Zaunbau in Eigentumswohnanlage: Mehrheitsbeschluss ausreichend? Kosten, Rechte & Pflichten

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Ob für die Montage eines Zaunes in einer Eigentumswohnanlage ein Mehrheitsbeschluss ausreicht oder die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist, hängt davon ab, ob es sich um eine bauliche Veränderung handelt.

Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen und das Gemeinschaftseigentum betreffen, bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Allerdings gibt es Ausnahmen, insbesondere wenn die Maßnahme die Wohnanlage nicht grundlegend verändert und die Interessen einzelner Eigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Ein Zaun kann als bauliche Veränderung gewertet werden, muss aber nicht.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung Ihrer Eigentumswohnanlage. Diese Dokumente können Regelungen zum Zaunbau oder zu baulichen Veränderungen enthalten. Im Zweifelsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um die spezifische Situation Ihrer Eigentumswohnanlage zu klären.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Frage, ob die Errichtung eines Zauns in einer Eigentumswohnanlage mit 7 Parteien durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG^Abk.) zulässig ist oder ob hierfür die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist. Der Fragesteller weist zutreffend darauf hin, dass bauliche Veränderungen grundsätzlich der Allstimmigkeit bedürfen, sofern sie über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehen. Die entscheidende Frage ist, ob die Zaunmontage als bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zu qualifizieren ist.

✅ Zustimmung: Die Grundannahme des Fragestellers ist korrekt: Baumaßnahmen, die über die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, sofern keine abweichende Regelung in der Teilungserklärung oder ein Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG (Modernisierung) vorliegt. Die fehlende Definition von "Baumaßnahmen" in der WEG ist ein häufiges Problem, das durch die Rechtsprechung konkretisiert wird.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen einer baulichen Veränderung und einer ordnungsgemäßen Instandhaltung. Ein Zaun, der das Gemeinschaftseigentum (z.B. den Garten) verändert, ist in der Regel eine bauliche Veränderung, da er die äußere Gestaltung der Anlage beeinflusst. Allerdings kann die Montage eines Zauns auch als Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung gelten, wenn er z.B. einen baufälligen Vorgängerzaun ersetzt oder der Sicherung des Grundstücks dient. Die Rechtsprechung des BGH (z.B. V ZR 73/16) stellt darauf ab, ob die Maßnahme über die Erhaltung des bestehenden Zustands hinausgeht.

🔴 Gefahr: Ein Mehrheitsbeschluss ohne vorherige Prüfung der Rechtslage birgt erhebliche Risiken. Wird der Zaun ohne die erforderliche Allstimmigkeit errichtet, kann ein einzelner Eigentümer die Beseitigung des Zauns auf seine Kosten verlangen. Zudem drohen langwierige Rechtsstreitigkeiten und eine Störung des Hausfriedens. Die Kosten für die Beseitigung und mögliche Schadensersatzforderungen können die Gemeinschaft finanziell belasten.

👉 Handlungsempfehlung: Der Fragesteller sollte dringend die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung auf spezifische Regelungen zu baulichen Veränderungen prüfen. Falls keine eindeutige Regelung existiert, ist vor der Zaunmontage ein Beschluss mit qualifizierter Mehrheit (z.B. nach § 16 Abs. 3 WEG) oder idealerweise die Zustimmung aller Eigentümer einzuholen. Es wird empfohlen, einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren, um die konkrete Rechtslage zu klären und eine rechtssichere Beschlussfassung zu gewährleisten. Nur so können spätere Konflikte und finanzielle Risiken vermieden werden.

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Der Sachverhalt betrifft die Rechtsfrage, ob die Errichtung eines Zaunes in einer Eigentumswohnanlage (ETW) durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam beschlossen werden kann oder ob die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist.

✅ Zustimmung: Die Annahme, dass grundsätzlich Baumaßnahmen der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen, ist im Kern korrekt – allerdings nur für solche Maßnahmen, die den Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG verändern oder beeinträchtigen.

➕ Ergänzung: Ein Zaun auf Gemeinschaftsgrundstücken gilt regelmäßig als bauliche Anlage im Sinne des § 14 Abs. 1 WEG und fällt damit unter die Verwaltungspflicht des Verwalters; seine Errichtung ist jedoch keine "gemeinschaftliche Einrichtung" im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, es sei denn, sie dient der Sicherung oder Nutzung des Gemeinschaftseigentums und ist nicht bloß dekorativ oder individuell motiviert.

⚠️ Korrektur: Es ist unzutreffend, dass "Baumaßnahmen grundsätzlich nur mit Einstimmigkeit beschlossen werden können" – vielmehr unterscheidet das WEG zwischen Verwaltungsmaßnahmen (§ 25 WEG, Mehrheitsbeschluss), baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums (§ 22 WEG, Einstimmigkeit) und Maßnahmen zur Erhaltung (§ 21 WEG, Mehrheit).

🔴 Gefahr: Ein ohne Einstimmigkeit beschlossener Zaun kann von abweichenden Eigentümern gerichtlich angefochten werden; im Streitfall droht die Rückbaupflicht auf Kosten der Gemeinschaft – insbesondere wenn der Zaun die Zugänglichkeit, Lichtverhältnisse oder Grundstücksnutzung Dritter beeinträchtigt.

🔴 Gefahr: Unklare Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum (z. B. bei Zaunfundamenten, die in Sondereigentumsflächen eingreifen) birgt Rechtsunsicherheit und mögliche Schadensersatzansprüche.

➕ Ergänzung: Die Satzung der WEG kann abweichende Regelungen enthalten – etwa eine ausdrückliche Ermächtigung zur Zaunerrichtung per Mehrheitsbeschluss – doch bedarf auch diese einer klaren, rechtskonformen Formulierung und darf nicht gegen zwingende WEG-Vorschriften verstoßen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Beschlussfassung einen auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen zertifizierten Gutachter für Wohnungseigentum, um die konkrete Rechtsnatur des geplanten Zauns (Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Grenzanlage) sowie die zulässige Beschlussfassung zu prüfen – insbesondere unter Einbeziehung der Teilungserklärung und der WEG-Satzung.