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Architektenauswahl: Kostenschätzung vergleichen – Was ist realistisch? GmbH-Vor- & Nachteile?
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Architektenauswahl: Kostenschätzung vergleichen – Was ist realistisch? GmbH-Vor- & Nachteile?

Hallo,
wir möchten ein Einfamilienhaus mit Keller bauen (Wohnfläche ca. 130 m²). Unser Kostenrahmen wurde mit 180000 vorgegeben.
Wir haben zwei Angebote von Architekten eingeholt.
Angebot 1: Architekt ist als GmbH (mit seiner Frau als GFAbk.) tätig und bietet auch Generalunternehmer-Modelle an (was wir aber nicht möchten, da wir das klassische Architektenmodell bevorzugen und immer nur einzelne Leistungsstufen (HOIA) beauftragen möchten)
Von der Stadt wissen wir, dass der Architekt gerüchteweise finanzielle Probleme hat. Da wir ihn aber ja nur für Leistungsphasen beauftragen würden und die Handwerker ja direkt bezahlen  -  gibt es dennoch ein Risiko für uns?
Angebot Haus mit einfachem Standard, 130 m² Wohnfläche: Kostenschätzung nach DINAbk. 276 183000 €
Angebot 2: Berechnung nach m³ umbauter Raum, aber nur 120 m² Wohnfläche: 758 m³ * 270 € bis * 290 € = 204660 bis 219820 €
Der Raumschnitt ist fast identisch, da von uns mit Skizzen vorgegeben, auch hier wurde einfacher Standard angefragt (gleicher Wandaufbau etc. ebenfalls). Auf Nachfrage wurde uns mittgeteilt, dass das Haus nicht günstiger gebaut werden kann.
Der Architekt hat eine Pauschale von 9000 € angesetzt (noch nicht in der Kalkulation drin). Wir möchten wie erwäähnt lieber einzelne Leistungsphasen beauftragen ...
Unsere Fragen:
Wie kann es sein, dass sich diese Kostenschätzungen derart unterscheiden, insbesondere da das Haus von Architekt 2 auch noch kleiner ist? Ist Architekt 1 unrealistisch und unser Haus ist mit unseren Kostenvorstellungen gar nicht realisierbar? Oder kann (will) Architekt 2 kein kostengünstigeres Haus planen?
Ist die GmbH (Architekt 1) ein Risiko für uns (Haftungsbeschränkung)? Wie sinnvoll ist eine Pauschale (Architekt 2)?
Wir würden uns sehr über Ihren Rat freuen! Vielen Dank bereits im Voraus.
Gruß
Familie Olschewski
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie Angebote von Architekten für den Bau eines Einfamilienhauses mit Keller (ca. 130 m² Wohnfläche) und einem Kostenrahmen von 180.000 € eingeholt haben und nun Unterschiede in den Kostenschätzungen sowie die GmbH-Struktur des einen Architektenbüros bewerten möchten.

    Kostenschätzungen: Vergleichen Sie die Kostenschätzungen der Architekten detailliert. Achten Sie darauf, welche Leistungsphasen (gemäß HOAIAbk.) enthalten sind und welche Annahmen (z.B. Standardausstattung vs. gehobene Ausstattung) getroffen wurden. Eine realistische Kostenschätzung berücksichtigt alle relevanten Kostenfaktoren, einschließlich Baunebenkosten und eventuelle Preissteigerungen.

    GmbH-Struktur: Die Rechtsform als GmbH bietet dem Architekten eine Haftungsbeschränkung. Dies kann für Sie als Bauherr sowohl Vor- als auch Nachteile haben. Vorteile können eine professionellere Struktur und möglicherweise eine größere finanzielle Stabilität sein. Nachteile können sich bei Baumängeln oder Insolvenz ergeben, da die Haftung auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt ist.

    🔴 Gefahr: Unrealistische Kostenschätzungen können zu erheblichen finanziellen Problemen während des Bauprojekts führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Kostenschätzungen von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen und bewerten. Klären Sie die Haftungsfragen mit dem Architekten (GmbH) im Detail und lassen Sie sich ggf. rechtlich beraten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie definiert die einzelnen Leistungsphasen und gibt Orientierungswerte für die Vergütung.
    Verwandte Begriffe: Leistungsphasen, Architektenhonorar, Ingenieurleistungen
    Kostenschätzung
    Eine Kostenschätzung ist eine erste, grobe Einschätzung der voraussichtlichen Baukosten, die in der frühen Planungsphase erstellt wird. Sie dient als Grundlage für die Budgetplanung und die weitere Planung.
    Verwandte Begriffe: Kostenberechnung, Baubudget, Baukosten
    GmbH
    Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ist eine Kapitalgesellschaft, bei der die Haftung der Gesellschafter auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt ist. Dies bedeutet, dass die Gesellschafter im Falle von Schulden oder Insolvenz nicht mit ihrem Privatvermögen haften.
    Verwandte Begriffe: Haftungsbeschränkung, Kapitalgesellschaft, Gesellschafter
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen sind die einzelnen Planungsschritte und Leistungen des Architekten oder Ingenieurs, die in der HOAI definiert sind. Sie umfassen z.B. die Grundlagenermittlung, die Vorplanung, die Entwurfsplanung, die Genehmigungsplanung, die Ausführungsplanung, die Vorbereitung der Vergabe, die Mitwirkung bei der Vergabe, die Objektüberwachung und die Objektbetreuung.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenleistungen, Ingenieurleistungen
    Baunebenkosten
    Baunebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zu den reinen Baukosten anfallen, z.B. Gebühren für Baugenehmigungen, Vermessungskosten, Versicherungen, Kosten für Bodengutachten, Baustrom und Bauwasser, sowie Kosten für die Baustelleneinrichtung und -räumung.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Gesamtkosten, Finanzierung
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über spezielle Kenntnisse und Erfahrungen im Bauwesen verfügt und Gutachten zu bautechnischen Fragen erstellen kann. Er kann z.B. bei der Bewertung von Bauschäden, der Überprüfung von Kostenschätzungen oder der Beurteilung von Bauleistungen hinzugezogen werden.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Bauschäden, Bauqualität
    Generalunternehmer
    Ein Generalunternehmer (GUAbk.) übernimmt die gesamte Bauausführung, d.h. er koordiniert und verantwortet alle Gewerke. Der Bauherr hat in diesem Fall nur einen Ansprechpartner für alle Fragen rund um den Bau.
    Verwandte Begriffe: Bauausführung, Gewerke, Bauleitung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was sind die wichtigsten Punkte, auf die ich bei einer Kostenschätzung achten sollte?
      Antwort: Achten Sie auf die Vollständigkeit der Leistungsphasen nach HOAI, die Detaillierung der einzelnen Kostenpositionen, die Berücksichtigung von Baunebenkosten (z.B. Genehmigungen, Versicherungen) und einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Vergleichen Sie die Annahmen (z.B. Materialpreise, Stundensätze) der verschiedenen Angebote.
    2. Frage: Welche Vor- und Nachteile hat es, wenn der Architekt als GmbH firmiert?
      Antwort: Ein Vorteil kann eine professionellere Struktur und möglicherweise eine größere finanzielle Stabilität sein. Ein Nachteil ist die Haftungsbeschränkung auf das Gesellschaftsvermögen, was bei Baumängeln oder Insolvenz problematisch sein kann. Klären Sie die Haftungsfragen im Detail und lassen Sie sich ggf. rechtlich beraten.
    3. Frage: Wie kann ich sicherstellen, dass die Kostenschätzung realistisch ist?
      Antwort: Lassen Sie die Kostenschätzung von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen und bewerten. Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Architekten und Handwerker. Berücksichtigen Sie regionale Preisunterschiede und aktuelle Marktentwicklungen.
    4. Frage: Was sind typische Baunebenkosten, die oft übersehen werden?
      Antwort: Typische Baunebenkosten sind z.B. Gebühren für Baugenehmigungen, Vermessungskosten, Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung), Kosten für Bodengutachten, Baustrom und Bauwasser, sowie Kosten für die Baustelleneinrichtung und -räumung.
    5. Frage: Was bedeutet es, wenn ein Architekt Generalunternehmer-Modelle anbietet?
      Antwort: Das bedeutet, dass der Architekt nicht nur die Planung übernimmt, sondern auch die Bauausführung koordiniert und verantwortet. Dies kann für Sie als Bauherr bequem sein, birgt aber auch Risiken, da der Architekt in einer Doppelrolle agiert. Achten Sie auf klare Vertragsbedingungen und eine transparente Kostenaufstellung.
    6. Frage: Welche Rolle spielen die Leistungsphasen nach HOAI bei der Kostenschätzung?
      Antwort: Die Leistungsphasen nach HOAI definieren die einzelnen Planungsschritte und Leistungen des Architekten. Eine detaillierte Kostenschätzung sollte alle Leistungsphasen berücksichtigen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Achten Sie darauf, dass alle relevanten Leistungsphasen im Angebot enthalten sind.
    7. Frage: Was ist der Unterschied zwischen einer Kostenschätzung und einer Kostenberechnung?
      Antwort: Die Kostenschätzung ist eine erste, grobe Einschätzung der Baukosten, die in der frühen Planungsphase erstellt wird. Die Kostenberechnung ist eine detailliertere Aufstellung der Kosten, die auf Grundlage der Ausführungsplanung erstellt wird und genauer ist als die Kostenschätzung.
    8. Frage: Wie gehe ich vor, wenn die tatsächlichen Baukosten die Kostenschätzung übersteigen?
      Antwort: Analysieren Sie die Ursachen für die Kostenüberschreitung. Prüfen Sie, ob Planungsfehler, unvorhergesehene Ereignisse oder Änderungen während der Bauphase dafür verantwortlich sind. Verhandeln Sie mit den Handwerkern und dem Architekten über mögliche Einsparungen. Ziehen Sie ggf. einen Bausachverständigen hinzu, um die Situation zu bewerten und Lösungsvorschläge zu erarbeiten.

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    • Unabhängige Baubegleitung
      Warum eine unabhängige Baubegleitung sinnvoll sein kann und wie sie Ihnen hilft.

  2. Architektenauswahl: GmbH-Haftung vs. Architektenrisiko

    Etwas schwierig ...
    Etwas schwierig das hier hinreichend "sicher" zu beantworten.
    Zu Architekt 1 (GmbH): Wenn der Kollege als "normaler" Architekt, also nicht als GmbH, auftritt sieht es haftungstechnisch sicher besser aus. Andererseits: Sollte er finanziell wirklich in Schwierigkeiten stecken, so werden Sie hiervon nicht unberührt bleiben. Zwar zahlne Sie die Handwerker direkt und von dieser Seite ist eher weniger Ungemach zu erwarten, aber wenn der Kollege die Grätsche macht, wird er den Bau einfach irgendwann nicht mehr betreuen können. Und wahrscheinlich wird er den Kopf auch vorher schon mit anderen "wichtigeren" Dingen voll haben ... möglicherweise. Zudem ist die Frage woher die Schieflage kommt. Hat er als Generalunternehmer überreizt, hat vielleicht diverse Firmen nicht bezahlt ... usw. usf. ist natürlich die Frage inwieweit Firmen aus Ihrer Umgebung mit dem dann überhaupt zusammenarbeiten wollen.
    Was die Kosten der A. 1 anbelangt, so erscheint mir der Betrag eher knapp kalkuliert, wobei hier natürlich keiner sagen kann, was da alles drin ist (Unkenntnis über Bodenverhältnisse =>Kellerabdichtung, kalkulierte Materialien => Qualität/ Standard).
    Zu Architekt 2: In einer ersten Kostenschätzung ist es sicher i.O. dies über den umbauten Raum grob zu ermitteln. allerdings liegt die Unsicherheit hier sehr hoch (+/- 20 %). Insofern ist die Frage, was Ihnen diese Zahlen nützen. Die Höhe von 270  -  290 EUR/m² sind sicher ordentlich und auch realistisch. Das Honorar von 9.000 € hingegen muss hinterfragt werden: was ist darin enthalten. Sieht nach Auftrag bios einschl. Baugenehmigung aus. Das volle Honorar eines Architekten (also für alle Leistungsphasen) liegt im Bereich von € 24.000 bei der von dem Kollegen ermittelten Baukosten.
    Zu der Kernfrage, wer nun recht hat, ist aus der Ferne schlecht etwas zu sagen. Wie gesagt: Wie ist der Baugrund, haben beide vergeleichbare Statndars angenommen ... wohl eher nicht ... aber das sind Vermutungen.
    Gegen ein Pauschalhonorar ist erstmal nicht zu sagen. Lediglich die Höhe des Honorars ist  -  wie vorstehend schon erwähnt  -  zu hinterfragen.
    Viel konnte ich sicher nicht helfen ... vielleicht aber doch ein wenig:-)
    Gruß
    Thomas Bock
    elche

  3. Kostenschätzung: 290 €/m³ für Haus mit einfachem Keller

    Eigentlich ist es ganz einfach ...
    Version 1 scheint mir ein Angebot zu sein, zu dessen Preis unter gewissen Bedingung das Haus zu erstellen ist. Allerdings sind da noch viele 'Punkte die zu Preiserhöhungen führen können zu hinterfragen ...
    Version 2 ist eine grobe Schätzung. 290 €/m³ würde ich ansetzen bei einem einfachen Haus mit einfachem Keller, ohne Eigenleistung und einfacher Haustechnik.
    Schon eine Bauweise ohne Keller oder mit Keller als WW kann diesen Ansatz wertlos machen ... Abweichungen nach oben sehr wahrscheinlich, nach unten nur durch massive Eigenleistungen
    Gruß

  4. Architekten Kosten: MyHammer-Angebote kritisch prüfen!

    OT! , Man seid ihr teuer ...
    OT! , Man seid ihr teuer frage doch pallle ... 🙂

  5. Architektenauswahl: Unvollständige Angebote – Risiko!

    Hat Palle noch alle?
    Hi MoRüBe!
    Habe mir den Link angeguckt!
    Das ist doch ein Knaller: 130 m², KfW 40, keine Ahnung welche Materialen, was für ein Dach, keine Ahnung ob ein, zwei oder gar drei Bäder, keine Ahnung welches Heizsystem (wobei: bei KfW 40 tippe ich mal WP oder Pellets mit Solarunterstützung und kontrollierter Wohnraumlüftung ...), kein Grundstück ... aber macht mal Angebote. Und Palle macht das.
    Und Palle macht das für € 140.000 inkl. Steuer.
    Mehr kann und will ich dazu nicht sagen.
    Gruß
    Thomas

  6. Architektenauswahl: Billigangebote und ihre Risiken

    pille palle
    ... es lohnt sich nicht, solche Angebote zu erwähnen.
    es lohnt sich aber, sich mal dur Mh durchzuhangeln und ältere Anfragen zu betrachten: Dann ergibt sich folgendes Bild:
    • einige Aufträge (bei werthaltigen Projekten) wurden nicht vergeben, und wenn, dann sehr oft nicht an den Billigsten.

    Fast alle der Billigheimer sind nicht mehr aktiv, selten selbst ausgestiegen, meistens von MH gesperrt..

    • Bei den mittleren und teureren (den ernstzunehmenden Anbietern) sind fast alle noch aktiv, haben zwischenzeitlich einige Aufträge positiv abschließen können ...

    Obs Palle nächstes Jahr noch gibt? Ich nehme keine Wetten darauf an ...
    Gruß

  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architektenauswahl: Kostenschätzung, GmbH-Vor- & Nachteile

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Architektenauswahl für ein Einfamilienhaus mit Keller. Dabei werden Kostenschätzungen verglichen und die Vor- und Nachteile einer Architekten-GmbH beleuchtet. Es wird vor unseriösen Angeboten gewarnt und auf die Bedeutung einer detaillierten Planung hingewiesen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Achten Sie bei der Architektenauswahl auf die Haftungsfrage, insbesondere wenn der Architekt als GmbH auftritt. Wie im Beitrag Architektenauswahl: GmbH-Haftung vs. Architektenrisiko erwähnt, kann dies Auswirkungen auf Ihre Sicherheit haben.

    💰 Zusatzinfo: Eine realistische Kostenschätzung für ein Einfamilienhaus mit einfachem Keller liegt bei etwa 290 €/m³, wie im Beitrag Kostenschätzung: 290 €/m³ für Haus mit einfachem Keller dargelegt. Beachten Sie jedoch, dass dies nur ein grober Richtwert ist und Abweichungen möglich sind.

    🔴 Risiko: Seien Sie vorsichtig bei sehr günstigen Angeboten, wie sie beispielsweise auf Plattformen wie MyHammer zu finden sind. Der Beitrag Architekten Kosten: MyHammer-Angebote kritisch prüfen! warnt vor unvollständigen Angaben und unrealistischen Versprechungen.

    ✅ Empfehlung: Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Architekten sorgfältig und achten Sie auf eine detaillierte Leistungsbeschreibung. Der Beitrag Architektenauswahl: Unvollständige Angebote – Risiko! betont die Wichtigkeit, alle relevanten Faktoren wie Materialen, Dachform und Heizsystem zu berücksichtigen.

    👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie sich Zeit für die Architektenauswahl und prüfen Sie die Referenzen der Architekten sorgfältig. Vermeiden Sie Billigangebote und setzen Sie auf eine transparente und detaillierte Planung, um Ihr Baubudget einzuhalten. Beachten Sie auch den Beitrag Architektenauswahl: Billigangebote und ihre Risiken bezüglich der Risiken von unseriösen Anbietern.

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