Altbausanierung: Gutachter, Architekt finden – Kosten, Ablauf & Checkliste für 1930er-Bau?
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Altbausanierung: Gutachter, Architekt finden – Kosten, Ablauf & Checkliste für 1930er-Bau?

Hallo Forum,
habe schon hier ein wenig gestöbert und auch einige Zeit im Netz verbracht. Ich suche so etwas wie ein Verbraucherforum für Haussanierer (also ein dooyoo oder ciao eben nicht für Konsumgüter;-)).
Hintergrund: Wir völlig Bauunerfahrene wollen einen Altbau (etwa 1930) kaufen und sanieren. Eigentlich sagen alle, man solle da auf die Erfahrung von anderen bauen, nun haben unsere Freunde immer mit Architekten saniert, die sie nicht uneingeschränkt empfehlen können. Wir benötigen auch jemand, der sowohl die Kosten als vor allem auch die Ausführung überwacht. Ist da ein Architekt überhaupt der richtige Ansprechpartner. Jeder hat ja auch so seine Präferenzen und wir suchen einen eher pragmatischen "Macher" (mein Gott, klingt das blöd). Soll heißen, wir wollen eine vernünftige Lösung und auch keine große künstlerische Selbstverwirklichung.
Bin für Hilfe sehr dankbar.
Grüße
N. Schaller
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: In Altbauten können Schadstoffe wie Asbest oder PAK enthalten sein. Eine Untersuchung ist ratsam.

    GoogleAI-Analyse

    Als Bauunerfahrener in der Altbausanierung (Baujahr ca. 1930) empfehle ich folgende Vorgehensweise:

    • Baugutachter: Vor dem Kauf unbedingt einen Baugutachter beauftragen. Er kann Bauschäden, versteckte Mängel (z.B. Asbest, Schimmel) und den Sanierungsbedarf einschätzen.
    • Architekt: Für die Planung und Koordination der Sanierung ist ein Architekt ratsam. Er erstellt ein Sanierungskonzept, holt Angebote ein und überwacht die Ausführung.
    • Energieberater: Ein Energieberater kann Fördermöglichkeiten aufzeigen und einen Sanierungsfahrplan erstellen, um die Energieeffizienz des Altbaus zu verbessern.

    👉 Handlungsempfehlung: Beginnen Sie mit einer umfassenden Bestandsaufnahme durch einen Baugutachter, bevor Sie weitere Schritte planen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baugutachter
    Ein Baugutachter beurteilt den Zustand eines Gebäudes und identifiziert Bauschäden und Mängel. Er erstellt Gutachten für Kaufentscheidungen oder Sanierungsplanungen.
    Verwandte Begriffe: Bausachverständiger, Schadensgutachten, Zustandsanalyse
    Architekt
    Ein Architekt plant und gestaltet Gebäude und Freianlagen. Er koordiniert die Bauausführung und überwacht die Einhaltung von Bauvorschriften.
    Verwandte Begriffe: Bauplanung, Entwurf, Bauleitung
    Energieberater
    Ein Energieberater analysiert den Energieverbrauch eines Gebäudes und entwickelt Sanierungskonzepte zur Energieeinsparung. Er berät zu Fördermöglichkeiten und erstellt Energieausweise.
    Verwandte Begriffe: Energieeffizienz, Sanierungsfahrplan, Wärmedämmung
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.) regelt die Vergütung von Architekten- und Ingenieurleistungen.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Ingenieurhonorar, Leistungsphasen
    KfW-Förderung
    Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und Sanieren.
    Verwandte Begriffe: Förderkredit, Zuschuss, Energieeffizienz
    Denkmalschutz
    Der Denkmalschutz schützt Gebäude und Ensembles von historischer oder kultureller Bedeutung. Sanierungen an Denkmälern erfordern besondere Genehmigungen und Auflagen.
    Verwandte Begriffe: Baudenkmal, Denkmalschutzbehörde, Restaurierung
    Asbest
    Asbest ist eine Faser, die früher in Baumaterialien verwendet wurde. Asbestfasern sind gesundheitsschädlich und müssen fachgerecht entfernt werden.
    Verwandte Begriffe: Schadstoff, Faserzement, Sanierung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Qualifikationen sollte ein Baugutachter haben?
      Ein Baugutachter sollte über eine Zertifizierung (z.B. TÜV, DEKRA) und Erfahrung mit Altbauten verfügen. Achten Sie auf Referenzen und Spezialisierung.
    2. Was kostet ein Architekt für eine Altbausanierung?
      Die Kosten für einen Architekten richten sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und dem Umfang der Leistungen. Ein Kostenvoranschlag ist empfehlenswert.
    3. Welche Fördermöglichkeiten gibt es für Altbausanierungen?
      Es gibt verschiedene Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen, z.B. KfW-Förderung für energieeffizientes Sanieren oder Zuschüsse für Baudenkmale. Ein Energieberater kann hierzu beraten.
    4. Wie finde ich den richtigen Handwerker für die Sanierung?
      Holen Sie mehrere Angebote von Handwerkern ein und vergleichen Sie die Preise und Leistungen. Achten Sie auf Qualifikationen, Referenzen und Gewährleistung.
    5. Was ist bei der energetischen Sanierung eines Altbaus zu beachten?
      Eine energetische Sanierung sollte ganzheitlich geplant werden, um Wärmebrücken und Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Dämmung, Fenstererneuerung und Heizungsaustausch sind wichtige Maßnahmen.
    6. Wie lange dauert eine Altbausanierung?
      Die Dauer einer Altbausanierung hängt vom Umfang der Maßnahmen und dem Zustand des Gebäudes ab. Eine realistische Zeitplanung ist wichtig, um Verzögerungen zu vermeiden.
    7. Welche Genehmigungen sind für eine Altbausanierung erforderlich?
      Je nach Umfang der Sanierung können Baugenehmigungen oder Denkmalschutzrechtliche Genehmigungen erforderlich sein. Informieren Sie sich frühzeitig bei der zuständigen Baubehörde.
    8. Was ist bei der Auswahl von Materialien für die Altbausanierung zu beachten?
      Verwenden Sie möglichst diffusionsoffene und ökologische Baustoffe, um ein gesundes Raumklima zu gewährleisten und Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden.

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    • Fördermöglichkeiten für Altbausanierung
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      Möglichkeiten zur Verbesserung der Wärmedämmung von Altbaufenstern.
    • Feuchtigkeitsschäden im Altbau
      Ursachen, Erkennung und Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden.

  2. Altbausanierung: Sanierungsbedarf – Unsichtbare Schäden erkennen!

    Hallo N. Schaller, . Sie werden dann wohl ...
    Hallo N. Schaller,
    Sie werden dann wohl irgend jemanden vertauen *müssen*.
    Aber kennt dieser Irgendjemand den "nicht sichtbaren" Sanierungsbedarf? z.B. von nicht sichtbaren Balken unter Dielen, oder in den Wänden, wo Kabel und Rohre unsichtbar vielleicht nicht mehr die Tollsten sind? Oder im Drempel, wo Gebälk, vom Raum aus auch wieder nicht sichtbar, aber dennoch mit einiger Wahrscheinlichkeit die Fäulnis-Biege gemacht haben könnte? Nur mal so als Beispiele?
    Also kann dieser Irgendjemand überhaupt eine am Ende zutreffende Kosten-Einschätzung machen wenn er die entscheidende, innere Substance des Gebäudes, nicht nach allen Regeln der Zerlegungskunst vorab freilegen durfte?
    Wenn er NICHT durfte besteht eine Wahrscheinlichkeit, dass später noch schubweise gewisse "Ohhaa! -Erkenntnisse" bezüglich des Sanierungsbedarfes auftreten können. Es sei denn, das Objekt (oder entsprechende Teilbereiche) weisen sich einem Fachmann mit gewerkübergreifenden, entsprechendem, Superblick ganz objektiv als hinweisfrei bezüglich mutmaßlicher Substance-Schäden aus, die nachträglich noch teuer-teuer-kosten würden.
    > nun haben unsere Freunde immer mit Architekten saniert,
    > die sie nicht uneingeschränkt empfehlen können.
    Ok, hier läge ja bereits ein gewisser Erfahrungschatz vor. Vorschlag könnte sein, von diesen den Befriedigsten mit dem Machen zu beauftragen. Oder, dem Kreis der Freunde eine eigene Erfahrung später beizusteuern 😉.
    Ui ui, ich sach mal: ich möchte nicht ihn Ihrer Situation sein 🙂.
    Es sei denn, das Objekt ist ganz offenbar weitgehend koscher in seiner Darbietung, und nicht eine völlig vernachlässigte Ruine mit Verkaufslackierung.
    > Soll heißen,
    > wir wollen eine vernünftige Lösung
    > und auch keine große künstlerische Selbstverwirklichung.
    Verlangen Sie von Ihrem Bauunternehmer das ihr Wunsch ist, vornehmlichst dauerhaft neuen Grund in die eigentliche Bau-Substance zu bringen! Und halten Sie diese Linie auch für sich selber durch! Nicht nach dem ersten entsorgten Schutt-Container schon das Laminat auswählen 😉 ).
    Grüße sendet

  3. Altbausanierung: Architekt finden – Konzept & Honorarangebote

    Altbausanierung
    Hallo Herr Schaller,
    Als Ansprechpartner kommt eigentlich immer ein Architekt in Frage.
    Vorgehensweise  -  Mehrere Architekten aufsuchen und mit Ihnen ein unverbindliches Gespräch führen  -  Honorarangebote machen lassen.
    Dann entscheiden mit wem Sie die Sanierung durchführen wollen bzw. planen möchten.
    Als Vorgehensweise empfehle ich immer ein Sanierungskonzept zu erstellen, in dem alle relevanten Dinge aufgeführt werden. Diese können dann Zug um Zug in die Realität umgesetzt werden.
    Was mich noch interessieren würde, warum Ihre Freunde unsere Kollegen nicht empfehlen können?
    Mit freundlichen Grüßen

  4. Altbausanierung: Architekt – Fehler bei Abnahme & Ausführung!

    Ha, jetzt habe ich es auch herausgefunden ...
    wollte noch schnell auf die Frage von Herrn Rieder Antworten.
    Ich denke immer, man kann nicht alles wissen, deswegen bin ich auch nicht sicher, ab wann man jemanden tatsächlich nicht mehr empfehlen kann. Im konkreten Fall waren es einige Fehler von beauftragten Unternehmen, die der Architekt bei der Abnahme nicht gemerkt hat, ein geplantes Fenster, was so nicht einzubauen war (Fachwerk, ein Holzträger war im Weg) und persönlich finde ich die Beratung bezüglich der Fußbodenisolierung nicht gut. Das ist aber mein Eindruck, weil ich immer kalte Füße habe und mir deswegen die Isolierung zum Keller wichtig ist.
    Grüße
    Nicole Schaller

  5. Altbausanierung: Spezialisten – Referenzen wichtiger als Architekten!

    Branchenbuch oder Google
    Es gibt Spezialisten für Altbausanierung. Nicht unbedingt Architekten. Wichtiger sind die Referenzen.
    • Name:
    • Reg2003-R.K.

  6. Altbausanierung: Spezialisten finden – Internet vs. Architekt

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Unsinn
    Eine Internetsuche nach Spezialist+Altbausanierung liefert allenfalls Firmen, die entweder sanierte Altbauten verkaufen oder Bauprodukte zur Sanierung liefern. Das gleiche Bild ergibt sich bei der Telefonbuchsuche nach Altbausanierung. Einen Treuhänder, der ausschließlich Fachwissen und treuhänderische Tätigkeit anbietet wie ein Architekt, finden Sie so nicht.

  7. Altbausanierung: Spezialisten – Innung, Handwerkskammer & DHBV

    Foto von Edmund Bromm

    Ich Pflichte R.K. schon bei, denn er schreibt  -  Spezialisten
    Das bedeutet jedoch auch, suchen und fragen.
    Neben diesen Vorschlägen allgemeiner Art ist auch die Innung  -  je nach Gewerk oder die Sachverständigen der Handwerkskammern ein möglicher Kandidat.
    Für gewisse Facharbeiten wie z.B. Feuchteschäden; Hausschwamm und Trockenlegung etc. ist auch der DHBV (suche bei Sachverständige) ein Ansprechpartner.
    Es ist sicher nicht einfach und es lohnt immer, hierfür viel Zeit zu opfern um den "richtigen" Spezialisten zu finden.
    Nur ist halt auch der Architekt nicht immer  -  der Bauphysiker oder in der Chemie absolut sicher.
    Da es jedoch auch schön werden soll  -  ... nicht einfach.

  8. Altbausanierung: Referenzen – Schwierige Suche nach Sanierungsexperten

    Vielen Dank für die Antworten
    das mit Google nicht weiterhilft habe ich auch schon gemerkt. Irgendwelche Namen bekommt man immer, aber für ein solches Projekt scheinen mir gerade Referenzen wichtig. Da wir aber nun nicht so furchtbar viele Leute kennen, die es auf sich genommen haben, ein über 70 Jahre altes Haus zu sanieren, ist das eben gerade schwierig.
    Danke für die Hinweise, werde mich gleich daran machen, ihnen nachzugehen.
    Beste Grüße
    Nicole Schaller
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Altbausanierung: Gutachter & Architekt finden – Kosten sparen!

    💡 Kernaussagen: Bei der Altbausanierung eines 1930er Hauses ist die Expertise von Fachleuten entscheidend. Die Diskussion betont die Wichtigkeit, nicht nur Architekten, sondern auch spezialisierte Gutachter und Handwerker in Betracht zu ziehen. Referenzen und Erfahrung im Altbau sind wichtiger als allgemeine Qualifikationen. Eine sorgfältige Planung und Kostenkontrolle sind unerlässlich, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Altbausanierung: Sanierungsbedarf – Unsichtbare Schäden erkennen! wird darauf hingewiesen, dass der "nicht sichtbare" Sanierungsbedarf, wie z.B. Schäden an Balken oder Leitungen, unbedingt von einem Fachmann beurteilt werden muss, um spätere Überraschungen und Kostensteigerungen zu vermeiden.

    âś… Zusatzinfo: Der Beitrag Altbausanierung: Architekt finden – Konzept & Honorarangebote empfiehlt, mehrere Architekten zu kontaktieren und ein Sanierungskonzept erstellen zu lassen, um die Sanierungskosten im Blick zu behalten und die beste Vorgehensweise zu definieren. Dies hilft, die Altbausanierung strukturiert anzugehen und die individuellen Bedürfnisse des Hauses zu berücksichtigen.

    đź”´ Kritisch/Risiko: Wie im Beitrag Altbausanierung: Architekt – Fehler bei Abnahme & Ausführung! erwähnt, können Fehler bei der Bauausführung und mangelnde Kontrollen durch den Architekten zu Problemen führen. Daher ist es wichtig, die Arbeit der beauftragten Unternehmen sorgfältig zu überwachen und gegebenenfalls unabhängige Experten hinzuzuziehen.

    👉 Handlungsempfehlung: Beginnen Sie Ihre Altbausanierung mit einer gründlichen Bestandsaufnahme und holen Sie Angebote von verschiedenen Fachleuten ein. Achten Sie auf Referenzen und Spezialisierungen im Bereich Altbau. Nutzen Sie die Informationen aus Beiträgen wie Altbausanierung: Spezialisten – Innung, Handwerkskammer & DHBV, um geeignete Ansprechpartner zu finden und die Sanierungskosten zu optimieren.

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