Landesfördermittel & Annuitätendarlehen: Kombination, Rangfolge & Konditionen optimal nutzen?
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Landesfördermittel & Annuitätendarlehen: Kombination, Rangfolge & Konditionen optimal nutzen?

Hallo,
Wir planen den Kauf einer Eigentumswohnung und ich überlege, ob ich einen Antrag auf Fördermittel gem. BayernLabo beim Land Bayern stellen soll.
Folgende Frage beschäftigt mich in Zusammenhang mit so einer Landesförderung:
In den Bestimmungen steht:
" Es ist im Rang nach Kapitalmarkt- / Bauspardarlehen, aber innerhalb 80 % der veranschlagten Gesamtkosten durch Grundschuld zu sichern, d.h. 20 % der Gesamtkosten sind über Eigenkapital zu finanzieren. Mindestens ein Drittel der Gesamtkosten soll über Kapitalmarktdarlehen abgedeckt werden. "
Wenn ich das richtig verstanden habe, sichert sich das Land über eine eigene Grundschuldeintragung ab, die allerdings nachrangig sein kann. Spielen da die gängigen Kreditanbieter (ich meine die, mit günstigen Zinsen  -  nicht die Hausbank) überhaupt mit, oder kann es sein, dass man sich die Förderung mit einer Bindung an spezielle Banken mit schlechten Konditionen erkauft (habe noch nicht bei den Banken nachgefragt, weil die Höhe des Kaufpreises noch nicht exakt feststeht  -  wird derzeit noch verhandelt)? Ich wollte mir eigentlich eine Direktbank für die restliche Finanzierung suchen, aber wenn von vorneherein klar ist, dass da nur wenige Banken mitspielen, würde das die Sache vielleicht nur unnötig kompliziert machen.
Vielen Dank.
Manfred
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  • Manfred
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    Ich verstehe, dass Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten und prüfen, ob Sie Landesfördermittel (z.B. BayernLabo) in Kombination mit einem Annuitätendarlehen nutzen können.

    Wichtig ist die Rangfolge im Grundbuch: Landesfördermittel werden in der Regel nachrangig zu Kapitalmarktdarlehen eingetragen. Das bedeutet, dass im Falle einer Zahlungsunfähigkeit zuerst die Bank bedient wird, die das Kapitalmarktdarlehen gewährt hat.

    🔴 Gefahr: Eine nachrangige Eintragung kann die Konditionen für das Kapitalmarktdarlehen negativ beeinflussen, da das Risiko für die Bank steigt.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Punkte zu beachten:

    • Konditionen vergleichen: Holen Sie Angebote von verschiedenen Banken und Direktbanken ein. Achten Sie nicht nur auf die Zinsen, sondern auch auf Bearbeitungsgebühren und andere Kosten.
    • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto günstiger werden die Konditionen für das Darlehen.
    • Förderbedingungen prüfen: Stellen Sie sicher, dass Sie alle Bedingungen für die Landesförderung erfüllen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten, um die optimale Finanzierungsstrategie für Ihre Situation zu finden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Annuitätendarlehen
    Ein Darlehen, bei dem die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Die Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei sich das Verhältnis im Laufe der Zeit verschiebt. Verwandte Begriffe: Tilgung, Zinsen, Kredit.
    Grundschuld
    Ein dingliches Recht an einem Grundstück, das als Sicherheit für ein Darlehen dient. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht es dem Gläubiger, das Grundstück im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners zu verwerten. Verwandte Begriffe: Hypothek, Darlehen, Zwangsversteigerung.
    Landesfördermittel
    Finanzielle Unterstützung durch das Bundesland, oft in Form von zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen, um den Wohnungsbau oder -kauf zu fördern. Die Bedingungen und Konditionen variieren je nach Bundesland und Förderprogramm. Verwandte Begriffe: Subvention, Förderung, Wohnungsbauprämie.
    Eigenkapital
    Der Teil des Kaufpreises einer Immobilie, der aus eigenen Mitteln des Käufers finanziert wird. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das benötigte Darlehensvolumen und somit das Risiko für die Bank. Verwandte Begriffe: Fremdkapital, Finanzierung, Beleihungswert.
    Zinsen
    Die Kosten für die Überlassung von Kapital. Bei einem Darlehen sind Zinsen der Preis, den der Kreditnehmer für die Nutzung des Geldes an den Kreditgeber zahlt. Verwandte Begriffe: Zinssatz, Effektivzins, Sollzins.
    Konditionen
    Die Bedingungen, zu denen ein Darlehen oder eine Finanzierung gewährt wird. Dazu gehören Zinssatz, Laufzeit, Tilgungssatz, Bearbeitungsgebühren und andere Kosten. Verwandte Begriffe: Vertragsbedingungen, Finanzierungsbedingungen, Darlehensvertrag.
    Rangfolge
    Die Reihenfolge, in der Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung bedient werden. Eine erstrangige Grundschuld sichert den Anspruch des Gläubigers zuerst. Verwandte Begriffe: Grundbuch, Gläubiger, Zwangsversteigerung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet "Rangfolge im Grundbuch" bei einer Finanzierung?
      Die Rangfolge im Grundbuch bestimmt, in welcher Reihenfolge Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung bedient werden. Eine erstrangige Grundschuld sichert den Anspruch des Gläubigers zuerst.
    2. Wie beeinflusst die Kombination von Landesfördermitteln und Annuitätendarlehen die Zinsen?
      Da Landesfördermittel oft nachrangig im Grundbuch eingetragen werden, kann dies die Zinsen für das Annuitätendarlehen erhöhen, da die Bank ein höheres Risiko trägt.
    3. Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung?
      Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das benötigte Darlehensvolumen und somit das Risiko für die Bank, was in der Regel zu besseren Zinskonditionen führt.
    4. Was ist ein Annuitätendarlehen?
      Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, bei dem die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei sich das Verhältnis im Laufe der Zeit zugunsten der Tilgung verschiebt.
    5. Was ist BayernLabo?
      BayernLabo ist die Bayerische Landesbodenkreditanstalt, die zinsgünstige Förderdarlehen für den Wohnungsbau und -kauf in Bayern vergibt.
    6. Sollte ich immer Landesfördermittel in Anspruch nehmen?
      Nicht unbedingt. Vergleichen Sie die Gesamtkosten (Zinsen, Gebühren, Tilgung) mit und ohne Förderung, um die wirtschaftlichste Option zu ermitteln. Manchmal können bessere Konditionen bei einem regulären Annuitätendarlehen die Nachteile der nachrangigen Förderung ausgleichen.
    7. Was ist eine Grundschuld?
      Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das als Sicherheit für ein Darlehen dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht es dem Gläubiger (z.B. der Bank), das Grundstück im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners zu verwerten.
    8. Wie finde ich den besten Kreditanbieter für meine Situation?
      Vergleichen Sie Angebote von verschiedenen Banken und Direktbanken. Nutzen Sie Online-Vergleichsportale und lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten. Achten Sie nicht nur auf die Zinsen, sondern auch auf die Flexibilität der Rückzahlungsbedingungen.

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  2. Landesfördermittel: Nachrangige Absicherung – Vorteil Direktbanken

    Da die Absicherung der Landesfördermittel nachrangig erfolgt, hat ...
    Da die Absicherung der Landesfördermittel nachrangig erfolgt, hat dies keine Auswirkungen auf die Entscheidungsfreude von Direktbanken, da deren Annuitätendarlehen erstrangig gesichert wird. Jedoch ist eine "Sandwich-Finanzierung" (erstrangig Fremdbank, zweitrangig Landesförderung, drittrangig Fremdbank) nicht realisierbar.

  3. Landesfördermittel: Annuitätendarlehen – Bessere Konditionen durch Nachrang

    Landesfördermittel und Annuitätendarlehen
    Hallo Manfred,
    es ist sogar von Vorteil, wenn Sie mit Landesfördermitteln finanzieren, da diese wie bereits gesagt, im Nachrang selbst finanzieren. Für die erstrangfinanzierende Bank wird dies beleihungstechnisch wie Eigenkapital bewertet. D.h. es gibt sogar bessere Konditionen, da der Beleihungsauslauf nicht so hoch ist, wenn das Bankdarlehen eine gewisse Mindestsumme nicht unterschreitet.
    Die Darlehen der LaBo sind von den Bedingungen so, dass alle mir bekannten Direktbanken damit überhaupt keine Probleme haben, da keine Zwischenfinanzierung usw. notwendig ist
    Also wenn machbar, mitnehmen.
    Übrigens, die Höhe der Förderung können Sie sich unter

    Beste Grüße

  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

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    Landesfördermittel & Annuitätendarlehen: Optimale Kombination für Immobilienfinanzierung

    💡 Kernaussagen: Die Kombination von Landesfördermitteln (z.B. BayernLabo) und Annuitätendarlehen ist vorteilhaft, da die nachrangige Absicherung der Fördermittel Direktbanken nicht beeinträchtigt. Die Einordnung der Landesförderung als Eigenkapitalersatz kann zu besseren Konditionen bei der erstrangigen Finanzierung führen. Eine "Sandwich-Finanzierung" mit einer weiteren Fremdbank im Drittrang ist jedoch nicht realisierbar.

    ✅ Empfehlung: Die Finanzierung mit Landesfördermitteln im Nachrang kann die Konditionen für das Annuitätendarlehen verbessern, da der Beleihungsauslauf reduziert wird. Dies wird im Beitrag Landesfördermittel: Annuitätendarlehen – Bessere Konditionen durch Nachrang erläutert.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Landesfördermittel: Nachrangige Absicherung – Vorteil Direktbanken erwähnt, akzeptieren Direktbanken die nachrangige Absicherung der Landesfördermittel problemlos, da ihre Annuitätendarlehen im ersten Rang abgesichert sind. Es ist jedoch zu beachten, dass eine Sandwich-Finanzierung nicht möglich ist.

    💰 Zusatzinfo: Die Höhe der Förderung und die genauen Konditionen der BayernLabo sollten im Vorfeld geprüft werden, um die optimale Finanzierungsstrategie zu entwickeln. Die Einbeziehung von Eigenkapital spielt ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Gestaltung der Finanzierung.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Kombination aus Landesfördermitteln und Annuitätendarlehen, um von besseren Konditionen zu profitieren. Beachten Sie die Rangfolge der Absicherung und die Bedingungen der Förderprogramme. Klären Sie die Details mit Ihrer Hausbank oder Direktbank.

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Interne Fundstellen

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