Hallo liebe Forumsleser,
als gefühlter Bauherr (lese hier sporadisch schon eine Weile mit und bin über das Forum begeistert, aber wie jeder Mieter bisher nur mit dem Traum des Hauses gesegnet) bin ich nun überraschend von Bekannten auf ein interessantes Grundstück am Ammersee/Bayern aufmerksam geworden. Habe darauf mal Kontakt mit dem Makler aufgenommen und folgendes erfahren: 1.800 m², GRZ/GFZAbk. je 0,2, bebaubar E+D als Einfamilienhaus.
Nun ist es so, dass wir am liebsten mit Freunden bauen würden, mit denen wir jetzt schon zusammen in einem gemieteten Haus wohnen (was hervorragend funktioniert). Beide Parteien wollen aber möglichst viel Wohnraum mit zusätzlichem Büro haben. Am liebsten würden wir auch sagen können "My Home ist my castle" und noch lieber natürlich "My castle ist my Home! " 🙂
Zum Kern der Frage: wenn ich die LBO Bayern richtig verstanden habe, dann könnte man 360 m² GRZAbk. Außenmaße überbauen. Zählt eine Garage auch dazu? Selbst wenn diese als Doppelgarage direkt an das Haus gebaut wurde und mit an Hauswand anschließendem Dach versehen wurde?
Nun zu den 360 m² GFZ. Werden nur die m² von Vollgeschossen gezählt? Ich weiß, dass nicht ausgebauter Keller und Dachraum unberücksichtigt bleiben. Ein Keller wird wohl ausgebaut nur dann als Vollgeschoss berücksichtigt, wenn lichte? Höhe mindestens 2,30 mtr beträgt und er über 1,20 mtr über Geländeoberkante herausragt. Dachgeschoss gilt nur dann als Vollgeschoss, wenn mehr als 2/3 eine lichte Höhe von 2,30 mtr aufweisen. Welche m² werden also nun für GFZ berücksichtigt bei einem Bau von ausgebautem Kellergeschoss als Nicht-Vollgeschoss, einem EG und einem DGAbk. als Nicht-Vollgeschoss? Wird das DG voll berücksichtig oder nur mit der Fläche, die eine Höhe von 2,30 mtr hat?
Nächste Frage: was heißt Bebauung mit EFHAbk.🔴 Darf nur ein Gebäude errichtet werden oder auch zwei Einfamilienhaus (Grundstück darf allerdings nicht geteilt werden, müsste also Sondereigentum sein). Wenn nur ein Einfamilienhaus, dürfen dann trotzdem zwei Familien drin wohnen (mit zwei abgetrennten Wohnungen) oder ist das nicht möglich?
Natürlich weiß ich, dass ein Architekt mir alle diese Fragen beantworten kann. Der soll dann ja auch irgendwann dazu gezogen werden. Nur bin ich jetzt wie gesagt unvorbereitet durch Zufall über dieses Grundstücvk gestolpert, sodass vermutlich keine Zeit erst mal bleibt für eine Architektensuche (die man ja gewissenhaft erledigen will).
Bin also für jeden Hinweis dankbar und gerne bei entsprechenden Links bereit, mich ich Gesetzestexte oder dergleichen einzuarbeiten.
Vielen Dank vorab und liebe Grüße
der Rolf
GRZ/GFZ Berechnung in Bayern: Was zählt zur Grundflächenzahl & Geschossflächenzahl?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
GRZ/GFZ Berechnung in Bayern: Was zählt zur Grundflächenzahl & Geschossflächenzahl?
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Um die Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZAbk.) in Bayern korrekt zu berechnen, sind folgende Punkte zu beachten:
- GRZ: Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Hierbei zählen die Grundflächen aller Gebäude, einschließlich Garagen, Carports und Nebenanlagen.
- GFZ: Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Hierbei werden alle Vollgeschosse berücksichtigt.
- Vollgeschosse: Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die vollständig über der Geländeoberfläche liegen und eine bestimmte Mindesthöhe aufweisen.
- Kellergeschoss: Ein Kellergeschoss wird in Bayern in der Regel nicht als Vollgeschoss gewertet, wenn es unterhalb der Geländeoberfläche liegt und bestimmte Voraussetzungen erfüllt.
- Dachgeschoss: Ob ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt, hängt von der Ausgestaltung und der Höhe ab.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die genauen Bestimmungen für Ihr Grundstück mit einem Architekten oder dem zuständigen Bauamt ab, da die Auslegung je nach Gemeinde variieren kann.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Grundflächenzahl (GRZAbk.)
- Die GRZ gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Sie wird als Dezimalzahl angegeben (z.B. 0,4).
Verwandte Begriffe: Geschossflächenzahl (GFZ), Bebauungsplan, Grundstücksfläche. - Geschossflächenzahl (GFZ)
- Die GFZ gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Sie wird ebenfalls als Dezimalzahl angegeben.
Verwandte Begriffe: Grundflächenzahl (GRZ), Vollgeschoss, Bebauungsplan. - Vollgeschoss
- Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss, das vollständig über der Geländeoberfläche liegt und eine bestimmte Mindesthöhe aufweist. Die genauen Anforderungen sind im jeweiligen Landesbaurecht festgelegt.
Verwandte Begriffe: Kellergeschoss, Dachgeschoss, Geschossfläche. - Bebauungsplan
- Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der festlegt, wie ein bestimmtes Gebiet bebaut werden darf. Er enthält Angaben zur GRZ, GFZ, Bauweise und anderen wichtigen Aspekten.
Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauleitplanung, Flächennutzungsplan. - Grundstücksfläche
- Die Grundstücksfläche ist die gesamte Fläche eines Grundstücks, die im Grundbuch eingetragen ist. Sie dient als Grundlage für die Berechnung der GRZ und GFZ.
Verwandte Begriffe: Baugrundstück, Bauland, Flurstück. - Landesbaurecht
- Das Landesbaurecht umfasst die Gesetze und Verordnungen, die das Bauen in einem bestimmten Bundesland regeln. Es enthält Bestimmungen zu Bauanträgen, Baugenehmigungen, Abstandsflächen und anderen wichtigen Aspekten.
Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauordnung, Baugenehmigung. - Bauamt
- Das Bauamt ist die zuständige Behörde für alle Fragen rund um das Bauen. Es erteilt Baugenehmigungen, überwacht die Einhaltung der Bauvorschriften und berät Bauherren.
Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauantrag, Baubehörde.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ?
Die GRZ (Grundflächenzahl) gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf, während die GFZ (Geschossflächenzahl) das Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksfläche beschreibt. - Zählt eine Garage zur GRZ?
Ja, die Grundfläche einer Garage zählt in der Regel zur überbaubaren Fläche und somit zur GRZ. Es gibt jedoch Ausnahmen, beispielsweise bei Tiefgaragen oder wenn die Garage bestimmte Größen nicht überschreitet. - Wie wird die GFZ berechnet?
Die GFZ wird berechnet, indem man die Summe der Flächen aller Vollgeschosse durch die Grundstücksfläche teilt. Nicht alle Geschosse zählen als Vollgeschosse, was die Berechnung komplex machen kann. - Was sind Vollgeschosse?
Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der Geländeoberfläche liegen und eine bestimmte Mindesthöhe haben. Die genauen Anforderungen können je nach Bundesland variieren. - Zählt ein Kellergeschoss als Vollgeschoss?
In der Regel zählt ein Kellergeschoss nicht als Vollgeschoss, wenn es hauptsächlich unterirdisch liegt und bestimmte Bedingungen erfüllt. Die genauen Regelungen sind im jeweiligen Landesbaurecht festgelegt. - Wie finde ich die GRZ und GFZ für mein Grundstück heraus?
Die GRZ und GFZ für Ihr Grundstück finden Sie im Bebauungsplan der Gemeinde oder durch eine Anfrage beim zuständigen Bauamt. - Was passiert, wenn ich die GRZ oder GFZ überschreite?
Eine Überschreitung der GRZ oder GFZ kann dazu führen, dass die Baugenehmigung verweigert wird oder dass Sie nachträglich bauliche Veränderungen vornehmen müssen, um die Vorgaben einzuhalten. - Kann die GRZ oder GFZ nachträglich geändert werden?
Eine nachträgliche Änderung der GRZ oder GFZ ist in der Regel nur durch eine Änderung des Bebauungsplans möglich, was ein aufwendiger Prozess ist.
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Wohneinheiten: Bebauungsplan entscheidend für Anzahl
Anzahl der Wohneinheiten
Hallo Herr Wursthorn,
das mit GRZ/GFZAbk. haben Sie schon richtig erkannt. Die eigentliche Frage wieviel Wohneinheiten Sie im Haus unterbringen dürfen müsste Ihnen der Bebauungsplan sagen können. Zumindest ist dies in den meisten Fälle dort in irgend einer Form angegeben.
Den Bebauungsplan können Sie bei der zuständigen Gemeinde einsehen und auch bekommen. Plan und textliche Festsetzungen.
Ist zumindest bei uns in Niederbayern so.
Mit freundlichen Grüßen und ein schönes Wochenende. -
GRZ/GFZ: Baunutzungsverordnung & Garagen-Regelungen
Lesestoff fürs Erste
GRZ und GFZAbk. sind in der Baunutzungsverordnung geregelt:- http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/baunvoAbk./index.html
Garagen und sogar Zufahrten gehen zu Lasten der GRZAbk., mit Ausnahmeregelungen. Ein Dachgeschoss, das kein Vollgeschoss ist, bleibt für die GFZ völlig unberücksichtigt, eines, das Vollgeschoss ist, wird komplett berücksichtigt, auch die Flächen unter 2,30 Höhe (§ 20: "Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln").
Der Begriff Einfamilienhaus bzw. Einfamilienhaus kommt in der Baunutzungsverordnung und im Baugesetzbuch so nicht vor und ist deshalb zu hinterfragen. Planungsabsicht dürfte sein, dass nur ein Gebäude mit einer Wohneinheit entstehen darf. Bei 1800 m² nicht teilbarem Seegrundstück und Einfamilienhaus denke ich an ein Gebiet mit feiner Gesellschaft, großen erdgeschossigen Villen, älterer Klientel, Ruhe usw., da könnte u.U. ein Doppelhaus oder Zweifamilienhaus mit entsprechend vielen, lauten Bewohnern, 4-6 Autos (ich übertreibe) unerwünscht sein. Die Gemeinden dürfen solche Festsetzungen in den Bebauungsplan aufnehmen, siehe § 9 Baugesetzbuch (" ... können festgesetzt werden: die Bauweise, ... die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden" usw.).Ein Gespräch bei der Gemeinde kann nicht schaden. Ob was anderes geht, wird man rechtssicher nur über einen Antrag auf Vorbescheid herausbekommen.
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GFZ Berechnung: Gültige BauNVO-Fassung beachten!
Hinweis zu GFZAbk.
Maßgeblich ist die Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.), die zum Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung gültig war.
Bei alten Bebauungsplänen (alter BauNVO; vor 1990) bedeutet dies, dass auch Aufenthaltsräume incl Umfassungswände in Nicht-Vollgeschossen zur GFZ zählen ... -
Dank für schnelle GRZ/GFZ-Hilfe im Forum!
Sage mal ganz laut Danke!
Unglaublich wie schnell man hier kompetente Antworten bekommt und man kann es nur mit großem Dank anerkennen, dass hier manche sogar ihre wohlverdiente Freizeit am Samstag dazu opfern, unbekannten Mitmenschen zu helfen, gell Herr Stubenrauch 🙂
Habe mich in die Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) eingelesen und damit erst mal Abstand davon genommen, das Grundstück zu besichtigen. Ist mit den genannten Auflagen einfach uninteressant für uns. Ach ja, muss es ja zugeben Herr Stubenrauch: das mit den lauten Bewohnern und mit den 5-6 Autos trifft in meinem Falle schon zu (bin halt US-Oldtimer-Fan 😉
Im Exposé zum Grundstück ist der Vermerk EH, was ich mal als Einzelhaus deute. Und da nur E+D gebaut werden darf, müsste man schon viele Verrenkungen machen, um eine Genehmigung zu bekommen. Dazu habe ich mir mal die online einsehbaren Protokolle des Umwelt- und Bauausschusses (Umweltausschusses, Bauausschusses) der Gemeinde Dießen angeschaut, um mal zu sehen wie die so drauf sind. Da werden erschreckend viele Bauvoranträge und sogar Bauanträge abgelehnt. Besonders mulmig wurde mir dann, als ich gesehen habe, dass die Gemeinde eine Wiedervorlage eines Bauantrages durch das Landratsamt mit der Weisung zur Genehmigung jetzt mit dem Trick der Festsetzung eines Bebauungsplanes zu entgehen versucht. Find ich ja nicht so dolle, obwohl man fairerweise sagen muss, dass ich die Hintergründe nicht kenne - kann mir aber den ganzen Ärger für den Bauherrn vorstellen.
Nun denn, mach ich mich halt mal weiter auf die Suche ...
liebe Grüße
der Rolf -
Gemeindesicht: Planungshoheit bei GRZ/GFZ-Festsetzungen
Sicht der Gemeinde ...
Als Gemeinderat (aber woanders) möchte ich auch mal die Entscheidungen des dortigen Gemeinderats verteidigen:
Gerade an prominenten Bereichen (Ortszentrum, Teil der "Postkartenansicht" usw) hat die Gemeinde ein berechtigtes Interesse wenn nicht sogar die Pflicht Ihre Planungshoheit durchzusetzten. Wenn die bisherigen Festsetzungen / Regelungen (z.B. im § 34-Gebiet nicht zielführend sind (weil der Bauherr Sie geschickt umgangen hat) ist es durchaus angebracht, die Regelungen zu erweitern / zu ändern.
Das dies oft für Bauherrn ärgerlich ist ist nachvollziehbar. Aber manchmal "versaut" ein einzelnes Gebäude den halben Ortsteil ... -
GRZ/GFZ: Info & Hilfe durch Bau-Beamte
@ Herr Halbinger
Keine Angst, wollte dem Gemeinderat dort pauschal keine Böswilligkeit unterstellen, da ich ja wie gesagt die Hintergründe nicht kenne. Allerdings ließ sich schon durch die Nennung der betroffenen Straße feststellen, dass es sich weder um Außengebiet noch um das Ortszentrum handelt.
In meiner derzeitigen Gemeinde ist die Info und Hilfe der Bau-Beamten sogar sehr gut. Die könnten eigentlich über die Monokultur in Neubaugebieten (E+D mit SDAbk. 38 °-45 °) auch nur kot ... Aus Sicht der Gemeinde kann ich aber verstehen, dass sie Dank des Rechtssystems auf Nummer sicher fährt und nur klitzkleinste Ausnahmen zulässt. Schließlich hätte damit latent jeder andere Bauherr in dem Gebiet ebenfalls sofort Anspruch auf Ausnahmen. Das ist wohl vielen zu heiß.
Noch bin ich aber Optimist, dass es in unserer Gegend irgendwo mal ein Baugebiet gibt, wo mein Traumhaus (Art toskanisches Stadthaus) mit E+1+Walmdach 25 ° gebaut werden darf. Das muss nämlich auch nicht unbedingt höher sein als der Standardbau. Und warum ich im Stockwerk oberhalb EGAbk. unbedingt mit verschwenderischen Dachschrägen leben muss, leuchtet mir nicht ein (warum hat sich sowas eigentlich in den Baugebieten durchgesetzt? - ernsthafte Frage). Und warum soll man sogenannte Stadthäuser nur in der Stadt bauen dürfen? Auf dem Land gibt es doch viel mehr Abstand zum Nachbarn. Naja, so suchten sie und suchten sie ... und wohnten bis an ihr Ende zur Miete 😉
... Sorry, hat nichts mehr mit der Ursprungsfrage zu tun und sollte deshalb einfach als persönliche Träumereien abgetan werden ...
der Rolf -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).GRZ/GFZAbk. Berechnung in Bayern: Grundstück optimal bebauen
💡 Kernaussagen: Die Berechnung von GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl) in Bayern ist entscheidend für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Der Bebauungsplan der Gemeinde gibt Auskunft über die zulässige Anzahl an Wohneinheiten. Die Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) regelt Details zu GRZAbk. und GFZ, wobei Garagen und Zufahrten die GRZ beeinflussen. Bei älteren Bebauungsplänen ist die zum Zeitpunkt der Aufstellung gültige BauNVO-Fassung maßgeblich.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass bei alten Bebauungsplänen auch Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen zur GFZ zählen können, wie im Beitrag GFZ Berechnung: Gültige BauNVO-Fassung beachten! erläutert wird.
✅ Zusatzinfo: Die Gemeinde hat ein berechtigtes Interesse an der Durchsetzung ihrer Planungshoheit, insbesondere in prominenten Bereichen, wie im Beitrag Gemeindesicht: Planungshoheit bei GRZ/GFZ-Festsetzungen dargelegt wird. Dies kann die Festsetzungen bezüglich GRZ und GFZ beeinflussen.
📊 Fakten/Zahlen: Die GRZ und GFZ Werte werden im Bebauungsplan festgelegt und geben an, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf und wie viel Geschossfläche zulässig ist. Diese Werte sind entscheidend für die Planung eines Einfamilienhauses oder anderer Gebäude.
👉 Handlungsempfehlung: Informieren Sie sich frühzeitig bei der zuständigen Gemeinde über den Bebauungsplan und die geltenden Regelungen zur GRZ und GFZ. Nutzen Sie die angebotene Hilfe der Bau-Beamten, wie im Beitrag GRZ/GFZ: Info & Hilfe durch Bau-Beamte empfohlen wird, um Ihr Traumhaus im Einklang mit dem Baurecht zu realisieren.
✅ Handlungsempfehlung: Lesen Sie sich in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ein, um die Grundlagen der GRZ/GFZ-Berechnung zu verstehen. Hilfreiche Informationen dazu finden Sie im Beitrag GRZ/GFZ: Baunutzungsverordnung & Garagen-Regelungen.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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