Architekt/Bauunternehmer haftbar für defekte Lichtschächte? Gewährleistung, Schadenersatz & Fristen

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 08.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die Haftung für defekte Lichtschächte an einem Neubau aus dem Jahr 2005. Es wird erörtert, ob der Architekt oder der Rohbauunternehmer für den Schaden verantwortlich ist, insbesondere im Hinblick auf die Gewährleistungsfristen. Ein zentraler Punkt ist die Frage der Abnahme der Bauleistungen und wer diese vorgenommen hat. Die Bedeutung einer ausdrücklichen Vollmacht des Architekten zur Abnahme wird hervorgehoben.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 🔴 Kritisch/Risiko · 👉 Handlungsempfehlung

Architekt/Bauunternehmer haftbar für defekte Lichtschächte? Gewährleistung, Schadenersatz & Fristen

Hallo liebe Gemeinde,
wir wohnen seit 2005 in unserem Haus welches mit einem Architekten gebaut wurde. Nun haben wir festgestellt das die Kunststofflichschächte des Kellers vom Erddruck im Laufe der Zeit gebrochen sind. Nach eigenen Recherchen beim Hersteller hat mir dieser gesagt, dass dort vergessen wurde die Stahlverstärkungsrahmen zu montieren. Eine Reparatur der Lichtschächte ist nicht mehr möglich mit anderen Worten die Lichtschächte müssen alle neu.
Wen kann ich jetzt für den Schaden haftbar machen, den Rohbauer der die Schächte eingebaut hat oder den Architekten der das Gewerk abgenommen hat? Die Gewährleistungsfrist gegenüber dem Rohbauer von 5 Jahren ist abgelaufen.
Für jeden sinnvollen Beitrag sind wir sehr dankbar.
Liebe Grüße vom Baugefrusten
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Sofortige Sicherung der defekten Lichtschächte erforderlich – Gefahr von Bodensetzung, Kellerdeckeneinsturz und unkontrolliertem Wassereintrag bei Starkregen oder steigendem Grundwasser.

    🔴 KRITISCH: Unverzügliche Schimmelpilzdiagnostik im Keller erforderlich – Feuchteeintrag über gebrochene Schächte birgt gesundheitsgefährdende Innenraumkontamination.

    ⚠️ WICHTIG: Sanierung darf nur nach fachlicher statischer Planung und unter Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik (z. B. DINAbk. 4095) erfolgen – Reparatur ist nicht ausreichend, Austausch mit Stahlverstärkung zwingend.

    ⚠️ WICHTIG: Dokumentation aller Schäden durch zertifizierten Bausachverständigen vor jeglicher Sanierung – erforderlich für spätere Haftungs- und Schadensersatzansprüche.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Ich verstehe, dass Sie Probleme mit gebrochenen Kunststofflichtschächten an Ihrem Haus haben, das 2005 gebaut wurde. Da die Lichtschächte durch Erddruck beschädigt wurden, stellt sich die Frage der Haftung von Architekt oder Bauunternehmer.

    Gewährleistung: Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauwerke. Da Ihr Haus 2005 gebaut wurde, ist die reguläre Gewährleistungsfrist abgelaufen. Allerdings gibt es Ausnahmen, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Das bedeutet, dass der Architekt oder Bauunternehmer den Mangel kannte oder hätte kennen müssen und ihn Ihnen nicht mitgeteilt hat.

    🔴 Gefahr: Beschädigte Lichtschächte können zu Feuchtigkeitseintritt in den Keller führen, was Schimmelbildung und Schäden an der Bausubstanz zur Folge haben kann.

    Schadenersatz: Auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist können Sie Schadenersatzansprüche geltend machen, wenn der Schaden auf einPlanungs- oder Bauausführungsfehler zurückzuführen ist und der Architekt oder Bauunternehmer diesen Fehler zu vertreten hat.

    Stahlverstärkungsrahmen: Die Information des Herstellers über die Notwendigkeit von Stahlverstärkungsrahmen deutet darauf hin, dass möglicherweise ein Ausführungsfehler vorliegt, wenn diese Rahmen nicht eingebaut wurden.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Schaden von einem Bausachverständigen begutachten. Dieser kann die Ursache des Schadens feststellen und beurteilen, ob ein Planungs- oder Ausführungsfehler vorliegt. Mit diesem Gutachten können Sie dann Ihre Ansprüche gegenüber dem Architekten oder Bauunternehmer geltend machen. Klären Sie die Erfolgsaussichten und Kosten eines Rechtsstreits vorab mit einem Anwalt für Baurecht.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Sachverhalt beschreibt einen Baumangel an Kunststofflichtschächten, die aufgrund fehlender Stahlverstärkungsrahmen unter Erddruck gebrochen sind. Die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren gegenüber dem Rohbauer ist abgelaufen, was die rechtliche Durchsetzung erschwert. Dennoch könnte eine Haftung des Architekten in Betracht kommen, da dieser die Bauüberwachung und Abnahme des Gewerks durchgeführt hat. Die regelmäßige Verjährungsfrist für Architektenleistungen beträgt in der Regel 5 Jahre ab Abnahme, wobei bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz längere Fristen gelten können.

    🔴 Gefahr: Die fehlende Stahlverstärkung stellt einen erheblichen Sicherheitsmangel dar, der zu weiteren Schäden am Gebäude oder zu Unfällen führen kann. Eine zeitnahe Sanierung ist dringend erforderlich.

    ➕ Ergänzung: Entscheidend ist der Zeitpunkt der Abnahme des Architektenwerks. Wenn diese Abnahme nach 2005 erfolgte, könnte die Verjährung noch nicht eingetreten sein. Zudem sollte geprüft werden, ob der Architekt seine Hinweispflichten verletzt hat, da er die fehlenden Verstärkungsrahmen hätte erkennen müssen.

    ✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass der Rohbauer aufgrund der abgelaufenen Gewährleistung nicht mehr direkt haftbar gemacht werden kann, ist grundsätzlich korrekt. Allerdings könnte eine Haftung aus unerlaubter Handlung (§ 823 BGBAbk.) bei grober Fahrlässigkeit noch möglich sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie umgehend einen Bausachverständigen die Schäden dokumentieren und die Ursache (fehlende Stahlverstärkung) fachlich bestätigen. Beauftragen Sie einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt, um die Verjährungsfragen und mögliche Ansprüche gegen den Architekten zu prüfen. Parallel sollten Sie die defekten Lichtschächte provisorisch sichern, um weitere Schäden zu vermeiden. Eine Sanierung sollte nur nach fachlicher Planung erfolgen, um Folgeschäden am Gebäude zu verhindern.

    KI-Analyse (Qwen)

    Die Beschädigung der Kunststoff-Lichtschächte durch Erdlasten deutet auf eine gravierende Planungs- oder Ausführungsfehlle hin – insbesondere da der Hersteller bestätigt, dass die vorgeschriebene Stahlverstärkung unterlassen wurde. Solche Schächte sind statisch hochbeanspruchte Bauteile, deren Tragfähigkeit ohne Verstärkungsrahmen nicht gewährleistet ist, was bereits bei der Planung oder Bauleitung hätte erkannt werden müssen.

    🔴 Gefahr: Unzureichend ausgeführte oder nicht abgesicherte Lichtschächte stellen ein erhebliches Sicherheitsrisiko dar: Sie können plötzlich versagen, zu Bodensetzungen, Wassereinbrüchen oder sogar zu Einsturzgefahr im Kellerbereich führen – besonders bei Starkregen oder steigendem Grundwasser.

    ⚠️ Korrektur: Die 5-jährige Gewährleistungsfrist gegenüber dem Rohbauer ist zwar abgelaufen, doch die Verjährungsfrist für Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung oder Schadenersatz wegen fehlerhafter Planung durch den Architekten beträgt gemäß § 195 BGB grundsätzlich 3 Jahre ab Kenntnis – und kann bei arglistiger Täuschung oder grober Fahrlässigkeit bis zu 10 Jahre betragen (§ 199 BGB).

    ➕ Ergänzung: Auch die Haftung des Architekten für Planungsfehler ist nicht automatisch entfallen: Er trägt Verantwortung für die fachgerechte Ausführung der statischen Anforderungen – und die Unterlassung einer vorgeschriebenen Verstärkung stellt einen klaren Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik (z. B. DIN 4095) dar.

    ✅ Zustimmung: Die Annahme, dass eine Reparatur nicht mehr möglich ist, ist fachlich plausibel – Kunststoff-Lichtschächte mit gebrochenen Wandungen verlieren ihre Dichtigkeit und Standsicherheit dauerhaft; ein Austausch ist in der Regel die einzige sicherheitskonforme Lösung.

    🔴 Gefahr: Ein weiteres Risiko liegt in der möglichen Schimmelpilzbildung durch eindringende Feuchtigkeit über die defekten Schächte – dies stellt eine gesundheitsrelevante Innenraumgefährdung dar, die unverzüglich abgeklärt werden muss.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen unabhängigen, zertifizierten Sachverständigen für Bautechnik (z. B. nach DIN EN ISO/IEC 17024), um die Ursache, die Haftungszuordnung und die dringende Sanierung zu dokumentieren – dies ist Voraussetzung für etwaige Schadensersatzansprüche und schützt vor weiteren Schäden.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) bestätigen: Die fehlende vorgeschriebene Stahlverstärkung stellt einen gravierenden Planungs- oder Ausführungsfehler dar.
    • Alle drei betonen die abgelaufene 5-jährige Gewährleistungsfrist gegenüber dem Rohbauer, lehnen aber eine pauschale Haftungsausschließung ab.
    • Alle drei fordern die Beauftragung eines Bausachverständigen zur Ursachenfeststellung und Dokumentation.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI nennt keine konkrete Verjährungsfrist für Architektenleistungen, DeepSeek benennt 5 Jahre ab Abnahme, Qwen verweist präziser auf § 195 BGB (3 Jahre ab Kenntnis) und § 199 BGB (bis zu 10 Jahre bei grober Fahrlässigkeit).
    • GoogleAI spricht von „möglicher“ Haftung bei arglistiger Verschwiegenheit, DeepSeek und Qwen konkretisieren dies mit der Verletzung der Hinweispflicht bzw. Verstoß gegen DIN 4095.

    ➕ Ergänzung:

    • DeepSeek ergänzt den Aspekt der Abnahmefrist als mögliche Verjährungshemmung – nicht erwähnt bei GoogleAI und nur indirekt bei Qwen.
    • Qwen benennt ausdrücklich die Einsturzgefahr im Kellerbereich und verweist auf DIN 4095 als technische Grundlage – eine präzise Ergänzung gegenüber GoogleAI und DeepSeek.

    ❌ Widerspruch:

    • GoogleAI stellt „Schadenersatzansprüche auch nach Gewährleistungsablauf“ allgemein als möglich dar, ohne Differenzierung nach Delikts- oder Vertragsrecht. DeepSeek und Qwen priorisieren klar die Haftung des Architekten bei Verstoß gegen Planungspflichten und berufen sich explizit auf § 823 BGB (unerlaubte Handlung) bzw. § 199 BGB (Verjährungsfrist bei grober Fahrlässigkeit). → Sicherere Einschätzung: Verantwortung des Architekten bei Nachweis grober Fahrlässigkeit oder Planungsfehler.

    👉 Empfehlung:

    • Die sicherere und präzisere Rechtsauslegung von DeepSeek und Qwen ist maßgeblich – insbesondere die Einordnung als Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik (DIN 4095) und die Verjährungsfristregelung nach § 199 BGB.
    • Die von Qwen genannte Einsturz- und Bodensetzungsgefahr ist konsensfähig und übersteigt die Aussagen zu „Schimmel“ und „Feuchteeintrag“ bei GoogleAI und DeepSeek – daher als höchste Sicherheitspriorität einzustufen.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    ThemaStatusKI-Konsens
    Gewährleistungsfrist Rohbauer✅5 Jahre seit Bauabnahme – abgelaufen; direkte Haftung aus Gewährleistung entfallen.
    Haftung Architekt✅Verantwortlich für Planung und Bauüberwachung; Haftung möglich bei Verstoß gegen DIN 4095, grober Fahrlässigkeit oder arglistiger Täuschung.
    Sicherheitsrisiko✅Kritische Gefahr durch gebrochene Lichtschächte: Wassereintrag, Schimmel, Bodensetzung, Kellerdeckeneinsturz.
    Fachliche Sanierung✅Austausch mit statisch dimensionierter Stahlverstärkung zwingend – Reparatur nicht ausreichend.
    Beweissicherung⚠️Zertifizierter Bausachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024) erforderlich – GoogleAI benennt „Bausachverständigen“, DeepSeek „Bausachverständigen“, Qwen präzisiert die Zertifizierungsvoraussetzung.
    Verjährungsfrist Architekt⚠️Grundsätzlich 3 Jahre ab Kenntnis (§ 195 BGB), bei grober Fahrlässigkeit bis zu 10 Jahre (§ 199 BGB) – Qwen und DeepSeek stärker abgesichert als GoogleAI.

    👉 Handlungsempfehlung: Die Haftung des Architekten ist rechtlich gut begründbar, sofern ein Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik nachgewiesen wird. Priorisieren Sie umgehend Sicherung, Schadensdokumentation durch zertifizierten Sachverständigen und fachgerechte Sanierung – rechtliche Durchsetzung setzt diese Schritte voraus.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    KategorieRisiko / ChanceAuswirkung
    🔴 RisikoPlötzlicher Schachtbruch mit KellerdeckeneinsturzLebensgefahr für Bewohner, massive bauliche Schäden
    🔴 RisikoGrundwassereintrag und Dauerfeuchte im KellerDauerhafte Bausubstanzschädigung, Minderung des Gebäudewerts
    🔴 RisikoUnentdeckte SchimmelpilzbildungGesundheitsgefährdung (Atemwegserkrankungen), Haftungsrisiko gegenüber Mietern
    🔴 RisikoFehlende oder unzureichende Dokumentation vor SanierungUnmöglichkeit, Schadensersatzansprüche gegen Architekten geltend zu machen
    🔴 RisikoSanierung ohne statische PlanungWiederholter Schaden, Verstoß gegen Bauordnung, Haftung für Folgeschäden
    ✅ ChanceNachweis eines Planungsfehlers mit DIN-VerstoßMöglichkeit vollständigen Schadensersatzes (inkl. Sanierungskosten)
    ✅ ChanceFrühzeitige Einbindung eines BaurechtsanwaltsVermeidung formaler Fehler, Abklärung der Erfolgsaussichten vor Prozess
    ✅ ChanceFachgerechtes Austauschmodell mit nachgewiesener BelastbarkeitLangfristige Sicherheit, Wertstabilisierung des Gebäudes
    ✅ ChanceNutzung des Schadensgutachtens für VersicherungsansprücheMöglichkeit teilweiser Kostendeckung über Wohngebäudeversicherung (bei Mitverschulden)
    ✅ ChanceVerhandlungslösung mit Architekten vor KlageSchnelle, kostengünstige Einigung mit vertraglicher Absicherung

    Orientierungshilfen

    1. Sofortmaßnahme sichern: Verwenden Sie provisorische Abdeckungen (z. B. wasserdichte Plane mit Kiesballast) über alle defekten Lichtschächte – verhindern Sie so Bodensetzungen und Regeneintrag bis zur Sanierung.
    2. Experten beauftragen: Kontaktieren Sie unverzüglich einen zertifizierten Bausachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024, um Schäden zu dokumentieren, Ursachen zu analysieren und eine statisch geprüfte Sanierungsplanung zu erstellen.
    3. Schimmel abklären: Beauftragen Sie eine unabhängige Schimmelpilzdiagnostik im Keller (nach VDIAbk. 4300 Blatt 11) – dokumentieren Sie Befunde schriftlich und fotografisch für eventuelle Gesundheits- und Haftungsansprüche.
    4. Rechtsberatung einholen: Sprechen Sie mit einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt – klären Sie vorab, ob ein Anspruch gegen den Architekten besteht, welche Beweise benötigt werden und ob ein gerichtliches Vorgehen wirtschaftlich vertretbar ist.
    5. Sanierung planen: Lassen Sie die neuen Lichtschächte nur mit statisch dimensionierter Stahlverstärkung nach Herstellerangaben und DIN 4095 einbauen – beauftragen Sie ausschließlich Fachbetriebe mit Nachweis für Tiefbau- und Kellerabdichtungsarbeiten.
    6. Unterlagen sammeln: Sammeln Sie alle verfügbaren Dokumente: Bauvertrag, Abnahmeprotokolle, Herstellerdatenblätter zu den Lichtschächten, Korrespondenz mit Architekten bzw. Bauunternehmer, Fotos der Schäden vor und nach der Sicherung.
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung eines Auftragnehmers, für Mängel an seiner Leistung einzustehen. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauwerke. Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Sachmangel, Rechtsmangel.
    Arglistige Täuschung
    Arglistige Täuschung liegt vor, wenn jemand bewusst falsche Tatsachen vorspiegelt oder wahre Tatsachen verschweigt, um einen anderen zu täuschen. Im Baurecht liegt arglistige Täuschung vor, wenn ein Architekt oder Bauunternehmer einen Mangel kennt und ihn dem Bauherrn verschweigt. Verwandte Begriffe: Betrug, Täuschung, Vorsatz.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der Baumängel und Bauschäden beurteilen kann. Er kann die Ursache des Schadens feststellen, die Kosten für die Beseitigung schätzen und ein Gutachten erstellen. Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Baugutachter.
    Bauvertrag
    Der Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer, der die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien regelt. Er enthält Regelungen zur Gewährleistung, zu den Verantwortlichkeiten der einzelnen Gewerke und zu den Zahlungsmodalitäten. Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Architektenvertrag, Generalunternehmervertrag.
    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er das Bauwerk als vertragsgemäß erbracht annimmt. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Fertigstellung.
    Schadenersatz
    Schadenersatz ist die finanzielle Entschädigung für einen entstandenen Schaden. Im Baurecht kann Schadenersatzanspruch bestehen, wenn ein Architekt oder Bauunternehmer einen Mangel verursacht hat. Verwandte Begriffe: Entschädigung, Wiedergutmachung, Ausgleich.
    Lichtschacht
    Ein Lichtschacht ist ein Bauelement, das dazu dient, Tageslicht in Kellerräume zu leiten. Er besteht in der Regel aus einem Schachtkörper und einem Gitterrost. Verwandte Begriffe: Kellerfenster, Lichtgraben, Kellerbelüftung.

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Welche Gewährleistungsfristen gelten im Baurecht?
      Antwort: Die Gewährleistungsfristen im Baurecht betragen in der Regel fünf Jahre für Bauwerke. Diese Frist beginnt mit der Abnahme des Bauwerks. Für andere Gewerke, die nicht direkt das Bauwerk betreffen, können kürzere Fristen gelten. Es ist wichtig, die genauen Fristen im Bauvertrag zu prüfen.
    2. Frage: Was bedeutet arglistige Täuschung im Zusammenhang mit Baumängeln?
      Antwort: Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Architekt oder Bauunternehmer einen Mangel kennt oder hätte kennen müssen und diesen dem Bauherrn bewusst verschweigt. In diesem Fall können Schadenersatzansprüche auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden. Der Nachweis der Arglist ist jedoch oft schwierig.
    3. Frage: Wie kann ich meine Ansprüche gegenüber dem Architekten oder Bauunternehmer geltend machen?
      Antwort: Zunächst sollten Sie den Mangel schriftlich beim Architekten oder Bauunternehmer anzeigen und eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Wenn der Mangel nicht innerhalb der Frist beseitigt wird, können Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten. Es ist ratsam, sich von einem Anwalt für Baurecht beraten zu lassen.
    4. Frage: Was ist ein Bausachverständiger und wozu benötige ich ihn?
      Antwort: Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der Baumängel und Bauschäden beurteilen kann. Er kann die Ursache des Schadens feststellen, die Kosten für die Beseitigung schätzen und ein Gutachten erstellen. Dieses Gutachten kann als Grundlage für die Geltendmachung von Ansprüchen dienen.
    5. Frage: Welche Rolle spielt der Bauvertrag bei Baumängeln?
      Antwort: Der Bauvertrag ist die Grundlage für alle Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Er enthält Regelungen zur Gewährleistung, zu den Verantwortlichkeiten der einzelnen Gewerke und zu den Zahlungsmodalitäten. Es ist wichtig, den Bauvertrag sorgfältig zu prüfen und sich bei Unklarheiten rechtlich beraten zu lassen.
    6. Frage: Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie?
      Antwort: Die Gewährleistung ist eine gesetzliche Verpflichtung des Auftragnehmers, für Mängel an der erbrachten Leistung einzustehen. Die Garantie ist eine freiwillige Leistung des Herstellers oder Händlers, die über die gesetzliche Gewährleistung hinausgeht. Die Garantiebedingungen sind in der Regel in einem Garantieschein festgelegt.
    7. Frage: Was bedeutet die Abnahme eines Bauwerks?
      Antwort: Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er das Bauwerk als vertragsgemäß erbracht annimmt. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Die Abnahme sollte sorgfältig durchgeführt werden, und alle Mängel sollten im Abnahmeprotokoll festgehalten werden.
    8. Frage: Welche Kosten entstehen bei der Geltendmachung von Ansprüchen wegen Baumängeln?
      Antwort: Bei der Geltendmachung von Ansprüchen wegen Baumängeln können Kosten für den Bausachverständigen, den Anwalt und gegebenenfalls Gerichtskosten entstehen. Die Höhe der Kosten hängt vom Umfang des Schadens und der Komplexität des Falles ab. Es ist ratsam, vorab eine Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen.

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  2. Gewährleistung Architekt: Abnahme – Ihre Aufgabe!

    Wird wohl nichts werden ...
    Sie schreiben von Architekt + Rohbauunternehmer, daher gehe ich mal davon aus, dass der Architekt ein freier solcher war, den Sie beauftragt haben.
    Dann gilt:
    Abnahmen von Bauleistungen kann der Architekt nur vornehmen, wenn Sie ihm dazu eine ausdrückliche Vollmacht erteilt haben.
    Haben Sie das nicht, sind Abnahmen IHRE Aufgabe.
    Sollten Sie mit dem Rohbauer keine ausdrückliche Abnahme samt Protokoll vorgenommen haben, war es eine stillschweigende.
    Den genauen Zeitpunkt müsste ein Jurist feststellen.
    Ab da laufen die 5 Jahre.
    Sollten die um sein, wäre der Rohbauer raus.
    Für den Architekten gilt im Prinzip das gleiche. Ab dem Zeitpunkt, da seine Leistungen erbracht sind, kann eine Abnahme erfolgen. Entweder ausdrücklich (schriftlich) oder stillschweigend.
    Ab da laufen auch für den Architekten die 5 Jahre. Da Sie schreiben, Sie wohnen seit 2005 im Haus, liegt es recht nahe, dass auch der Architekt aus der Gewährleistung raus ist.
    Dann wäre niemand mehr haftbar  -  außer Sie könnten Arglist nachweisen, was so gut wie nie gelingt.

    Was mich wundert ist, dass die Lischtschächte nun so plötzlich nach 5  -  6 Jahren brechen. So etwas passiert eigentlich viel eher  -  wenn überhaupt.
    Oder soll das Haus verkauft werden und der Käufer hat sich die Lichtschächte mal genauer angesehen als Sie und dabei ist es aufgefallen?

  3. Lichtschacht Schaden: Architekt – Leistungsphase 8 inklusive!

    Präzisere Fallschilderung
    ... vielleicht sollte ich den Fall genauer beschreiben.
    Der Architekt den wir beauftragt haben war bis zur Leistungsphase 8 (inkl.) engagiert, d.h. Abnahmen von Bauleistungen gehörten mit zur Leistung des Architekten. Nach dem wir die Verträge geprüft haben (Rohbau und Architekt) sind die 5 Jahre für beide definitiv rum.
    Jetzt aber zur Besonderheit des Falls. Während der Bauphase ist ein Lichtschacht schon mal ausgetauscht worden weil er gebrochen war. Damals wurde der Erdbauer als Schuldiger ausgemacht weil er angeblich mit schwerem Gerät zu nahe an den Lichtschacht bei den Verdichtungsarbeiten rangefahren ist. Nach dem der Lichtschacht ausgetauscht wurde und das Erdreich verfüllt und verdichtet wurde sind wieder Haarrisse an mehren Lichtschächten entstanden. Wir haben dies damals sofort bemängelt. Der Architekt hat dies beim Erdbauer wieder bemängelt (Schriftverkehr liegt uns vor) mit dem Ergebnis, dass dies (Aussage vom Architekten) normal sei und das wir uns wegen der Haarrisse keine Gedanken machen sollen. Mittlerweile sind aus den Haarrisse im Laufe der Zeit Brüche geworden. Nach dem wir nach guten 5 Jahren die Lichtschächte mal sauber machen wollten ist uns der Schaden leider erst jetzt aufgefallen. Meine Frage an dieser Stelle ist hätte er das Gewerk genauer prüfen müssen und hat er somit fahrlässig gehandelt? Für die Antworten sagen wir jetzt schon mal Danke.

  4. Gewährleistung: Abnahme – Auftraggeber & Vollmacht entscheidend!

    Sie sitzen einem uralten Irrtum auf ...
    was die Abnahme betrifft. Abnahmen sind Rechtsgeschäfte, die NUR der Auftraggeber vornehmen kann und NUR per Vollmacht an andere übertragen kann.
    Es gibt in der HOAIAbk. eine blöde Formulierung, die anderes zu sagen scheint  -  aber eben nur scheint!

    Aber egal  -  wenn laut Ihren Verträgen sowohl beim Architekten wie beim Rohbauer die Gewährleistungszeit ausgelaufen ist, gibt es dort nur noch etwas zu holen, wenn Sie einem der beiden Arglist nachweisen.
    D.h., Sie müssten beweisen (nicht nur behaupten), der Eine oder der Andere habe die Fehler nicht nur wider besseres Wissen (grob fahrlässig), sondern mit Absicht eingebaut. Also nach dem Motto  -  "der Kaffee der Bauherren war immer so bitter, als Rache bau ich die Lischtschchte so ein, dass sie kaputt gehen müssen. "
    Ich denke, so wird es nicht gewesen sein, von daher werden Sie auf dem Schaden sitzen bleiben.
    Sie können die beiden natürlich ansprechen und auf ihre (n) Fehler hinweisen, verbunden mit der Bitte um finanzielle Beteiligung. Obs was bringt?

    Auch die Tatsache, dass Sie es gegenüber dem Architekten und der gegenüber dem Tiefbauer beanstandet haben, wird nichts bringen, weil das ja während der Arbeiten und somit vor der Abnahme passiert ist.
    Selbst wenn die Aussage des Kollegen fasch gewesen sein sollte, wird sie bestenfalls grob fahrlässig gewesen sein  -  wenn überhaupt. Und auch grobe Fahrlässigkeit verlängert die Gewährleistungsfrist nicht.
    ****

  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architekt & Bauunternehmer Haftung: Defekte Lichtschächte am Neubau

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Haftung für defekte Lichtschächte an einem Neubau aus dem Jahr 2005. Es wird erörtert, ob der Architekt oder der Rohbauunternehmer für den Schaden verantwortlich ist, insbesondere im Hinblick auf die Gewährleistungsfristen. Ein zentraler Punkt ist die Frage der Abnahme der Bauleistungen und wer diese vorgenommen hat. Die Bedeutung einer ausdrücklichen Vollmacht des Architekten zur Abnahme wird hervorgehoben.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Gewährleistung Architekt: Abnahme – Ihre Aufgabe! kann der Architekt Bauleistungen nur abnehmen, wenn eine ausdrückliche Vollmacht vorliegt. Andernfalls ist die Abnahme Aufgabe des Auftraggebers.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Lichtschacht Schaden: Architekt – Leistungsphase 8 inklusive! wird der Fall genauer geschildert. Der Architekt war bis Leistungsphase 8 engagiert, inklusive der Abnahme von Bauleistungen. Die Gewährleistungsfristen sind jedoch abgelaufen.

    🔴 Kritisch/Risiko: Der Beitrag Gewährleistung: Abnahme – Auftraggeber & Vollmacht entscheidend! betont, dass Abnahmen Rechtsgeschäfte sind, die nur der Auftraggeber vornehmen kann oder per Vollmacht überträgt. Nach Ablauf der Gewährleistungszeit gibt es nur noch bei Arglist eine Chance auf Schadenersatz.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Verträge und Abnahmeprotokolle genau, um festzustellen, wer die Abnahme vorgenommen hat und ob eine Vollmacht vorlag. Klären Sie, ob Arglist vorliegt, um eventuelle Schadenersatzansprüche geltend zu machen. Ziehen Sie einen Baurecht-Experten zurate, um die Erfolgsaussichten zu bewerten.

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