Bauüberwachung Honorar: Was kostet die Bauleitung bei 12,5 Mio. Bausumme?
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

Bauüberwachung Honorar: Was kostet die Bauleitung bei 12,5 Mio. Bausumme?

Guten Tag,
wir sind ein ausländischer Investor der eine Hotelimmobilie (Gesamtbaukosten 12,5 Mio.) im süddeutschen Raum von einem Generalunternehmer bauen lassen möchte. Die Eingabeplanung wurde von einem Architekten erstellt. Dieser Architekt hat nun sein Büro geschlossen deshalb wird der Generalunternehmer beauftragt. (inkl. weiterer Planungsleistungen) Wir möchten nun einen externen Bauüberwacher einschalten der für uns die Baumaßnahme kontrolliert. Leider wissen wir momentan nicht ob hier die HOAIAbk. zu tragen kommt oder ob das Honorar frei vereinbart werden kann. Wären dankbar für Tipps. Grüße
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie als ausländischer Investor eine Hotelimmobilie in Süddeutschland bauen lassen und sich über das Honorar für die Bauüberwachung informieren möchten. Da der ursprüngliche Architekt sein Büro geschlossen hat, ist es wichtig, die Bauüberwachung neu zu regeln.

    Das Honorar für die Bauüberwachung richtet sich in Deutschland nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.). Die HOAI legt Honorarspannen fest, die sich nach der Bausumme, dem Schwierigkeitsgrad des Projekts und dem Leistungsumfang richten. Bei einer Bausumme von 12,5 Mio. Euro ist von einem höheren Honorar auszugehen.

    Wichtige Aspekte bei der Honorarvereinbarung:

    • Leistungsumfang: Definieren Sie genau, welche Leistungen die Bauüberwachung umfasst (z.B. Koordination der Gewerke, Qualitätskontrolle, Rechnungsprüfung, Terminüberwachung).
    • Honorarzone: Die HOAI teilt Projekte in Honorarzonen ein (I bis V). Je höher die Zone, desto höher das Honorar.
    • Stundensatz: Alternativ zur HOAI kann auch ein Stundensatz vereinbart werden. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Leistungsumfang schwer abzuschätzen ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie mehrere Angebote von Bauüberwachern ein und vergleichen Sie die Leistungen und Honorare. Achten Sie auf eine detaillierte Leistungsbeschreibung und eine transparente Honorarvereinbarung.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauüberwachung
    Die Bauüberwachung ist die Überwachung der Bauausführung durch einen Architekten oder Ingenieur. Sie umfasst die Koordination der Gewerke, die Qualitätskontrolle, die Rechnungsprüfung und die Terminüberwachung.
    Verwandte Begriffe: Bauleitung, Baubegleitung, Objektüberwachung
    Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
    Die HOAI ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Honorarberechnung bei Bauprojekten.
    Verwandte Begriffe: Honorar, Architektenhonorar, Ingenieurhonorar
    Bausumme
    Die Bausumme ist die Summe aller Kosten, die für die Errichtung eines Bauwerks anfallen. Sie umfasst die Kosten für die Planung, die Ausführung und die Baunebenkosten.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Gesamtbaukosten, Herstellungskosten
    Generalunternehmer
    Ein Generalunternehmer übernimmt die Ausführung aller Bauleistungen für ein Bauprojekt. Er koordiniert die verschiedenen Gewerke und ist für die Einhaltung der Termine und Kosten verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: GUAbk., Totalunternehmer, Bauunternehmen
    Leistungsbeschreibung
    Eine Leistungsbeschreibung ist eine detaillierte Beschreibung der Leistungen, die ein Bauunternehmen oder ein Architekt im Rahmen eines Bauprojekts erbringen muss. Sie dient als Grundlage für die Angebotserstellung und die Bauausführung.
    Verwandte Begriffe: Leistungsverzeichnis, Baubeschreibung, Bauvertrag
    Honorarzone
    Die HOAI teilt Projekte in Honorarzonen ein (I bis V). Je höher die Zone, desto höher das Honorar. Die Einteilung in die Honorarzone richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad des Projekts.
    Verwandte Begriffe: Schwierigkeitsgrad, Komplexität, Planungsaufwand
    Architekt
    Ein Architekt ist ein Planer und Gestalter von Bauwerken. Er ist für die Entwurfsplanung, die Bauantragsplanung und die Ausführungsplanung verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: Bauplaner, Bauingenieur, Innenarchitekt

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie wird das Honorar für die Bauüberwachung berechnet?
      Das Honorar für die Bauüberwachung wird in Deutschland meist nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet. Die HOAI legt Honorarspannen fest, die sich nach der Bausumme, dem Schwierigkeitsgrad des Projekts und dem Leistungsumfang richten. Alternativ kann auch ein Stundensatz vereinbart werden.
    2. Welche Leistungen umfasst die Bauüberwachung?
      Die Bauüberwachung umfasst in der Regel die Koordination der Gewerke, die Qualitätskontrolle, die Rechnungsprüfung und die Terminüberwachung. Der genaue Leistungsumfang sollte in der Honorarvereinbarung detailliert festgelegt werden.
    3. Was ist die HOAI?
      Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Honorarberechnung bei Bauprojekten.
    4. Kann das Honorar frei verhandelt werden?
      Innerhalb der von der HOAI vorgegebenen Honorarspannen ist das Honorar grundsätzlich verhandelbar. Allerdings sind die Mindestsätze der HOAI bindend. Bei einer Honorarvereinbarung über den Höchstsätzen der HOAI ist Vorsicht geboten.
    5. Was ist eine Honorarzone?
      Die HOAI teilt Projekte in Honorarzonen ein (I bis V). Je höher die Zone, desto höher das Honorar. Die Einteilung in die Honorarzone richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad des Projekts.
    6. Was ist ein Generalunternehmer?
      Ein Generalunternehmer übernimmt die Ausführung aller Bauleistungen für ein Bauprojekt. Er koordiniert die verschiedenen Gewerke und ist für die Einhaltung der Termine und Kosten verantwortlich.
    7. Was ist eine Bausumme?
      Die Bausumme ist die Summe aller Kosten, die für die Errichtung eines Bauwerks anfallen. Sie umfasst die Kosten für die Planung, die Ausführung und die Baunebenkosten.
    8. Was ist eine Leistungsbeschreibung?
      Eine Leistungsbeschreibung ist eine detaillierte Beschreibung der Leistungen, die ein Bauunternehmen oder ein Architekt im Rahmen eines Bauprojekts erbringen muss. Sie dient als Grundlage für die Angebotserstellung und die Bauausführung.

    🔗 Verwandte Themen

    • Bauleitung Kosten
      Informationen zu den üblichen Kosten für eine Bauleitung.
    • HOAI Honorarberechnung
      Details zur Berechnung des Honorars nach HOAI.
    • Bauvertrag prüfen
      Worauf man bei der Prüfung eines Bauvertrags achten sollte.
    • Architektenvertrag kündigen
      Informationen zur Kündigung eines Architektenvertrags.
    • Bauabnahme Mängel
      Was bei der Bauabnahme hinsichtlich Mängel zu beachten ist.

  2. Bauüberwachung vs. Projektsteuerung – HOAI-Leistungsphasen

    Wollen Sie einen Bauüberwacher oder aber einen Projektsteuerer
    1. bei einem Projektsteuerer kommt § 31 HOAIAbk. zum Tragen.
    2. Bei ausschließlicher Beauftragung der Bauüberwachung Lph 8 § 15, T. 2. HOAI müssten Sie den § 19 Nr. 4. berücksichtigen, der eine Honorarerhöhung möglich macht, was m.E. auch, speziell bei einer Generalunternehmer-Ausschreibung (Generalunternehmer-Vorleistung) und für die notwendige Einarbeitung des Bauüberwachers, gerechtfertigt erscheint.
    MfG
    Ralph Kaiser

  3. Projektleitung im Bauwesen: Struktur, Aufgaben & Verantwortlichkeiten

    Projektleitungsstruktur
    Sie brauchen eine strukturierte Bau- und Projektleitung.
    Diese müssen die hoffentlich vorliegende Planung umsetzen.
    Das ist erst einmal eine Projektleitung zur Terminsteuerung und Koordination der Gewerke.
    Weiter brauchen Sie einen Bauleiter nach der Landesbauordnung.
    Dann benötigen Sie Bauleiter für die Technik und zur Qualitätskontrolle sowie die Abnahme.
    Fachplaner und Statiker sind notwendig bei baubegleitenden Planungen und Nachaufträgen.
    Falls Sie Fachplaner und Fachbauleiter benötigen kann ich Ihnen weiterhelfen.
    • Name:
    • Herr Klaus

  4. Bauüberwachung Honorar: HOAI-Unterschreitung & Alternativen

    ach so ... die Kosten!
    Vergessen Sie die HOAIAbk., zu dieser Honorarordnung bekommt keiner Aufträge.
    Die Unterschreitung der HOAI ist auszuhandeln oder es sind Stundenlohnsätze zu vereinbaren.
    Bei bekannter Bauzeit sind auch Pauschalen möglich.
    Dazu muss das Bauwerk bekannt sein und auch die Baustelleneinrichtung und Hilfspersonal.
    Je genauer das Projekt und die Einzelaufgabe bekannt ist desto genauer kann kalkuliert werden.
    Wenn Sie Investor sind genügt eventuell ein Fachmann der den Generalunternehmer kontrolliert und die Qualität überwacht.
    Investoren werden bei den Nachträgen immer übers Ohr gehauen.
    • Name:
    • Herr Klaus

  5. HOAI-Anwendung: Preisrecht bei Bauüberwachungsleistungen

    HOAI?
    Hallo,
    es ist zu prüfen, ob die Leistungen, die vergeben werden sollen, in der HOAIAbk. verordnet sind. Wenn ja, dann ist diese auch anzuwenden. Die HOAI ist geltendes Preisrecht, und hat gesetzesgleichen Charakter (ähnlich der StraßenverkehrsVO).
    allerdings ist es richtig, dass hier vermutlich nicht die volle Leistungsphase 8 in Ansatz gebracht werden kann. Aber es gibt für solch einen Fall spezielle Teilleistungstabellen (so wie früher die Steinfort-Tabelle), in der die %-uale Aufteilung der Teilleistungen innerhalb einer Leistungsphase vorgenommen wird. Damit kann dann für solch einen Fall ziemlich gut das Honorar für solch eine Teilleistung der Leistungsphase 8 der HOAI ermittelt werden. Im HOAI-Kommentar Locher/Koeble/Frik, an dem ich mitarbeite, ist z.B. solch eine Tabelle abgedruckt. Bei Interesse kann ich hierzu gerne weitere Auskunft geben.

  6. HOAI im Privatbau: Realität vs. freies Vertragsrecht

    HOAI ... igitt
    Im privaten Bereich wird man bei dem Versuch die HOAIAbk. anzuwenden ausgelacht.
    Kein Architekt oder Ingenieur bekommt mit der Anwendung der HOAI einen Auftrag.
    Die HOAI ist tot, auch die Gerichte geben dem freien Vertragsrecht den Vorrang.
    Sollte ein Bauherr mal einen Auftrag nach HOAI vergeben so wird er mit der Schlussabrechnung eine Kürzung vornehmen.
    Das ist die zurzeit gängige Praxis.
    • Name:
    • Herr Klaus

  7. HOAI-basierte Planung: Qualität & institutionelle Investoren

    Herr klaus ..
    ... glauben sie den Unsinn, den sie schreiben?
    vermutlich extrapolieren sie .. vom Einzelfall zum lex klaus.
    es ist vollkommen wurscht, ob EFHAbk. oder großvolumig:
    warum, glauben sie, beauftragen qualitätsbewusste Bauherren ihre (!)
    Planer auf HOAIAbk.-Basis? sind die blöd?
    warum, glauben sie, arbeiten viele institutionelle investoren seit
    Jahr und Tag mit den gleichen Planern zu den immer gleichen Bedingungen,
    nämlich denen der HOAI, zusammen?
    richtig: das macht nicht jeder und manche treffen sich auf der Basis
    "kleines Geld  -  kleine Leistung".
    auch wenn die HOAI kein Leistungskatalog ist  -  Abstriche am Honorar
    bedeuten Abstriche an der Planungsleistung und letztlich an der
    bauqualität.

  8. Baukonjunkturkrise: Auswirkungen auf Architekten-Honorare

    @Herr Sollacher ...
    sanfter Einwurf ...
    die derzeitige Bau-Konjunkturkrise auch im Planungsbereich hat manchmal seltsame Auswüchse dergestalt, dass insbesondere Architekturleistungen für Großprojekte zumindest uns als Generalunternehmer wie warme Semmeln feilgeboten werden ... gut für die Angebotsgestaltung, schlecht für die Bauindustrie als solche  -  von HOAIAbk. kann bei diesen Angeboten bei weitem nicht mehr die Rede sein.
    Leider sieht man vielen Büro- und Industriegebäuden hinterher auch an, dass "billige" Architekt-Studenten usw. maßgeblich gezeichnet haben, insbesondere in der Ausführungs- und Detailplanung (Ausführungsplanung, Detailplanung). Anders sieht es bei den Ingenieurleistungen (insb. Statik) aus. Gute Statiker  -  und die braucht man bei komplexen Bauvorhaben  -  wollen Ihren geregelten Satz  -  gut so.
    Wir verlassen uns mittlerweile bei Generalunternehmer-Angeboten lieber auf uns bekannte bzw. befreundete Büros  -  da wissen wir, welche Qualität wir bekommen (muss ja schließlich auch baubar sein) und dafür gibt es auch eine angemessene und geregelte Vergütung nach HOAI.
    Gruß
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Bauüberwachung Honorar: Was kostet die Bauleitung bei 12,5 Mio. Bausumme?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Abrechnung der Bauüberwachung bei einem Hotelbauprojekt mit einer Bausumme von 12,5 Mio. Euro. Dabei werden verschiedene Aspekte der HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure), alternative Honorarvereinbarungen und die Abgrenzung zur Projektsteuerung beleuchtet. Die Anwendbarkeit der HOAI und deren Bedeutung im aktuellen Marktumfeld werden kontrovers diskutiert.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Bauüberwachung Honorar: HOAI-Unterschreitung & Alternativen wird darauf hingewiesen, dass die HOAI oft unterschritten wird und Stundenlohnsätze oder Pauschalen ausgehandelt werden müssen. Dies ist besonders relevant für Investoren, die Kosten planen müssen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Bauüberwachung vs. Projektsteuerung – HOAI-Leistungsphasen erläutert den Unterschied zwischen Bauüberwachung und Projektsteuerung gemäß HOAI, was für die korrekte Beauftragung und Abrechnung entscheidend ist. Es wird auf die entsprechenden Paragraphen der HOAI verwiesen.

    📊 Fakten/Zahlen: Die Bausumme von 12,5 Mio. Euro ist ein wesentlicher Faktor bei der Berechnung des Honorars für die Bauleitung. Die HOAI bietet hierfür einen Rahmen, der jedoch in der Praxis oft angepasst wird. Die genaue Honorarhöhe hängt von den erbrachten Leistungen und den individuellen Vereinbarungen ab.

    🔴 Kritisch/Risiko: Im Beitrag HOAI im Privatbau: Realität vs. freies Vertragsrecht wird die Relevanz der HOAI im privaten Bereich in Frage gestellt. Es wird argumentiert, dass das freie Vertragsrecht oft Vorrang hat und Kürzungen bei der Schlussabrechnung üblich sind. Dies sollte bei der Honorarvereinbarung berücksichtigt werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die Leistungen, die vergeben werden sollen, genau zu prüfen und festzustellen, ob diese in der HOAI verordnet sind (siehe HOAI-Anwendung: Preisrecht bei Bauüberwachungsleistungen). Zudem sollte man sich über alternative Honorarvereinbarungen informieren und diese gegebenenfalls aushandeln. Eine strukturierte Bau- und Projektleitung ist essenziell, wie im Beitrag Projektleitung im Bauwesen: Struktur, Aufgaben & Verantwortlichkeiten beschrieben.

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