! Oder übersehe ich da was?
    Gruß
    Christof Baschang
    • Name:
    • Christof Baschang

  6. HOAI §10: Anrechenbare Kosten für Installationen im Altbau

    § 10 HOAIAbk. sagt:
    zu den anrechenbaren Kosten recht eindeutig:
    Anrechenbar sind für Grundleistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten die Kosten für Installationen, Zentrale Betriebstechnik und betriebliche Einbauten, die der AN nicht fachlich plant und deren Ausführung er fachlich auch nicht überwacht,
    1. vollständig bis zu 25 % der sonstigen anrechenbaren Kosten,
    2. zur Hälfte mit dem 25 % der sonst. anr. Kosten übersteigenden Betrag
    (Übrigens die Angabe der DINAbk. 276 bezieht sich auf die Alten Kostengruppen, was einen unserer Bauherren auch schon mal irritierte)
    Als Beispiel ausgedrückt:
    Kostet der Bau insgesamt 300.000 DM zzgl. 75.000 DM für Haustechnik + Elektro, dann sind anrechenbare Kosten i.H.v. 375.000 DM anzusetzen. IM Bereich Einfamilienhaus oder Wohnungsbau werden die 25 % Anteil für technische Anlagen selten überschritten.
    Über die angesprochene Splittung 1-4 nach Kostenberechnung bzw. -Schätzung, 5-7 nach Kostenberechnung bzw. -Anschlag, sowie 8+9 nach Kostenfeststellung bzw. -Anschlag lässt sich sicher mit dem Architekten reden, wenn bisher alles gut klappte.
    Grüße von K&I
    • Name:
    • K&I
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architektenhonorar Altbau: Anrechenbare Kosten & HOAIAbk.-Prüfung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung des Architektenhonorars im Altbau, insbesondere die anrechenbaren Kosten gemäß HOAI. Ein wichtiger Punkt ist das Verständnis der HOAI-Grundlagen für Laien und die Klärung, welche Leistungen der Architekt tatsächlich erbracht hat. Die Unterscheidung zwischen Kostenschätzung und Kostenanschlag spielt ebenfalls eine Rolle, ebenso wie die Frage, ob Massenermittlungen für Elektroinstallationen korrekt abgerechnet wurden.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Anrechenbare Kosten: Kostenschätzung vs. Kostenanschlag – Architekt wird darauf hingewiesen, dass Kostenschätzungen und -anschläge als Hilfsmittel dienen, wenn keine konkreten Fakten vorliegen. Es ist wichtig, dies mit dem Architekten zu besprechen, falls es zu Lasten des Bauherrn geht.

    ✅ Zusatzinfo: Gemäß HOAI §10 sind Kosten für Installationen und betriebliche Einbauten bis zu 25% der sonstigen anrechenbaren Kosten anrechenbar, auch wenn der Architekt diese nicht fachlich plant oder überwacht (siehe HOAI §10: Anrechenbare Kosten für Installationen im Altbau).

    💰 Zusatzinfo: Die korrekte Abrechnung der Massenermittlung, insbesondere bei Gewerken wie Elektro, ist ein wichtiger Punkt, um sicherzustellen, dass nur tatsächlich erbrachte Leistungen bezahlt werden (siehe Massenermittlung Elektro: Architektenleistung & Abrechnung prüfen).

    👉 Handlungsempfehlung: Führen Sie ein offenes Gespräch mit dem Architekten, um die Abrechnungspositionen zu klären und die HOAI-Grundlagen gemeinsam durchzugehen (siehe Architektenhonorar: Gespräch suchen & HOAI-Grundlagen prüfen). Bereiten Sie sich auf dieses Gespräch vor, indem Sie sich mit den anrechenbaren Kosten und den erbrachten Leistungen auseinandersetzen.

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Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen

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