Baufinanzierung trotz Kredit: Machbarkeitsprüfung, Sondertilgung & Fördermöglichkeiten?
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Baufinanzierung trotz Kredit: Machbarkeitsprüfung, Sondertilgung & Fördermöglichkeiten?

Hallo Forum,
ich spiele mit dem Gedanken, ein kleines Häuschen zu kaufen.
Jetzt würde ich gerne wissen, ob ich mir eine Finanzierung leisten könnte ... Habe nur leider nicht so viel Ahnung bei der Baufinanzierung!
Meine finanzielle Situation: Ein Kredit über 9.000 € läuft noch, der müsste in die neue Finanzierung mit einlaufen! Möglich?
Leisten könnte ich mir 600 € von meinem Gehalt ... Nicht viel, ich weiß! Den Nebenjob würde ich nicht einrechnen, lieber per Sondertilgung noch die Möglichkeiz haben, zusätzlich in den Kredit einzuzahlen. Ist es möglich einen Kredit über 140.000 € zu bekommen? Sinnvoll oder Selbstmord?
Falls es möglich sein sollte, würde ich gerne wissen, welche Art Kredit das sein soll? Kaufpreis wären 50.000 €, Renovierungskosten 80.000, alter Kredit 10.0000.
Bringt es etwas diesen Plan weiter ins Auge zu fassen? Welche Förderungen könnte ich nutzen? Welche Nebenkosten werden beim Kauf fällig?
Gruß,
Markus Fuchs
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Um zu beurteilen, ob eine Baufinanzierung trotz eines bestehenden Kredits möglich ist, sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen. Ich empfehle, folgende Aspekte zu prüfen:

    • Kreditwürdigkeit: Banken prüfen Ihre Bonität (Schufa-Score) und Ihr Einkommen. Ein laufender Kredit kann die Kreditwürdigkeit beeinflussen.
    • Einkommenssituation: Ihr Gehalt und eventuelle Nebeneinkünfte (z.B. aus einem Nebenjob) sind entscheidend. Die Bank berechnet, welcher monatliche Betrag für die Finanzierung zur Verfügung steht.
    • Kaufpreis und Nebenkosten: Der Kaufpreis des Hauses, die Renovierungskosten und die Nebenkosten (z.B. Notar, Grunderwerbsteuer) müssen in die Finanzierung einbezogen werden.
    • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser sind die Konditionen.
    • Sondertilgungsmöglichkeiten: Klären Sie, ob Sondertilgungen möglich sind, um den Kredit schneller abzuzahlen.
    • Fördermöglichkeiten: Informieren Sie sich über staatliche Förderprogramme (z.B. KfW-Kredite), die die Finanzierung erleichtern können.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater ein individuelles Finanzierungsangebot erstellen und prüfen Sie verschiedene Angebote.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baufinanzierung
    Die Baufinanzierung ist ein Kredit, der speziell für den Kauf, den Bau oder die Renovierung einer Immobilie aufgenommen wird.
    Verwandte Begriffe: Hypothek, Annuitätendarlehen, Bausparvertrag
    Kreditwürdigkeit
    Die Kreditwürdigkeit (Bonität) ist die Fähigkeit einer Person, einen Kredit zurückzuzahlen. Sie wird von Banken anhand verschiedener Faktoren (z.B. Einkommen, Schufa-Score) beurteilt.
    Verwandte Begriffe: Bonität, Schufa, Scoring
    Sondertilgung
    Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgung, die neben der regulären monatlichen Rate geleistet wird. Sie verkürzt die Laufzeit des Kredits und spart Zinsen.
    Verwandte Begriffe: Tilgung, Annuität, Zins
    Fördermöglichkeiten
    Fördermöglichkeiten sind staatliche oder regionale Programme, die den Immobilienkauf oder die Renovierung finanziell unterstützen.
    Verwandte Begriffe: KfW-Kredit, Zuschuss, Förderprogramm
    Nebenkosten
    Nebenkosten sind zusätzliche Kosten, die beim Immobilienkauf anfallen, wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten.
    Verwandte Begriffe: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision
    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das für die Finanzierung eingesetzt wird. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank.
    Verwandte Begriffe: Vermögen, Ersparnisse, Beleihungswert
    Annuitätendarlehen
    Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Sie besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.
    Verwandte Begriffe: Tilgung, Zins, Laufzeit

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Unterlagen benötige ich für eine Baufinanzierung?
      Für eine Baufinanzierung benötigen Sie in der Regel Einkommensnachweise, Kontoauszüge, den Kaufvertrag (oder einen Entwurf), Informationen zum Objekt (z.B. Grundbuchauszug, Energieausweis) und Nachweise über vorhandenes Eigenkapital.
    2. Was ist eine Sondertilgung?
      Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgung, die Sie neben der regulären monatlichen Rate leisten können. Dadurch verkürzt sich die Laufzeit des Kredits und Sie sparen Zinsen.
    3. Wie wirkt sich ein laufender Kredit auf meine Baufinanzierung aus?
      Ein laufender Kredit reduziert Ihre finanzielle Flexibilität und kann Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen. Die Bank berücksichtigt die monatliche Rate des bestehenden Kredits bei der Berechnung Ihrer maximalen Kreditrate für die Baufinanzierung.
    4. Welche Fördermöglichkeiten gibt es für den Immobilienkauf?
      Es gibt verschiedene staatliche Förderprogramme, wie z.B. KfW-Kredite für energieeffizientes Bauen oder Sanieren. Auch regionale Förderprogramme können in Frage kommen.
    5. Was sind Nebenkosten beim Immobilienkauf?
      Nebenkosten beim Immobilienkauf sind z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklerprovision (falls zutreffend) und Kosten für den Grundbucheintrag.
    6. Wie berechnet die Bank meine maximale Kreditrate?
      Die Bank berechnet Ihre maximale Kreditrate anhand Ihres Einkommens, Ihrer Ausgaben und Ihrer bestehenden finanziellen Verpflichtungen (z.B. laufende Kredite). Ein Teil Ihres Einkommens muss für den Lebensunterhalt verbleiben.
    7. Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
      Der Sollzins ist der reine Zinssatz für den Kredit. Der Effektivzins beinhaltet zusätzlich alle weiteren Kosten, die mit dem Kredit verbunden sind (z.B. Bearbeitungsgebühren). Er gibt einen realistischeren Überblick über die tatsächlichen Kosten des Kredits.
    8. Was bedeutet Beleihungswert?
      Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den die Bank als Sicherheit für den Kredit akzeptiert. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert der Immobilie.

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      Tipps zur Steigerung der Bonität vor einer Baufinanzierung.
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      Überblick über staatliche Zuschüsse und Kredite für Neubau und Sanierung.
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      Worauf Sie bei der Vereinbarung von Sondertilgungen achten sollten.
    • Nebenkosten beim Immobilienkauf senken
      Möglichkeiten zur Reduzierung der zusätzlichen Ausgaben beim Hauskauf.
    • Umschuldung bestehender Kredite
      Wie Sie durch eine Umschuldung Zinsen sparen können.

  2. Baufinanzierung: Einkommen & Ausgaben als Entscheidungsgrundlage

    Sinnvoll oder Selbstmord?
    Hallo Herr Fuchs,
    das hängt vor allem davon ab, wie hoch Ihr Einkommen ist und welche sonstigen laufenden Ausgaben Sie haben.
    Grundsätzlich ist der Kauf einer Immobilie fast immer sinnvoll. Sie zahlen keine Miete mehr in fremde Taschen, schaffen über die Jahre ein halbwegs wertstabiles Vermögen, wohnen im Alter mietfrei etc.
    Beim Altbau ist es wichtig, die Renovierungskosten nicht zu knapp zu planen, um mögliche böse Überraschungen nicht zum Problem werden zu lassen.
    Welche Förderungen möglich sind, hängt u.a. von der Lage des Objektes ab. Fast immer ist es möglich, zinsgünstige Darlehen der KfW einzubinden.
    Für den Kauf werden auf jeden Fall die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5-4,5 % (je nach Bundesland) des Kaufpreises (also von den genannten 50.000,-) sowie Kosten für Notar und Grundbuchamt von ca. 1.500,- fällig.
    Falls der Vertrieb des Objektes über einen Makler läuft, müssen Sie die entsprechende Courtage berücksichtigen.
    Wenn Sie über ein entsprechendes Einkommen verfügen, bringt es auf jeden Fall etwas, das Ganze weiter zu verfolgen.
    Viele Grüße
    Ingmar Nickel

  3. Baufinanzierung: 280%-Finanzierung ohne Eigenkapital unrealistisch!

    Sorry,
    nur mal so als Laie: Welche seriöse Bank will eine 280 %-Finanzierung darstellen? Bei 600,- verfügbarem Monatsbetrag? Mit Restkreditablösung von 18 % des Kaufpreises? Und ohne Eigenkapital für die Nebenkosten?
    Es ist ja schön, jemand Mut machen zu wollen, aber vernünftig geht anders.
    Mal hier kurz nachrechnen (lassen):

    Da fehlt was ... Sieht neben dem benötigten Betrag vielleicht nicht so viel aus, was da fehlt, aber, Markus: Immer noch locker das Doppelte des jetzigen Restkredits. Wenn das vom Nebenjob gehen soll, hm, wäre besser erst einmal den Kredit abzulösen.
    Mit 600,- monatlich kann man sich bei 1 % Tilgung (6 %Annuität) ca. 120 T leisten, ABER: Wer bei den derzeitigen Zinsen nur gerade 1 % tilgen kann, rennt bei Ablauf der Zinsbindung vermutlich ins Verderben, dann steigt nämlich die monatliche Belastung trotz geringeren Kreditbetrags.
    Bei KfW-Krediten auf die Rückzahlungsbedingungen achten, ich kenne da nur die Existenzgründungsprogramme und die haben z.B. 10 % Tilgung/Jahr ...
    Am besten mal ein wenig mit den verschiedenen Rechnern probieren, ich halte es nicht für Selbstmord aber auch nicht für sinnvoll.
    Gruß
    Volker Leue

  4. Baufinanzierung: Eigenkapital als Basis – Nachrangdarlehen kritisch

    Ohne Eigenkapital geht es nicht
    würde ich sagen.
    Fördermittel gibt es nur mit Eigenkapital. KfW auch ohne.
    Bestehende Ratenkredite können nicht mehr in die Finanzierung übernommen werden. Theoretisch sind 140.000 mit einer Monatsrate von 600 € zu finanzieren.
    Man kann zwar das fehlende Eigenkapital mit einem Nachrangdarlehen auffüllen, aber wirklich zu empfehlen ist das nicht. Damit steigen nur die Privatschulden. Nichts anderes ist das nämlich.
    Besonders ausgewogen hört sich das alles nicht an.
    Zumal es schwierig wird, wenn die Modernisierungskosten den Kaufpreis so drastisch übersteigen.
    Ich schätze mal, das Einkommen wird nicht allzu hoch sein, wenn "nur" 600 € Abtrag möglich sind und kein Geld für die Rückzahlung des Privatkredites übrig ist. Die 600 € sind die absolute Untergrenze für die Rate.
    Nebenkosten fallen übrigens 5 % vom Kaufpreis plus Makler an.
    Beste Grüße

  5. Baufinanzierung: Machbarkeit bis 100.000 € inkl. Nebenkosten

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Bis € 100.000 möglich
    Hallo Herr Fuchs
    so wie Ihnen geht es einigen. Kredit laufen und wenig oder kein Eigenkapital für eine Immobilie.
    Eine Finanzierung aller Kosten inklusive Nebenkosten zahlt man mit einem erhöhten Zins an die Bank weiter.
    Auch wenn es optisch nun günstig ist an Darlehen zu kommen (mit KfW ) würde ich maximal bis € 100.000 finanzieren.
    In den € 100.000 ist alles enthalten. Viele Banken rechnen mit einem Faktor für die Haushaltsrechnung von 7 % (6 % und 1 % Tilgung ). Dieser Faktor 7 % berücksichtigt Ihre Haushaltsrechnung.
    Rückgerechnet: € 600 Ihr Wunschbetrag zahlen Sie = € 7.200 pro Jahr.
    Umgelegt dass die € 7.200 = 7 % sind, kann bis € 102.857
    finanziert werden.
    Das sollte darstellbar sein

  6. 🔴 Risiko: Finanzierung bei Sanierung & Vollfinanzierung vermeiden!

    Ich rate von der Finanzierung ab
    Sehr geehrter Herr Fuchs,
    Sie zweifeln selbst an der Machbarkeit der Finanzierung und befürchten, dass Ihnen im Laufe der Zeit die Luft ausgeht. Ich rate Ihnen das Projekt nicht anzugehen. Mehrere Faktoren sprechen dafür: Bei dem Objekt handelt es sich um ein Sanierungsvorhaben. Die Kosten für die Instandsetzung/ Modernisierung übersteigen den Kaufpreis. Das sehen die Banken nicht gern und das aus zu Recht. Das Fertigstellungsrisiko ist zu hoch. Eventuelle verdeckte Mängel treiben den Sanierungsaufwand weiter in die Höhe. Bei einer Vollfinanzierung belibt das keine Luft mehr für eine Nachfinanzierung. Zugleich setzen Sie eine Grenze für den montalichen Abtrag von 600 €. In diesem Betrag soll auch die Umfinanzierung des bestehenden Ratenkredites enthalten sein. Rechnet Ihnen in diesem Fall die Rate "schön", greift er ggf. auf ein Darlehen mit variabler oder sehr kurzer Zinsvereinbarung zurück und dann wird Ihnen ganz schnell die Luft ausgehen, nämlich spätestens dann, wenn der euribor kräftig anzieht und Sie Aufgrund der geringen Ratenvorgabe sehr sehr wenig getilgt haben. Meine Empfehlung daher: Hände weg, Ratenkredit schnell zurückzahlen und dann ein Objekt um die 100.000 € suchen.

  7. Baufinanzierung: Kreditwürdigkeit – Perspektive der Banken

    Würden Sie?
    Würden Sie, Herr Fuchs, jemandem soviel Geld leihen, wie Sie von der Bank wollen, der in der gleichen finanziellen Situation steht wie Sie?
    Wer kein Eigenkapital hat und noch einen Ratenkredit laufen, da vermutet man doch, dass er schon jetzt mit seinem Einkommen nicht auskommt. Das ist Ihre Privatsache, aber diesen Schluss wird jeder ziehen, der Ihnen Geld leihen soll.
    Ausdrücke wie "Restkreditablösung" oder "Nachrangdarlehen" oder "sollte darstellbar sein" oder "Umfinanzierung des bestehenden Ratenkredites" beschreiben doch nur die Methode, es wurde schon gesagt, Löcher zu stopfen, indem man anderswo größere aufreißt.
    Jetzt sind Sie noch potentieller Kunde, da werden Sie umworben. Nachher müssen Sie bloß noch zahlen, zahlen, zahlen ...
    Wir leben in der freien Marktwirtschaft. Da gibt es nichts umsonst. Von Banken und Finanzinstituten schon gar nicht.

  8. ⚠️ Warnung: Vorsicht vor gewissenlosen Verkäufern bei Finanzierung!

    Nr. 1 und Nr. 4 sind gewissenlose Verkäufer. Die wollen ...
    Nr. 1 und Nr. 4 sind gewissenlose Verkäufer. Die wollen Dir nur um jeden Preis etwas verkaufen, damit sie an ihre Provision kommen. Ob du, Markus Fuchs, damit unglücklich wirst ist dabei völlig wurscht.
    Die anderen (Nr. 2,3, 5 u. 6) haben Recht.
    Was ich nicht verstehe:
    Warum will einer der schon € 10.000 Schulden hat, noch viel mehr davon?
    Gier frisst Vernunft?
    Ich hoffe nur du hast keine Kinder, denn sonst sieht man euch sehr wahrscheinlich mal bei einer der einschlägigen Fernsehsendungen.
    • Name:
    • Herr Mar-2208-Hen
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Baufinanzierung trotz Kredit: Machbarkeit, Risiken & Alternativen

    💡 Kernaussagen: Eine Baufinanzierung trotz laufendem Kredit ist komplex und erfordert eine realistische Einschätzung der finanziellen Situation. Eigenkapital spielt eine entscheidende Rolle, und Vollfinanzierungen bergen Risiken, besonders bei Sanierungsobjekten. Es ist ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen und sich vor unseriösen Verkäufern zu schützen. Die Diskussion zeigt, dass eine umfassende Planung und realistische Budgetierung unerlässlich sind, um finanzielle Überlastung zu vermeiden.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag 🔴 Risiko: Finanzierung bei Sanierung & Vollfinanzierung vermeiden! wird vor den Risiken einer Vollfinanzierung bei Sanierungsobjekten gewarnt, da die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung den Kaufpreis übersteigen können. Dies kann zu finanzieller Überlastung führen.

    💰 Zusatzinfo: Eine Finanzierung aller Kosten inklusive Nebenkosten ist zwar möglich, führt aber zu erhöhten Zinsen, wie im Beitrag Baufinanzierung: Machbarkeit bis 100.000 € inkl. Nebenkosten erläutert wird. Es ist wichtig, alle Kostenfaktoren in die Finanzierungsplanung einzubeziehen.

    📊 Zusatzinfo: Die Einschätzung der Banken zur Kreditwürdigkeit spielt eine entscheidende Rolle. Wie im Beitrag Baufinanzierung: Kreditwürdigkeit – Perspektive der Banken dargelegt, wird die finanzielle Situation des Kreditnehmers kritisch geprüft, insbesondere bei fehlendem Eigenkapital und laufenden Ratenkrediten.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie Ihre finanzielle Situation realistisch und holen Sie mehrere Angebote für eine Baufinanzierung ein. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Baufinanzierung: 280%-Finanzierung ohne Eigenkapital unrealistisch! bezüglich der Machbarkeit einer Vollfinanzierung. Klären Sie alle Fragen zu Sondertilgungen und Fördermöglichkeiten im Vorfeld ab.

    ✅ Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, Eigenkapital einzusetzen und Nachrangdarlehen kritisch zu prüfen, wie im Beitrag Baufinanzierung: Eigenkapital als Basis – Nachrangdarlehen kritisch erläutert. Eine solide Finanzierungsbasis ist entscheidend für den langfristigen Erfolg der Baufinanzierung und den Immobilienkauf.

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