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NRW: Ausschluss von Nutzungen im Bebauungsplan möglich?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

NRW: Ausschluss von Nutzungen im Bebauungsplan möglich?

Foto von Helmuth Plecker

Ich habe eine Frage. Ich befinde mich als Projektentwickler in einem Aufstellungsverfahren eines Bebauungsplanes. Die Gemeinde stellt den Bebauungsplan auf und ich liefere die Parameter. Das ganze in NRW. Geplant ist ein Gebäude, in dem zum einen altengerechte Wohnungen (kein betreutes Wohnen und kein Altenheim!) sowie pädagogische Praxen, ein Wellnessbereich sowie eine Akademie für Kinder untergebracht werden sollen. Dieses Projekt ist nunmehr im Zuge einer vorgezogenen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB den Bürgerinnen und Bürgern vorgestellt worden.
Es regte sich erheblicher Widerstand. Zum Einen wurde spekuliert, dass das Gebäude eventuell durch einen "anrüchigen" Investor erstellt werden sollte, der dort beispielsweise ein Ausbildungszentrum für Rechte erstellen will, zum Anderen wurde unterstellt, dass unter dem Deckmantel des "Altenwohnens" eine "Mogelpackung" verkauft würde, um dort ein Heim für Behinderte und Misshandelte bzw. ein Therapiezentrum für schwer Erziehbare Jugendliche einzurichten.
Da weder der Investor als auch ich als Projektentwickler an derartige Nutzungen (auch Folgenutzungen) nicht interessiert sind, würden wir gerne eine "Sicherheit" schaffen. Ich Stelle mir da vor, das solche Nutzungen ausgeschlossen werden  -  entweder in den Festsetzungen des Bebauungsplans oder durch eine unwiderrufliche städtebauliche Rahmenvereinbarung mit der Gemeinde.
Der Bürgermeister meinte, dass ein solcher Nutzungsausschuss nicht so einfach möglich sei (wenn ich ihn richtig verstanden habe). Jetzt konkret zu meiner Frage: Welche Lösung wäre für diesen Fall realisierbar und rechtssicher?
  1. Dies ist eine juristische Frage, ...

    die daher hier nicht beantwortbar ist. Meine Empfehlung, wenn es schon Gegenwind gibt, lassen Sie eine Mediation durchführen. Hinweise zu einem solchen Verfahren erhalten Sie normalerweise bei den Architektenkammern.
  2. Hallo Herr Kaiser

    Foto von Ralph Kaiser, Dipl.-Ing. (FH)

    Ich denke, es bedarf keinerlei Mediation. Wir sind ja als Projektentwickler insoweit einig mit dem Bürgern, dass auf dem Grundstück, das im Geltungsbereich des hier in Rede stehenden B-Planverfahrens solche Einrichtungen ja auch nicht vorgesehen sind. Mithin sind wir ja ohne wenn und aber bereit, uns dieser Forderung zu beugen. Uns wurde eine "Mogelpackung" unterstellt und mit dem gefragten Schritt wollen wir Transparenz üben. Dafür brauchen wir keinen Mediator, sondern juristische allgemeine Hinweise um mit der Gemeinde ein Gespräch vorzubereiten ...
  3. Na gut ...

    >Dieses Projekt ist nunmehr im Zuge einer vorgezogenen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB den Bürgerinnen und Bürgern vorgestellt worden.
    Es regte sich erheblicher Widerstand. Zum Einen wurde spekuliert, dass das Gebäude eventuell durch einen "anrüchigen" Investor erstellt werden sollte, der dort beispielsweise ein Ausbildungszentrum für Rechte erstellen will, zum Anderen wurde unterstellt, dass unter dem Deckmantel des "Altenwohnens" eine "Mogelpackung" verkauft würde, um dort ein Heim für Behinderte und Misshandelte bzw. ein Therapiezentrum für schwer Erziehbare Jugendliche einzurichten. <
    ... ich meinte ja nur, eben.
    Ansonsten kann Ihnen nur ein Fachanwalt für öffentliches Baurecht bei der Beantwortung Ihrer Frage weiterhelfen, wenn auch mir Ihre Fragestellung nicht ganz unbekannt ist.
  4. Hallo Herr Kaiser ...

    Foto von Ralph Kaiser, Dipl.-Ing. (FH)

    Fachanwalt würde erst später benötigt. Ich frage hier ja nicht nach einer individuellen Beratung, sondern um allgemein übliche bzw. allgemein mögliche Möglichkeiten. Beispiel: textlicher Ausschluss der hier in Rede stehenden Nutzungen im Bebauungsplan oder anderes Beispiel: städtebauliche Rahmenvereinbarung zwischen Projektentwickler, Gemeinde und Grundstückseigentümer und dessen Rechtsnachfolger. Was ist üblich bzw. rechtssicher?
  5. aktueller Grundstückseigentümer / städtebaulicher Vertrag?

    Sofern es sich um ein städtisches Grundstück handelt kann über den Kaufvertrag eine Regelung zu den Nutzungen erfolgen, ergänzend zum Bebauungsplan. Oder die Kommune schließt mit Ihnen einen städtebaulichen Vertrag ab und vereinbart hier weitergehende Punkte (Gestaltung, Nutzung, Zeitschiene etc.), die über das Planungsrecht hinausgehen.

    Kritischer Punkt ist natürlich, dass bei einem Eigentümerwechsel des noch unbebauten Grundstücks bzw. der späteren Immobilie diese Vertragsinhalte mit übergeben werden müssen, was oftmals nicht passiert, sodass dann das flexible Planungsrecht wieder unterlaufen werden könnte. Deshalb sicher auch die Gegenwehr der Öffentlichkeit, die sowas schon kennt.

    Grundsätzlich sieht der Bebauungsplan keinen Ausschluss von bestimmten Wohnnutzungen für "Randgruppen" oder ähnliches vor. Größere Wohnanlagen mit einem organisatorischen Schwerpunkt (Heim etc.) müssen mit den Anforderungen an ein Allgemeines Wohngebiet vereinbar sein.

    Ich würde Ihnen aus der kommunalen Planungspraxis auch eher zu einem Mediator + den öffentlich-rechtlichen Verträgen raten, wenn Sie nicht an der (starken) Öffentlichkeit scheitern wollen.

    Zur Rechtssicherheit sollten Sie entsprechenden fachlich-juristischen Rat vor Ort suchen.

    • Name:
    • Frau Mic-2085-Gel
  6. Die exakte Festlegung der zulässigen Nutzungen ...

    kann m.E. auf zwei Arten erfolgen:
    1. Es wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB aufgestellt, in dem die zulässigen Nutzungsarten konkret textlich festgesetzt werden.
    Neuerdings ist es hier auch möglich, im VE-Plan die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung allgemein als Baugebiet (z.B. allgemeines Wohngebiet) vorzunehmen.
    Dann werden durch eine Festsetzung gem. § 12 Abs. 3a BauGB die zulässigen Nutzungen auf diejenigen beschränkt, die im Durchführungsvertrag festgelegt werden. Im Vertrag können die Nutzungen präzise, rechtssicher und transparent eingeschränkt  -  und ggf. bei Bedarf später auch geändert  -  werden.
    2. Aufgrund der sehr unterschiedlichen Nutzungen erscheint hier auch die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes möglich. Die zulässigen Nutzungen können im Bebauungsplan abschließend textlich festgesetzt werden.
    • Name:
    • Martin Büttner
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