Die wichtigsten Tipps und Hinweise rund um die Baufinanzierung
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— Die wichtigsten Tipps und Hinweise rund um die Baufinanzierung. Das eigene Haus ist für viele ein wichtiger Pfeiler für die Altersvorsorge und zudem ein großer Traum, ein wichtiges Lebensziel. Wer bei der Finanzierung des großen Traums nicht genügend aufpasst und die Finanzierung sorgfältig vorbereitet, kann durch ein zu hohes Risiko alles verlieren. Ein Problem bei der Baufinanzierung, das viele Hauskäufer und Bauherren haben, ist wenig Erfahrung, schließlich handelt es sich beim Kauf oder Bau eines Hauses nicht um ein alltägliches Geschäft. Das machen die meisten nur einmal im Leben. Weil dazu kein eigener Erfahrungsschatz vorliegt, ist es umso wichtiger, sich im Vorfeld gut zu informieren und so die Grundlage für eine solide Finanzierung schaffen.
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Vor dem Notartermin die Baufinanzierung klarmachen
Wer ein Haus kauft oder baut, muss zunächst die Finanzierung sicherstellen. Denn ohne Geld kann der Käufer den Kaufvertrag nicht erfüllen. Den Notartermin in die ersten beiden Wochen nach der Bankzusage zu legen ist ein cleverer Schachzug. Kommt aus irgendeinem Grund der Kaufvertrag am Ende doch nicht zustande, läuft noch die zweiwöchige Widerrufsfrist und Verbraucher können ganz problemlos vom Darlehensvertrag zurücktreten.
Realistisch planen, dann erst finanzieren
Schon lange bevor der Hauskauf oder -bau konkret wird, sollten Verbraucher den Zinsmarkt beobachten, insbesondere die aktuellen Bauzinsen. So kann sich mit der Zeit ein Gefühl für die Schwankungen am Zinsmarkt entwickeln und es lassen sich Tendenzen feststellen. Wenn sich die Zinsen abwärtsbewegen, ist ein günstiger Zeitpunkt den Kreditvertrag zu konkretisieren. Sobald die Pläne Gestalt annehmen, gilt es auch die eigenen Finanzen genauer unter die Lupe zu nehmen. Wie viel Geld steht jeden Monat zur Verfügung? Wie viel davon ist für die Hausfinanzierung frei? Dabei ist es nicht ratsam, sich die eigene Situation schönzureden. Eine realistische Einschätzung bewahrt vor vielen Problemen. Banken kalkulieren etwa 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens als maximal mögliche monatliche Belastung für die Ratenzahlung. Nach dem Finanzcheck hat jeder eine Vorstellung, wie viel das Haus kosten darf. Darüber hinaus gibt es bei der Baufinanzierung im Vergleich zum normalen Ratenkredit einige Besonderheiten, die zu beachten sind. Beispielsweise kommen zu den Baukosten oder dem Kaufpreis für das Haus noch weitere Kosten hinzu, wie die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren und die Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Gegebenenfalls ist auch eine Maklerprovision zu zahlen. Diese sogenannten Bau- oder Kaufnebenkosten können bis zu 15 Prozent der Kosten betragen. Sie erhöhen die Gesamtkosten deutlich.
Die Finanzierung nie zu knapp kalkulieren
Viele Verbraucher, die vor der Finanzierung eines Hauses stehen, unterschätzen ihre monatlichen Ausgaben. Das kann im Lauf der Zeit zu einer finanziellen Schieflage führen bis hin zum Verlust der Immobilie.
Um dies zu vermeiden ist eine ehrliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung notwendig. Darin sind nicht nur alle Lebenshaltungskosten enthalten. Dazu gehören auch die Nebenkosten der Immobilie, wie Stromkosten, Wasserkosten, Heizkosten, Grundsteuer und - im Fall einer Eigentumswohnung - das Hausgeld. Obendrein ist es notwendig, Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie zu bilden. Damit unvorhersehbare Ausgaben, wie beispielsweise die Anschaffung einer Waschmaschine, nachdem die alte das zeitliche gesegnet hat, keine Löcher reißen können. Zwei oder drei Monatsgehälter sollten als Liquiditätsreserve auf der Seite liegen. Das ist nicht nur wichtig, für unvorhergesehene Ereignisse. Der Umzug steht an und vielleicht sollen auch neue Möbel angeschafft werden.
Wie steht es um die eigenen Möglichkeiten?
Ausreichend Eigenkapital ist für eine Immobilienfinanzierung unbedingt erforderlich. Immobilienkäufer sollten mindestens 20 oder besser noch 30 Prozent der Kosten an Eigenmitteln haben. So handhaben das auch die meisten Kreditinstitute. Es gibt auch 100-Prozent-Finanzierungen. Manchmal deckt die Finanzierung sogar mehr als 100 Prozent der Bau- oder Kaufkosten ab, wenn die Finanzierung auch die Nebenkosten umfasst. Dabei fallen aber immer wesentlich höhere Zinsen an und die monatlichen Zahlungen fallen relativ hoch aus. Die Raten können doppelt so hoch sein wie bei einer regulären Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital.
Wer eine Immobilienfinanzierung auf die Beine stellen will, investiert deshalb am besten seine Vermögenswerte in die Finanzierung. Allerdings ist es wichtig, eine Sicherheitsreserve zurückzubehalten. Das Eigenkapital lässt sich auf verschiedene Weise erhöhen, beispielsweise durch das Auflösen eines alten Bausparvertrags oder einer Kapitallebensversicherung. Auch Eigenleistungen am Bau oder Verwandtendarlehen sind eine Möglichkeit, das Eigenkapital zu erhöhen.
Für die Banken bedeutet ein hoher Eigenkapitalanteil eine höhere Sicherheit. Das macht die Finanzierung günstiger. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten mit Eigenkapital abgedeckt sein. Zum Eigenkapital zählen:
Aktien
Bausparverträge
Fondsparpläne
Sparbücher
Termingelder
ein schuldenfreies Grundstück, von dem der Darlehnsnehmer Eigentümer ist.
Eigenleistung ist auch Eigenkapital
Eigenleistungen beim Hausbau oder bei der Renovierung heißen häufig auch Muskelhypothek. Wenn ein Darlehensnehmer viel selbst machen kann, gibt es häufig ebenfalls eine günstigere Finanzierung von der Bank. Dabei ist es sehr wichtig, die eigenen Fähigkeiten und Fertigkeiten realistisch einzuschätzen. Banken akzeptieren Eigenleistungen nur dann als Eigenkapital, wenn der Darlehensnehmer auch tatsächlich handwerklich geschickt ist und schon Erfahrungen vorzuweisen hat. Wer sich dabei überschätzt, kann sehr schnell Bauverzögerungen verursachen, die teuer werden können. Zwischen fünf und zehn Prozent der Baukosten können Bauherren durch Eigenleistung einsparen.
Wer am Bau selbst anpacken kann, kann viel Geld sparen. Viele Banken erkennen die Muskelhypothek als Eigenkapital an.
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Öffentliche Fördermittel und Baukindergeld einkalkulieren
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat verschiedene Programme, in deren Rahmen Bauherren und Hauskäufer günstige Darlehen erhalten können. Sehr oft sind die Zinsen wesentlich niedriger als bei Bankdarlehen. Es ist ratsam, dass der Kunde selbst das Thema bei der Bank anspricht und sich ausführlich dazu beraten lässt. Die Beratung muss nicht zwingend durch einen Bankberater erfolgen. Häufig scheuen Bankberater diesen Themenkomplex, da er sehr beratungs- und arbeitsintensiv ist.
Zins und Tilgung optimal wählen
In der aktuellen Niedrigzinsphase sind die Rahmenbedingungen perfekt für eine Immobilienfinanzierung. Viele Immobiliendarlehen werden mit sehr langer Zinsbindungsdauer von 15 oder sogar 25 Jahren abgeschlossen. Damit sichern sich die Darlehensnehmer die günstigen Zinsen auf lange Sicht. Das gibt Planungssicherheit für die nächsten Jahre, im Idealfall für die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung.
Nach einer längeren Laufzeit ist die Restschuld relativ gering. Es ist davon auszugehen, dass nach Ablauf der Zinsbindung die Zinsen wieder gestiegen sind. Doch für die geringe Restschuld sind dann nicht mehr so viele Zinsen zu zahlen. Der Tilgungssatz ist entscheidend, damit sich das günstige Zinsniveau optimal auf die Finanzierung auswirkt. Er sollte auf jeden höher als die normal üblichen ein Prozent liegen.
Sondertilgungsmöglichkeit vereinbaren
Darlehensnehmer sollten sich möglichst für ein Angebot mit der Möglichkeit zur kostenlosen Sondertilgung entscheiden. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit. Insgesamt sind dann weniger Zinsen zu zahlen. Dabei gilt: Je früher ein Darlehensnehmer die Sondertilgung tätigen kann, umso größer ist der finanzielle Effekt. Einige Verträge lassen jährliche Sondertilgungen bis zu einer bestimmten Höhe kostenfrei zu. Oft ist die Höhe auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme begrenzt. Ist das Sondertilgungsrecht im Vertrag nicht enthalten, können Kreditnehmer versuchen, es nachträglich auszuhandeln.
Zinsen für die Bereitstellung eines Baudarlehens
Häufig zahlt die Bank beim Hausbau nicht die gesamte Darlehenssumme auf einmal aus. Wenn der Darlehensvertrag schon einige Zeit zurückliegt, und das Darlehen nicht vollständig ausgezahlt ist, verlangt die Bank Bereitstellungszinsen, die meist etwa ein Viertel Prozent pro Monat betragen. Das entspricht drei Prozent pro Jahr. Es gibt große Unterschiede zwischen den Anbietern, ab wann Bereitstellungszinsen zu zahlen sind. Das kann bereits nach zwei oder drei Monaten der Fall sein oder erst nach einem Jahr.
Beim Vergleich der verschiedenen Angebote ist es wichtig, auch die Bedingungen für die Bereitstellungszinsen zu vergleichen. Eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit ist besonders vorteilhaft. Bei einigen Kreditinstituten ist eine längere Karenzzeit mit höheren Zinsen verknüpft, bei anderen ist es gar nicht erst möglich, eine längere Karenzzeit zu vereinbaren.
Ist das der Fall, ist eine genaue Berechnung der Zinskosten notwendig. Denn es kann günstiger sein, höhere Bereitstellungszinsen zu vereinbaren und dafür über die gesamte Laufzeit einen günstigeren Zinssatz zu haben
Vergleiche anstellen
Verbraucher, die ein Darlehen suchen, egal ob für den Kauf oder den Bau eines Hauses oder für etwas anderes, sind gut beraten, sich vorher zu informieren und Angebote zu vergleichen. Das erste Angebot ist nicht zwangsläufig auch das beste. So lässt sich teilweise viel Geld sparen.
Wenn der Zinssatz nur um wenige Zehntelprozent variiert, kann das die Darlehenskosten stark verringern. Daher ist ein Vergleich immer sinnvoll. Erste Vergleiche von Immobilienfinanzierungen können Verbraucher über das Internet anstellen. Damit erhalten sie einen ersten Eindruck davon, wie günstig ein Anbieter ist. Doch die konkreten Zinssätze erfahren Verbraucher erst, wenn sie bei einer Bank einen Darlehensantrag stellen. Im Rahmen der Kreditprüfung legt die Bank die Bonität des Kunden fest, die ausschlaggebend für die endgültige Zinshöhe ist.
Ein individuelles Angebot kann nur erhalten, wer der Bank alle wichtigen Unterlagen zur Verfügung stellt. Dazu gehören die Unterlagen zum Kaufobjekt oder Bauprojekt sowie Einkommens- und Vermögensnachweise. Es ist sinnvoll, nicht nur bei der Hausbank oder einem Anbieter vor Ort ein Angebot einzuholen. Auch große Baufinanzierungsvermittler bieten häufig sehr günstigen Konditionen. Mit einem guten Angebot eines anderen Anbieters ist es oft möglich, bei der Hausbank nachzuverhandeln.
Nachfinanzierung wird teuer
Während der Finanzierungsphase sollte es nicht zu Finanzierungslücken kommen. Das kann passieren, wenn Kosten auftreten, die so nicht geplant waren. Engpässe können auch entstehen, wenn erwartete Zahlungszuflüsse ausbleiben. Finanzielle Fehlplanungen oder die falsche Einschätzung der Eigenleistungen kann schnell eine Nachfinanzierung zur Folge haben. Manchmal liegt es auch einfach daran, dass die Kosten für die Gebäudeerstellung durch unvorhersehbare Kosten stark in die Höhe steigen, beispielsweise weil nach einem Unwetter die Baugrube eingestürzt ist. Ideal ist es, für solche Eventualitäten noch Eigenkapital zur Verfügung zu haben, vielleicht kann auch die Familie aushelfen. Die Nachfinanzierung ist immer wesentlich teurer als eine normale Baufinanzierung.
Manchmal trägt das Wetter die Schuld, wenn eine Nachfinanzierung notwendig wird.
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Geschickter Umgang mit finanziellen Engpässen
Lange Krankheit oder Arbeitslosigkeit, plötzlich höhere Ausgaben können dazu führe, dass das Geld für die Finanzierung nicht mehr ausreicht. Dann ist es ganz wichtig, sich so schnell wie möglich mit dem finanzierenden Geldinstitut in Verbindung zu setzen. Damit lässt sich ein Vertragsbruch in den meisten Fällen verhindern. Denn die Bank bietet im Gespräch oft ein Lösung an, die für beide Seiten zufriedenstellend ist. Möglich ist beispielsweise eine vorübergehende Senkung der Kreditraten.
Eine andere Lösungsmöglichkeit ist ein Antrag bei der Wohngeldstelle. Sie kann, je nach Sachlage, vorübergehend die Finanzierung teilweise übernehmen, vorausgesetzt es liegt Bedürftigkeit nach dem Wohngeldgesetz vor.
Wer tatenlos zusieht, wie sich Monat für Monat die Situation verschlimmert, schafft sich erst recht Probleme.
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