Balkonanbau nach Plan wird nicht genehmigt BW
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Balkonanbau nach Plan wird nicht genehmigt BW

laut Aussage des Baurechtsamtes wird mein Bauvorhaben so nicht genehmigt. Ein kleinerer Balkon könnte vermutlich ausnahmsweise genehmigt werden. Die Eigentümergemeinschaft hatte bereits zugestimmt. Die Wohnung befindet sich parterre in einem Mehrfamilienhaus, so dass hier auch eine Terrasse angebaut werden könnte. Dazu finden sich widersprüchliche Angaben im Netz von 1 m bzw 50cm Höhe zu der ein Terrassenanbau genehmigungsfrei wäre. Sinn ergibt es aber erst wenn Stufen von der Terrasse zu den Türen führten und der Einbau von Türen wäre wiederum genehmigungspflichtig. Ist das so richtig bzw wie kann man das Problem lösen?
  • Name:
  • A. I.

  1. wir wissen zu wenig

    Terrassen sind bis 0,99 Meter Höhe genehmigungsfrei, auch an der Grundstücksgrenze. Diese Höhe benötigt eine Absturzsicherung so dass die Terrasse wie ein Balkon wirkt. Weiterhin sind bodennahe Fenster genehmigungsfrei. Eine Türe ist wie ein bodennahes Fenster. Es macht keinen Sinn wenn etwas genehmigungsfrei ist und man konstruiert andere Abhängigkeiten um etwas genehmigungsfreies zu untersagen. Weiterhin kennt man Vorschriften des B-Planes nicht, auch nicht die amtliche Begründung. In einem Antrag liegt auch ein Ermessen. Um Klarheit zu bekommen, sollte man in Schritten vorgehen. Schritt 1: sie teilen dem Amt die Errichtung einer genehmigungsfreien Maßnahme mit, das kostet nichts. Sollte die Antwort sein: nein, die Maßnahme ist bauantragspflichtig sollte eine Bauvoranfrage erfolgen. Ohne eine schriftliche Begründung des Bauamtes kann man nicht gegen deren Auslegung von Vorschriften vorgehen. Ein Grund für eine verweigerte Maßnahme könnte der Denkmalschutz sein. Prüfen sie auch, ob trotz der Genehmigung der WEGAbk. ein Miteigentümer Einspruch eingelegt hat, z.B. wenn das Gartenstück eines anderen WEG-Eigentümers verloren geht.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  2. Das Baurechtsamt begründet die Ablehnung mit einem Bebauungsplan.

    Die Wohnung befände sich außerhalb des Baufensters. Die GRZAbk. 1 wäre mit den Balkonen auf der Südseite schon überschritten. Es käme allenfalls ein kleinerer Balkon in Frage der mit einem AAB-Antrag zur Genehmigung eingereicht werden könnte. Da beim Balkon von einer fiktiven Höhe von 2,30 m ausgegangen wird und bei 1,45 m Höhe Stützen erforderlich sind, werden die genehmigungsfreien 40 m³ mit dem Balkon überschritten. Eine Terrasse könne aus genannten Gründen auch nicht genehmigungsfrei erstellt werden. Da es sich um ein Gebäude des Baujahres 1950 handelt und den Eigentümer schon öfters gewechselt hat, sind auch keine Originalpläne vorhanden. Für den Antrag müsste alles neu erstellt und ein Gutachten eines Statikers beigefügt werden. Das wären zusätzliche Kosten die im Falle der Ablehnung meiner Ansicht nach unverhältnismäßig wären. Besten Dank für die schnelle Antwort

  3. alles seltsam

    Die Wohnung befindet sich im Parterre? Wieso dann fiktive Höhe? Eigentümergemeinschaft ist eine WEGAbk.! Dann müssen Aufteilungspläne vorhanden sein. Wieso wird behauptet, die Wohnung sei außerhalb des Baufensters? Kann nicht sein sonst wäre die Teilung nicht durchgegangen. Eigentümerwechsel führen nicht zum Verlust von Plänen. Pläne gibt es dreimal: 1x Eigentümer, 1x Finanzamt, 1x Bauamt. Mir scheint, man hat was gegen sie und legt fiktive Steine in den Weg. Sie sollten unbedingt Akteneinsicht verlangen (aus berechtigtem Interesse) Lassen sie sich auch das Blatt mit den verbundenen Aktenzeichen zeigen sonst zeigt man ihnen nicht alle Akten. Der Baubeamte hat offensichtlich eine Glaskugel in der er angeblich nicht vorhandene Pläne zitiert und Einzelheiten einer Ablehnung begründet. Toll, was man aus einer angeblich nicht vorhanden Aktenlage lesen kann.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  4. Vielen Dank für die Antwort!

    die Wohnung befindet sich im Hochparterre! An Plänen liegen mir nur der Lageplan und der Grundriß vor. Die Akteneinsicht ist eine gute Idee! Es iat unwahrscheinlich, dass etwas persönliches vorliegt, die Behörde ist wohl verärgert, dass auf der anderen Hausseite bereits Balkone angebaut wurden, die heute in der Größe wohl nicht mehr genehmigt würden. Wenn ich es richtig verstehe, wollen sie eine weitere Bebauung GRZ1 aus naturschutzrechtlichen Gründen nicht zulassen. Weiterhin führt der Sachbearbeiter an:"Da beim Balkon von einer fiktiven Höhe von 2,30 m ausgegangen wird und bei 1,45 m Höhe Stützen erforderlich sind, werden die genehmigungsfreien 40 m³ mit dem Balkon überschritten.Da sich die Anlage zudem außerhalb des Baufensters befindet, wäre bis zu 40 m³ immer ein AAB-Antrag zu stellen und bei mehr als 40 m³ ein Bauantrag im vereinfachten Verfahren. Beizulegen wären bei beiden Anträgen ein Lageplan M 1:500 mit schriftlichem Teil sowie Grundriss, Schnitt du Ansichten M 1:100. Wir machen darauf aufmerksam, dass auf der Südseite bereits eine Balkonanlage außerhalb des Baufensters genehmigt wurde und dass eine Baugrenzenüberschreitung auf der Ostseite in diesem Ausmaß nachbarschützend und deshalb m.E. nicht genehmigungsfähig ist. Ausnahmsweise könnte evtw. eine Überschreitung von 1,50 m x 5,00 m zugelassen werden."

  5. Bebauung ausgereizt

    Wenn ein Grundstück überbebaut ist, werden genehmigungsfreie Bauwerke genehmigungspflichtig. Fehlen Baupläne, kann die Baubehörde diese verlangen, auch wenn diese nicht zu ihrem Teil-Eigentum gehören. Damit wird ein Ermessensspielraum maßgebend, dessen Höhe sie nicht bestimmen können. Ein verhandeln über die Größe des Vorhabens ist in dem Fall günstiger als der Gang vor das Verwaltungsgericht. Sie müssen allerdings damit rechnen, dass das Amt gegen eventuelle Schwarzbauten vorgeht. Nachbarschützende Vorschriften sind nicht verhandelbar.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  6. Teilungserklärung

    nachdem der Sachverhalt jetzt klar ist habe ich die Teilungserklärung geprüft. Es findet sich kein ausgewiesenes Sondereigentum für die Wohnungen mit Balkon, die Anteile sind gleich und von einem Ausgleich findet sich nichts. Der Verwalter meint die wohl 30 Jahre alten Balkone wären vor seiner Zeit gebaut geworden. Haben die Eigentümer ohne Balkon nun einfach das Nachsehen oder/und welche Konsequenzen kann das haben?

  7. Verwalter muß das klären, er ist Herr der Hausunterlagen

    In den Verwalterunterlagen muß etwas über die Instandhaltung stehen. Auch muß in alten Hausunterlagen etwas über die Errichtung stehen, weiterhin muß etwas zu Plänen und Grundbucheintragungen geführt haben. Wenn alles zu nichts führt: die Balkone sind vorhanden und beim Bauamt unbeanstandet und daher vermutlich legal. Weitere Balkone sind vermutlich nicht möglich. In diese Wohnung sollten sie nicht investieren sondern diese los werden. Sie werden nichts ändern können außer das alle zu ihren Feinden werden. Diese WEGAbk. mit diesen Unterlagen ist Schrott und der Verwalter wird sich als untätig erweisen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  8. anderer Ansicht

    vielleicht haben Sie recht, aber die Lage ist einfach zu gut um die Immobilie aufzugeben. Es sind immerhin 3 Parteien, die ohne Balkon auskommen müssen zu drei Parteien, die sich an ihren Balkonen erfreuen auf dem gemeinsamen Grundstück. Auch wenn ein Rückbau nicht verlangt werden kann, so muss zumindest ein Ausgleich hergestellt bzw eine Entschädigung erfolgen. Bis das geregelt ist wird es vorübergehend Ärger geben aber wenn das durch ist, dann wird sich die Lage beruhigen.

  9. Prinzip der WEG

    Die WEGAbk. als Gesamtheit hat den Willen bekundet, ihnen einen Balkon zu verschaffen. Dem stehen die Baugesetze entgegen. Letztlich ist ihre Erwartung, dass andere verzichten damit sie den Willen bekommen. Es müßte die WEG illegal sein um das Ziel zu erreichen oder es dürfte nur ein Eigentümer geben um bauliche Veränderungen zu erreichen. Sie haben Sondereigentum erworben mit der Möglichkeit der Einsicht in die Hausunterlagen, der Besichtigung der Anlage, die Möglichkeit mit dem Verwalter zu sprechen, der Möglichkeit mit dem Bauamt zu sprechen und der Möglichkeit, den Kaufvertrag beim Notar zu gestalten. Das Nichtnutzen der Möglichkeiten ist mit dem Abschluss des formbedürftigen Rechtsgeschäftes eingeschränkt auf den Rechtsweg. Die Baugesetze sind nun die Hürde. Nun ist auch der Punkt, sich von Fachanwälten mit Ortskenntnis beraten zu lassen. Genehmigungen in der Umgebung könnten ein weiterer Ansatzpunkt bei der Baubehörde sein um das Ermessen zu beeinflussen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  10. Akteneinsicht

    Guten Morgen Herr Kirschner und vielen Dank für die Infos! Dass hier eine Überbauung vorliegt und faktisch Sondereigentum geschaffen wurde, ohne dass dies in den Unterlagen ersichtlich ist, ist vermutlich nicht nur mir neu. Dass es hier eine Regelung braucht und die Parteien sich einigen müssen, wird für die Balkonbesitzer ärgerlich aber vermutlich auch verständlich. Auf Ihren Rat habe ich zunächst mal Akteneinsicht beantragt um mich weiter zu informieren.

  11. mehrere Stufen der Information

    Stufe 1: Bauamt mit Liste der verbundenen Aktenzeichen Stufe 2: Hausunterlagen beim Verwalter, der Verwalter darf nach Beschluss nur Abrechnungsunterlagen vernichten, prüfen sie auch die Beschlussliste Stufe 3: überprüfen sie auch den Verwalter selbst über die Ehrenordnung des Verbandes, die Richtlinien für die Verwalter und die Richtlinien für eine Verwalterübernahme (Verwalterwechsel) sowie die Haftungsrichtlinien. Grundsätzlich gilt: der Verwalter darf nichts illegales verwalten. Hier gibt es dann den Rückschluss wenn sie Klärungen auf dem Amt erlangen. Der Verwalter ist ein Mensch der von nichts Ahnung hat, nur Abrechnungsprogramme bedienen kann, sich am Geld anderer Leute bereichert, für nichts haftet und sein Handeln nach der Mehrheit richtet und wenn es schwierig wird jederzeit mit den Rücklagen verschwinden kann.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

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