Haus zu tief gebaut: Ursachen, Folgen & Lösungen für Rohfußbodenhöhe?
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Haus zu tief gebaut: Ursachen, Folgen & Lösungen für Rohfußbodenhöhe?

hi,
also um die Geschichte von Anfang an zu erzählen, meine Eltern bauen ein Haus, Problem bei der ganzen Sache ist dass das Grundstück am 'Berg' liegt und etwa 40 cm Gefälle vorhanden ist (2) => (3) (Straße ) und noch ein größeres in das Grundstück hinein (2) => (1) Ich versuche es mal graphisch darzustellen
__________
$#124; $#124;
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$#124; $#124;__________ o (1) ca. 553,5 m über Meer
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$#124; Haus $#124;
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__________________________________________________________
(2) Grenze$#124; (3) 553,1 m ü M $#124;Grenze
552.7 Meter über Meer
Straße
_________________________________________________________
nun war von Anfangt an geplant dass Haus eine Stufe zum Eingang hin bekommen sollte mit einer Rohfußbodenhöhe von 553,01 m
Als beim graben dann ziemliche felsen auftauchten, entschie der Architekt dass die Rohfußbodenhöhe um 35 cm erhöht wurde. Dies wurde mündlich mit dem Rohbauer vereinbart, heute messen wir aber eine Rohfußbodenhöhe von 553.01 m das heißt die 35 cm wurden vom Rohbauer nicht angehoben!
Dies wurde uns aber schriftlich vom Architekt zugesichert, nur der 'vergaß' nachzumessen oder hatte nur einfach blindes vertrauen zum Rohbauer.
Außerdem wurde uns in diesem Schriftstück zugesichert dass der Rohbauer auf seine Kosten ein Teil des Grundstücks abtragen würde.
ein grudlegender Fehler des Architekten der noch weiter am Anfang des Baus liegt ist das in einer Vorschrift die die Höhe des Rohfußbodens betrifft, der Stadt heißt :
... RFBH darf 10 cm höcher sein als die anliegende Straße, ... wird das Grundstück talseitig erschlossen muss der höchste Punkt des gesamten Grundstücks als Bemessungswert für den Rohfußboden gelten ...
das heißt eigentlich hätte von Punkt 1 aus die Rohfußbodenhöhe festgelegt werden müssen!
wenn jetzt alles richtig gelaufen wäre hätten wir heute also eine Rohfußbodenhöhe von 553,6 m haben müssen.
nun was sagt ihr dazu, was haben wir für Möglichkeiten gegen den Architekt und den Rohbauer.
was ist mit den Mehrkosten 1. zu viel Erde ausgehoben
2. Gartengestaltung
außerdem noch eine Wertminderung des gesamten Baus?
und zu wenig lichteinfall im Keller ...
na bitte helf mir was kann man machen?
Danke
Chris
  • Name:
  • chris
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Unsachgemäße Veränderungen am Gelände könnten die Statik des Hauses beeinträchtigen, insbesondere bei Hanglage.

    🔴 Gefahr: Bei unzureichender Abdichtung drohen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung im Kellerbereich.

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    Ein zu tief gebautes Haus kann verschiedene Probleme verursachen, insbesondere in Bezug auf Entwässerung, Zugänglichkeit und Baugenehmigung. Die Differenz zwischen der geplanten und tatsächlichen Rohfußbodenhöhe (RFH) muss dringend geklärt werden.

    Mögliche Ursachen könnten Fehler bei der Planung, der Umsetzung durch den Rohbauer oder ungenaue Höhenangaben im Bebauungsplan sein. Die Konsequenzen reichen von Problemen mit der Gartengestaltung und dem Zugang zum Haus bis hin zu rechtlichen Auseinandersetzungen und Wertminderung der Immobilie.

    Mögliche Lösungen:

    • Prüfung der Baugenehmigung: Vergleichen Sie die genehmigten Pläne mit dem tatsächlichen Bauzustand.
    • Gespräch mit Architekt und Rohbauer: Klären Sie die Ursache des Fehlers und suchen Sie nach konstruktiven Lösungen.
    • Anpassung der Außengestaltung: Durch Aufschüttungen und Treppen kann das Höhenniveau angepasst werden.
    • Rechtliche Beratung: Bei erheblichen Abweichungen und Wertminderung kann ein Anwalt für Baurecht hinzugezogen werden.

    🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Entwässerung aufgrund der zu tiefen Lage kann zu Feuchtigkeitsschäden im Keller und im gesamten Haus führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Situation von einem unabhängigen Bausachverständigen begutachten, um die Ursachen und möglichen Folgen zu ermitteln und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Rohfußbodenhöhe (RFH)
    Die Rohfußbodenhöhe bezeichnet die Höhe des Fußbodens nach dem Einbringen des Estrichs, jedoch vor dem Aufbringen des endgültigen Bodenbelags. Sie dient als wichtiger Bezugspunkt für nachfolgende Bauarbeiten und muss präzise in den Bauplänen definiert sein. Verwandte Begriffe: Fertigfußbodenhöhe, Geländeoberfläche, Höhenbezugspunkt.
    Bebauungsplan
    Der Bebauungsplan ist ein rechtsverbindliches Dokument, das die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde regelt. Er enthält Festsetzungen über die Art der Bebauung, die Höhe der Gebäude, die überbaubare Grundstücksfläche und andere wichtige Details. Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauordnung, Flächennutzungsplan.
    Gefälle
    Gefälle bezeichnet die Neigung einer Fläche oder eines Geländes. Es wird in der Regel in Prozent angegeben und gibt an, um wie viele Höhenmeter sich die Fläche auf einer bestimmten horizontalen Distanz verändert. Verwandte Begriffe: Neigung, Steigung, Höhenunterschied.
    Wertminderung
    Wertminderung bezeichnet die Reduzierung des Verkehrswertes einer Immobilie aufgrund von Mängeln, Schäden oder anderen Beeinträchtigungen. Sie kann durch Baumängel, Umweltschäden oder rechtliche Belastungen verursacht werden. Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Sachwert, Minderwert.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über fundierte Kenntnisse im Bauwesen verfügt und in der Lage ist, Baumängel und Bauschäden zu erkennen, zu beurteilen und zu dokumentieren. Er kann auch Gutachten erstellen und bei der Lösung von Bauproblemen beraten. Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Bauingenieur.
    Architekt
    Ein Architekt ist ein Fachmann, der Gebäude entwirft, plant und die Bauausführung überwacht. Er ist für die Gestaltung, Funktionalität und Wirtschaftlichkeit von Bauwerken verantwortlich. Verwandte Begriffe: Bauplaner, Bauingenieur, Innenarchitekt.
    Rohbauer
    Der Rohbauer ist ein Handwerker, der für die Errichtung des Rohbaus eines Gebäudes zuständig ist. Dazu gehören die Fundamente, die tragenden Wände, die Decken und das Dach. Verwandte Begriffe: Maurer, Betonbauer, Zimmerer.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die Rohfußbodenhöhe (RFH)?
      Die Rohfußbodenhöhe ist die Höhe des Fußbodens nach dem Einbringen des Estrichs, aber vor dem Aufbringen des endgültigen Bodenbelags. Sie ist ein wichtiger Bezugspunkt für alle weiteren Bauarbeiten und muss in den Bauplänen genau festgelegt sein.
    2. Wer ist verantwortlich, wenn die Rohfußbodenhöhe nicht stimmt?
      In erster Linie sind der Architekt und der Rohbauer verantwortlich. Der Architekt erstellt die Pläne und muss sicherstellen, dass die Höhenangaben korrekt sind. Der Rohbauer ist für die Umsetzung der Pläne verantwortlich und muss die Höhenangaben genau einhalten.
    3. Welche Folgen kann eine falsche Rohfußbodenhöhe haben?
      Eine falsche Rohfußbodenhöhe kann zu Problemen mit der Entwässerung, der Zugänglichkeit, der Raumhöhe und der Optik des Hauses führen. Außerdem kann es zu Mehrkosten für Anpassungsarbeiten und zu einer Wertminderung der Immobilie kommen.
    4. Wie kann man eine falsche Rohfußbodenhöhe korrigieren?
      Die Korrekturmöglichkeiten hängen von der Größe der Abweichung und den baulichen Gegebenheiten ab. Mögliche Maßnahmen sind Aufschüttungen, Abgrabungen, Treppen, Rampen oder eine Anpassung der Raumhöhe.
    5. Welche Rolle spielt der Bebauungsplan bei der Rohfußbodenhöhe?
      Der Bebauungsplan legt die zulässige Höhe des Gebäudes und die Geländehöhe fest. Diese Vorgaben müssen bei der Planung der Rohfußbodenhöhe berücksichtigt werden.
    6. Was ist eine Wertminderung bei einem Haus?
      Eine Wertminderung bedeutet, dass der Verkehrswert eines Hauses geringer ist, als er ohne bestimmte Mängel oder Beeinträchtigungen wäre. Eine falsche Rohfußbodenhöhe kann zu einer Wertminderung führen, wenn sie die Nutzbarkeit oder Optik des Hauses beeinträchtigt.
    7. Sollte man bei einer falschen Rohfußbodenhöhe einen Anwalt einschalten?
      Wenn die Abweichung erheblich ist und zu Problemen oder Mehrkosten führt, kann es sinnvoll sein, einen Anwalt für Baurecht einzuschalten. Dieser kann die rechtliche Situation beurteilen und die Interessen des Bauherrn vertreten.
    8. Wie kann man Baumängel dokumentieren?
      Baumängel sollten schriftlich dokumentiert werden, idealerweise mit Fotos und Zeugen. Die Mängelanzeige sollte dem verantwortlichen Bauunternehmen oder Architekten zugestellt werden.

    🔗 Verwandte Themen

    • Bodengutachten vor Baubeginn
      Ein Bodengutachten gibt Aufschluss über die Beschaffenheit des Baugrunds und hilft, Risiken zu minimieren.
    • Baugenehmigung prüfen
      Die Baugenehmigung muss vor Baubeginn vorliegen und alle relevanten Aspekte des Bauvorhabens abdecken.
    • Bauvertrag richtig gestalten
      Ein klar formulierter Bauvertrag schützt vor Missverständnissen und Streitigkeiten.
    • Baubegleitung durch Experten
      Eine Baubegleitung durch einen unabhängigen Experten kann Baumängel frühzeitig erkennen und beheben.
    • Rechte bei Baumängeln
      Bauherren haben bei Baumängeln Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen.

  2. Rohfußbodenhöhe: Plan vs. Realität – Wer trägt die Kosten?

    bitte ordnen
    Hallo,
    ich versuche mal zu ordnen:
    • geplant war eine FB-Höhe von 553,01 m
    • vorhanden ist eine FB-Höhe von 553,01 m
    • genehmigt ist eine FB-Höhe von 553,01 m?
    • laut Satzung hätte die FB-Höhe sein sollen 553,60 m
    • laut Abstimmung hätte die FB-Höhe auf 553,36 m geändert werden sollen?

    Sie haben ein Werk bekommen, was den genehmigten Plänen entspricht. Oder?
    Sie wollten den Fußboden höher legen, weil Sie Kosten sparen wollten (Aushub)?
    Der Architekt hat dies dem Rohbauer nicht weiter gegeben bzw. dieser hat es nicht umgesetzt? (Anzeige bei unteren Bauaufsichtsbehörde ganz vergessen.)
    Welche Leistung wurde denn nachweislich erbracht? Wurde etwa gewachsener Fels weggestemmt um ein Streifefundament herzustellen 'grübel-grübel'? Sind wirklich 'Mehrkosten' entstanden?
    Irgendwo ist mir das ganze noch unklar.
    Wenn einer seine Pflichten nicht erfüllt hat, muss er für den Schaden aufkommen. Da hier aber, so wie ich es verstanden habe, gebaut wurde wie es geplant und genehmigt war, weiß ich nicht wer seine Pflichten nicht erfüllt haben soll.
    Mit freundlichen Grüßen

  3. FB-Höhe: Felsfundament-Anhebung – Ursachen für Abweichung?

    ich versuche es
    ich fang einfach mal an :
    1. als der Fels entdeckt wurde, war die Tiefe (die eigentlich
    festgelegt war um eine Höhe des Rohfußbodens auf 553,01 m
    zu erreichen ) noch nicht erreicht, um den Fels nicht
    wegmachen zu müssen wurde entschieden, dass das Fundament nun 35
    cm höher geegt wird.
    2. dies ist nie passiert sonst hätten wir heute ein
    Rohfußbodengöhe von 553,35 m gemessen!
    3. ein weiterer Grund zum anheben (um 35 cm) des fundamests war
    dass die anderen Seite des Grundstücks etwa 1 m höher ist, auf
    der höheren Seite liegt die Terrasse nun muss man ca. 20 cm
    höher auf die Terrasse steigen!
    4. laut Satzung hätte die FB-Höhe sein sollen 553,60 m :
    ja genau! der Architekt hat den falschen Punkt gewählt
    von dem aus vermessen wurde!
    nämlich den tiefsten, er hötte den höchsten nehmen müssen!
    5. laut Abstimmung hätte die FB-Höhe auf 553,36 m geändert
    werden sollen: ja der Architekt hat uns eine Anhebung um 35
    cm garantiert!
    6. Sie wollten den Fußboden höher legen, weil Sie Kosten sparen
    wollten (Aushub)
    NEIN, wir hätten kosten sparen können wenn der Architekt
    richtig geplant hätte (können wir diese von ihm fordern?)
    AUßERDEM
    muss jetzt hinter dem Haus unser Grundstück abgetragen werden
    damit (oder soll ich 2 stufen machen bevor ich auf die
    Terrasse gehe?)
    7 ... weiß ich nicht wer seine Pflichten nicht erfüllt haben
    soll.
    Ich sag mal der Architekt, denn der hat doc die Aufgabe
    die richtige Höhe des Rohfußbodens zu bestimmen?
    außerdem: ist es richtig dass ich das Loch tiefer mache um nachher um das Haus auch noch alles abtragen muss?
    danke für die Antwort
    Chris
    der Link ist eine Skizze
    • Name:
    • chris

  4. Nivellement vor Baubeginn: Wurde die Gebäudehöhe korrekt festgelegt?

    deute ich das richtig, dass
    also vor Baubeginn kein richtiges nivellement durchgeführt worden ist, bei dem bzw. nach dem die Höheneinrichtung des Bauwerkes festgelegt worden ist.?! .

  5. Was ist "nivellement"?

    Was ist "nivellement"?

  6. Architektenhaftung: Fehler bei Rohfußbodenhöhe – Rechtsanspruch prüfen!

    Architekt und Haftpflicht
    Hallo,
    so wie Sie es geschrieben haben, scheint es ein klarer Fall für den Rechtsanwalt zu sein.
    Ich verstehe das so, dass der Architekt hier Fehler gemacht hat. Inwieweit dies aber zur Haftung führt  -  Rechtsanwalt fragen.
    Zum Thema Höhe in der Genehmigungsplanung haben Sie nicht geschrieben. Welche Höhe ist in den Plänen enthalten oder handelt es sich um ein vereinfachtes Verfahren oder ähnliches?
    Nivellement ist die höhenmäßige Vermessung einer Fläche. In diesem Fall um festzustellen, wo der höchste Punkt liegt und wie das Gebäude höhenmäßig am optimalsten eingeordnet wird.
    Mit freundlichen Grüßen

  7. Genehmigungsplanung: RFB-Höhe weicht ab – Architekt informiert?

    Zum Thema Höhe in der Genehmigungsplanung haben Sie ...
    Zum Thema Höhe in der Genehmigungsplanung haben Sie nicht geschrieben.
    .--- Also in Plan der genehmigt wurde war ist 553.01 m als Höhe angegeben. Aber während das Loch ausgehoben wurde wiesen wir den architkten mehrmals darauf hin dass es uns etwas sehr tief scheint, also wurde dem Rohbauer gesagt er soll 35 cm Höher gehen, dass hat er dann auch laut unseren architekts auch gemacht, dass haben wir schriftlich (vom Architekt ). Jetzt hat aber noch mal ein unabhöängiger nachgemessen, der uns die RFBAbk. mit 553,01 m bestätigt hat.

  8. Bauaufsicht einschalten: Genehmigung vs. Ausführung – Was tun?

    Anzeige Bauaufsicht
    Hallo,
    hier scheinen Verständigungsschwierigkeiten vorhanden zu sein.
    1. Es wurde so gebaut wie genehmigt. Damit hat der Bauunternehmer alles richtig gemacht.
    2. Der Architekt hat Ihnen zugesagt, dass der Fußboden 35 cm höher kommt als genehmigt. Dann hätte er zu mindestens eine Änderungsanzeige bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einreichen müssen, die Sie als Bauherr unterschreiben müssen.
    3. Weder Sie noch der Architekt haben dem Bauunternehmer die Änderung schriftlich angewiesen und diese entsprechend angezeigt.
    Hier hilft wohl nur noch ein Rechtsanwalt.
    Mit freundlichen Grüßen
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Haus zu tief gebaut: Lösungen für Rohfußbodenhöhe

    💡 Kernaussagen: Das Problem liegt in einer Abweichung der realen Rohfußbodenhöhe (RFBAbk.-Höhe) von den genehmigten Plänen. Ursachen sind ein nicht korrekt durchgeführtes Nivellement und eine nachträgliche Anhebung des Fundaments aufgrund von Felsvorkommen. Die Verantwortlichkeit liegt primär beim Architekten, der die Bauaufsicht hätte informieren müssen. Es drohen Wertminderung und Mehrkosten, die rechtlich geprüft werden sollten.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Bauaufsicht einschalten: Genehmigung vs. Ausführung – Was tun? wurde zwar gemäß der ursprünglichen Baugenehmigung gebaut, aber die mündliche Zusage des Architekten zur Erhöhung des Fußbodens wurde nicht durch eine Änderungsanzeige bei der Bauaufsichtsbehörde dokumentiert. Dies kann rechtliche Konsequenzen haben.

    🔴 Kritisch/Risiko: Die fehlende Dokumentation der geänderten RFB-Höhe birgt das Risiko, dass der Bauherr für die Abweichung haftbar gemacht wird. Es ist entscheidend, die Kommunikation mit dem Architekten und Rohbauer zu dokumentieren und rechtlichen Rat einzuholen, wie im Beitrag Architektenhaftung: Fehler bei Rohfußbodenhöhe – Rechtsanspruch prüfen! empfohlen wird.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Der Beitrag Rohfußbodenhöhe: Plan vs. Realität – Wer trägt die Kosten? ordnet die Sachlage und stellt die Frage nach der Kostenübernahme in den Raum. Es wird empfohlen, die geplanten, vorhandenen und genehmigten Höhen zu vergleichen, um den Schaden und die Verantwortlichkeiten zu ermitteln.

    👉 Handlungsempfehlung: Um die Situation zu klären, sollte ein Rechtsanwalt für Baurecht konsultiert werden, um die Haftung des Architekten zu prüfen und die nächsten Schritte zu planen. Zudem sollte die Bauaufsichtsbehörde informiert werden, um mögliche Konsequenzen zu minimieren. Eine genaue Vermessung des Grundstücks und des Gebäudes ist unerlässlich, um die tatsächliche RFB-Höhe zu dokumentieren.

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