Hallo, kann vielleicht jemand helfen?
Wir haben ein Mittelreihenhaus (wird z.Z. gebaut) mit einem unregelmäßigen Grundriss des Grundstückes mit einer kleinen "Nase" (Gesamtfläche 173 m²) gekauft. Aus dem Expose konnte man einen ca. 40 m² großen (kleinen!) Garten rausmessen. Nachdem der Keller fertig war, habe ich feststellen müssen, dass die "kleine Nase" größtteils bei meinem Nachbar liegt und der Garten jetzt etwa 35 m² groß ist.
Darauf angesprochen, widerte der Bauträger, dass es nach BGBAbk. noch unter 10 % Toleranz fällt und ist nichts mehr zu machen.
Hat er Recht?
Vielen Dank
Andrej
Grundstücksgröße weicht ab: Welche Rechte habe ich als Käufer? Toleranz & Co.
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Grundstücksgröße weicht ab: Welche Rechte habe ich als Käufer? Toleranz & Co.
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Ich verstehe, dass Sie ein Mittelreihenhaus gekauft haben und die tatsächliche Grundstücksgröße von den Angaben im Expose abweicht. Dies ist ein häufiges Problem, das verschiedene rechtliche Aspekte berührt.
Zunächst ist der Kaufvertrag maßgeblich. Was steht dort zur Grundstücksgröße? Weicht die tatsächliche Größe erheblich von der im Vertrag genannten ab, kann dies einen Mangel darstellen. Eine "Nase" im Grundriss kann die nutzbare Gartenfläche beeinflussen.
Eine gewisse Toleranz bei der Grundstücksgröße ist üblich. Diese Toleranzgrenze ist jedoch nicht gesetzlich festgelegt und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Gerichte haben in der Vergangenheit Toleranzen von 3-5% als angemessen angesehen. Bei einer Abweichung von z.B. 10% könnte ein Mangel vorliegen.
👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie die Abweichung genau (z.B. durch Vermessung) und setzen Sie sich schriftlich mit dem Bauträger in Verbindung. Fordern Sie eine Stellungnahme und ggf. eine Minderung des Kaufpreises.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Grundstücksgröße
- Die Grundstücksgröße ist die Fläche eines Grundstücks, die in der Regel in Quadratmetern angegeben wird. Sie ist ein wichtiger Faktor für den Wert und die Nutzbarkeit des Grundstücks.
Verwandte Begriffe: Flurstück, Bauland, Wohnfläche - Toleranz
- Eine Toleranz ist eine zulässige Abweichung von einem Sollwert. Bei der Grundstücksgröße gibt es keine gesetzliche Toleranz, aber eine gewisse Abweichung wird in der Regel akzeptiert.
Verwandte Begriffe: Abweichung, Messgenauigkeit, Kulanz - Mangel
- Ein Mangel liegt vor, wenn eine Sache (z.B. ein Grundstück) nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Eine erhebliche Abweichung der Grundstücksgröße kann einen Mangel darstellen.
Verwandte Begriffe: Sachmangel, Rechtsmangel, Gewährleistung - Minderung
- Die Minderung ist die Reduzierung des Kaufpreises aufgrund eines Mangels. Sie soll den Wertverlust der Sache ausgleichen.
Verwandte Begriffe: Kaufpreisminderung, Schadenersatz, Wandlung - Expose
- Ein Expose ist eine Beschreibung einer Immobilie, die zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten wird. Es dient als erste Information für Interessenten.
Verwandte Begriffe: Immobilienangebot, Verkaufsunterlage, Objektbeschreibung - Bauträger
- Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant und durchführt. Er ist in der Regel der Verkäufer von neu gebauten Immobilien.
Verwandte Begriffe: Bauherr, Projektentwickler, Generalunternehmer - Kaufvertrag
- Ein Kaufvertrag ist ein Vertrag, durch den der Verkäufer verpflichtet wird, dem Käufer eine Sache zu übereignen und der Käufer verpflichtet wird, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.
Verwandte Begriffe: Immobilienkaufvertrag, Vertragsrecht, Eigentumsübertragung
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Welche Toleranz bei der Grundstücksgröße ist üblich?
Eine gesetzliche Toleranz gibt es nicht. Gerichte haben in der Vergangenheit Toleranzen von 3-5% als angemessen angesehen. Dies hängt jedoch vom Einzelfall ab. - Was kann ich tun, wenn die Grundstücksgröße erheblich abweicht?
Dokumentieren Sie die Abweichung, setzen Sie sich schriftlich mit dem Bauträger in Verbindung und fordern Sie eine Stellungnahme. Prüfen Sie, ob ein Mangel vorliegt und Sie Anspruch auf Minderung des Kaufpreises haben. - Spielt die "Nase" im Grundriss eine Rolle?
Ja, eine ungewöhnliche Form des Grundstücks (z.B. eine "Nase") kann die Nutzbarkeit und den Wert des Grundstücks beeinflussen. Dies sollte bei der Beurteilung der Abweichung berücksichtigt werden. - Was ist, wenn der Bauträger sich weigert, die Abweichung anzuerkennen?
In diesem Fall sollten Sie rechtlichen Rat einholen. Ein Anwalt kann Ihre Ansprüche prüfen und Sie bei der Durchsetzung unterstützen. - Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn die Grundstücksgröße erheblich abweicht?
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur in Ausnahmefällen möglich, z.B. wenn die Abweichung so erheblich ist, dass der Wert des Grundstücks massiv gemindert ist. Dies sollte von einem Anwalt geprüft werden. - Welche Rolle spielt das Expose beim Grundstückskauf?
Das Expose dient als erste Information, ist aber nicht rechtsverbindlich. Entscheidend ist der Inhalt des Kaufvertrags. Abweichungen zwischen Expose und Vertrag können jedoch relevant sein. - Was bedeutet Minderung des Kaufpreises?
Minderung bedeutet, dass der Kaufpreis aufgrund eines Mangels (z.B. geringere Grundstücksgröße) reduziert wird. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Wertverlust des Grundstücks. - Wie dokumentiere ich die Abweichung der Grundstücksgröße richtig?
Lassen Sie die Grundstücksgröße von einem Vermesser offiziell feststellen und dokumentieren. Dies ist ein wichtiger Beweis im Streitfall.
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Notarvertrag: Grundstücksgröße – Exakte Angaben vs. Teilfläche
Was sagt der Notarvertrag
zur Grundstücksgröße? Exakte Angaben mit Flur- / Flurstücksnummer? Oder: noch zu vermessende Teilfläche in Größe von ca. xxx m²? -
Notarvertrag: Flächenangabe & Haftungsausschluss – Was bedeutet das?
Angaben im Notarvertrag
Hallo, Manfred
Im Notarvertrag steht, dass wir ein 173/884 Anteil mit Angaben der Flurstücksnummer erworben haben. Gleichzeitig steht das jegliche Haftung des Veräußeres bezüglich der Flächengröße ausgeschlossen ist. Was das bedeutet habe ich erst später kapiert.
Ein Notar ist eigentlich ein Unparteiesche, daher dachte ich alles, was im Notarvertrag steht muss eine gesetzliche Grundlage haben.
Gruß
Andrej -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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💡 Kernaussagen: Bei Abweichungen der Grundstücksgröße im Kaufvertrag ist entscheidend, ob exakte Angaben oder eine "ca." Angabe vorliegen. Ein Haftungsausschluss des Veräußerers bezüglich der Flächengröße kann die Rechte des Käufers einschränken. Die Bedeutung der Angaben im Notarvertrag sollte vor Unterzeichnung vollständig verstanden werden. Die Flurstücksnummer ist relevant für die eindeutige Identifizierung des Grundstücks. Ein Anwalt für Immobilienrecht kann bei der Bewertung der Rechtslage helfen.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Notarvertrag: Flächenangabe & Haftungsausschluss – Was bedeutet das? wird deutlich, dass ein Haftungsausschluss im Notarvertrag die Möglichkeiten des Käufers bei einer Abweichung der Grundstücksgröße einschränken kann. Daher ist eine genaue Prüfung des Vertrages vor Unterzeichnung unerlässlich.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Notarvertrag: Grundstücksgröße – Exakte Angaben vs. Teilfläche weist darauf hin, dass die Art der Flächenangabe im Notarvertrag (exakt vs. ca.) entscheidend für die Rechte des Käufers ist. Exakte Angaben bieten eine größere Sicherheit, während "ca." Angaben eine gewisse Toleranz implizieren.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor dem Kauf alle Unklarheiten bezüglich der Grundstücksgröße mit dem Bauträger und lassen Sie den Notarvertrag von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen. Achten Sie besonders auf Klauseln zum Haftungsausschluss bezüglich der Flächengröße. Bei einer deutlichen Abweichung der tatsächlichen Grundstücksgröße von den Angaben im Kaufvertrag sollten Sie Ihre Rechte prüfen und gegebenenfalls eine Minderung des Kaufpreises fordern.
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