Gemeinschaftseigentum Wintergarten
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Gemeinschaftseigentum Wintergarten

Forum-Bauplanung/Baugenehmigung.
Am Gebäude (NRW, Baujahr 1982) der Eigentümergemeinschaft befinden sich 2 Wintergärten (WG), die erneuerungsbedürftig sind. Die WG sind im Grundbuch und in der Teilungserklärung nicht erwähnt. Eine Baugenehmigung für die WG liegt nicht vor.
Sind folgende Aussagen zutreffend?
1. Wenn die WG in der Teilungserklärung nicht aufgeführt sind, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.
2. Da in der Vergangenheit nicht in Frage gestellt wurde ob die WG Gemeinschaftseigentum sind, ist davon auszugehen, dass die WG nach dem Grundsatz von Treu und Glauben Gemeinschaftseigentum sind.
3. Bei den WG handelt es sich um illegale Bauwerke, da keine Baugenehmigung vorliegt und keine Eintragung in der Teilungserklärung vorgenommen wurde.
4. Vor der Erneuerung müssen die WG durch Bauantrag und Baugenehmigung legalisiert werden.
Ich bedanke mich für Ihre kompetente Antwort.
  • Name:
  • Robert
  1. Wie groß

    Hallo,
    evtl. mal hier lesen:

    Ist das jetzt ein realer Fall, oder eine Hausarbeit für den Architekturstudenten?
    Gruß,

  2. juristische Frage

    Juristisch ist das Problem und nicht architektonisch.
    Zuerst wäre zu klären, ob die WG genehmigungsfähig sind.
    Wenn ja, so wäre das von der WEGAbk. per einstimmigen Beschluss zu machen.
    Dabei wäre zu klären, ob die WG als "abgeschlossen" gelten.
    Wenn ja, kann es Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht bedeuten.
    Einer Klärung bedarf auch, wer den WG als Erbauer bezahlt hat und wer den Nutzen davon hat.
    Auch juristisch ist die Frage, ob das Recht der Nutzung "untergegangen" ist, also ob das Werk zerstört ist.
    Ist der WG nicht genehmigungsfähig, so kann die Nutzung vom Bauamt untersagt werden, aber ohne Abbruchbefehl.
    Ein Abbruch muss von der Gemeinschaft einstimmig beschlossen werden, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt.
    Damit kann das Ganze in einer Sackgasse enden.
    Juristisch ist wiederum die Frage was passiert, wenn ein Verwalter Kraft seines Amtes eine Entscheidung zum Abbruch oder Sanierung fällt:
    Wer verklagt ihn wegen falscher Verwaltertätigkeit?
    Das kann wohl nur ein Geschädigter der Kraft Grundbucheintragung ein Eigentumsrecht hat.
    Womit wir wieder bei der juristischen Frage nach dem Eigentümer sind.
    Da es in einer WEG nichts "herrenloses" gibt, ist es im Zweifel die Gemeinschaft.
    Folglich kann nun die Gemeinschaft einstimmig über die Sache "WG" entscheiden.
    Gruß
  3. Gemeinschaftseigentum Wintergarten?

    Hallo Herr Ropers,
    ich bin kein Architekturstudent, sondern in dieser Frage Laie. Es handelt sich um einen realen Fall.
    Ich danke Ihnen für den Hinweis zum Thema Baugenehmigung. Ich werde versuchen unter NRW-baurecht.de verwertbare Erläuterungen zu finden.
    Gruß
    • Name:
    • Robert
  4. Gemeinschaftseigentum Wintergarten?

    Hallo Herr Klaus,
    ich danke Ihnen für Ihre Antwort und möchte Ihnen folgende Erläuterungen geben.
    Es wurde nicht geprüft, ob die erneuerungsbedürftigen WG genehmigungsfähig sind. Die WG sind nur von der Wohnung der Miteigentümer zugänglich, d.h. "abgeschlossen". Nur diese Miteigentümer haben den Nutzen. In der Teilungserklärung sind weder Sondereigentum noch Sondernutzungsrecht für die WG geregelt. Es ist nicht bekannt, wer die WG bezahlt hat.
    Die WG sind nicht mehr betriebsbereit. Der Verwalter hat Kraft seines Amtes die Sanierung beschlossen. Ein Beschluss der Gemeinschaft in der Sache "WG" wurde nicht herbeigeführt.
    Gruß
    • Name:
    • Robert
  5. der Verwalter spinnt

    Er kann nichts Kraft seines Amtes beschließen, sondern er kann nur den Willen der Gemeinschaft umsetzen und er kann nur nach der Teilungserklärung handeln.
    Es gibt die Instandhaltungsmehrheit mit 50,1 Prozent, es gibt die Sanierungsmehrheit mit 80 Prozent Stimmanteil und es gibt die Einstimmigkeit.
    Er muss einen Beschluss herbeiführen der Rechtssicher ist oder er muss sein Amt niederlegen weil die WEGAbk. nicht verwaltbar ist.
    Erteilt der Verwalter ohne Beschluss Aufträge, so zahlt er das aus eigener Tasche.
    Nach der Schilderung könnten die WG auf Terrassen stehen, die ein Sondernutzungsrecht haben.
    Ohne Legalisierung mit Bauamt und Teilungserklärung sind alle Ausgaben illegal, und überhaupt ist es illegal dass sich der Verwalter mit illegalen Gebäuden befasst.
    Sie brauchen unbedingt einen Anwalt für WEG- und Verwaltungsrecht.
    Der derzeitige Stand der Schilderung lässt den Schluss zu, die WG sind am Ende der Lebensdauer und müssen beseitigt werden.
    Dem Nutzer steht es frei, von der Gemeinschaft den Neubau gestattet zu bekommen, alle Kosten zu tragen und die Eintragung in die Gemeinschaftsordnung zu erlauben, das geht nur über einen Notar und Grundbucheintragung.
    Der Nutzer muss sowieso alle Kosten tragen, die Verwendung der Rücklagen müsste einstimmig sein.
    Verwendet der Verwalter diese Rücklagen ohne einstimmigen Beschluss so ist das der Straftatbestand der "Untreue".
    Schon mehrfach habe ich hier erklärt: eine WEG ist das dümmste was der Mensch bei Eigentum erfunden hat!
    Gruß

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