Eigentumswohnung-Abnahme: Mängel, Fristen & Selbstbeauftragung – Ihre Rechte?
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Eigentumswohnung-Abnahme: Mängel, Fristen & Selbstbeauftragung – Ihre Rechte?

Übergabe/Abnahme der Wohnung war Anfang des Jahres, Mängel wurden genügend aufgeführt, beseitigt wurde bis heute nur ein kleiner Teil trotz andauernder und mehrfacher Mahnung. Darf ich als Käufer nach einer letzten Fristsetzung auch selbständig eine Fremdfirma beauftragen und wie stehen dann meine Chancen, die Kosten vom Bauträger erstattet zu bekommen? Erst nach Einzug und natürlich Zug um Zug mit fortschreitender Möblierung stellte sich immer mehr heraus, dass der Innenputz miserabel angebracht, fleckig und uneben ist. Auch die Wände sind nicht im Winkel. Kann ich hierzu jetzt noch Mängel geltend machen oder ist diese Chance durch den Einzug verwirkt? Des weiteren ist für Mai die Abnahme des Gemeinschaftseigentums angesetzt. Hier wird  -  ein vom Bauträger gewählter, klar  -  Sachverständiger hinzugezogen. Ist es ratsam, dass ich trotzdem auch persönlich dran teilnehme? Habe ich überhaupt Einfluss auf diese Abnahme? Wie sieht es aus mit Rissen in der Tiefgarage, die zwar an einem  -  verkauften  -  Stellplatz in der Wand sind (so ca. 2 cm breit, über die ganze Wand), die jetzt mit einem Blech überdeckt wurden? Gehört solch ein Mangel dem Eigentümer des TG-Platzes oder beeinflusst das das Gemeinschaftseigentum? Gleiche Frage mit der Holzverkleidung des Hauses. Diese ist am ganzen Haus mehr als schlecht gestrichen. Gehört auch das zum Gemeinschaftseigentum oder muss sich jeder um seinen Bereich kümmern? Kann jemand einen guten Anwalt für solche Sachen empfehlen? Danke für alle Antworten schon mal im Voraus!
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  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Risse in Wänden können auf strukturelle Probleme hinweisen. Unbedingt einen Statiker hinzuziehen.

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    Als Käufer einer Eigentumswohnung haben Sie bei der Abnahme das Recht, Mängel festzustellen und deren Beseitigung vom Bauträger zu fordern. Ich empfehle, alle Mängel detailliert im Abnahmeprotokoll zu dokumentieren.

    🔴 Gefahr: Werden Mängel nicht rechtzeitig gerügt, können Ihre Ansprüche auf Gewährleistung verfallen.

    Nachdem Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben und diese fruchtlos verstrichen ist, haben Sie grundsätzlich das Recht, die Mängel selbst zu beseitigen oder durch eine Fremdfirma beseitigen zu lassen und die Kosten vom Bauträger zu fordern. Dies ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.

    Ich rate Ihnen, vor der Selbstbeauftragung einer Fremdfirma unbedingt einen Anwalt für Baurecht zu konsultieren. Dieser kann prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Selbstvornahme gegeben sind und Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche unterstützen.

    👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert, setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Beseitigung und holen Sie sich rechtlichen Rat, bevor Sie selbst aktiv werden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abnahme
    Die Abnahme ist die Entgegennahme des Bauwerks durch den Bauherrn nach Fertigstellung. Sie ist ein wichtiger Rechtsakt, der die Fälligkeit der Vergütung auslöst und die Gewährleistungsfrist in Gang setzt.
    Verwandte Begriffe: Übergabe, Mängelrüge, Gewährleistung
    Mängelrüge
    Die Mängelrüge ist die schriftliche Mitteilung des Bauherrn an den Auftragnehmer, dass Mängel am Bauwerk festgestellt wurden. Sie ist Voraussetzung für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen.
    Verwandte Begriffe: Mangel, Gewährleistung, Nachbesserung
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Auftragnehmers, für Mängel am Bauwerk einzustehen, die innerhalb der Gewährleistungsfrist auftreten.
    Verwandte Begriffe: Mängelrüge, Nachbesserung, Schadensersatz
    Selbstvornahme
    Die Selbstvornahme ist die eigenständige Beseitigung von Mängeln durch den Bauherrn oder einen von ihm beauftragten Dritten, nachdem der Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung hat verstreichen lassen.
    Verwandte Begriffe: Mängel, Fristsetzung, Kostenerstattung
    Gemeinschaftseigentum
    Gemeinschaftseigentum sind die Teile eines Gebäudes, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören und nicht im Sondereigentum stehen.
    Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Wohnungseigentümergemeinschaft, Teilungserklärung
    Sondereigentum
    Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem sonstigen abgeschlossenen Raum innerhalb eines Gebäudes.
    Verwandte Begriffe: Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung, Wohnungseigentumsgesetz
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und die Gebäude anschließend verkauft. Er ist sowohl Bauherr als auch Verkäufer der Immobilie.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Generalunternehmer, Projektentwickler

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Abnahmeprotokoll?
      Das Abnahmeprotokoll ist ein Dokument, das bei der Übergabe einer Immobilie erstellt wird. Darin werden alle festgestellten Mängel und Schäden detailliert aufgeführt. Es dient als Beweismittel für spätere Ansprüche.
    2. Welche Frist ist für die Mängelbeseitigung angemessen?
      Die Angemessenheit der Frist hängt von der Art und dem Umfang der Mängel ab. Einfache Mängel sollten innerhalb weniger Wochen, schwerwiegende Mängel innerhalb von wenigen Monaten beseitigt werden. Setzen Sie die Frist schriftlich und dokumentieren Sie den Zugang beim Bauträger.
    3. Was bedeutet Selbstvornahme?
      Selbstvornahme bedeutet, dass der Käufer nach erfolgloser Fristsetzung zur Mängelbeseitigung die Mängel selbst oder durch eine Fremdfirma beseitigen lässt und die Kosten vom Bauträger zurückfordert. Dies ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
    4. Was ist Gemeinschaftseigentum?
      Gemeinschaftseigentum sind die Teile eines Gebäudes, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören, wie z.B. das Treppenhaus, das Dach oder die Fassade. Für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.
    5. Was tun, wenn der Bauträger insolvent ist?
      Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers sollten Sie sich umgehend an einen Anwalt wenden. Ihre Ansprüche müssen beim Insolvenzverwalter angemeldet werden. Die Durchsetzung Ihrer Ansprüche kann in diesem Fall jedoch schwierig sein.
    6. Wie lange dauert die Gewährleistungsfrist?
      Die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme. Innerhalb dieser Frist können Sie Mängelansprüche geltend machen.
    7. Was ist ein Sachverständiger?
      Ein Sachverständiger ist eine unabhängige Person mit besonderer Fachkenntnis, die zur Beurteilung von Mängeln und Schäden hinzugezogen werden kann. Ein Sachverständigengutachten kann als Beweismittel vor Gericht dienen.
    8. Was sind Risse im Innenputz?
      Risse im Innenputz können verschiedene Ursachen haben, z.B. Setzungen des Gebäudes, Spannungen im Mauerwerk oder unsachgemäße Verarbeitung des Putzes. Nicht alle Risse sind ein Mangel, aber größere oder sich verändernde Risse sollten untersucht werden.

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  2. Eigentumswohnung: Abnahmeprotokoll – Nachträgliche Mängel akzeptiert?

    Foto von Martin Kempf

    Abnahme ist Abnahme
    Nachträglich festgestellte Mängel, die bei der Abnahme schon vorhanden waren aber nicht im Abnahmeprotokoll als solche aufgeführt wurden, wurden von Ihnen mit Unterzeichnung der Abnahme akzeptiert. Es müssen nur die aufgeführten Mängel beseitigt werden.

  3. Eigentumswohnung: Mängel – Fristsetzung & Selbstbeauftragung

    ganz schön schwierig
    Viele Fragen, hier ein paar Antworten: Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass ohne den Bauträgervertrag und ohne die Teilungserklärung keine abschließende Erklärung abgegeben hat. Auch die nachfolgenden Anmerkungen sind daher eher allgemeingültiger Natur:

    1. Bezüglich Mängeln am Sondereigentum können Sie im Bauträgervertrag die Mängel fremd beseitigen lassen auf Kosten des Bauträgers, wenn sich dieser in Verzug befindet. Den Zugang der Mängelrüge und der Fristsetzung müssen sie ggfs. ebenso beweisen können wie ein Mangel vorliegen muss.

    2. Die Chancen Geld vom Bauträger zu bekommen sind vor Abnahme insoweit gut, als Sie sicherlich die letzte Rate nach MaBV noch nicht bezahlt haben. Wenn doch, hängen die Chancen von der Solvenz des Bauträgers ab. Das kann man nicht verallgemeinern.

    3. Ist der Innenputz mangelhaft, können Sie selbstverständlich auch nach der Abnahme Gewährleistungsansprüche geltend machen. Selbst dann, wenn Sie die Mangelhaftigkeit bei Abnahme gekannt hätten. Ob der Innenputz allerdings zu Ihrem Sondereigentum gehört (Regelfall) bestimmt sich in erster Linie nach der Teilungserklärung.

    4. Es ist üblich, dass ein Sachverständiger die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchführt. Dies geht allerdings nur, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Zudem können Sie dem Sachverständigen die Vollmacht zur Erklärung der Abnahme ggfs. wieder entziehen, dies beurteilt sich nach dem Bauträgervertrag. Ihre Teilnahme ist nicht erforderlich. Es wäre aber sicher sinnvoll, wenn zumindest ein Vertreter der Erwerber anwesend ist und dafür Sorge trägt, dass der Sachverständige zu allen Punkten Stellung nimmt.

    5. Der Riss an der Wand in der Tiefgarage betrifft zweifelsfrei das Gemeinschaftseigentum. Nicht jeder Riss stellt allerdings einen Mangel dar. Dies ist eine zunächst technisch zu beurteilende Frage. Bei einer Rissbreite von 2 cm bei einer Betonwand spricht allerdings einiges dafür, dass hier ein Mangel vorliegt, der nicht durch Aufbringen eines Bleches fachgerecht beseitigt ist. Aber wie gesagt: Dies muss ein Techniker beurteilen.

    6. Auch die Holzverkleidung des Hauses gehört zum Gemeinschaftseigentum. Solange keine anderslautende Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt, können Sie auch als einzelner Erwerber diese Mängel verfolgen und gegenüber dem Bauträger geltend machen. Wenn Sie mit mitteilen, wo Sie wohnen, kann ich Ihnen gerne einen Kollegen empfehlen, der ebenso wie ich Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Privates Baurecht im Deutschen Anwaltsverein ist und auf diesem Gebiet schwerpunktmäßig tätig ist. RA Ralf Schotten c/o RAe Koeble, Donus, Fuhrmann, Locher und Kollegen; Reutlingen

  4. Eigentumswohnung: Abnahme – Gewährleistung trotz Protokoll?

    noch ein Wort zur Abnahme
    ein Wort zu Herrn Kempf. folge der Abnahme ist nicht, dass sie im Hinblick auf Mängel rechtlos gestellt werden, die sie kannten oder hätten kennen müssen. selbst wenn sie in Kenntnis vorhandener Mängel ein Abnahmeprotokoll unterzeichnen, dass diese Mängel nicht aufführt, bleiben ihnen die Gewährleistungsansprüche Wandlung, Minderung und Schadensersatz. der Schadensersatzanspruch ist der Höhe nach auf die zur Mängelbeseitigung gerichteten kosten gerichtet. also: zahlen muss der Handwerker in diesem Fall trotz Abnahme für die Mangelbeseitigung. RA Ralf Schotten, c/o RAe Koeble, Donus, Fuhrmann, Locher und Kollegen; Reutlingen
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

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    Eigentumswohnung-Abnahme: Mängel, Fristen & Ihre Rechte

    💡 Kernaussagen: Bei der Eigentumswohnung-Abnahme ist es entscheidend, alle Mängel im Protokoll festzuhalten. Nachträglich entdeckte Mängel, die bei der Abnahme bereits vorhanden waren, können schwer geltend gemacht werden. Eine Fristsetzung ist notwendig, bevor man Mängel selbst beseitigen lässt. Auch bei Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls ohne Mängelauflistung können Gewährleistungsansprüche bestehen bleiben.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Eigentumswohnung: Abnahmeprotokoll – Nachträgliche Mängel akzeptiert? werden nachträglich festgestellte Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll vermerkt sind, mit der Unterzeichnung der Abnahme akzeptiert. Es ist daher ratsam, das Protokoll sehr sorgfältig zu prüfen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Eigentumswohnung: Mängel – Fristsetzung & Selbstbeauftragung gibt erste Antworten zur Vorgehensweise bei Mängeln am Sondereigentum. Ohne Bauträgervertrag und Teilungserklärung sind jedoch keine abschließenden Aussagen möglich. Es wird empfohlen, den Bauträgervertrag genau zu prüfen, um die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen.

    🔴 Kritisch: Selbst bei Kenntnis von Mängeln zum Zeitpunkt der Abnahme bleiben Gewährleistungsansprüche bestehen, auch wenn diese nicht im Protokoll aufgeführt sind, wie im Beitrag Eigentumswohnung: Abnahme – Gewährleistung trotz Protokoll? erläutert wird. Dies betrifft Wandlung, Minderung und Schadensersatz. Es ist ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um die eigenen Ansprüche durchzusetzen.

    👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Mängel bei der Eigentumswohnung-Abnahme detailliert im Protokoll. Setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Ziehen Sie bei Bedarf einen Sachverständigen hinzu und lassen Sie sich rechtlich beraten, um Ihre Rechte als Käufer zu wahren. Beachten Sie die Informationen aus den Beiträgen zur Fristsetzung und Gewährleistung.

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