Architektenhonorar Umbau: HOAI vs. Pauschal – Was ist günstiger für Bauherren im Altbau?
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

Architektenhonorar Umbau: HOAI vs. Pauschal – Was ist günstiger für Bauherren im Altbau?

Was ist für mich als Bauherr besser: Architektenhonorar nach HOAIAbk. oder pauschal?
Geplant: Umbau eines über 100 Jahre alten Wohn- / Geschäftshauses (Wohnhauses, Geschäftshauses).
Konkret: Umwandlung von ca. 70 m² (bisher betrieblich genutzte Räume im Erdgeschoss) in Wohnraum, + neue Fenster im ganzen Haus.
Budget: nicht mehr als 100 T€.
Ich bin noch auf der Suche nach einem Architekten. Neben Erfahrung mit Umbauten ist mir auch Zuverlässigkeit sehr wichtig.
Bei den Kosten bin ich davon ausgegangen (nach Recherche), dass zwischen 10 und 15 % der Baukosten für den Architekten einzuplanen sind, der von der Planung bis zur Bauüberwachung grundsätzlich alles übernehmen soll (da ich weder Zeit noch Kenntnisse habe und mir sehr an einem möglichst reibungslosen Ablauf gelegen ist).
Das erste unverbindliche Gespräch mit einem Bauingenieur hat mich allerdings schon ratlos gemacht. Nach einem Rundgang durch die Räume, einem Gespräch über unsere Wunschvorstellungen (hier Wohnzimmer, da Bad etc.) und der Information (anhand einer Mappe) über von ihm bereits durchgeführte Umbauten kam ganz zum Schluss die Aussage, dass er nicht nach HOAI abrechne, sondern nach Stunden. Dies käme für den Bauherrn günstiger. Im Nachsatz dann noch: " ... bei Neubauten". Er würde die Bauherrn aber schon rechtzeitig informieren, wenn zu viele Stunden zusammenkämen.
Ich wollte nicht gleich auf der Kostenfrage herumreiten und habe in diesem Augenblick nicht weiter nachgefragt; das Gespräch verlief zuvor sehr angenehm, der Mann machte einen kompetenten Eindruck.
Was ist von einer solchen Vergütungsvereinbarung zu halten?
Ich bin nicht auf der Suche nach Dumpingpreisen, aber bei einem Umbau  -  bei dem unerwartete Kosten auftreten könnten  -  wäre ich bei einer Vergütung nach HOAI nicht auf der sicheren Seite?
Anders gefragt: Kann ich die Architektenkosten einigermaßen kalkulieren bei Abrechnung nach Stunden, oder kann mir hier eine "Kostenexplosion" drohen, wenn mehrere Planungsentwürfe nötig sein sollten oder bei der Bauphase plötzlich Schwierigkeiten auftreten?
Eine Abrechnung nach HOAI ist ja nicht an die Voraussetzung geknüpft, dass eine Eintragung bei der Architektenkammer (Bayern) vorliegt, wie anderweitige Internetrecherchen ergeben haben. Er ist im übrigen nicht eingetragen.
Nochmals sei betont: Es geht mir nicht um "möglichst billig". Sondern um möglichst verlässlich und berechenbar. Und ich weiß als absoluter Laie einfach nicht, was ich davon halten soll.
  • Name:
  • Claus
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Bei Altbauten können unvorhergesehene Schäden (z.B. Asbest, Schimmel) auftreten, die die Baukosten erheblich erhöhen. Eine gründliche Voruntersuchung ist daher unerlässlich.

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    Als Bauherr stehe ich vor der Entscheidung, ob ich das Architektenhonorar für den Umbau meines über 100 Jahre alten Wohn- und Geschäftshauses nach HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) oder als Pauschale vereinbare. Beide Modelle haben Vor- und Nachteile.

    HOAI: Die HOAI regelt die Honorare für Architektenleistungen nach festen Prozentsätzen der Baukosten und dem Schwierigkeitsgrad der Aufgabe. Dies bietet Transparenz und eine gewisse Sicherheit, kann aber bei unvorhergesehenen Problemen im Altbau zu höheren Kosten führen.

    Pauschale: Ein Pauschalvertrag bietet Kostensicherheit, birgt aber das Risiko, dass der Architekt bei unerwartetem Mehraufwand an der Qualität spart oder Nachträge fordert. Eine detaillierte Leistungsbeschreibung ist hier entscheidend.

    🔴 Gefahr: Unklare Vereinbarungen können zu Streitigkeiten und Kostenexplosionen führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, Angebote von mehreren Architekten einzuholen, die Leistungen genau zu vergleichen und sich rechtlich beraten zu lassen, bevor ich eine Entscheidung treffe. Ein Gespräch mit einem Bauingenieur kann ebenfalls hilfreich sein.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient dazu, eine angemessene Vergütung für diese Leistungen sicherzustellen und Transparenz für Auftraggeber zu schaffen.
    Verwandte Begriffe: Anrechenbare Baukosten, Leistungsphasen, Honorarzonen
    Pauschalvertrag
    Ein Pauschalvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung, bei der eine feste Summe für eine bestimmte Leistung vereinbart wird, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. Im Bauwesen wird dies oft für Architekten- oder Bauleistungen genutzt, um Kostensicherheit zu gewährleisten.
    Verwandte Begriffe: Festpreis, Werkvertrag, Kostensicherheit
    Anrechenbare Baukosten
    Anrechenbare Baukosten sind die Kosten, die zur Berechnung der Architekten- und Ingenieurhonorare nach HOAI herangezogen werden. Sie umfassen in der Regel alle Kosten, die für die Erstellung des Bauwerks notwendig sind, abzAbk.üglich bestimmter Positionen wie Grundstückskosten.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Honorarberechnung, HOAI
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen sind ein Gliederungssystem innerhalb der HOAI, das die verschiedenen Abschnitte eines Bauprojekts von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung beschreibt. Jede Leistungsphase umfasst spezifische Aufgaben und Leistungen des Architekten oder Ingenieurs.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Planungsprozess, Bauphasen
    Architektenkammer
    Die Architektenkammer ist eine berufsständische Vertretung der Architekten in Deutschland. Sie wacht über die Einhaltung der Berufspflichten, fördert die Qualität der Architektur und berät Bauherren. Die Mitgliedschaft ist in vielen Bundesländern für die Berufsausübung erforderlich.
    Verwandte Begriffe: Berufsstand, Architektengesetz, Berufspflichten
    Umbau
    Umbau bezeichnet die bauliche Veränderung eines bestehenden Gebäudes, um es an neue Bedürfnisse oder Anforderungen anzupassen. Dies kann die Veränderung von Grundrissen, die Erneuerung von Installationen oder die Erweiterung des Gebäudes umfassen.
    Verwandte Begriffe: Sanierung, Modernisierung, Renovierung
    Altbausanierung
    Altbausanierung umfasst Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung von älteren Gebäuden, um deren Wohnqualität zu verbessern, den Energieverbrauch zu senken und den Wert zu erhalten. Dies kann die Erneuerung von Fassaden, Dächern, Fenstern und Heizungsanlagen umfassen.
    Verwandte Begriffe: Sanierung, Modernisierung, Energieeffizienz

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die HOAI?
      Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie regelt die Honorare für Architektenleistungen in Deutschland und basiert auf den anrechenbaren Baukosten und dem Schwierigkeitsgrad des Projekts. Die HOAI soll eine angemessene Vergütung für Architekten sicherstellen und Transparenz für Bauherren schaffen.
    2. Was sind anrechenbare Baukosten?
      Anrechenbare Baukosten sind die Kosten, die für die Berechnung des Architektenhonorars nach HOAI herangezogen werden. Sie umfassen in der Regel alle Kosten, die für die Bauausführung notwendig sind, einschließlich Materialkosten, Lohnkosten und Baunebenkosten. Nicht dazu gehören beispielsweise die Kosten für das Grundstück oder die Finanzierung.
    3. Was ist ein Pauschalvertrag mit einem Architekten?
      Ein Pauschalvertrag ist eine Vereinbarung, bei der der Architekt für seine Leistungen einen festen Betrag erhält, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. Dies bietet dem Bauherrn Kostensicherheit, erfordert aber eine sehr detaillierte Leistungsbeschreibung, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
    4. Welche Vorteile bietet ein Architektenvertrag nach HOAI?
      Ein Architektenvertrag nach HOAI bietet Transparenz und eine gewisse Sicherheit, da die Honorare nach festen Prozentsätzen berechnet werden. Dies kann besonders bei komplexen Bauvorhaben von Vorteil sein, bei denen der Aufwand schwer abzuschätzen ist.
    5. Welche Nachteile hat ein Architektenvertrag nach HOAI?
      Ein Nachteil der HOAI ist, dass die Honorare bei unvorhergesehenen Problemen oder Änderungen im Bauablauf steigen können. Dies kann besonders bei Altbauten zu höheren Kosten führen, da hier oft unerwartete Schäden oder Herausforderungen auftreten.
    6. Welche Vorteile bietet ein Pauschalvertrag mit einem Architekten?
      Ein Pauschalvertrag bietet dem Bauherrn Kostensicherheit, da der Architekt für seine Leistungen einen festen Betrag erhält. Dies kann besonders bei kleineren oder überschaubaren Bauvorhaben von Vorteil sein.
    7. Welche Nachteile hat ein Pauschalvertrag mit einem Architekten?
      Ein Nachteil des Pauschalvertrags ist, dass der Architekt bei unerwartetem Mehraufwand möglicherweise an der Qualität spart oder Nachträge fordert. Eine detaillierte Leistungsbeschreibung ist daher unerlässlich.
    8. Wie finde ich einen zuverlässigen Architekten für meinen Umbau?
      Ich empfehle, Referenzen einzuholen, Gespräche mit mehreren Architekten zu führen und sich ein Bild von deren Erfahrung und Kompetenz zu machen. Die Eintragung in die Architektenkammer ist ein Qualitätsmerkmal. Auch Bewertungen und Empfehlungen von anderen Bauherren können hilfreich sein.

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      Die wichtigsten Punkte im Architektenvertrag: Leistungsbeschreibung, Honorarvereinbarung, Haftung und Kündigungsbedingungen.
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    • Baukosten im Griff: So vermeiden Sie Kostenfallen
      Tipps zur Kostenkontrolle beim Bauen: realistische Budgetplanung, detaillierte Angebote, regelmäßige Überprüfung der Kosten.
    • Die richtige Baufinanzierung finden
      Informationen zu verschiedenen Finanzierungsmodellen für Bauvorhaben: Baukredit, Bausparvertrag, KfW-Förderung.
    • Energetische Sanierung: Fördermöglichkeiten nutzen
      Überblick über staatliche Förderprogramme für energetische Sanierungsmaßnahmen: KfW-Kredite, Zuschüsse, Steuerbonus.

  2. Umbaukosten: Architektenhonorar nach Aufwand – Realistische Einschätzung

    Nach Stunden erscheint mir bei dem Umfang unseriös
    Ganz ehrlich gesagt: ein Umbau ist aufwändig. Mit einem Besichtigungstermin in der Woche ist diese Aufgabe auch für einen noch so erfahrenen Ingenieur nicht gelöst.
    Ich selbst habe so etwas für 10 % der Auftragssumme gemacht, mit einem Aufwand der zu Beginn etwa mindestens 30 Stunden pro Woche plus Fahrtkosten betragen hat.
    Rechnen Sie nun einmal bitte 30 x 65 € pro Stunde, dann kommen Sie auf ca. 2000 €  -  für eine Woche. Bei 10 % wäre nach 5 Wochen Schluss  -  da haben Sie die Sanierungsmaßnahme aber noch nicht fertig.
    Nachher wurde es entspannter, dann lief die Baustelle.
    Vom Verlauf her sind immer Anfang und Ende am aufwändigsten, sowie die Dinge die zwischendurch ungeplant hereinkommen  -  weil z.B. irgendwo was entdeckt wird das man nicht vorhersehen konnte.
    Generell ist sowas sehr schwer zu bewerten, aber ein >100 Jahre altes Haus hat so seine Überraschungen.
    Meine Fragen sind nun folgende, und die sollten Sie sich auch stellen:

    1) Welche Aufgaben wollen Sie dem Fachmann übertragen?

    2) Was ist der genaue Leistungsumfang?

    3) Welche Voruntersuchungen sind notwendig und erforderlich?

    4) Wie werden Bauleitung und Bauüberwachung gehandhabt?

    5) Was steht für unvorhergesehe Überraschungen zur Verfügung?

    6) Wie erfolgen die Auswahl geeigneter Firmen und die Auftragsvergabe?

    7) Welche Budgetlimits haben Sie? Die 100 K € können ja nicht als obere Grenze gelten  -  Sie müssen auf mögliche Überraschungen und ggf. ein halbes bis ein dreivierteljahr Umbauzeit rechnen, je nach Umfang des Umbaus und Zustand des Gebäudes. Bedenken Sie, dass viele gute Handwerksbetriebe ebenfalls nach Stundenaufwand abrechnen.
    Wenn Sie sich darüber im Klaren sind können Sie schon ein wenig besser entscheiden, welches Honorarmodell das Bessere ist.

  3. HOAI Umbau: Leistungsphasen 1-9 – Fokus auf 70 m² im Erdgeschoss

    Konkretisierung
    Vielen Dank für die prompte Antwort, Herr Schrör, und die weiteren Anregungen.
    Zu den Fragen:

    1) Der Fachmann sollte eigentlich LPAbk. 1-9 übernehmen, was ich ihm auch von Anfang an gesagt hatte.

    2) Neben einem Fensteraustausch geht es primär um die 70 m², die bisher im Erdgeschoss gewerblich genutzt waren. (Der 1. Stock des Hauses war schon immer privat genutzt und wird nicht umgebaut.) Bisher war es quasi ein einziger Betriebsraum, d.h. es ist eine Raumaufteilung erforderlich, neuer Estrich, Wände einziehen, Leitungen neu verlegen etc. Statik kein Problem.

    3) Begutachtung des Mauerwerks (stellenweise Feuchtigkeitsproblem). Trotz des Alters ist das Haus grundsätzlich in einem guten Zustand. Es ist auch nicht so, dass an dem Haus jahrzehntelang nichts gemacht worden wäre, d.h. es ist NICHT komplett renovierungsbedürftig. Mein Hinweis auf das Alter war vielleicht etwas irreführend.

    4) Bauleitung und Bauüberwachung sollten vergeben werden, siehe 1).

    5) und 7) nun ja, Kreditrahmen kann schon erweitert werden.

    6) Teils mit, teils ohne Ausschreibung (z.B. Handwerksbetriebe, mit denen wir bereits gute Erfahrungen gemacht haben)
    Meine Bedenken bei einer Stundenweisen Abrechnung bleiben.
    Bin für weitere Kommentare dankbar.

    • Name:
    • Claus

  4. Architektenhonorar: HOAI mit Zuschlägen vs. Stundenlohn – Vergleich

    Einfach mal Gegenangebote einholen ...
    von anderen Architekten / Ingenieuren.
    Sowas ist klassische HOAIAbk. mit ein paar Zuschlägen  -  nichts Stundenlohn.
    Und Stundenlohn ist vorab zu schätzen und festzulegen.
    NUR wenn der Umfang NICHT zu schätzen ist, darf nachträglich abgerechnet werden.

  5. Architektenauswahl: Pauschalhonorar vs. HOAI – Orientierung und Sicherheit

    Pauschalhonorar oder HOAIAbk.
    >Was ist für mich als Bauherr besser: Architektenhonorar nach HOAI oder pauschal? <
    ... Hinweis: auch ein Pauschalhonorar hat sich an der HOAI zu orientieren.
    > Ich bin noch auf der Suche nach einem Architekten. Neben Erfahrung mit Umbauten ist mir auch Zuverlässigkeit sehr wichtig. <
    ... gute Einstellung! Insbes. bei einem Umbau sollten Sie schon auf Qualität, Erfahrung und nat. auch Zuverlässigkeit, sicher auch in Bezug auf die Kosten (Sicherheit) eines Kollegen Wert legen. Wenn's dann auch noch gute Architektur sein soll, ggf. in Verbindung mit einer Sanierung, Modernisierung (energetisch, etc.) möchte ich Ihnen empfehlen einen Kollegen mit entspr. Erfahrungen zu suchen. Übrigens Architektur, Kostensicherheit, etc. kosten bei Architekten immer gleich viel. Einzig die Qualität der Arbeit unterscheidet die Architekten (manchmal leider!).
    > Eine Abrechnung nach HOAI ist ja nicht an die Voraussetzung geknüpft, dass eine Eintragung bei der Architektenkammer (Bayern) vorliegt, wie anderweitige Internetrecherchen ergeben haben. Er ist im übrigen nicht eingetragen. <
    ... dies deutet ja wohl eher auf einen noch nicht (Arch.) Kollegen hin. Ob er überhaupt ein solches Bauvorhaben durchführen darf steht bspw. auch in der BayBOAbk..
    > dass zwischen 10 und 15 % der Baukosten für den Architekten einzuplanen sind, der von der Planung bis zur Bauüberwachung grundsätzlich alles übernehmen soll (da ich weder Zeit noch Kenntnisse habe und mir sehr an einem möglichst reibungslosen Ablauf gelegen ist). <
    ... rechnen Sie eher in Richtung 17,5 % bei einem Umbau, dann dürften Sie auf der sicheren Seite sein.
    Und im Übrigen hat Herr Dühlmeyer mit >Einfach mal Gegenangebote einholen ... von anderen Architekten / Ingenieuren. < recht. (ohne Eigenwerbung-;-))
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architektenhonorar Umbau: HOAIAbk. vs. Pauschal – Kostenkontrolle im Altbau

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob ein Architektenhonorar nach HOAI oder ein Pauschalvertrag für einen Umbau im Altbau günstiger ist. Es wird betont, dass auch Pauschalhonorare sich an der HOAI orientieren sollten. Die Wichtigkeit von Erfahrung, Zuverlässigkeit und Qualität bei der Architektenauswahl wird hervorgehoben. Ein Vergleich zwischen HOAI mit Zuschlägen und Abrechnung nach Stundenlohn wird angestellt. Die Notwendigkeit einer realistischen Einschätzung des Aufwands bei Umbauten wird diskutiert.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Umbaukosten: Architektenhonorar nach Aufwand – Realistische Einschätzung wird darauf hingewiesen, dass ein Umbau aufwändig ist und eine Besichtigung nicht ausreicht, um den Aufwand zu bestimmen. Es wird empfohlen, die Kosten realistisch zu kalkulieren.

    💰 Zusatzinfo: Die Kosten für Architektenleistungen können je nach Umfang und Schwierigkeit des Umbaus variieren. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen, wie im Beitrag Architektenhonorar: HOAI mit Zuschlägen vs. Stundenlohn – Vergleich empfohlen wird, um die beste Option zu finden.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten sich im Vorfeld genau über die verschiedenen Abrechnungsmodelle (HOAI, Pauschalvertrag, Stundenlohn) informieren und die Vor- und Nachteile abwägen. Es ist ratsam, Referenzen einzuholen und die Erfahrung des Architekten im Bereich Altbausanierung zu prüfen. Weitere Informationen zur Fokussierung auf die 70qm im Erdgeschoss finden Sie im Beitrag HOAI Umbau: Leistungsphasen 1-9 – Fokus auf 70 m² im Erdgeschoss.

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