Bauen am Hang ohne Baugenehmigung in NRW: Geschossigkeit, Abgrabung & Möglichkeiten?

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Ich verstehe, dass Sie Probleme mit der Baugenehmigung für Ihr Hanggrundstück in Königswinter haben. Die Geschossigkeit bei Hanglagen ist oft ein Knackpunkt.

🔴 Gefahr: Ungeklärte Geschossigkeit kann zu erheblichen Problemen mit dem Bauamt und sogar zum Baustopp führen.

Meiner Einschätzung nach sollten Sie folgende Punkte prüfen:

• Geschossigkeit: In NRW zählt ein Geschoss als Vollgeschoss, wenn es mehr als 75 % seiner Grundfläche über der Geländeoberfläche liegt. Die Definition der Geländeoberfläche ist hier entscheidend.
• Abgrabung und Aufschüttung: Diese Maßnahmen verändern die Geländeoberfläche und beeinflussen die Geschossigkeit. Klären Sie, ob die geplanten Veränderungen korrekt im Bauantrag dargestellt sind.
• Bebauungsplan: Prüfen Sie, ob der Bebauungsplan spezielle Regelungen für Hanggrundstücke enthält.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, ein klärendes Gespräch mit dem Bauamt zu suchen, idealerweise gemeinsam mit Ihrem Architekten und einem Vermesser. Lassen Sie sich die Ablehnungsgründe im Detail erläutern und prüfen Sie, ob eine Anpassung der Planung möglich ist.

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Der vorliegende Fall betrifft ein Bauvorhaben in Königswinter (NRW) mit Hanglage, bei dem das Bauamt das Untergeschoss als Vollgeschoss einstuft und damit die Baugenehmigung verweigert. Kernproblem ist die unterschiedliche Behandlung von Aufschüttungen und Abgrabungen durch die Behörde: Während die geplante Aufschüttung auf der Terrassenseite zur Herstellung einer ebenen Geländeoberfläche nicht berücksichtigt wird, soll die Abgrabung für die Garagenzufahrt sehr wohl in die Berechnung der Geschossigkeit einfließen. Dies führt zu einer asymmetrischen Bewertung der Geländeveränderungen, die aus fachlicher Sicht kritisch zu hinterfragen ist.

🔴 Gefahr: Die unterschiedliche Behandlung von Auf- und Abgrabungen durch das Bauamt kann zu einer rechtswidrigen Benachteiligung des Bauherrn führen. Nach der Landesbauordnung NRW (BauO NRW) ist für die Bewertung der Geschossigkeit grundsätzlich die natürliche oder die genehmigte Geländeoberfläche maßgeblich. Wenn das Bauamt jedoch willkürlich nur eine Seite der Geländeveränderung berücksichtigt, könnte dies gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Frage, ob die geplanten Aufschüttungen und Abgrabungen als bauliche Anlagen oder als bloße Geländemodellierungen zu werten sind. In der Regel sind Aufschüttungen ab einer bestimmten Höhe (in NRW meist > 2 m) genehmigungspflichtig. Wenn die Aufschüttung jedoch der Herstellung eines natürlichen Geländeverlaufs dient (z.B. Angleichung an die Straßenhöhe), könnte sie als Teil der Geländeoberfläche betrachtet werden. Der Architekt und Vermesser sollten prüfen, ob die Aufschüttung als "natürliche Geländeoberfläche" im Sinne der BauO NRW anerkannt werden kann.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung des Bauherrn, dass die Nachbargrundstücke und die Straße ebenfalls aufgeschüttet wurden, ist ein wichtiges Indiz. Wenn in der Umgebung vergleichbare Geländeveränderungen vorgenommen wurden und diese von der Behörde geduldet oder genehmigt wurden, spricht dies für eine einheitliche Praxis. Dies könnte im Rahmen eines Nachbarschaftsvergleichs oder einer Ortsbesichtigung dokumentiert werden.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, der auf Bauordnungsrecht spezialisiert ist. Lassen Sie gemeinsam mit dem Architekten und Vermesser eine detaillierte Stellungnahme erstellen, die die geplante Geländeoberfläche als maßgeblich für die Geschossigkeitsberechnung darlegt. Fordern Sie beim Bauamt eine schriftliche Begründung für die unterschiedliche Behandlung von Auf- und Abgrabungen an. Parallel dazu sollten Sie prüfen, ob eine Bauvoranfrage oder ein Vorbescheid zur Klärung der Geschossigkeit vor Einreichung des Bauantrags sinnvoll gewesen wäre. Als letzte Option kommt eine Klage vor dem Verwaltungsgericht in Betracht, wenn die Behörde nicht einlenkt.

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Der Sachverhalt betrifft ein Bauvorhaben in Hanglage in Königswinter (NRW), bei dem das Bauamt das Untergeschoss als Vollgeschoss bewertet und damit die zulässige Geschossigkeit überschreitet – unter Berücksichtigung der Geländeveränderungen: Aufschüttung auf der Terrassenseite und Abgrabung auf der Garagenseite.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Geländebewertung kann zu schwerwiegenden statischen Risiken führen: Hangrutschungen, Setzungen oder Wasserstau infolge unzureichender Entwässerung bei unzulässiger Aufschüttung oder ungesicherter Abgrabung – insbesondere bei steilem Gelände und lockeren Böden im Rhein-Sieg-Kreis.

⚠️ Korrektur: Das Bauamt handelt nach der Landesbauordnung NRW (§ 2 Abs. 4 LBO NRW) und der DIN 277 korrekt: Geländeveränderungen werden grundsätzlich nicht zur Reduzierung der Geschossigkeit herangezogen – Aufschüttung gilt nicht als 'natürliches Gelände', sondern als künstliche Erhöhung, die die Baukörperhöhe und damit die Geschosszählung beeinflusst.

➕ Ergänzung: Die maßgebliche Geländeoberkante für die Geschosszählung ist nach § 2 Abs. 4 Nr. 2 LBO NRW diejenige, die sich aus dem natürlichen Gelände ergibt – nicht das künstlich veränderte. Eine Ausnahme ist nur bei nachweislich langjährig bestehenden, stabilen Geländeveränderungen möglich – ein 'großes Loch' als Ausgangszustand spricht jedoch gegen eine solche Stabilität.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass Aufschüttung und Abgrabung sich 'ausgleichen' und daher nicht in die Geschossbewertung eingehen, ist rechtlich und bauphysikalisch unzulässig: Beide Maßnahmen wirken unabhängig auf Standsicherheit, Oberflächenabfluss und Nachbargrundstücke – sie dürfen nicht gegeneinander verrechnet werden.

✅ Zustimmung: Die Einbeziehung eines Vermessers und Architekten ist fachlich geboten – doch ihre fachliche Einschätzung muss sich an der LBO NRW, der DIN 1054 (Gründung und Erdstatik) und der Vorgabe der Gemeinde Königswinter orientieren, nicht an subjektiver Planungslogik.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baugrund und Erdstatik sowie einen Fachanwalt für Bau- und Verwaltungsrecht, um eine fachlich fundierte Stellungnahme zur Geländebewertung und ggf. einen Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid vorzubereiten – eine bloße Einigung mit dem Bauamt ohne statische und rechtliche Absicherung birgt erhebliche Haftungsrisiken.