Legionellenprüfung: Pflichten für Vermieter, Fristen & Kosten im Überblick?

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Seit dem 01.11.2011 ist die regelmäßige Legionellenprüfung des Trinkwassers in Deutschland Pflicht. Betroffen sind in der Regel Vermieter von Mehrfamilienhäusern, deren Trinkwassererwärmungsanlagen über 400 Liter Speichervolumen oder mehr als 3 Liter Leitungsvolumen zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle verfügen.

🔴 Gefahr: Legionellen können beim Einatmen zu schweren Lungenerkrankungen wie der Legionellose (Legionärskrankheit) führen.

Die Meldepflicht obliegt dem Betreiber der Trinkwasseranlage, also meist dem Vermieter. Die Prüfung muss von einem akkreditierten Labor durchgeführt werden. Es gilt: Kein Kläger, kein Richter ist hier keine Option, da bei Nichteinhaltung Bußgelder drohen und die Gesundheit der Mieter gefährdet wird.

👉 Handlungsempfehlung: Informieren Sie sich detailliert über die Trinkwasserverordnung und beauftragen Sie rechtzeitig ein akkreditiertes Labor mit der Legionellenprüfung.

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Der vorliegende Text thematisiert die Legionellenprüfungspflicht für Vermieter, bleibt jedoch in seiner Darstellung unvollständig und teilweise irreführend. Die Aussage, dass die Pflicht seit dem 01.11.2011 gilt, ist korrekt, bezieht sich aber auf die Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2001) in der damaligen Fassung. Die aktuelle Rechtslage basiert auf der novellierten TrinkwV 2023, die seit dem 24. Juni 2023 gilt und erweiterte Pflichten vorsieht.

⚠️ Korrektur: Die Aussage "nicht alle Hauseigentümer" ist zu pauschal. Die Pflicht zur Legionellenprüfung betrifft nicht Eigentümer, sondern Betreiber von Trinkwasser-Installationen in vermieteten oder verpachteten Gebäuden mit Großanlagen zur Trinkwassererwärmung (Speicher mit mehr als 400 Litern oder Leitungsvolumen ab 3 Litern). Eigentümer von Einfamilienhäusern oder kleinen Mehrfamilienhäusern ohne solche Anlagen sind nicht betroffen.

➕ Ergänzung: Der Text lässt wesentliche Pflichten unerwähnt. Der Betreiber muss die Untersuchung durch ein akkreditiertes Labor veranlassen, die Ergebnisse der zuständigen Gesundheitsbehörde melden und bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts von 100 KBE/100ml unverzüglich Maßnahmen ergreifen. Zudem besteht eine umfassende Dokumentations- und Aufbewahrungspflicht für die Prüfberichte.

❌ Widerspruch: Die Aussage "kein Kläger kein Richter" ist fahrlässig und rechtlich unzutreffend. Die Nichteinhaltung der Legionellenprüfungspflicht ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro geahndet werden kann. Zudem drohen zivilrechtliche Konsequenzen wie Mietminderungen, Schadensersatzforderungen bei Gesundheitsschäden und versicherungsrechtliche Probleme.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht in der Unterschätzung der Gesundheitsrisiken. Legionellen können die potenziell tödliche Legionärskrankheit verursachen. Eine unzureichende Prüfung oder das Ignorieren der Pflichten gefährdet nicht nur die Mieter, sondern setzt den Vermieter erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken aus.

👉 Handlungsempfehlung: Vermieter sollten umgehend prüfen, ob ihre Trinkwasseranlage der Prüfpflicht unterliegt. Bei Unsicherheit ist ein zertifizierter Fachbetrieb für Trinkwasserhygiene zu beauftragen. Die Einhaltung der Fristen und die vollständige Dokumentation sind zwingend erforderlich. Bei bestehenden Altlasten oder unklarer Rechtslage ist die Konsultation eines Fachanwalts für Miet- und Verwaltungsrecht dringend anzuraten.

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Die jährliche Legionellenprüfung des Trinkwassers ist keine pauschale Pflicht für alle Vermieter, sondern richtet sich nach konkreten technischen und rechtlichen Kriterien – insbesondere nach der Anlagenart, der Anlagengröße und der Nutzung des Gebäudes.

🔴 Gefahr: Legionellen können bei unzureichender Wartung von Trinkwassersystemen lebensbedrohliche Legionärskrankheit auslösen; besonders gefährdet sind ältere Menschen, Immunsupprimierte und chronisch Kranke – ein Risiko, das bei Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) rechtliche Haftung des Vermieters nach sich ziehen kann.

⚠️ Korrektur: Die Pflicht zur Prüfung beginnt nicht generell am 01.11.2011, sondern gilt seit Inkrafttreten der novellierten Trinkwasserverordnung am 01.11.2011 – jedoch nur für Anlagen mit einer Warmwasserspeichergröße ≥ 400 Liter oder einer Rohrleitungslänge > 3 Liter Inhalt zwischen Speicher und Entnahmestelle (§ 16 Abs. 1 TrinkwV).

➕ Ergänzung: Nicht betroffen sind Ein- und Zweifamilienhäuser mit eigenem Hausanschluss und ausschließlich eigenem Verbrauch – sofern keine zentralen Warmwasserspeicher oder Fernwärmeversorgung genutzt werden; bei Mietwohnungen mit zentraler Warmwasserversorgung ist der Vermieter jedoch stets verantwortlich.

🔴 Gefahr: Eine fehlende oder verspätete Prüfung stellt einen Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung dar und kann bei nachgewiesener Erkrankung zu zivilrechtlichen Schadensersatzansprüchen sowie strafrechtlichen Konsequenzen führen.

✅ Zustimmung: Die Prüfung muss durch ein nach § 15 TrinkwV akkreditiertes Labor erfolgen; die Probenahme darf nur durch eine befugte Person (z. B. zertifizierten Sachkundigen oder Installateur mit Nachweis) durchgeführt werden.

➕ Ergänzung: Die Prüffrist ist nicht starr "jährlich ab 01.11.", sondern richtet sich nach dem Zeitpunkt der letzten Prüfung – und muss spätestens 12 Monate danach wiederholt werden; bei erstmaliger Prüfung nach Inbetriebnahme gilt eine Frist von 3 Jahren.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie unverzüglich, ob Ihre Trinkwasseranlage unter die Trinkwasserverordnung fällt – bei Unsicherheit beauftragen Sie umgehend einen zertifizierten Sachverständigen für Trinkwassersysteme oder einen akkreditierten Sanitärinstallateur mit Nachweis nach DVGW W 556.