Altbau Sanierung: 210m² – Kostenobergrenze realistisch? Budget, Planung & Gewerke
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Altbau Sanierung: 210m² – Kostenobergrenze realistisch? Budget, Planung & Gewerke

Hallo,
habe eine 210 m² Altbau-Wohnung gekauft. die war stark runtergewohnt (Mieter seit 1968, nichts gemacht). in einem Mehrfamilienhaus (MFH) von 1911,13 Einheiten.
ich habe sechsseitigen plan gemacht, was saniert werden muss m.e. (elektrik, Bäder, Parkett schleifen, farbauftrag stuck weg) und was ich mir wünsche (Kamin (was technisch nicht ging), Verlegung der Küche ins Berliner Zimmer  -  so wie in meiner bisherigen Wohnung auch, uU wegreißen 2er nichttragender Wände). schöne große Kochinsel war vorhanden.
habe dann Architekt angesprochen, den ich als Bauleiter, also: als handwerkerbeschaffer und kosten-Fuchs etc, über einen Freund kennengelernt habe.
der hat nichts brauchbares geliefert:
als kostengrenze habe ich ihm im ersten Gespräch nach erster gemeinsamer Besichtigung der Wohnung (meine mehrseitigen Vorstellungen hatte er da bereits) gesagt: 80.000 ist das Budget. leider keine zzeugen! aber später wiederholt, mein Freund war dabei, und E-Mail geschickt (die er nie erhalten haben will) und nochmalige E-Mail.
jedenflls:
dann hat er (vor allem seine Freundin) bisserl entworfen. aber viel, was ich gar nicht wollte (Wintergarten etc.). und vor allem: es gibt aus drei Monaten nur einen einzigen KV! zu den dicken brocken elektrik/Sanitär: nix. und eine "Badplanung" ohne den strangverlauf zu berücksichtigen ... sprich: Eimer unters Klo ;-(
dann haben wir gedrängt auf KVs, auf "was kostet welches Gewerk"denn nun?
dann kam ein (laut Stundenabrechnung zum Satz von 60 E) in drei Stunden verfertigtes listchen mit niedrig-mittel-hoch für die verschiedenen posten/Gewerke. schon die Variante mittel überschritt 80 T um fast 30 %
daraufhin haben wir gesagt: Schluss jetzt
es gibt keinen vertrag
nun will er ca. 7500 E haben  -  for nearly nothing. Wir haben ihm pauschal 2 T angeboten
er hat uns in Zone 4 eingeordnet! und auf Basis 250 m² berechnet!
wir wollen diese Summe nicht bezahlen.
nun schreibt sein Anwalt.
frage: was sollen wir tun?
frage auch: muss nicht der Architekt (= Fachmann!) immer wieder von sich aus nach dem Budget fragen, anstatt draufloszuzeichnen? bzw. andauernd sagen, wenn Sie eine Wanne und eine separate dusche wollen, kostet das xy Euros mehr?
das einzig gute: wir haben tatsächlich die Wohnung  -  mit Hilfe einer befreundeten Architektin  -  für 82 T wunderschön hinbekommen 😉
danke für hilfreiche Antworten, gerne mit links
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Bei Arbeiten an der Elektrik besteht Stromschlaggefahr. Arbeiten Sie niemals selbst an der Elektrik, sondern beauftragen Sie einen Fachbetrieb.

    🔴 Gefahr: In Altbauten können Asbest oder andere Schadstoffe verbaut sein. Lassen Sie vor Beginn der Arbeiten eine Schadstoffanalyse durchführen.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie eine 210 m² Altbauwohnung sanieren möchten und sich fragen, ob Ihr Budget realistisch ist. Die Sanierung eines Altbaus aus dem Jahr 1911 kann unvorhergesehene Kosten verursachen. Eine detaillierte Planung ist entscheidend.

    Wichtige Aspekte für die Kostenplanung:

    • Elektrik: Eine komplette Erneuerung der Elektrik ist oft notwendig.
    • Bäder: Die Sanierung von Bädern ist ein großer Kostenfaktor.
    • Bodenbeläge: Parkett schleifen und neu versiegeln ist günstiger als neue Beläge.
    • Wände und Decken: Entfernung von Stuck kann aufwendig sein.
    • Küche: Die Verlegung der Küche und der Einbau einer Kochinsel sind kostspielig.

    🔴 Gefahr: Bei Altbauten können versteckte Mängel wie Asbest oder Schimmel auftreten, die zusätzliche Kosten verursachen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie vor Beginn der Sanierung eine detaillierte Schadstoffanalyse durchführen und holen Sie Angebote von verschiedenen Gewerken ein. Ein Architekt oder Bauleiter kann Ihnen bei der Koordination und Kostenkontrolle helfen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Gewerke
    Gewerke sind einzelne Handwerksbetriebe oder Unternehmen, die spezialisierte Arbeiten auf einer Baustelle ausführen. Dazu gehören beispielsweise Elektriker, Sanitärinstallateure und Maler.
    Verwandte Begriffe: Handwerker, Bauunternehmen, Subunternehmer
    Bauleiter
    Ein Bauleiter ist verantwortlich für die Koordination und Überwachung der Bauarbeiten auf einer Baustelle. Er stellt sicher, dass die Arbeiten gemäß den Plänen und Vorschriften ausgeführt werden.
    Verwandte Begriffe: Architekt, Projektmanager, Bauingenieur
    Architekt
    Ein Architekt entwirft und plant Gebäude und Umbauten. Er berücksichtigt dabei sowohl ästhetische als auch funktionale Aspekte und erstellt die Baupläne.
    Verwandte Begriffe: Bauplaner, Innenarchitekt, Landschaftsarchitekt
    Stuck
    Stuck ist eine plastische Verzierung an Wänden und Decken, die aus Gips oder anderen Materialien hergestellt wird. Er ist typisch für Altbauten und kann restauriert oder entfernt werden.
    Verwandte Begriffe: Zierleisten, Ornamente, Reliefs
    Schadstoffanalyse
    Eine Schadstoffanalyse untersucht Baustoffe und Raumluft auf gesundheitsschädliche Substanzen wie Asbest, Schimmel oder Holzschutzmittel. Sie ist wichtig, um Risiken für die Gesundheit zu vermeiden.
    Verwandte Begriffe: Asbestuntersuchung, Schimmeltest, Raumluftanalyse
    Kostenvoranschlag
    Ein Kostenvoranschlag ist eine detaillierte Aufstellung der voraussichtlichen Kosten für ein Bauprojekt oder eine Sanierung. Er dient als Grundlage für die Budgetplanung und die Beauftragung von Handwerkern.
    Verwandte Begriffe: Angebot, Budget, Finanzplanung
    Bausubstanz
    Die Bausubstanz umfasst alle tragenden und raumbildenden Teile eines Gebäudes, wie Mauern, Decken und Fundamente. Ihre Beschaffenheit und ihr Zustand sind entscheidend für die Stabilität und den Wert des Gebäudes.
    Verwandte Begriffe: Tragwerk, Mauerwerk, Fundament

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie finde ich einen guten Architekten für die Altbausanierung?
      Achten Sie auf Erfahrung mit Altbauten, Referenzen und eine transparente Kommunikation. Ein Architekt sollte in der Lage sein, Ihre Vorstellungen in ein realistisches Konzept zu übersetzen und die Kosten im Blick zu behalten.
    2. Welche Gewerke sind bei einer Altbausanierung typischerweise beteiligt?
      Typische Gewerke sind Elektriker, Sanitärinstallateur, Heizungsbauer, Trockenbauer, Maler, Bodenleger und Schreiner. Je nach Umfang der Sanierung können auch Zimmerleute, Dachdecker und Fassadenbauer erforderlich sein.
    3. Wie kann ich die Kosten für die Altbausanierung besser kontrollieren?
      Erstellen Sie einen detaillierten Kostenvoranschlag, holen Sie mehrere Angebote ein, vereinbaren Sie Festpreise oder Stundenabrechnungen mit Obergrenze und führen Sie regelmäßige Kostenkontrollen durch. Ein Bauleiter kann Ihnen dabei helfen.
    4. Was ist bei der Planung der Elektrik im Altbau zu beachten?
      Die Elektrik sollte den aktuellen Normen entsprechen und ausreichend dimensioniert sein. Berücksichtigen Sie genügend Steckdosen und Stromkreise für moderne Geräte. Eine separate Erdung ist wichtig.
    5. Wie finde ich versteckte Mängel im Altbau?
      Beauftragen Sie einen Bausachverständigen, der eine gründliche Inspektion durchführt. Achten Sie auf Feuchtigkeitsschäden, Risse im Mauerwerk, Schädlingsbefall und veraltete Installationen.
    6. Was muss ich bei der Auswahl der Bodenbeläge im Altbau beachten?
      Achten Sie auf die Eignung für Fußbodenheizung, die Trittschalldämmung und die Belastbarkeit. Natürliche Materialien wie Parkett oder Fliesen passen gut zum Altbaucharme.
    7. Wie gehe ich mit Stuck in der Altbauwohnung um?
      Prüfen Sie den Zustand des Stucks. Beschädigte Stellen können restauriert werden. Wenn Sie den Stuck entfernen möchten, sollten Sie dies fachgerecht durchführen lassen, um Schäden an der Bausubstanz zu vermeiden.
    8. Welche Fördermöglichkeiten gibt es für die Altbausanierung?
      Informieren Sie sich über Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen. Förderungen gibt es oft für energetische Sanierungen, altersgerechtes Umbauen und den Einbau erneuerbarer Energien.

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      Tipps zur realistischen Budgetplanung und Kostenkontrolle.
    • Schadstoffe im Altbau erkennen und beseitigen
      Informationen zu Asbest, Schimmel und anderen Gesundheitsrisiken.
    • Fördermöglichkeiten für die Altbausanierung nutzen
      Überblick über aktuelle Förderprogramme und Antragsverfahren.
    • Energetische Sanierung im Altbau: So sparen Sie Heizkosten
      Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz und Senkung des Energieverbrauchs.

  2. Architektenvertrag: Schriftlicher Auftrag – Grundlagen & Leistungen

    Architektenvertrag-'Entschuldigung, aber ...
    immer wieder das gleiche.
    Vgl. Beiträge unten.
    . -.
    Daher bitte immer einen schriftlichen Auftrag erteilen und erteilen lassen (also beide Seiten, BH und Arch.). Dies hilft zumeist beiden Seiten und im "Streitfall" haben alle eine echte Grundlage zu, was war vereinbart, was muss also erbracht werden und wie, wofür und wieviel Honorar bekommt der Auftragnehmer dafür und ist dies gerechtfertigt, oder eben auch, ist eine Minderung rechtens. Gleiches gilt bei jedem Dienstleitungsvertrag, so Anwaltsauftrag, Berater, etc.
    MfG
    R. Kaiser

  3. Architektenabrechnung: Leistungsphasen, Kosten & Honorar prüfen!

    Wie jetzt ...?
    Bitte erst mal folgende Fragen zur Klärung beantworten:
    • Welche Leistungsphasen waren beauftragt, welche erbracht?
    • Wie und auf welcher Grundlage wurden die anrechenbaren Kosten ermittelt?
    • Hat der Architekt jetzt nach Zeitaufwand ["laut Stundenabrechnung zum Satz von 60 E"] oder nach Honorartabelle ["er hat uns in Zone 4 eingeordnet! "] abgerechnet?

    Alles in allem klingt das, als wäre die Abrechnung ein großes Kuddelmuddel. Haben Sie mal Ihre "befreundete Architektin" draufschauen lassen? Die müsste ja wissen, wie eine prüffähige Rechnung aussieht ...! Notfalls sollten Sie mal mit einem Sachverständigen reden. Wenn der sich nur die Rechnung anschauen soll, dürfte das nicht allzu viel kosten.

  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Altbau Sanierung: Budget, Planung & Gewerke – Kosten realistisch?

    💡 Kernaussagen: Die Sanierung einer Altbauwohnung (210m²) erfordert detaillierte Budgetplanung und die Koordination verschiedener Gewerke. Ein schriftlicher Architektenvertrag ist essenziell, um Leistungen und Honorare klar zu definieren. Die Abrechnung des Architekten sollte hinsichtlich Leistungsphasen, anrechenbaren Kosten und Honorartabelle geprüft werden. Die Einbeziehung eines Sachverständigen kann bei Unklarheiten ratsam sein.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Architektenvertrag: Schriftlicher Auftrag – Grundlagen & Leistungen wird betont, wie wichtig ein schriftlicher Vertrag mit dem Architekten ist, um Missverständnisse und Streitfälle zu vermeiden. Dies dient als Grundlage für erbrachte Leistungen und Honoraransprüche.

    💰 Kosten: Die korrekte Ermittlung der anrechenbaren Kosten ist entscheidend für die Architektenabrechnung. Im Beitrag Architektenabrechnung: Leistungsphasen, Kosten & Honorar prüfen! wird die Notwendigkeit der Prüfung von Leistungsphasen und Honorartabellen hervorgehoben, um die Sanierungskosten im Rahmen der Budgetplanung zu halten.

    🔧 Praktische Umsetzung: Bei Unklarheiten in der Architektenabrechnung sollte man die beauftragten und erbrachten Leistungsphasen detailliert prüfen. Gegebenenfalls ist die Hinzuziehung eines Sachverständigen ratsam, um die Abrechnungsgrundlage zu bewerten und die Sanierungskosten zu kontrollieren.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor Beginn der Altbau Sanierung alle Details mit dem Architekten und halten Sie diese schriftlich fest. Überprüfen Sie die Architektenrechnung sorgfältig und ziehen Sie bei Bedarf einen Sachverständigen hinzu, um unerwartete Kosten zu vermeiden und die Budgetplanung einzuhalten.

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