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Baugenehmigung ohne Sicherstellung der Versorgung
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Baugenehmigung ohne Sicherstellung der Versorgung

Hallo
wir brauchen dringend Hilfe:
Im November 2003 haben wir von unserem Architekten ein Grundstück im Land NRW gekauft. Dieses Grundstück ist nicht erschlossen und Teil eines Gewerbegebietes das in kleine Parzellen unterteilt und bebaut wird Wir sind die ersten die dort bauen.
Ein Bebauungsplan liegt nicht vor. Die Erschließung soll über das Grundstück des Verkäufers erfolgen. Im Juni 2004 haben wir dann die Baugenehmigung erhalten und mit einer Baulast für den Kanal über das Grundstück des Verkäufers.
Die Versorgungsleitungen (Strom, Gas, Wasser ) sollen in der gleichen Trasse wie der Kanal über das Grundstück des Verkäufers verlegt werden.
Im Juli 2004 haben wir uns von dem Verkäufer als Architekt getrennt, da wir diverse Missstände aufgedeckt hatten, Verzögerung der Baugenehmigung, weil von der Stadt angeforderte Unterlagen nicht eingereicht wurden; falsche Kostenplanung, Vetternwirtschaft, Verzögerung der Grundstücksübertragung usw. Den Architektenvertrag haben wir über unseren Anwalt gekündigt.
Im September 2004 haben wir mit dem Bau angefangen und die Anträge bei den Versorgern gestellt.
Diese teilten uns mit, das sie nur mit einer Grunddienstbarkeit die Leitungen über das Grundstück verlegen. Diese Grunddienstbarkeit wird von dem Verkäufer verweigert bzw. erst erteilt wenn wir die Architekten-Rechnung in Höhe von € 28.000,-- bezahlen, eine friedliche, kurzfristige Einigung ist also nicht in Sicht.
Rücksprachen bei der Stadt ergaben, das bei der Erteilung der Baugenehmigung nur geprüft ob eine Versorgung, Anschlüsse an das öffentliche Netz möglich sind, nicht ob die Versorgung gesichert ist, z B. durch privatrechtliche Verträge, Grunddienstbarkeiten. Des weiteren sei dies alles Privatgelände und da wollten sie sich nicht einmischen.
Ist dies ausreichend für die Erteilung einer Baugenehmigung oder inwieweit hätte eine weiterer Prüfung oder Absicherung z.B. durch eine Baulast der Stadt erfolgen müssen? Wer kann uns hier weiterhelfen bzw. Gesetze nennen nach denen uns eine Versorgung zusteht?
  • Name:
  • Andrea Küpper

  1. Das sieht nach einem Fall für ...

    Foto von Helmuth Plecker

    Das sieht nach einem Fall für einen Rechtsanwalt aus.

  2. jo Herr Plecker  -  oder Andrea hat nen kräftigen man der sich den Super-Architekten mal zur Brust nimmt

    nee  -  nicht ganz so ernst gemeint.
    ohne anerkenntnis einer rechtspflicht sozusagen  -  es sieht für mich so aus als wäre die Auskunft der Stadt richtig. zumindest in meinem Bundesland (Bauordnung ist ländersache) wird durch das zuständige Bauordnungsamt nur die Stellungnahme der Versorgungsträger gefordert das eine Versorgung (grundsätzlich) möglich ist. (gehört zum Bauantrag und ist vom Bauherrn bzw. Architekt beizubringen) diese grundsätzliche Möglichkeit ist bei ihnen auch gegeben. wie gesagt  -  da hilft der knüppel  -  oder nur der Anwalt. das ganze grenzt an Erpressung  -  nur  -  es ist und bleibt eine zivilsachen  -  die ewig  -  dauern kann. wenn sie das Geld haben  -  sprechen sie mit ihrem Anwalt  -  zahlen erstmal den Architekt (unter Vorbehalt) und verklagen ihn anschließend (wenn ihnen ihr Anwalt dazu rät)
    blöde Sache das  -  was es auch alles gibt.
    MfG
    jens raabe

  3. nen kräftigen Mann?!

    Foto von Jens Raabe

    Da gibt es doch auch was von Architektfarm. Gute Preise  -  gute Besserung. *gröhl* Scherz beiseite: Gegen die guten Sitten und die üblichen Geschäftsgepflogenheiten verstößt das Verhalten des Architekts sicherlich. Würde die Architekt-Kammer sicherlich brennend interessieren, oder?

  4. glaube ich nicht wirklich Helmuth

    beim verkauf war er sicher privatmann  -  er scheint ja nebenan zu wohnen. glaub nicht das sich bei der archikammer da jemand schert. das mit den fristen und so ist ärgerlich aber auch menschlich  -  da kriegst du ihn auch nicht mit. Erpressung ist es für mich dennoch irgendwie. aber halt eine zivile ...
    da muss man leider zivil reagieren. Ich kann mich noch an die netten Zeiten Ende der 90er erinnern  -  nee so nett war es nicht  -  aber da bin ich noch immer mit meinen Jungs (damals habe ich noch selber gewerkelt und mir den rücken krumm gemacht) in die Büros der "Kunden" und habe mir mein Geld geholt. ging allerdings nur solange bis die Bauwirtschaft so richtig schön schief lief und auch mit nachdruck nichts mehr zu holen war. passt nicht hier her ich weiß  -  viel mir nur gerade so ein ...
    Gruß
    jens

  5. so sieht's aus

    eine Baugenehmigung ist Baurecht, Leitungsrecht etc. Privatrecht bzw. öffentliches Recht. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun, bei der Baugenehmigung wird lediglich nach Fragen des Baurechtes entschieden  -  Überschneidungen mit dem Privatrecht ergeben sich zwar bei z.B. Leitungsrechten, Nutzungsrechten oder Baulasten  -  das hat aber mit der Baugenehmigung an sich erst mal gar nichts zu tun.

  6. Knüppel ...

    Werte Fragestellerin
    könnten Sie im übertragenen Sinne schon in die Hand nehmen.
    Der erste liegt im Koppelgeschäft, dass untersagt ist: Architekt darf kein Grundstück mit Architekt-Bindung verkaufen.
    Der zweite ist der strafrechtliche Begriff der Erpressung. Soll in solchen Fällen schon funktioniert haben.
    Derr dritte heißt Presse, Funk und Fernsehen.
    Teilen Sie dem Architekt doch mal mit, dass Sie von diesen Möglichkeiten durchaus Gebrauch machen würden, sollte er weiter blockieren.
    Mal sehen, wie der dann reagiert.

  7. darf er das wirklich nicht?

    echt Herr Dühlmeyer  -  darf der Architekt nicht gleichzeitig sein Grundstück verkaufen und das Haus planen? hhm  -  was ist mit Architekt als Bauträger  -  habe sowas schon erlebt und auch hier im Forum schon gelesen? würde mich sehr interessieren.
    wenn es so ist  -  und natürlich glaube ich ihnen das  -  wäre die Fragestellerin natürlich fein raus  -  der wink mit der archikammer wäre auch wieder drinnen  -  und  -  alles viel leichter.
    MfG
    jens raabe

  8. Also hier in S-H ...

    Also hier in S-H gibt es keine Baugenehmigung, wenn die Versorgung zum voraussichtlichen Fertigstellungstermin des Gebäudes nicht vorhanden ist (besser: nicht sichergestellt ist). Siehe auch: Urteil des BverwG vom 10.09.76 4 C 5.76, abgedruckt in DÖV 1977 S. 607 ff. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss: Falls nicht, hätten Sie gar keine Baugenehmigung erhalten dürfen. Also hat das Bauamt gepennt. Fachanwalt für Verwaltungsrecht ist das Zauberwort.

  9. @ Herr Raabe

    Werter Herr Raabe
    Ein Koppelgeschäft = Ich verkaufe dir das Grundstück nur, wenn du mir einen Architekt-Auftrag gibst  -  ist unzulässig.
    Ein Bauträger-Architekt kann dies  -  wie jeder Bauträger, der ein Grundstück samt Haus verkauft, machen.
    Und es gibt Grauzonen. Also kann der Architekt diese Abrede inoffiziell machen und den Notartermin erst ansetzen, wenn sein Vertrag unterschrieben ist  -  oder seine Frau verkauft das Grundstück.
    Wenn die Käufer so viel Vertrauen zu ihm fassen, dass Sie ihn auch als Architekt haben möchten, ist dies grundsätzlich nicht verboten. Es darf nur eben keine Verkaufsbedingung sein.
    Kann ich eine solche Bedingung schriftlich oder per Zeugen beweisen, hat der Architekt ein Problem.
    Und es gibt den jur. Begriff des Anscheins. Will sagen, wenn der Käufer offensichtlich annehmen musste, dass Grundstück nur zu bekommen, wenn er den Architekt mit nimmt, KÖNNTE dies auch zu Problemen für den Architekt führen.

  10. Noch was ...

    Werte Fragestellerin
    Ein Anwalt sollte mal prüfen, ob sich aus der Baulast Abwasser nicht eine Pflicht auf die Grunddienstbarkeit herleiten lässt.

  11. aha  -  danke

    so geht mir das ein  -  verstehe.
    MfG
    jens raabe

  12. Konsequenzen?

    Nur mal so theoretisch. Welche Konsequenzen KÖNNTE dies für den Architekt haben. Was KANN die Architektenkammer machen? Was wird sie im Normalfall tun? Denke kaum, dass er ein "Berufsverbot" bekommt? Was wird in solchen Fällen NORMALERWEISE gemacht? Blücher wettert ja auch immer gegen die Bauträger Architekten und die gibt es auch. Scheinbar allerdings ungestraft und jeder sieht weg, oder? (soll jetzt keine provozierende Frage sein, interessiert mich wirklich)

  13. Die Geschichte mit den Koppelgeschäften ...

    Christian
    ist ein Gesetz, dass erstmal nichts mit dem Architekt-Recht und darüber wachenden Kammern zu tun hat. Genaues dazu mögen die Juristen sagen, dass Gesetz ist nämlich schon verdammt alt und die Fälle eher selten.
    Wie die Kammern reagieren, hängt am Bundesland, an den Umständen und daran, wie "auffällig" der Kollege an sonsten schon war.
    Sicher handeln auch die Kammern nach dem Krähenprinzip, aber nicht absolut. Wenn einer ständig auffällt, gibt es auch mal was auf die Nuss.
    Theoretisch ist ein Ausschluss aus der Kammer  -  und damit der Verlust der Bauvorlageberechtigung und der geschützten Berufsbezeichnung Architekt  -  durchaus möglich.
    Die Bauträger-Architekt's sind eine ganz andere Nummer. Der Gag an dem Gesetz ist nämlich, dass zwar ein Architekt kein Grundstück verkaufen darf, wenn eine Vertragsbedingung den Architektvertrag beinhaltet. Ein Bauträger kann aber sehr wohl Grundstücke erwerben und diese nur dann weiterverkaufen, wenn auch mit ihm das Häusel darauf gebaut wird. Ich nehme mal an, als das Gesetz geschaffen wurde, war das mit den Bauträger noch so groß und dann hat sich keiner mehr drum geschehrt, ein Update zu machen.
    Ich kenne sogar jede Menge Kommunen, die Baugebiete gezielt nur an Bauträger's abgeben oder mit Bauträger-Bindung verkaufen :-((.

  14. Vielen Dank für die vielen Antworten Das hier ...

    Vielen Dank für die vielen Antworten.
    Das hier ein Koppelungsgeschäft vorliegt wissen wir auch schon. Deswegen haben wir die Rechnung auch nicht bezahlt. Das Problem mit dem Architekten geht noch viel tiefer. Selbst die Grundstücksübertragung wurde nicht ordnungsgem. Die Architektenkammer haben wir schon angeschrieben mit vielen Kopien von unseren RA und allen Unterlagen von dem Architekten.
    Die Antwort war das sie nichts für uns tuen können. Der Architekt ist noch nicht darüber informiert.
    Unser akkutes Problem ist die Versorgung. Hat hier noch jemand eine Idee?

  15. @Dühlmeyer

    ... und ich kenne sogar eine Stadt, die sagt: wir wollen lokale Architekten unterstützen, die sollen jeder einen Straßenzug (einheitlich) planen in einem Neubaugebiet (also mehrere Architekten, mehrere Häuser), das verkaufen wir dann bevorzugt an junge Familien, denen die Architekten Häuser zum Festpreis anbieten müssen ... Da macht die Stadt den Architekt zum Bauträger ...

  16. Wenn ich richtig gelesen habe,

    hat der Architekt seine Arbeit bis zur Erteilung der Baugenehmigung erledigt (zwar wie Sie schreiben mehr schlecht als recht, aber dennoch', er hat). Die Planung wird von Ihnen auch genutzt. Koppelgeschäft hin oder her (was im übrigen noch zu beweisne wäre), das Honorar werden Sie wohl zahlen müssen. Korrekte Berechnung nach HOAIAbk. vorausgesetzt. Sie zahlen nun nicht und erwarten Wolverhalten des Architekt hinsichtlich der Grunddienstbarkeit "Versorgung"? Ein wenig naiv oder? Und von Erpressung zu reden ist wohl auch überzogen. Wann und wo hat sich der Architekt als Grundstücksverkäufer zu Einräumung "Leitungsrecht" verpflichtet? Das wird alles nicht so einfach wie Sie sich das vorstellen. Kann u.U. ewig lange dauern. Der bessere Weg wäre eine sinnvolle Verständigung mit dem Architekt. Für mich sieht das ganze so aus, dass Sie glauben, einen Dreh gefunden zu haben sich vor der Zahlung des Honorars zu drücken. Hätte auch klappen können, wäre da nicht die Sache mit den Versorgungsleitungen ...
    • Name:
    • M.P.

  17. Wir haben dem Architekt ein Angebot unterbreitet Für ...

    Wir haben dem Architekt ein Angebot unterbreitet. Für seine geleistete Arbeit zu zahlen. Dies wurde von ihm abgelehnt.
    Der Architektenvertrag, die erbrachte Leistung und die erstellten Rechnungen sind ein ganz anderes Thema.
    • Name:
    • andrea

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