Abstandsflächen-Verkauf Garage: Auswirkungen auf Grenzbebauung & Rechte?
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Abstandsflächen-Verkauf Garage: Auswirkungen auf Grenzbebauung & Rechte?

Ich habe beim Bau meiner Garage (1970) in Hessen eine Abstandsfläche zum Nachbarn von 3 m. einhalten müssen.

Nun habe ich neue Nachbarn, die diese Abstandsfläche kaufen wollen. Damit rückt das Nachbargrundstück direkt an meine Garage heran.

Anschließend möchten die Nachbarn eine Garage auf die Grenze bauen, also direkt an meine Garage anbauen.

Damit wäre ich einverstanden.

Nun sehe ich aber, dass im Notarvertragsentwurf steht:

"Der Verkäufer (also ich) gestattet dem Käufer (also dem Nachbarn) die Errichtung eines BAUWERKES entlang der Grenzlinie"

Frage: Welche Auswirkungen hat dieser Satz auf mich bzw. wäre es sinnvoll, diesen Satz zu streichen und/oder zu modifizieren und warum?

  • Name:
  • Roland Weber
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Überprüfung der Statik Ihrer Garage durch einen Fachmann, falls die neue Grenzbebauung Auswirkungen auf die Stabilität haben könnte.

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    Ich verstehe, dass Ihre Nachbarn die Abstandsfläche zu Ihrer Garage kaufen möchten und anschließend eine Garage direkt an die Grenze bauen wollen. Dies wirft Fragen bezüglich Ihrer Rechte und der zulässigen Bebauung auf.

    🔴 Gefahr: Der Verkauf der Abstandsfläche kann Auswirkungen auf Ihre bestehende Garage haben, insbesondere wenn dadurch die Standsicherheit oder der Brandschutz beeinträchtigt werden.

    Ich empfehle Ihnen, den Notarvertragsentwurf sorgfältig zu prüfen und sich von einem Anwalt für Baurecht oder einem Bausachverständigen beraten zu lassen. Diese Experten können beurteilen, ob der Verkauf der Abstandsfläche Ihre Rechte beeinträchtigt und ob die geplante Grenzbebauung der Nachbarn zulässig ist.

    Wichtige Punkte, die Sie klären sollten, sind:

    • Gibt es im Grundbuch eingetragene Baulasten, die Ihre Rechte sichern?
    • Entspricht die geplante Garage der Nachbarn den aktuellen Bauvorschriften in Hessen?
    • Werden durch die Grenzbebauung Ihre Belichtung, Besonnung oder Belüftung beeinträchtigt?

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich vor Unterzeichnung des Notarvertragsentwurfs von einem Fachanwalt für Baurecht beraten, um Ihre Rechte zu wahren und mögliche Risiken zu minimieren.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abstandsfläche
    Eine Abstandsfläche ist der Bereich zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen, der durch das Landesbaurecht vorgeschrieben ist. Sie dient der Belichtung, Belüftung und dem Brandschutz. Die Größe der Abstandsfläche richtet sich nach der Höhe des Gebäudes und den jeweiligen Bauvorschriften.
    Verwandte Begriffe: Baulinie, Baugrenze, Bebauungsplan
    Grenzbebauung
    Grenzbebauung bezeichnet die Errichtung eines Gebäudes direkt an der Grundstücksgrenze. Dies ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, jedoch sind die jeweiligen Bauvorschriften und Nachbarrechte zu beachten. Oftmals sind besondere Brandschutzmaßnahmen erforderlich.
    Verwandte Begriffe: Abstandsfläche, Nachbarrecht, Baurecht
    Baulast
    Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, die im Grundbuch eingetragen wird. Sie kann beispielsweise die Einhaltung von Abstandsflächen, die Sicherstellung von Stellplätzen oder die Duldung einer bestimmten Nutzung regeln.
    Verwandte Begriffe: Grundbuch, Dienstbarkeit, Nießbrauch
    Notarvertrag
    Ein Notarvertrag ist ein Vertrag, der von einem Notar beurkundet wird. Dies ist bei bestimmten Rechtsgeschäften, wie beispielsweise dem Kauf oder Verkauf von Grundstücken, gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar berät die Vertragsparteien und sorgt für eine rechtssichere Gestaltung des Vertrags.
    Verwandte Begriffe: Beurkundung, Grundbuch, Auflassung
    Nachbarrecht
    Das Nachbarrecht regelt die Rechte und Pflichten von Grundstücksnachbarn untereinander. Es umfasst beispielsweise Regelungen zu Grenzabständen, Lärmbelästigung, Überhang von Bäumen und Sträuchern sowie den Schutz vor Immissionen.
    Verwandte Begriffe: Grenzabstand, Immission, Baurecht
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte und Lasten verzeichnet sind. Es dient der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr und wird vom Grundbuchamt geführt.
    Verwandte Begriffe: Baulast, Hypothek, Eigentümer
    Hessen
    Hessen ist ein Bundesland in Deutschland. Die Bauordnung für Hessen (HBO) regelt die baurechtlichen Bestimmungen im Land. Die HBO enthält unter anderem Vorschriften zu Abstandsflächen, Brandschutz und Standsicherheit von Gebäuden.
    Verwandte Begriffe: Landesbauordnung, Baurecht, Bundesland

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist eine Abstandsfläche?
      Antwort: Eine Abstandsfläche ist der freizuhaltende Bereich zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen, der durch das jeweilige Landesbaurecht vorgeschrieben ist. Sie dient der Belichtung, Belüftung und dem Brandschutz von Gebäuden.
    2. Frage: Kann eine Abstandsfläche verkauft werden?
      Antwort: Grundsätzlich ist der Verkauf einer Abstandsfläche möglich, jedoch sind die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Auswirkungen auf die bestehenden Gebäude zu prüfen. Ein Notarvertrag ist erforderlich, um den Verkauf rechtswirksam zu gestalten.
    3. Frage: Welche Auswirkungen hat der Verkauf einer Abstandsfläche auf meine Garage?
      Antwort: Der Verkauf der Abstandsfläche kann Auswirkungen auf Ihre Garage haben, insbesondere wenn dadurch die Standsicherheit, der Brandschutz oder die Belichtung beeinträchtigt werden. Es ist wichtig, die Bauvorschriften und mögliche Baulasten zu prüfen.
    4. Frage: Was ist eine Baulast?
      Antwort: Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, die im Grundbuch eingetragen wird. Sie kann beispielsweise die Einhaltung von Abstandsflächen oder die Sicherstellung von Stellplätzen regeln.
    5. Frage: Was bedeutet Grenzbebauung?
      Antwort: Grenzbebauung bedeutet, dass ein Gebäude direkt an der Grundstücksgrenze errichtet wird. Dies ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, jedoch sind die jeweiligen Bauvorschriften und Nachbarrechte zu beachten.
    6. Frage: Welche Rechte habe ich als Nachbar bei einer Grenzbebauung?
      Antwort: Als Nachbar haben Sie das Recht, gegen eine unzulässige Grenzbebauung vorzugehen, wenn diese Ihre Rechte beeinträchtigt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Grenzbebauung Ihre Belichtung, Besonnung oder Belüftung beeinträchtigt.
    7. Frage: Was ist ein Notarvertragsentwurf?
      Antwort: Ein Notarvertragsentwurf ist ein Dokument, das von einem Notar erstellt wird und die Bedingungen eines geplanten Rechtsgeschäfts, wie beispielsweise den Verkauf einer Abstandsfläche, enthält. Er dient als Grundlage für den eigentlichen Notarvertrag.
    8. Frage: Was sollte ich bei der Prüfung eines Notarvertragsentwurfs beachten?
      Antwort: Bei der Prüfung eines Notarvertragsentwurfs sollten Sie insbesondere darauf achten, dass alle Ihre Rechte und Pflichten klar und verständlich formuliert sind. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Anwalt oder Notar beraten.

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    • Abstandsflächen im Baurecht
      Die Bedeutung und Berechnung von Abstandsflächen gemäß den Landesbauordnungen.
    • Grenzbebauung: Rechte und Pflichten
      Was bei der Errichtung von Gebäuden direkt an der Grundstücksgrenze zu beachten ist.
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    • Der Notarvertrag beim Grundstückskauf
      Wichtige Aspekte und Klauseln, die beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken zu beachten sind.

  2. Abstandsbaulast formulieren: Garagenbau auf der Grenzlinie

    Foto von Ralf Wortmann

    Wie formuliere ich die Gewährung einer Abstandsbaulast?
    "Der Verkäufer gestattet dem Käufer die Errichtung einer Garage auf einer Länge von maximal 9,00 m entlang der Grenzlinie, deren Außenwandfläche entlang der Grenzlinie sowie in einem Bereich bis zu 3 m von der Grenzlinie entfernt eine Höhe von 2,60 m über OKGAbk. an keiner Stelle überschreitet, mit Flachdach oder einem flachem Pultdach. Die Garage darf keine zum Grundstück des Verkäufers gerichtete Fenster oder Öffnungen aufweisen. Die Garage darf spiegelbildlich auf dem Kaufobjekt nur dort errichtet werden, wo sich derzeit auf der Grundstückseite des Verkäufers dessen Garage befindet und wird an diese (mit eigenen tragenden Wänden) angebaut.

    Ein Satteldach oder ähnliche erhöhte Dachkonstruktionen sind ausgeschlossen, es sei denn, der First des Daches liegt nicht höher als 2,60 m über OKG. Eine Erhöhung des derzeitigen Geländeniveaus wird ausgeschlossen. Die Dachentwässerung erfolgt zu der der Grenzlinie abgewandten Seite des zu errichtenten Garage hin.

    Eine Nutzungsänderung der Garage ist untersagt. Im Falle einer Nutzungsänderung ist der Verkäufer, bzw. der Rechtsnachfolger des dienenden Grundstücks berechtigt, einen Abriss des Gebäudes zu verlangen, bzw. eine Rückkehr zur ursprünglichen Nutzung als Garage zum Unterstellen von Kraftfahrzeugen. "

    Soweit der Text. Die dort genannten Maße (Höhe und Länge) müssen Sie natürlich noch an das tatsächlich von Ihnen Gewollte anpassen.

    Viele Grüße und viel Erfolg

    Ralf Wortmann, Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

  3. Garage auf Grenze bauen: Hessisches Baurecht & Nachbarrecht

    Garage auf der Grenze
    In Hessen ist die Errichtung einer Garage auf der Grenze ohne Nachbarzustimmung erlaubt, die Garage benötigt keine Abstandsfläche. Errichten Sie doch in dem 3-Meter-Bereich eine zweite Garage. Der Rat von R.W. ist exzellent! Nach dem Entwurf des Notars hätte der Nachbar jede Art von Gebäude auf der Grenze errichten können, auch ein Wohngebäude mit Fenstern. So zieht man einen Nachbarn über den Tisch! Verkaufen Sie keinen Quadratmeter Ihres Grundstückes, Sie könnten es bei einer Gebäudeerweiterungen für die Berechnung der Grundflächenzahl benötigen. Gruß
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  4. Keine Abstandsflächen für Garagen: Info laut Hess. BauO §6

    Foto von

    Keine Abstandflächen für Garagen
    Stimmt, Herr Kirschner, jetzt habe ich inzwischen mal nachgeschaut: § 6 Absatz 10 Hess. BauO. Das gilt für Garagen bis max. 100 m² Nutzfläche, max. 3 m Wandhöhe und max. 25 m² Wandfläche.

    Das war 1970 wahrscheinlich noch anders.

    Mich wundert, dass der Notar, der  -  als Jurist in Hessen  -  das doch eigentlich wissen müsste, trotzdem eine solche Klausel im Vertragsentwurf aufnimmt. Ihre Vermutung, dass dort jemand evtl. über den Tisch gezogen werden sollte, könnte zutreffen. Es könnte allerdings auch sein, dass es für das Gebiet einen Bebauungsplan gibt, in welchem  -  in Abweichung von § 6 Absatz 10 der BauO  -  doch Abstandsflächen auch für Garagen normiert sind, was aber eher unwahrscheinlich ist.

  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Abstandsflächen-Verkauf Garage: Rechte & Grenzbebauung in Hessen

    💡 Kernaussagen: Der Verkauf einer Abstandsfläche an den Nachbarn ermöglicht unter Umständen eine Grenzbebauung. In Hessen sind Garagen unter bestimmten Voraussetzungen von Abstandsflächen befreit. Ein Notarvertrag sollte die spezifischen baurechtlichen Gegebenheiten berücksichtigen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie die Details zur Garagenerrichtung auf der Grenze gemäß Garage auf Grenze bauen: Hessisches Baurecht & Nachbarrecht. Hier wird auf die Notwendigkeit der Nachbarzustimmung hingewiesen, auch wenn das hessische Baurecht unter Umständen eine Ausnahme für Garagen vorsieht.

    ✅ Zusatzinfo: Laut Keine Abstandsflächen für Garagen: Info laut Hess. BauO §6 gilt § 6 Absatz 10 der Hessischen Bauordnung für Garagen bis zu einer bestimmten Größe und Wandhöhe. Dies kann die Bebaubarkeit des Grundstücks beeinflussen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die genauen Bedingungen für die Gewährung einer Abstandsbaulast, wie im Beitrag Abstandsbaulast formulieren: Garagenbau auf der Grenzlinie beschrieben, um spätere rechtliche Probleme zu vermeiden. Prüfen Sie den Notarvertrag sorgfältig auf Übereinstimmung mit dem aktuellen Baurecht.

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