Wohnhaus  -  Nutzungsuntersagung/Nutzungsbeschränkung  -  Bayern
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Wohnhaus  -  Nutzungsuntersagung/Nutzungsbeschränkung  -  Bayern

Guten Tag,

etwas "kniffliger" Sachverhalt, aber relativ klare (hoffe ich!) Fragen:

Ich beabsichtige ein Grundstück mit "Wohnhaus" zu erwerben. Dieses befindet sich im Außenbereich und laut Flächennutzungsplan in einem Industriegebiet. Das Anwesen gehörte ursprünglich zu einer kleineren Siedlung, die im Rahmen der industriellen Nutzung der näheren Umgebung (Bergbau) entstand und heute bis auf eben dieses Anwesen und ein Nachbaranwesen komplett verschwunden (Verfall, Abriss) ist.

Das Wohnhaus selbst wurde 1939/40 als solches geplant, genehmigt und in Massivbauweise errichtet. Bis zum Jahr 2000 wurde es auch als Wohnhaus bewohnt, "grundsteuerlich" wird es bis heute als Zweifamilienhaus geführt.

Das Haus weist nur geringe bauliche Mängel (Außenputz) auf, es verfügt über eine öffentliche Zuwegung sowie Strom und (Ofen-) Heizung, ist jedoch nicht an die zentrale Wasserversorgung und auch nicht an die Kanalisation angeschlossen (für beides gab es funktionierende und zulässige Einrichtungen, die inzwischen jedoch nicht mehr existieren). Aus diesem Grund hat die zuständige Gemeinde mit dem letzten Eigentümerwechsel im Jahre 2001 die Nutzung des Hauses zu "normalen Wohnzwecken" per Bescheid aufgehoben, toleriert aber den "vorübergehenden Aufenthalt" großzügig, ohne diesen näher zu definieren.

In den vergangenen Jahren wurden Haus und Garten regelmäßig zu Freizeitzwecken genutzt. Die Wasserversorgung funktioniert aktuell über ein Regenwassserbecken, es gibt im Garten eine kleine Außendusche, als Toilette dient eine mobile Toilette. Eine nachträgliche Erschließung des Anwesens (Wasser/Abwasser) durch die Gemeinde kommt dauerhaft nicht in Frage.

Meine Fragen:

1. Wie ist im Rahmen der dargelegten Sachverhalte und dem beabsichtigten Erwerb der Bestandsschutz für das Anwesen zu qualifizieren?

2. Ist die mit dem Verweis auf die mangelnde Erschließung (Wasser/Abwasser) verfügte Aufhebung des Wohnrechts bzw. der Wohnnutzung "formal" korrekt und wenn ja, was folgt daraus für die künftige Nutzung des Anwesens? Gibt es unter den gegebenen Umständen überhaupt konkrete und auch rechtlich gesicherte Nutzungsmöglichkeiten für das (Wohn-) Anwesen?

3. Wie kann unter Berücksichtigung der gegebenen Umstände eine "halbwegs" fundierte Wertermittlung für den beabsichtigten Kauf erfolgen, ohne dabei auf ein aufwändiges und teures Gutachten zurückgreifen zu müssen?

Auch wenn meine Fragen im Grunde alle rechtlicher Natur sind, würde ich mich über konkrete Tipps oder Hinweise sehr freuen. Die praktischen Bezüge dürften doch auch dem einen oder anderen aufmerksamen Leser oder Forumsteilnehmer vertraut sein.

  • Name:
  • RoPet
  1. untergegangen

    Die Nutzung als Wohnraum ist seit 2001 "untergegangen" und zwar ersatzlos. Das Haus ist nicht erschlossen. Es ist sozusagen dem Verfall ausgeliefert. Für Umbau, Abriss, Nutzungsänderung, Erschließung etc. brauchen Sie Genehmigungen die außer Abriss wohl versagt werden. Der Wert des Grundstücks ist nur der Bodenrichtwert abzüglich der Kosten für die Renaturierung. Der Fehler war, die Verfügung von 2001 nicht anzufechten, diese ist danach rechtskräftig.
  2. Besten Dank für Ihre Einschätzung. Darf ...

    Besten Dank für Ihre Einschätzung. Darf ich dieser auch entnehmen, dass mit dem vermeintlichen "Untergang" der Wohnnutzung auch der Bestandsschutz für das Gebäude erloschen ist?
  3. dass mit dem vermeintlichen "Untergang" der Wohnnutzung auch der Bestandsschutz für das Gebäude erloschen ist?

    Da lesen sie noch mal genau den Bescheid von 2001 ... und dann überlegen Sie, ob ein vorübergehender Aufenthalt (nicht dauerhafte Wohnnutzung) also z.B. als selbst genutztes Ferienhaus nach diesem Bescheid offiziell und ausdrücklich möglich ist, oder ob es sich auch hierbei nur um eine stillschweigende (vorübergehende) Duldung handelt, die mit einem weiteren Eigentümerwechsel womöglich auch aufgehoben werden könnte.
  4. Wert

    Foto von Martin G. Halbinger

    der Preis einer Sache ermittelt sich aus Angebot und Nachfrage. Wenn sich ein Liebhaber findet oder allgemein wenig Nachfrage in der Region besteht, ergeben sich unterschiedliche Preise.

    Wenn Sie dauerhafte Rechtssicherheit wollen, werden Sie um eine förmliche Anfrage bei der Gemeinde / Bauaufsichtsbehörde nicht herum kommen. Für eine Wohnnutzung ist keine ausreichende Erschließung mehr gegeben.

    Auch die Planungsabsicht (FNP) "Industriegebiet" kann einer Wohnnutzung entgegenstehen.

    Ich vermute mal, das die Bausubstanz grundsätzlich bestandsgeschützt ist und nur die Wohnnutzung mangels hygienisch einwandfreier Versorgung unzulässig ist. Sonst hätte man damals eher eine Beseitigungsverfügung erlassen. Für eine Lagernutzung ist aber kein Wasser erforderlich.

    Warum wurde die Erschließung rückgebaut? Ist eigentlich Pflichtaufgabe der Gemeinde, die Erschließung aufrecht zu erhalten, wenn es zulässigerweise errichtete Objekte sind. Gibt es noch eine Löschwasserversorgung? Die komplette Vorgeschichte kennen wir nicht, um über ein Anfechten der damaligen Verfügung urteilen zu können. Dazu müsste mehr über die Rechtslage zum Genehmigungszeitpunkt, Verträge, usw. ermittelt werden. Das ist aber auch nicht in einem Forum zu leisten ...

    Preisermittlung m.E. als Gartengrundstück mit Lagerräumen oder abzüglich Abbruchkosten, je nachdem ob nutzbar und erhaltenswert.. wenn der Verkäufer sich drauf einlässt.

  5. klare Sache

    Mit einer Nutzungsuntersagung ist dem Baurecht genüge getan, jede Verwendung bedarf eines Antrages. Wenn das Gelände nicht eingezäunt ist, müssen "Betreten verboten"-Schilder aufgestellt werden. Für eine Lagernutzung muss ein Standsicherheitsnachweis erbracht werden. Alles läuft über Bauanträge die abgelehnt werden können. Die grundsteuerliche Behandlung als Wohnhaus führt zu keinen Rechten. Um Steuern zu sparen sollte es als "Abbruchhaus" deklariert werden. Ein solches Objekt zu kaufen ist ein Risiko und kann zu ungeahnten Folgekosten führen. Die Gemeinde musste die Wasserversorgung zurückbauen weil es keine Abnahme gibt und stagnierendes Wasser zu Legionellen führt, wenn es keine Wasserversorgung gab, kann auch keine Versorgung hergestellt werden, auch nicht für eine Löschwasserversorgung. Damit hat das Gebäude einen negativen Wert weil es nutzlos ist und dem Verfall preisgegeben ist. Ein Weiterverkauf wird an der Sachlage nichts ändern.
  6. "normale Wohnzwecke"

    Vielen Dank für die Hinweise, aber ganz "klar" scheint mir die Situation immer noch nicht zu sein. Einen Punkt würde gerne nochmal hervorheben und zur Diskussion bzw. zur Kommentierung stellen.

    1. Wie bereits eingangs erwähnt, untersagt die Gemeinde nicht die komplette Wohnnutzung, sondern lediglich die Nutzung zu "normalen Wohnzwecken". So steht es auch im "Bescheid", den mir der jetzige Eigentümer gestern zur Einsicht vorgelegt hat. Es handelt sich hierbei aber nicht nicht um einen formellen Bescheid durch die zuständige Baubehörde, sondern um einen schriftlichen Hinweis auf dem Negativzeugnis zum gesetzlichen Vorkaufsrecht. Die hier verfügte Nutzungsbeschränkung/-Untersagung nimmt außer dem Verweis auf die mangelnde Erschließung auch keinerlei Bezug auf bau- oder genehmigungsrechtliche Vorschriften, sondern lediglich auf einen entsprechenden Gemeinderatsbeschluss. Dieser wurde einstimmig gefasst.

    Auch wenn sich dem geneigten Betrachter kaum erschließt, wie nicht-"normale" Wohnverhältnisse zu verstehen sind, scheint doch klar, dass die Wohnnutzung nicht komplett untersagt werden soll, obwohl dies doch angesichts der unvollständigen Erschließung des Anwesens durchaus möglich bzw. rechtlich geboten sein sollte.

    Ist hier also nicht vielmehr davon auszugehen, dass der Gemeinde selbst wenig an einer formellen Klärung der (Wohn-) Nutzung des Anwesens gelegen ist  -  aus welchen Gründen auch immer!? Und wenn das so ist, wäre es dann  -  zumindest für mein Anliegen einer ausschließlichen Freizeitnutzung  -  nicht kontraproduktiv, "schlafende Hunde" zu wecken und einen Bestandsschutz für ein Wohnhaus zu reklamieren, den ich eigentlich in der ursprünglichen Form gar nicht brauche und der mir dann vielleicht "auf die Füße" fällt und ggf. aufwändige und langwierige Auseinandersetzungen mit ungewissem Ausgang provoziert (Abrissverfügung, teure (Wieder-) Erschließung etc.)!?

    Wäre es so gesehen also nicht sinnvoller bzw. praktikabler, das Anwesen unter den gegebenen Umständen einfach zu günstigen Bedingungen (danke für den Hinweis, Herr Halbinger!) zu erwerben und sich dann im möglichen späteren Streitfall mit eben jenem Gemeinderatsbeschluss (eingeschränkte aber eben nicht vollständig untersagte Wohnnutzung) im Rücken in eine etwaige Auseinandersetzung zu begeben!? Die Nutzung des Anwesens zu Wohnzwecken wird ja ungeachtet der verfügten Beschränkung nicht vollständig aufgegeben, Bestandsschutz und etwaige Wiedererschließung etc. ließen sich also durchaus  -  falls nötig  -  auch später noch klären bzw. reklamieren!? Fakt ist, dass die jetzige Form der (Wohn-) Nutzung zu Ferien- und Freizeitzwecken (Ferienzwecken, Freizeitzwecken) seit knapp zehn Jahren bis ins Bürgermeisteramt bekannt und unbeanstandet ist. Der jetzige Eigentümer hat mir versichert, dass er das Anwesen ausschließlich aus Altersgründen abgeben möchte und dass keinerlei öffentliche oder rechtliche Belange eine Rolle spielen.

    Ergänzend hier noch zwei Hinweise bzw. Konkretisierungen, die für die Beurteilung meiner Frage (n) ebenfalls noch wichtig sein könnten.

    1. "Außenbereich". Ich hatte schon geschrieben, dass sich das Anwesen innerhalb einer geschlossenen Siedlung befindet. Diese Siedlung konstituierte auch einen eigenen Ortsteil der Gemeinde, den es formell auch noch gibt. Wie erwähnt, wird dort aber heute nicht mehr "gesiedelt", es existieren neben stillgelegten Produktions- und Bürogebäuden (Produktionsgebäuden, Bürogebäuden) sowie Lagerhallen nur noch drei (Wohn-) Anwesen, die beiden anderen sind unbewohnt. Die restlichen etwa 20 ehemaligen Wohngebäude wurden vor gut 15 Jahren abgerissen. Laut Flächennutzungsplan ist der Ortsteil heute Industriegebiet und kein Bauland.

    2. Erschließung: Da die Siedlung in einem Karstgebiet liegt, war bzw. ist kein unmittelbarer Zugang zur Versorgung mit Grundwasser möglich. Die Wasserversorgung der Anwesen erfolgte daher über einen künstlichen Brunnen, der von der Gemeinde betrieben und unterhalten wurde. Nach Auskunft des jetzigen Eigentümers wurde dieser Brunnen mit dem Abriss der Mehrzahl der angeschlossenen Wohnhäuser stillgelegt und "in einer Nacht- und Nebelaktion" verfüllt. Die Abwasserentsorgung erfolgte über sogenannte Sammelgruben, die regelmäßig entleert werden mussten. Die am Haus befindliche Grube ist nach Auskunft des Eigentümers stillgelegt (alle Anschlüsse sind abgedichtet), aber nicht verfüllt.

    Ich würde mich freuen, wenn ich noch die eine oder andere Einschätzung und sehr gerne praktische bzw. zielführende Tipps erhalten könnte. Vielen Dank!

  7. Rechtssicherheit

    Foto von Martin G. Halbinger

    Rechtssicherheit werden sie auf dem von Ihnen skizzierten Weg nicht bekommen, das muss ihnen klar sein.

    Allgemeine Grundlagen: Es müsste erst einmal die klare Genehmigungslage ermittelt werden. Also zur Bauaufsichtsbehörde und (mit einer Vollmacht des Eigentümers) Akteneinsicht nehmen. Am besten mit einem in altem Baurecht versierten Planer, der die damaligen Begriffe "übersetzen" kann. Könnte z.B. sein, das es als Werkswohnung (somit nur für die Arbeiter) genehmigt war.

    Und nach dieser Klärung sollte ein Fachanwalt (Bau- und Verwaltungsrecht (Baurecht, Verwaltungsrecht)) ermitteln, ob noch Bestandsschutz besteht oder ob (sehr wahrscheinlich) die früher genehmigte Nutzung aufgegeben / untergegangen ist. Somit brauchen Sie für jede neue Nutzung eine neue Baugenehmigung. Und für diese Baugenehmigung müssen die aktuellen Regelungen eingehalten werden können.

    Der Fachanwalt kann sie dann auch beraten, ob ggf. formeller oder materieller Bestandsschutz unterstellt werden kann. Das kann wichtig sein, um zumindest eine Beseitigungsverfügung zu verhindern. Eine Nutzungsuntersagung ist deutlich leichter möglich. Und dann können Sie klären, welche Nutzung genehmigungsfähig sein müsste. Dazu müssen die Fachleute aber i.d.R. bezahlt werden.

    Oder Sie fragen bei den zuständigen Behörden direkt nach, das ist meist gebührenfrei möglich, kann aber u.U. die sprichwörtlichen schlafenden Hunde wecken ... Manche "Hunde" schlafen aber auch tief und fest, so lange kein Nachbar, besorgter Bürger, Politiker oder konkrete Gefahren sie aufweckt ... aber wer weiß ...

    Eine einfache Anfrage, was da vielleicht möglich wäre "und wenn nicht, dann kaufe ich halt nicht" klingelt nicht sooo laut. ;-) Im übrigen hat die Vorkaufsrechtanfrage bei der Gemeinde ja auch schon mal "geklingelt" ... Behörden sitzen oft an einem langen Hebel, aber wie das mit der Hebelwirkung so ist, man muss sehr viel bewegen, um auf der anderen Seite eine kleine Bewegung zu verursachen.

    Oder Sie kaufen halt ohne Klärung, dafür mit höherem Risiko. Wenn doch ein "schafloser Hund" vorbeikommt, müssen sie halt dann ggf kurzfristig in die Fachleute investieren. Ist ein bisschen russisches Roulette; Bei manchen Flohmarktkäufen nicht anders aber halt auf anderem Niveau.

    Wir Deutschen gehen gerne auf Nummer sicher, in anderen Ländern wird erst gebaut und danach vielleicht mal gefragt, ob man es darf.

  8. kurze Zwischenbilanz

    Etwas nüchterne Bilanz, aber immerhin ein sehr brauchbares und hilfreiches Zwischenergebnis, über den "Flohmarkt-Status" bin ich also schon mal hinaus. Ich halte fest:

    1. Das Recht zur Nutzung als Wohnung dürfte nach dem hier dargelegten Sachverhalt "untergegangen" und mangels ausreichender Erschließung auch nicht mehr herstellbar sein.

    2. Soweit kein "materieller" Bestandsschutz nachgewiesen werden kann, ist u.U. mit einer Beseitigungsverfügung für das Anwesen zu rechnen. Umgekehrt steht der Nachweis einer früheren rechtmäßigen Errichtung als Gebäude bzw. Wohnanwesen zumindest einem Abriss entgegen.

    3. Jede "neue" Form der Nutzung (z.B. Lagerraum) müsste im Rahmen eines formellen Genehmigungsverfahrens erlaubt werden.

    4. Für die etwaige Wiederherstellung der Erschließung mit Wasser/Abwasser müssten in jedem Fall zeitgemäße Standards und Anforderungen an die Infrastruktur erfüllt werden.

    Ist das korrekt so, habe ich etwas vergessen? Und eine Frage noch: Was passiert mit dem Anwesen, wenn zwar der materielle Bestandsschutz (bei gleichzeitiger Aufgabe der Wohnnutzung) rechtsverbindlich festgestellt wird, aber keine "neue" Nutzung beantragt oder genehmigt wird? Da müsste es doch eigentlich auch Beispiele aus der Praxis geben!?

    Vielen Dank!

  9. grundsätzlich richtig

    Foto von Martin G. Halbinger

    grundsätzlich richtig aufgeführt, aber alles mit einem Fragezeichen versehen, da eben eine abschließende Prüfung aller Umstände und ggf. nicht bekannter Faktoren hier im Forum nicht leistbar ist.

    Was passiert, hängt stark von Verhandlungsgeschick, Rahmenbedingungen (gibt es bekannte Missstände / Einwände der Gemeinde usw.) und auch der Zeit der Sachbearbeiter in der Bauaufsicht ab. Nen Fall mit der Historie, evtl. noch früheren nicht gut dokumentierten Verhandlungen zwischen Eigentümer und Bürgermeister (?), Rückbau der Erschließung ohne "Schuld" des Eigentümers usw. rechtlich 100 % sauber abzuarbeiten ist sehr zeitintensiv, manchmal auch unmöglich; oft trifft man sich irgendwo in der Mitte. Nicht selten kommt dabei auch die Erkenntnis zu Tage, das eine frühere Maßnahme nicht 100 % richtig oder zu schlecht dokumentiert war. Oder vielleicht hatte ja in den "Leerstandsjahren" immer mal wieder jemand drin gewohnt? Soweit es nicht widerlegbar ist. ;-)

    Es gibt dann z.B. Duldungen, Nutzungsbeschränkungen usw. Wenn es keine materiellen Probleme (vor allem sicherheitsrelevant / gesundheitsrelevant) gibt, könnte auch eine Wiedernutzung nach der alten Genehmigung möglch sein. Manchmal können hier auch kreative (technische) Lösungen hingenommen werden.

    Das sind Ausnahmesituationen, dafür gibt es kein "Schema F" und meine Kristallkugel ist gerade beim aufpolieren ... Offene Gespräche / Verhandlungen (ggf auch mit anwaltlicher Begleitung) helfen da meist mehr als der Versuch mit dem Klage-Brecheisen.

    Der normale Bürger darf auch (gegenüber der Behörde) unwissend sein, der professionelle Immobilieninvestor wird da schnell unglaubwürdig.

  10. kreative Lösungen

    Auch angesichts der fortschreitenden Zeit (ich bin keineswegs der einzige Interessent) werde ich mich wohl auf ein gewisses, auf jeden Fall inzwischen aber auch überschaubares Risiko einlassen und für die eine oder andere Frage auf flexible oder kreative Lösungen zurückgreifen müssen. Aber wenn dem so ist, wäre es dann nicht ohnehin sinnvoller, den Amt- und Würdenträgern in der Verwaltung als Eigentümer und somit gewissermaßen auf Augenhöhe gegenüberzutreten!? Als Kaufinteressenten wird man mit mir doch am "grünen Tisch" kaum die Modalitäten hinsichtlich einer möglichen Nutzung des Anwesens erörtern  -  vorausgesetzt man nimmt sich überhaupt Zeit und lässt mich an den "grünen Tisch"?
  11. Bürger

    Foto von Martin G. Halbinger

    Sie sind Bürger, und damit grundsätzlich auf Augenhöhe ... so sollte es zumindest sein. Und mit einer Vollmacht des Eigentümers sollten sie auch alle Informationen erhalten. Aber manche Klärungen können dauern, da ggf. der Gemeinderat mitentscheiden muss, Fragen erst mit Fachstellen abgestimmt werden müssen oder erst die Akten zu durchforschen sind … Und die erste Anfrage oft eher die offensichtilche Rechtslage, und erst weitere Verhandlungen manchmal die Spielräume ergeben.
  12. Richtige Entscheidung: wann?

    Eine richtige Entscheidung kann nur getroffen werden, wenn die Nutzung des Gebietes getroffen wird, derzeit ist es eine "Brache". Auf jeden Fall will die Gemeinde Geld verdienen und zwar an der Erschließung und an den Grundstücken. Glauben sie deshalb nicht, dass Beamte sie ordentlich behandeln. Im Hintergrund warten die Spezis auf ihren Reibach. Das Risiko ist, jetzt billig zu kaufen und nicht nutzen zu können oder gar eine Beseitigungsverfügung zu erhalten oder auf die Entscheidungen der Gemeinde zu warten und teuer zu kaufen oder leer ausgehen. Den Vorteil hat der mit Insiderwissen. Wenn eine intensive behördliche Abneigung wie bei Pauline dazu kommt wird man sie am langen Arm verhungern lassen und das mit "Ermessen" begründen. Zu glauben, dass das ordentlich abläuft bedeutet auch zu glauben dass ein Zitronenfalter Zitronen faltet.
  13. "Brache"?

    Guten Vormittag, wie bereits geschrieben, ist das Gebiet, auf dem das Anwesen steht als Industriegebiet ausgewiesen, hier wurde und wird u.a. Bergbau betrieben. Um das Anwesen herum befinden sich Wald und Wiesen z.T. mit landwirtschaftlicher Nutzung. Einige Flächen sind zudem als "Ausgleichsflächen" für den Naturschutz ausgewiesen. Unter "Brache" verstehe ich etwas anderes, und dass das Gebiet als Bauland erschlossen werden soll, scheint ausgeschlossen.

    Es ist als "gesichert anzunehmen" (ich weiß schon, da stehen einem Bau-Profi die Haare zu Berge:), dass das Anwesen mit der entsprechenden Baugenehmigung errichtet wurde, auch wenn ich diese (noch) nicht kenne. Ich gehe also auch nach dem, was ich hier erfahren habe, zumindest von Bestandsschutz aus. Das Anwesen selbst ist übrigens keine "Klitsche", sondern ein im üblichen traditionellen Baustil der Umgebung errichtetes Wohnhaus. Zudem wurde das Anwesen, soweit ich das in Erfahrung bringen konnte, über 80 Jahre hinweg bis heute bewohnt bzw. zu Wohnzwecken genutzt. Auch die aktuelle Wohnnutzung ist zwar eingeschränkt, aber nicht aufgehoben. Dass dies nicht notwendigerweise so bleiben muss und insbesondere bei Eigentümerwechsel geändert werden kann, habe ich verstanden. Um das herauszufinden habe ich u.a. ja auch meine Frage hier eingestellt. Aber auch bei etwaiger Nutzungsuntersagung wird man nach "kreativen" Lösungen Ausschau halten (müssen). Auch die Gemeinde kann schließlich kein Interesse daran haben, dass das Anwesen dauerhaft ungepflegt vor sich "hindümpelt". Und, das dürfte auch klar sein, wenn das Anwesen hier verschwindet, dann wird definitiv nicht mehr gebaut.

    Nach Auskunft des Besitzers des Nachbaranwesens (er wohnt seit über 80 Jahren im Ort) geht es der Gemeinde nicht um irgendwelchen Reibach, sie möchte lediglich die durch die wirtschaftliche Nutzung der Umgebung im Laufe der Zeit entstandene Zersiedelung der Landschaft "zurückentwickeln". Das kann man, wenn man die Gegend etwas kennt, gut nachvollziehen. Gleichzeitig schließt das nach meinem "Verständnis" -Jurist bin ich keiner  -  aber nicht aus, dass einzelne Gebäude oder Anwesen, zumal diese inzwischen ja auch kulturell-historischen Charakter haben, erhalten bleiben. Ob und wie das in der konkreten Situation hier möglich sein könnte, wird sich  -  das scheint mir jetzt auch klar  -  auf die Schnelle nicht klären lassen. Da bleibt dann in jedem Fall das Risiko. Und schlimmstenfalls hat der neue Besitzer dann ein Haus, das er nicht benutzen kann oder nur dann, wenn keiner hinguckt. Absurde Vorstellung und für meinen durchschnittlichen Sachverstand auch schwer nachzuvollziehen bzw. lebensfremd.

    Und was etwaige Auseinandersetzungen mit den Behörden angeht, wird's  -  frei nach Herrn Halbinger  -  ohne optimistische Grundeinstellung sowieso nicht gehen. Dazu gehört vorläufig auch, dass Beamte den gemeinen Bürger "ordentlich behandeln".

    Apropos, wer ist "Pauline"?

  14. nicht erschlossen = Brachland

    Das Gebiet ist nicht erschlossen und wird offensichtlich nicht erschlossen mit Wasser und Abwasser. Auch ein Industriegebiet braucht Wasser, Abwasser, Löschwasser. Eine Abbruchverfügung wird es nicht geben, weil das Gebäude rechtmäßig gebaut wurde. Deshalb genügt baurechtlich eine Nutzungsuntersagung bis die Gemeinde etwas anderes beschließt. Jede Form der Nutzung braucht einen Antrag, außer einem Abriss wird wohl nichts positiv beschieden. Es geht auch um Amtshaftung. Also wäre zu klären, was die Gemeinde mit dem Gebiet vorhat. Pauline ist eine aktive Beraterin in diesem Forum mit vielen sinnvollen Beiträgen. Und immer gilt: zwei Sachverständige, drei Meinungen.
  15. merkwürdig  -  wie kann das sein!?

    "nicht erschlossen = Brachland"  -  das wäre also auch geklärt und das wusste ich auch schon wieder nicht. Ich habe nochmal beim Eigentümer des Anwesens nachgefragt (ja, ich scheue mich immer noch bei der Gemeinde "schlafende Hunde" zu wecken ...) und interessanterweise ist auch keiner der umliegenden Betriebe ans öffentliche Wasserversorgungsnetz angeschlossen; Kanalisation gibt's auch keine. Im Flächennutzungsplan (im Internet einsehbar) ist das Gebiet aber tatsächlich als Industriegebiet ausgewiesen  -  habe's eben nochmal nachgesehen. Wie kann das sein und wie kann es außerdem sein, dass immer noch ein Ortsschild ("Gemeinde sowieso  -  Ortsteil sowieso") an der Zufahrtsstraße steht? Das tangiert jetzt vielleicht die (bau-) rechtliche Situation des Anwesens nur peripher, aber vielleicht sollte man auch da wissen, woran man ist!?
  16. Wie Herr Kirschner schon geschrieben hatte: ...

    Foto von Martin G. Halbinger

    Wie Herr Kirschner schon geschrieben hatte: "zwei Sachverständige  -  drei Meinungen" ... Es mag Einzelfälle gegeben haben, bei denen die Gemeinden (ob immer rechtmäßig?) den Bürger mehr geärgert haben, als es ihm gefällt. Das ist aber nicht der Regelfall. Zumindest nicht das was ich bisher erlebt habe. Die Erschließung besteht aus mehreren Teilen: Straßen, Wasser / Löschwasser, Kanal, Strom, Telekom usw. nicht für alle Nutzungen, ist das volle Programm erforderlich. Ein Feldstadel hat selten Wasser oder Stromanschluss, trotzdem ist es nicht die Regel, das die Bauaufsicht alle wegen mangelnder Erschließung beseitigen lässt ...

    Es gibt auch viele abgelegene Gebäude, die nicht mit Löschwasser versorgt sind. Die werden auch nicht abgebrochen. Bei Neubauten wird aber z.B. Löschwasserteich / Zisterne gefordert. usw.

    "Brache" ist im Baugesetz nirgends genannt ... es gibt Außenbereich, bebaute Ortsteile, Bebauungsplangebiete. (§§ 30-35)

    Wenn die Gemeinde in dem Gebiet Missstände sieht, wäre sie verpflichtet geeignete planungsrechtliche Maßnahmen Sanierungsbegiete, Satzungen, Vorbehaltsgebiete usw. zu erlassen, um diese Missstände zu beseitigen. Und auch in dem Fall, ist es schwierig, eine genehmigte Nutzung zu beseitigen, ohne schadensersatzpflichtig zu werden. Bei mehreren dieser Satzungen erfolgt aber ein Sperrvermerk im Grundbuch; man hätte also was davon mitbekommen.

    Die gesagt, eine abschließende Prüfung ist hier nicht leistbar, vielleicht hatte Herr Kirschner öfters Pech ...? Oder hört immer nur von den Problemfällen. die Problemlosen jammern ja nicht.

  17. nichts Gewisses weiß man also nicht ...

    ... nichts Gewisses weiß man also nicht klingt auf Bayerisch besser, versteht aber nicht jeder. Selbst auf die Gefahr hin, dass man mich als dahergelaufenen Bittsteller vom Hof jagt, sollte ich mich dieser Tage doch besser mal auf den Weg zur Gemeinde machen. Mal schauen, ob mich der Eigentümer mit einer geeigneten Vollmacht ausstattet. Ich nehme mal an, ein formloses Schreiben reicht, oder muss das was Notarielles sein!?

    Und noch etwas: Kann ich denn "im Allgemeinen" davon ausgehen, dass mir der Herr Baudirektor oder Bürgermeister Einblick in planungsrelevante Sachverhalte und Perspektiven gibt, so nach dem Motto "was passiert denn künftig mit der Gegend da oben"!? Oder wird man da Außeriridschen gegenüber eher Zurückhaltung walten lassen? Ein formeller Anspruch wie bei der Einsichtnahme in die Bauakte oder meinetwegen auch ins Grundbuch besteht hier ja sicher keiner!? Was sagen denn die allgemeinen "Erfahrungswerte" hierzu?

    Vielen Dank übrigens zwischenzeitlich für die vielen Tipps und Hinweise, auch wenn ich sie mir immer mal wieder erst zwischen den Zeilen raussuchen muss!

  18. In allgemeine planungsrelevante Sachverhalte hat jeder ...

    Foto von Martin G. Halbinger

    In allgemeine planungsrelevante Sachverhalte hat jeder Einblick. Bei vielen Gemeinden (vor allem Größeren) sind derartige Satzungen und die Bebauungspläne inzwischen auch auf der Homepage oder auf übergeordneten Seiten z.B. des Landkreises einsehbar; Zumindest das, was bereits offiziell / rechtskräftig ist. Ebenso haben manche Gemeinde ein Ratsinformationssystem online, wo z.T. die Protokolle oder Tagesordnungen der Gemeinderatssitzungen einsehbar sind. Mit etwas Glück findet man auch da was, wenn was formell behandelt wurde. Wenn die Gemeinde natürlich da gerade in Verhandlungen mit Gro0investoren ist, die noch nicht unter Dach und Fach sind, wird da kaum eine Auskunft geben ... könnte ja den Verhandlungen schaden.

    So lange es keine Sprachbarriere gibt, werden auch Außerirdische beraten, sogar Preußen … ;-) ...

  19. Großinvestoren ...

    Großinvestoren gibt's hier nicht, Erdöl ist alle, der letzte Diamantenfund liegt 200 Jahre zurück und kein preußisches Konsortium der Welt bekäme hier den Zuschlag ... Dann klappern wir halt zunächst mal die offiziellen Verlautbarungen ab und vielleicht ergibt sich bei der Einsicht in die Baugenehmigung auch die Möglichkeit dezent nachzufragen.
  20. mehrere Interessenten?

    Wenn es mehrere Interessenten gibt, wäre es Aufgabe des Verkäufers/jetzigen Eigentümers diese Klärungen bei der Gemeinde durchzuführen, das Ergebnis in einem Protokoll festzuhalten und das dann in einen notariellen Kaufvertrag zu integrieren. Die Baubehörde wird das nicht zigmal den Interessenten erzählen, zu groß ist die Gefahr der Aussagenvielfalt. Nur das gibt Rechtssicherheit. Vor allem muss der Verkäufer die Pläne und Verfügungen zur Einsicht geben, der Notar muss beurteilen können ob überhaupt eine geschäftliche Basis vorliegt. Zur Beurteilung des Kaufpreises gehört die Nutzbarkeit und die Erschließungskosten. Wenn dem Verkäufer Unterlagen fehlen, so muss der diese Beschaffen um einen Immobilienbetrug auszuschließen. Kaffeesatz und Glaskugel helfen nicht.
  21. Ich vermute mal,

    dass die Gemeinde die Wochenendnutzung des Grundstücks nur duldet und nicht die Wohn- oder Ferienwohnnutzung ausdrücklich gestattet weil: 1.) sie verhindern möchte dass sich irgendwelche öffentlichen Pflichten aus einer Nutzungserlaubnis ableiten. 2.) Die evtl. geplante Nutzung des Gewerbegebiets soll nicht durch Einsprüche eines Wohnnutzers/Ferienhausbesitzers wegen Ruhestörung oder anderer Beschwerden behindert werden.

    So kann man in einem späteren Beschwerdefall immer darauf verweisen, das die Wohnnutzung ja schon lange untergegangen sei und nur noch temporärer Aufenthalt ohne daraus ableitbare Ansprüche geduldet worden sei.

  22. jetziger Eigentümer

    Der jetzige Eigentümer ist ein freundlicher Mann, er kommt aus dem Ausland und ist seit gut 25 Jahren in Deutschland. Er hat das Anwesen hier erworben in der Hoffnung, mit seiner Familie dort wohnen zu können. Das hat er nämlich vor dem Kauf schon einige Jahre als Mieter gemacht. Mit dem Kauf des Anwesens hat die Gemeinde ihm dieses Recht per Gemeinderatsbeschluss entzogen und er musste ausziehen.

    Alle Versuche  -  und da soll es einige gegeben haben  -  die Gemeindeoberhäupter umzustimmen, sind gescheitert. Seitdem nutzt er das Anwesen als Freizeitgrundstück ohne irgendwelche Beanstandungen und, so sehe ich das auch, Herr Tilgner, die Gemeinde will vermutlich einfach Ruhe und für ein bzw. zwei Einzelanwesen keine aufwändigen Versorgungseinrichtungen installieren bzw. unterhalten. Nachdem die Kinder des Verkäufers keinerlei Interesse haben, das Anwesen zu nutzen, geschweige denn zu unterhalten, wird es jetzt verkauft.

    Mit den Behörden in der Gemeinde will der Verkäufer nachvollziehbarerweise nichts mehr zu tun haben, er wäre außerdem auch nur bedingt in der Lage (und da bitte ich, mich nicht "falsch" zu verstehen!), etwaige Genehmigungen einzuholen, Schriftsätze oder Protokolle zu erstellen, Sachverhalte schriftlich darzustellen etc. Seine Frau hält sich da raus und will nichts von der Angelegenheit wissen, sie ist im weiteren Sinne beruflich für die Gemeinde tätig.

    Der Eigentümer hat mir heute am Telefon gesagt, dass er mir keine Vollmacht für die Einsicht in die Baununterlagen geben würde, das sei auch nicht nötig, es gebe genug Interessenten, die das Haus auch so kaufen würden. Außerdem müsse er dann jedem Interessenten eine Vollmacht ausstellen. Ich habe nochmal versucht, ihm den Hintergrund meines Anliegens zu erklären, woraufhin er mir abermals versicherte, dass das Haus genehmigt sei (da gibt's auch kaum mehr Zweifel, es ist auch in zwei, drei geschichtlichen Publikationen erwähnt) und wohnen dürfe ich hier ohnehin nicht mehr. Außerdem sei die eingeschränkte Nutzung des Hauses weiterhin möglich, dafür gebe es ja obigen Gemeinderatsbeschluss und den habe er mir ja auch vorgelegt. Ich nehme mal an, auch die anderen Interessenten halten sich noch zurück, sonst wäre das Telefonat vermutlich kürzer gewesen.

    Wie verhält es sich denn mit obigem Gemeinderatsbeschluss, verliert der automatisch seine Gültigkeit mit einem Eigentümerwechsel, und könnte es auch sein, dass gerade deswegen seine Kinder als mögliche Erben das Anwesen nicht wollen!? Oder könnte man sich im Fall der Fälle nicht auch als Erwerber wenigstens auf diese Zusicherung berufen?

    Blöde Geschichte, immer noch viel Spekulation und immer noch habe ich kein wirklich gutes Gefühl, (auch) mit dieser Geschichte im Rücken als Interessent beim Bürgermeister oder Bauamtsleiter aufzuschlagen. Es ist hier halt auch eine kleine Gemeinde mit grade mal tausend Schäfchen, da waschen sich solche Begebenheiten nicht eben mal im Laufe von ein paar Jahren aus und irgendwie kennen wohl auch die meisten Leute solche Vorfälle, gerade dann, wenn es um Zwistigkeiten und Händel geht.

  23. Kaufpreis

    Über den Kaufpreis muss man hier übrigens nicht diskutieren, der bemisst sich an den tatsächlichen Gegebenheiten, also Gartenland/Freizeitgrundstück plus reichlich großzügige "Gartenhauszulage". Da braucht vermutlich auch der Notar keine großartigen Wertnachweise als Geschäftsgrundlage.
  24. Beschluss

    Foto von Martin G. Halbinger

    Ein Gemeinderatsbeschluss gilt so lange, bis der Gemeinderat was anderes beschließt ... allerdings können manche Entscheidungen rechtswidrig sein oder ggf. Schadensersatzansprüche auslösen. Der Gemeinderat ist voller Laien (der Großbauer, die Lehrerin, der Vorstand vom TSV usw.) die Verwaltung muss ihn halt zu den rechtlichen Spielräumen beraten. Gerade aber wenn sich die Meinungen (bzw. Mehrheitsverhältnisse der Parteien) ändern, kann es auch vorkommen, das mal eine Richtung geändert wird.

    Ich kann Ihre Zweifel verstehen, aber viel mehr Aufklärung können wir hier nicht leisten.


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