Hallo liebe Gemeinde,
wir wohnen seit 2005 in unserem Haus welches mit einem Architekten gebaut wurde. Nun haben wir festgestellt das die Kunststofflichschächte des Kellers vom Erddruck im Laufe der Zeit gebrochen sind. Nach eigenen Recherchen beim Hersteller hat mir dieser gesagt, dass dort vergessen wurde die Stahlverstärkungsrahmen zu montieren. Eine Reparatur der Lichtschächte ist nicht mehr möglich mit anderen Worten die Lichtschächte müssen alle neu.
Wen kann ich jetzt für den Schaden haftbar machen, den Rohbauer der die Schächte eingebaut hat oder den Architekten der das Gewerk abgenommen hat? Die Gewährleistungsfrist gegenüber dem Rohbauer von 5 Jahren ist abgelaufen.
Für jeden sinnvollen Beitrag sind wir sehr dankbar.
Liebe Grüße vom Baugefrusten
Architekt/Bauunternehmer haftbar für defekte Lichtschächte? Gewährleistung, Schadenersatz & Fristen
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Architekt/Bauunternehmer haftbar für defekte Lichtschächte? Gewährleistung, Schadenersatz & Fristen
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Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Durch defekte Lichtschächte kann Wasser eindringen und zu Schimmelbildung im Keller führen. Schimmel kann gesundheitsschädlich sein.
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Ich verstehe, dass Sie Probleme mit gebrochenen Kunststofflichtschächten an Ihrem Haus haben, das 2005 gebaut wurde. Da die Lichtschächte durch Erddruck beschädigt wurden, stellt sich die Frage der Haftung von Architekt oder Bauunternehmer.
Gewährleistung: Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauwerke. Da Ihr Haus 2005 gebaut wurde, ist die reguläre Gewährleistungsfrist abgelaufen. Allerdings gibt es Ausnahmen, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Das bedeutet, dass der Architekt oder Bauunternehmer den Mangel kannte oder hätte kennen müssen und ihn Ihnen nicht mitgeteilt hat.
🔴 Gefahr: Beschädigte Lichtschächte können zu Feuchtigkeitseintritt in den Keller führen, was Schimmelbildung und Schäden an der Bausubstanz zur Folge haben kann.
Schadenersatz: Auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist können Sie Schadenersatzansprüche geltend machen, wenn der Schaden auf einPlanungs- oder Bauausführungsfehler zurückzuführen ist und der Architekt oder Bauunternehmer diesen Fehler zu vertreten hat.
Stahlverstärkungsrahmen: Die Information des Herstellers über die Notwendigkeit von Stahlverstärkungsrahmen deutet darauf hin, dass möglicherweise ein Ausführungsfehler vorliegt, wenn diese Rahmen nicht eingebaut wurden.
👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Schaden von einem Bausachverständigen begutachten. Dieser kann die Ursache des Schadens feststellen und beurteilen, ob ein Planungs- oder Ausführungsfehler vorliegt. Mit diesem Gutachten können Sie dann Ihre Ansprüche gegenüber dem Architekten oder Bauunternehmer geltend machen. Klären Sie die Erfolgsaussichten und Kosten eines Rechtsstreits vorab mit einem Anwalt für Baurecht.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Gewährleistung
- Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung eines Auftragnehmers, für Mängel an seiner Leistung einzustehen. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauwerke. Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Sachmangel, Rechtsmangel.
- Arglistige Täuschung
- Arglistige Täuschung liegt vor, wenn jemand bewusst falsche Tatsachen vorspiegelt oder wahre Tatsachen verschweigt, um einen anderen zu täuschen. Im Baurecht liegt arglistige Täuschung vor, wenn ein Architekt oder Bauunternehmer einen Mangel kennt und ihn dem Bauherrn verschweigt. Verwandte Begriffe: Betrug, Täuschung, Vorsatz.
- Bausachverständiger
- Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der Baumängel und Bauschäden beurteilen kann. Er kann die Ursache des Schadens feststellen, die Kosten für die Beseitigung schätzen und ein Gutachten erstellen. Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Baugutachter.
- Bauvertrag
- Der Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer, der die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien regelt. Er enthält Regelungen zur Gewährleistung, zu den Verantwortlichkeiten der einzelnen Gewerke und zu den Zahlungsmodalitäten. Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Architektenvertrag, Generalunternehmervertrag.
- Abnahme
- Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er das Bauwerk als vertragsgemäß erbracht annimmt. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Fertigstellung.
- Schadenersatz
- Schadenersatz ist die finanzielle Entschädigung für einen entstandenen Schaden. Im Baurecht kann Schadenersatzanspruch bestehen, wenn ein Architekt oder Bauunternehmer einen Mangel verursacht hat. Verwandte Begriffe: Entschädigung, Wiedergutmachung, Ausgleich.
- Lichtschacht
- Ein Lichtschacht ist ein Bauelement, das dazu dient, Tageslicht in Kellerräume zu leiten. Er besteht in der Regel aus einem Schachtkörper und einem Gitterrost. Verwandte Begriffe: Kellerfenster, Lichtgraben, Kellerbelüftung.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Frage: Welche Gewährleistungsfristen gelten im Baurecht?
Antwort: Die Gewährleistungsfristen im Baurecht betragen in der Regel fünf Jahre für Bauwerke. Diese Frist beginnt mit der Abnahme des Bauwerks. Für andere Gewerke, die nicht direkt das Bauwerk betreffen, können kürzere Fristen gelten. Es ist wichtig, die genauen Fristen im Bauvertrag zu prüfen. - Frage: Was bedeutet arglistige Täuschung im Zusammenhang mit Baumängeln?
Antwort: Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Architekt oder Bauunternehmer einen Mangel kennt oder hätte kennen müssen und diesen dem Bauherrn bewusst verschweigt. In diesem Fall können Schadenersatzansprüche auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden. Der Nachweis der Arglist ist jedoch oft schwierig. - Frage: Wie kann ich meine Ansprüche gegenüber dem Architekten oder Bauunternehmer geltend machen?
Antwort: Zunächst sollten Sie den Mangel schriftlich beim Architekten oder Bauunternehmer anzeigen und eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Wenn der Mangel nicht innerhalb der Frist beseitigt wird, können Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten. Es ist ratsam, sich von einem Anwalt für Baurecht beraten zu lassen. - Frage: Was ist ein Bausachverständiger und wozu benötige ich ihn?
Antwort: Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der Baumängel und Bauschäden beurteilen kann. Er kann die Ursache des Schadens feststellen, die Kosten für die Beseitigung schätzen und ein Gutachten erstellen. Dieses Gutachten kann als Grundlage für die Geltendmachung von Ansprüchen dienen. - Frage: Welche Rolle spielt der Bauvertrag bei Baumängeln?
Antwort: Der Bauvertrag ist die Grundlage für alle Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Er enthält Regelungen zur Gewährleistung, zu den Verantwortlichkeiten der einzelnen Gewerke und zu den Zahlungsmodalitäten. Es ist wichtig, den Bauvertrag sorgfältig zu prüfen und sich bei Unklarheiten rechtlich beraten zu lassen. - Frage: Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie?
Antwort: Die Gewährleistung ist eine gesetzliche Verpflichtung des Auftragnehmers, für Mängel an der erbrachten Leistung einzustehen. Die Garantie ist eine freiwillige Leistung des Herstellers oder Händlers, die über die gesetzliche Gewährleistung hinausgeht. Die Garantiebedingungen sind in der Regel in einem Garantieschein festgelegt. - Frage: Was bedeutet die Abnahme eines Bauwerks?
Antwort: Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er das Bauwerk als vertragsgemäß erbracht annimmt. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Die Abnahme sollte sorgfältig durchgeführt werden, und alle Mängel sollten im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. - Frage: Welche Kosten entstehen bei der Geltendmachung von Ansprüchen wegen Baumängeln?
Antwort: Bei der Geltendmachung von Ansprüchen wegen Baumängeln können Kosten für den Bausachverständigen, den Anwalt und gegebenenfalls Gerichtskosten entstehen. Die Höhe der Kosten hängt vom Umfang des Schadens und der Komplexität des Falles ab. Es ist ratsam, vorab eine Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen.
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Gewährleistung Architekt: Abnahme – Ihre Aufgabe!
Wird wohl nichts werden ...
Sie schreiben von Architekt + Rohbauunternehmer, daher gehe ich mal davon aus, dass der Architekt ein freier solcher war, den Sie beauftragt haben.
Dann gilt:
Abnahmen von Bauleistungen kann der Architekt nur vornehmen, wenn Sie ihm dazu eine ausdrückliche Vollmacht erteilt haben.
Haben Sie das nicht, sind Abnahmen IHRE Aufgabe.
Sollten Sie mit dem Rohbauer keine ausdrückliche Abnahme samt Protokoll vorgenommen haben, war es eine stillschweigende.
Den genauen Zeitpunkt müsste ein Jurist feststellen.
Ab da laufen die 5 Jahre.
Sollten die um sein, wäre der Rohbauer raus.
Für den Architekten gilt im Prinzip das gleiche. Ab dem Zeitpunkt, da seine Leistungen erbracht sind, kann eine Abnahme erfolgen. Entweder ausdrücklich (schriftlich) oder stillschweigend.
Ab da laufen auch für den Architekten die 5 Jahre. Da Sie schreiben, Sie wohnen seit 2005 im Haus, liegt es recht nahe, dass auch der Architekt aus der Gewährleistung raus ist.
Dann wäre niemand mehr haftbar - außer Sie könnten Arglist nachweisen, was so gut wie nie gelingt.Was mich wundert ist, dass die Lischtschächte nun so plötzlich nach 5 - 6 Jahren brechen. So etwas passiert eigentlich viel eher - wenn überhaupt.
Oder soll das Haus verkauft werden und der Käufer hat sich die Lichtschächte mal genauer angesehen als Sie und dabei ist es aufgefallen? -
Lichtschacht Schaden: Architekt – Leistungsphase 8 inklusive!
Präzisere Fallschilderung
... vielleicht sollte ich den Fall genauer beschreiben.
Der Architekt den wir beauftragt haben war bis zur Leistungsphase 8 (inkl.) engagiert, d.h. Abnahmen von Bauleistungen gehörten mit zur Leistung des Architekten. Nach dem wir die Verträge geprüft haben (Rohbau und Architekt) sind die 5 Jahre für beide definitiv rum.
Jetzt aber zur Besonderheit des Falls. Während der Bauphase ist ein Lichtschacht schon mal ausgetauscht worden weil er gebrochen war. Damals wurde der Erdbauer als Schuldiger ausgemacht weil er angeblich mit schwerem Gerät zu nahe an den Lichtschacht bei den Verdichtungsarbeiten rangefahren ist. Nach dem der Lichtschacht ausgetauscht wurde und das Erdreich verfüllt und verdichtet wurde sind wieder Haarrisse an mehren Lichtschächten entstanden. Wir haben dies damals sofort bemängelt. Der Architekt hat dies beim Erdbauer wieder bemängelt (Schriftverkehr liegt uns vor) mit dem Ergebnis, dass dies (Aussage vom Architekten) normal sei und das wir uns wegen der Haarrisse keine Gedanken machen sollen. Mittlerweile sind aus den Haarrisse im Laufe der Zeit Brüche geworden. Nach dem wir nach guten 5 Jahren die Lichtschächte mal sauber machen wollten ist uns der Schaden leider erst jetzt aufgefallen. Meine Frage an dieser Stelle ist hätte er das Gewerk genauer prüfen müssen und hat er somit fahrlässig gehandelt? Für die Antworten sagen wir jetzt schon mal Danke. -
Gewährleistung: Abnahme – Auftraggeber & Vollmacht entscheidend!
Sie sitzen einem uralten Irrtum auf ...
was die Abnahme betrifft. Abnahmen sind Rechtsgeschäfte, die NUR der Auftraggeber vornehmen kann und NUR per Vollmacht an andere übertragen kann.
Es gibt in der HOAIAbk. eine blöde Formulierung, die anderes zu sagen scheint - aber eben nur scheint!Aber egal - wenn laut Ihren Verträgen sowohl beim Architekten wie beim Rohbauer die Gewährleistungszeit ausgelaufen ist, gibt es dort nur noch etwas zu holen, wenn Sie einem der beiden Arglist nachweisen.
D.h., Sie müssten beweisen (nicht nur behaupten), der Eine oder der Andere habe die Fehler nicht nur wider besseres Wissen (grob fahrlässig), sondern mit Absicht eingebaut. Also nach dem Motto - "der Kaffee der Bauherren war immer so bitter, als Rache bau ich die Lischtschchte so ein, dass sie kaputt gehen müssen. "
Ich denke, so wird es nicht gewesen sein, von daher werden Sie auf dem Schaden sitzen bleiben.
Sie können die beiden natürlich ansprechen und auf ihre (n) Fehler hinweisen, verbunden mit der Bitte um finanzielle Beteiligung. Obs was bringt?Auch die Tatsache, dass Sie es gegenüber dem Architekten und der gegenüber dem Tiefbauer beanstandet haben, wird nichts bringen, weil das ja während der Arbeiten und somit vor der Abnahme passiert ist.
Selbst wenn die Aussage des Kollegen fasch gewesen sein sollte, wird sie bestenfalls grob fahrlässig gewesen sein - wenn überhaupt. Und auch grobe Fahrlässigkeit verlängert die Gewährleistungsfrist nicht.
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📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt.
Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Architekt & Bauunternehmer Haftung: Defekte Lichtschächte am Neubau
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Haftung für defekte Lichtschächte an einem Neubau aus dem Jahr 2005. Es wird erörtert, ob der Architekt oder der Rohbauunternehmer für den Schaden verantwortlich ist, insbesondere im Hinblick auf die Gewährleistungsfristen. Ein zentraler Punkt ist die Frage der Abnahme der Bauleistungen und wer diese vorgenommen hat. Die Bedeutung einer ausdrücklichen Vollmacht des Architekten zur Abnahme wird hervorgehoben.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Gewährleistung Architekt: Abnahme – Ihre Aufgabe! kann der Architekt Bauleistungen nur abnehmen, wenn eine ausdrückliche Vollmacht vorliegt. Andernfalls ist die Abnahme Aufgabe des Auftraggebers.
✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Lichtschacht Schaden: Architekt – Leistungsphase 8 inklusive! wird der Fall genauer geschildert. Der Architekt war bis Leistungsphase 8 engagiert, inklusive der Abnahme von Bauleistungen. Die Gewährleistungsfristen sind jedoch abgelaufen.
🔴 Kritisch/Risiko: Der Beitrag Gewährleistung: Abnahme – Auftraggeber & Vollmacht entscheidend! betont, dass Abnahmen Rechtsgeschäfte sind, die nur der Auftraggeber vornehmen kann oder per Vollmacht überträgt. Nach Ablauf der Gewährleistungszeit gibt es nur noch bei Arglist eine Chance auf Schadenersatz.
👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Verträge und Abnahmeprotokolle genau, um festzustellen, wer die Abnahme vorgenommen hat und ob eine Vollmacht vorlag. Klären Sie, ob Arglist vorliegt, um eventuelle Schadenersatzansprüche geltend zu machen. Ziehen Sie einen Baurecht-Experten zurate, um die Erfolgsaussichten zu bewerten.
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