Architekt als Bauleiter: Aufgaben, Pflichten & Kosten für Bauüberwachung?
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Architekt als Bauleiter: Aufgaben, Pflichten & Kosten für Bauüberwachung?

Hallo,
wir wollen ein Einfamilienhaus mit einem Architekten bauen. Dabei haben wir vor, den Architekten sämtliche Leistungsphasen bis hin zur Bauleitung/-Überwachung übernehmen zulassen. Gerade beim Punkt Bauleitung/-Überwachung würde mich interessieren, was ich vom Architekt erwarten kann. Schließlich soll es ja um eine saubere Abwicklung und Verhinderung von Mängeln gehen. Wie kann ein Architekt dies in der Praxis gewährleisten? Wie oft muss sich ein Architekt auf der Baustelle sehen lassen? Fallen dann immer Fahrtkosten an oder kann das pauschal abgerechnet werden? Was ist, wenn das Büro des Architekten weiter weg ist?
Danke für eure Antworten.
Gruß
Reinhard
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  • Reinhard
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    Als Bauherr können Sie von einem Architekten, der die Bauleitung übernimmt, eine umfassende Betreuung erwarten. Ich empfehle, dass der Architekt folgende Aufgaben gewissenhaft erfüllt:

    • Koordination der Gewerke: Der Architekt sorgt für einen reibungslosen Ablauf auf der Baustelle und koordiniert die verschiedenen Handwerker.
    • Bauüberwachung: Er überwacht die Ausführung der Arbeiten auf Übereinstimmung mit den Plänen, der Baubeschreibung und den einschlägigen Normen (z.B. DINAbk.-Normen).
    • Qualitätskontrolle: Der Architekt kontrolliert die Qualität der ausgeführten Arbeiten und sorgt für die Einhaltung der vereinbarten Standards.
    • Mängelmanagement: Er dokumentiert Mängel, fordert deren Beseitigung und überwacht die Mängelbeseitigung.
    • Kostenkontrolle: Der Architekt überwacht die Baukosten und stellt sicher, dass das Budget eingehalten wird.
    • Terminplanung: Er erstellt einen Bauzeitenplan und überwacht dessen Einhaltung.

    Die Kosten für die Bauleitung durch einen Architekten sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.) geregelt. Die HOAI sieht verschiedene Leistungsphasen vor, die jeweils mit einem bestimmten Prozentsatz des Architektenhonorars vergütet werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vorab mit dem Architekten detailliert ab, welche Leistungen im Rahmen der Bauleitung enthalten sind und wie die Kosten berechnet werden. Halten Sie alle Vereinbarungen schriftlich fest.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauleitung
    Die Bauleitung umfasst die Koordination der am Bau beteiligten Unternehmen, die Überwachung der Bauausführung und die Kontrolle der Qualität der Bauleistungen. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben gemäß den Plänen und Vorschriften umgesetzt wird.
    Verwandte Begriffe: Bauüberwachung, Projektsteuerung, Baustellenkoordination
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie legt fest, welche Leistungen zu erbringen sind und wie diese zu vergüten sind.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Ingenieurhonorar, Leistungsphasen
    Bautagebuch
    Das Bautagebuch ist eine fortlaufende Dokumentation des Baugeschehens. Es enthält Informationen über die ausgeführten Arbeiten, die Wetterbedingungen, die anwesenden Personen und eventuelle Vorkommnisse auf der Baustelle.
    Verwandte Begriffe: Baudokumentation, Baustellenprotokoll, Mängelprotokoll
    Mängelmanagement
    Das Mängelmanagement umfasst die Erfassung, Dokumentation und Beseitigung von Mängeln, die während der Bauausführung auftreten. Es stellt sicher, dass die Mängel fachgerecht behoben werden und die Qualität der Bauleistungen gewährleistet ist.
    Verwandte Begriffe: Mängelrüge, Gewährleistung, Nachbesserung
    Gewerk
    Ein Gewerk bezeichnet einen bestimmten Arbeitsbereich oder eine bestimmte Handwerksleistung im Bauwesen, z.B. Maurerarbeiten, Zimmererarbeiten oder Elektroinstallationen. Die Koordination der verschiedenen Gewerke ist eine wichtige Aufgabe der Bauleitung.
    Verwandte Begriffe: Handwerker, Bauunternehmen, Subunternehmer
    Bauüberwachung
    Die Bauüberwachung ist die Kontrolle der Bauausführung auf Übereinstimmung mit den Plänen, der Baubeschreibung und den einschlägigen Normen. Sie dient dazu, Mängel frühzeitig zu erkennen und deren Beseitigung zu veranlassen.
    Verwandte Begriffe: Bauleitung, Qualitätskontrolle, Mängelmanagement
    Leistungsphasen
    Die HOAI unterteilt Architekten- und Ingenieurleistungen in verschiedene Leistungsphasen, die jeweils mit einem bestimmten Prozentsatz des Gesamthonorars vergütet werden. Die Leistungsphasen umfassen z.B. die Grundlagenermittlung, die Entwurfsplanung, die Ausführungsplanung und die Bauleitung.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Ingenieurhonorar

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Vorteile bietet die Bauleitung durch einen Architekten?
      Ein Architekt mit Bauleitungserfahrung kennt die Details des Bauprojekts genau und kann die Arbeiten entsprechend überwachen. Er ist unabhängig und vertritt Ihre Interessen als Bauherr. Zudem verfügt er über das notwendige Fachwissen, um Mängel frühzeitig zu erkennen und deren Beseitigung zu veranlassen.
    2. Welche Kosten entstehen für die Bauleitung durch einen Architekten?
      Die Kosten für die Bauleitung sind in der HOAI geregelt und richten sich nach den anrechenbaren Baukosten und dem Leistungsumfang. Es ist ratsam, vorab ein detailliertes Angebot einzuholen und die Leistungen genau zu definieren.
    3. Was passiert, wenn der Architekt Mängel übersieht?
      Der Architekt haftet für Planungs- und Bauüberwachungsfehler. Wenn er Mängel schuldhaft übersieht, kann er für die daraus entstehenden Schäden haftbar gemacht werden. Es ist daher wichtig, einen Architekten mit Berufshaftpflichtversicherung zu beauftragen.
    4. Wie oft sollte der Architekt die Baustelle besuchen?
      Die Häufigkeit der Baustellenbesuche hängt vom Baufortschritt und der Komplexität des Bauvorhabens ab. In der Regel sollte der Architekt die Baustelle mindestens einmal pro Woche besuchen, um die Arbeiten zu überwachen und eventuelle Probleme zu erkennen.
    5. Kann ich die Bauleitung auch selbst übernehmen?
      Grundsätzlich können Sie die Bauleitung auch selbst übernehmen. Allerdings erfordert dies ein hohes Maß an Fachwissen, Zeit und Engagement. Wenn Sie sich unsicher fühlen, ist es ratsam, einen erfahrenen Architekten oder Bauingenieur mit der Bauleitung zu beauftragen.
    6. Was ist der Unterschied zwischen Bauleitung und Bauüberwachung?
      Bauleitung umfasst die Koordination der Gewerke, die Überwachung der Ausführung und die Kontrolle der Qualität. Bauüberwachung ist ein Teil der Bauleitung und konzentriert sich auf die Einhaltung der Pläne und Vorschriften.
    7. Wie dokumentiert der Architekt die Bauüberwachung?
      Der Architekt führt in der Regel ein Bautagebuch, in dem er die wesentlichen Ereignisse auf der Baustelle, die ausgeführten Arbeiten und eventuelle Mängel dokumentiert. Dieses Bautagebuch dient als Nachweis für die ordnungsgemäße Bauüberwachung.
    8. Was ist bei der Abnahme der Bauleistungen zu beachten?
      Bei der Abnahme sollten Sie gemeinsam mit dem Architekten alle Bauleistungen sorgfältig prüfen und eventuelle Mängel protokollieren. Lassen Sie sich die Abnahme schriftlich bestätigen und vereinbaren Sie einen Termin für die Mängelbeseitigung.

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  2. Bauleitung Architekt: Hohe Anforderungen an Baustellenpräsenz

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Architekt muss sehr oft anwesend sein
    Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die Präsenz der bauleitenden Architekten, siehe z.B. :

    30 und mehr Baustellenbesuche können bei einem Einfamilienhaus schon zusammenkommen.
    Nebenkosten, auch die Fahrtkosten, können entweder nach Aufwand abgerechnet oder im Architektenvertrag pauschaliert werden. Wenn der Architekt einen weiten Anfahrtsweg hat, stehen ihm höhere Nebenkosten zu. Ich sehe das aber abhängig davon, wer die Entfernung verantwortet. Ein Architekt, der im großen Umkreis akquiriert, wird eher Zugeständnisse machen als einer, der 100 km weg ist aber den Sie unbedingt haben wollen.

  3. Bauleitung: Tägliche Baustellenbesuche zur Mängelvermeidung

    Ich wette ...
    dass mich jetzt wieder alle für verrückt erklären  -  und ich möchte das auch nicht zum Maßstab machen -, aber ich bin min. alle 2 Tage (wenn Handwerker da sind) auf meinen Baustellen, wenn's sein muss auch 2* am Tag.
    Insbesondere dann, wenn Firmen dabei sind, die ich nicht kenne  -  oder von deren Qualität ich nicht überzeugt bin.

    Eine Pauschalregel, wie oft  -  oder selten  -  ein Bauleiter auf der Baustelle sein sollte oder muss, gibt's nicht. Aber einmal alle 4 Wochen reicht sicher nicht.
    Und wesentliche Punkte wie Einmessung, Bewehrung, Betonage, Winddichtung, Abdichtung etc.  -  halt alles, was zu massiven Schäden oder Mängeln beitragen kann  -  erfordern sowieso die Anwesenheit des 'Bauleiters.
    ***

  4. Bauüberwachung: Klare Regelung der Baustellenbesuche erforderlich

    Keine Rechtsberatung
    Inwiefern das zulässig ist, weiß ich nicht. Bei uns wird klar geregelt, wann jemand mindestens (!) auf der Baustelle sein muss. Das sind zum Beispiel alle Bewehrungsabnahmen, natürlich vor dem betonieren. Kellerabdichtung, Mauerwerk vor Verputz, Dachstuhl, Verlegen der Rohr- und Stromleitungen, Dämmung (Trittschall und Wärme), Estrichverlegung, Anbringen der Dampfsperre etc.
    Allerdings arbeitet bei uns nur ein Architekt. Es sind auch keine HOAIAbk. Verträge. Wäre das denn bei einem HOAI-Vertrag auch möglich?
    z.B. Pflicht zur Kontrolle der Kellerabdichtung (Schichtdickenprotokoll), Pflicht zur Überprüfung der Aufheizprotokolle etc.?
    • Name:
    • Reg2003-R.K.

  5. Architektenvertrag LPh 8: Werkvertrag vs. Dienstleistung

    Foto von

    das ist nur Dienstleistung a la TÜV/Dekra
    Bei einem Architektenvertrag über LPh 8 HOAIAbk., der naturgemäß ein Werkvertrag ist, wäre eine solche Arbeitsweise nicht möglich R.K... Das geregelte Erscheinen nur bei bestimmten Ereignissen (und ansonsten ungeregeltes, also nicht vereinbartes beliebiges Erscheinen oder auch nicht) stellt eine Dienstleistung dar. Hier wird kein mangelfreies Werk geschuldet (und wird auch keins herauskommen wie beim Architektenauftrag), sondern nur Präsenz bei bestimmten Ereignissen. Dementsprechend wird auch nicht gehaftet, wenn zwischen den Terminen was schiefgeht, was später verdeckt ist bzw. nicht im Pflichtenheft für den Termin steht. Wie bei TÜV und Dekra, die xx Baustellenbesuche verkaufen.

  6. Alternative: Unabhängiger Baubegleiter für Bauüberwachung

    Unabhängiger Baubegleiter
    Hallo reinhard,
    also, auch wenn ich weiß, dass manche Kollegen dies andere sehen mögen, oder gar mehr anmerken möchten, empfehle ich Ihnen Ihren Auftrag zunächst nur über die Leistungsphasen (Lph) 1-4 gem § 15 HOAIAbk. zu vergeben (Grundlagenermittlung bis zur Eingabeplanung). Dabei sollte sich erweisen, ob der von Ihnen gewählte Architekt entsprechende Kenntnisse hat, die dann auch für die folgenden Lphn 5-9 entscheidend sind. Fragen Sie hierbei Ihren Architekten auch, ob er und ggf. wieviel Erfahrung er bei Bauleitungen hat (dies ist entscheidend für eine "saubere" Bauabwicklung.
    Andernfalls empfehle ich Ihnen die Bauleitung separat zu vergeben. Dies an einen Baubetreuer, oder an einen qualifizierten Sachverständigen für Baubetreuung (bspw. auch an einen versierten Bauingenieur oder Bauleiter (mit Dipl. -Ing. Architekten-Qualifikation). Dieser kostet auch nicht mehr und ist ggf. bei Vereinbarung eines Zeithonorars günstiger als ein nach HOAI Lph 8 bezahlter Architekt.
    Quantitativ lässt sich Ihre Frage nicht bantworten, da eine Bauleitung zu vielen verschiedenen Einflussgrößen unterliegt, wie bspw. Qualität der Baufirmen, Besonderheiten des Baues, etc.
    MfG
    Ralph Kaiser
    Architekt
    BHK-Beratung

  7. Bauleitung: Architekt vs. Bauingenieur – Unterschiede?

    Missverständnis
    Herr Stubenrauch, ich meinte nicht ausschließlich, sondern als Ergänzung / Zusatzleistung zu einem bestehenden Architektenvertrag. Das schafft mehr Vertrauen beim Auftraggeber. Ist denn auch Erfolg geschuldet, wenn der Architekt "lediglich" als Bauleiter eingestellt wird? Gibt es da Unterschiede zu Bauingenieuren oder Technikern, die ja dieselbe Aufgabe durchführen könnten?
    TÜV / DEKRA kommen übrigens völlig beliebig. Ausgeschlossen sind nur die wichtigen Termine wie oben genannt. Manchmal kommen die auch nur zur Endabnahme.
    • Name:
    • Reg2003-R.K.

  8. Architekt Beauftragung: Zweistufiges Vorgehen – Risiken?

    Foto von

    zur zweistufigen Beauftragung
    Ich sehe das allerdings anders Herr Kaiser. Erst mal bis LPh 4 zu beauftragen  -  quasi als Arbeitsprobe  -  ist deutlich vorgetragenes Misstrauen und so ähnlich, wie wenn ich die Baufirma zunächst nur bis OK Kellerdecke beauftragen würde. Ok, man kann es als Bauherr machen, wenn man konsequent zu Ende denkt. Was passiert, wenn letztlich 2 Architekten tätig werden? Ist die Schnittstelle sauber gelöst? Stehen die Arbeitsergebnisse so zur Verfügung, dass der zweite nahtlos weiterarbeiten kann, evtl. gegen den Willen/ die Erwartung des ersten? Selbstverständlich (und als HOAIAbk.-Grundleistung geschuldet) ist das nämlich nicht.
    Weiter muss dem Bauherrn  -  besonders dem erbsenzählenden und misstrauischen  -  klar sein, dass der Architekt bei Vorlage des 2. Vertrags freundlich "viel Glück weiterhin" sagen kann, ohne vertragsbrüchig und schadensersatzpflichtig zu werden.

  9. Bauüberwachung Honorar: Zeithonorar vs. Lph 8 – Vergleich

    so ein Käse!
    "zeithonorar für Bauüberwachung günstiger als Leistungsphase 8 (lph 8)"  -  voll
    daneben.
    ok, ich muss auch mit solchermassen eleganten Architekten zurandekommen,
    die sogar mit Leistungsphase 8 (lph 8) einen guten schnitt machen  -  normal ist das nicht.
    jedenfalls nicht bei denen, die ihren Job ernst nehmen  -  siehe Ralf oder
    bruno oder ein paar wenige andere.

  10. Bauleitung: Wunsch nach höherer Vergütung für Baustellenbesuche

    Wär das schön ...
    • leisevormichhinträum*

    wenn ich meine Baustellenbesuche auch nur mit 50 €/Std. bezahlt bekäme statt nach LPAbk. 8.
    Ich melde mich ab und träum noch ein bissel von Ferienhaus, Zweit (sport) wagen und Segeltörns ;-)).

  11. Bauleitung Kosten: Kalkulation des Architektenaufwandes

    Kalkulation des Aufwandes
    Auch wenn es jetzt schon November ist:
    Jeder Bauherr ist gut beraten für die Leistungsphase 8 eine Kalkulation der Arbeit des Architekten zu erstellen. Sie kennen das Honorar, sie kennen die Bauzeit und die Anzahl der zu prüfenden Rechnungen. Schätzen Sie ein Verrechnungsstundenlohn, z.B. 40 €. Bei einem normalen 1-Familienhaus springt dann nicht mehr als ein halber Tag in der Woche auf der Baustelle heraus.
    Jeder Bauherr tut gut daran, sich von Beginn an darauf einzustellen, dass er selbst der Bauleiter ist, der kontrolliert welche Firmen vor Ort sind und welche Firmen ihre Termine nicht halten. Der Architekt  -  wenn er gut ist  -  prüft die nicht sichtbaren Qualitäten und trifft bis zur letzten Minute Planungsentscheidungen, aber ständig vor Ort ist er nicht.

  12. Bauleitung: Einigkeit der Expertenrunde zum Thema

    na, da hatten wir ja mal alle auf ...
    na, da hatten wir ja mal alle auf einem Haufen.. >g<.
    @ hr. wienert: rechnen sie mal  -  anrechenbare Kosten 250000. macht für die lph8 8.000-9.000 Honorar. das teilen sie durch 50 €. sie haben dann etwa 150-180 Std. das sind dann entsprechend Baustellenbesuche + Vor- / Nachbereitung + Rechnungsprüfung. am Anfang etwas weniger, je nach Baufortschritt und traffic auf der Baustelle etwas mehr. ist das Haus kleiner, gibt es weniger Honorar, die Bauzeit ist aber auch kürzer. Fazit: man kommt mit der HOAIAbk. knapp aus. eine Stundenabrechnung würde ich den Bauherren nicht empfehlen, ebenso wenig einen separaten Architekten für die Objektüberwachung. das Ergebnis wären erhebliche schnittstellenverluste und qualitätsverluste bei den Details (wenn's denn welche gibt ;-)). der Architekt, der die Planung und Ausschreibung gemacht hat, ist eindeutig die beste Wahl für die Objektüberwachung. mal ganz objektiv gesprochen ;-). auf trittbrettfahrer, dünnbrettbOhrer oder "Heinz wichtigs" mit dem Knopf im Ohr kann man auf Baustellen getrost verzichten. auf überwachungsvereine sowieso. was mir übrigens aufgefallen ist: der Architekt macht mehr und mehr die Arbeit der firmenchefs mit: Leute einweisen, sich um den Müll auf den Baustellen kümmern, mitarbeiterer motivieren etc. etc. ... naja, wenn's dem Ergebnis hilft ...
    schöne Grüße
  13. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    Architekt als Bauleiter: Aufgaben, Pflichten und Kosten der Bauüberwachung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Aufgaben und Pflichten eines Architekten als Bauleiter, die Häufigkeit der Baustellenbesuche, die Kosten der Bauüberwachung und die Abgrenzung zu anderen Modellen wie der Baubegleitung. Es wird betont, dass die Rechtsprechung hohe Anforderungen an die Präsenz des Architekten stellt und eine sorgfältige Planung der Bauüberwachung wichtig ist. Die Frage, ob ein Architektenvertrag als Werkvertrag oder Dienstleistung zu betrachten ist, wird ebenfalls diskutiert. Zudem wird die Möglichkeit einer zweistufigen Beauftragung kritisch hinterfragt.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Architekt Beauftragung: Zweistufiges Vorgehen – Risiken? wird vor einer Beauftragung des Architekten nur bis LPh 4 gewarnt, da dies als Misstrauen interpretiert werden kann und Schnittstellenprobleme entstehen können.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Bauüberwachung: Klare Regelung der Baustellenbesuche erforderlich betont die Notwendigkeit einer klaren Regelung, wann der Architekt mindestens auf der Baustelle sein muss, z.B. bei Bewehrungsabnahmen, Kellerabdichtung oder Estrichverlegung. Dies dient der Qualitätssicherung und Mängelvermeidung.

    💰 Kosten: Im Beitrag Bauleitung Kosten: Kalkulation des Architektenaufwandes wird empfohlen, für die Leistungsphase 8 eine Kalkulation des Architektenaufwandes zu erstellen, um die Kosten besser einschätzen zu können. Ein Verrechnungsstundenlohn von ca. 40 € kann als Richtwert dienen.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten im Architektenvertrag klare Vereinbarungen über die Bauüberwachung treffen und die Häufigkeit der Baustellenbesuche festlegen. Eine unabhängige Baubegleitung kann als Alternative oder Ergänzung zur Bauleitung durch den Architekten in Betracht gezogen werden, wie im Beitrag Alternative: Unabhängiger Baubegleiter für Bauüberwachung vorgeschlagen.

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