Baumängel entdeckt: Rückgabe, Schadenersatz & Ihre Rechte beim Hausbau?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

✍️ Eine neue Frage im BAU-Forum "Bauplanung / Baugenehmigung" stellen ✍️

Hallo Fachleute, ein Laie braucht euren Rat! im Anhang das Protokoll einer Überprüfung, entschuldigt bitte die Länge aber nehmt euch die Zeit zum lesen. Unser Anliegen ist, das "MÄNGELOBJEKT" dem Bauträger zurückzugeben. SCHADENERSATZ (Wandlung + Auslagen). BITTE helft uns mit rat + evtl. Vorschlägen hierzu, bin für jeden Tipp dankbar. Im Anhang das Protokoll der Objekt Überprüfung. Gruß Rainer Baumängel, festgestellt und dokumentiert: Objektüberprüfung durch einen Dipl. Ing. Bauwesen (Bauleitung-Architekt) Wir erteilten den Auftrag zur Prüfung, inwieweit zwischen Baubeschreibung, Bauausführung und den anerkannten Regeln der Bautechnik Abweichungen bestehen. Im Kaufvertrag verpflichtet sich die Verkäuferin, den Kaufgegenstand gem. Baubeschreibungsurkunde (Notariell beglaubigt) zu errichten. Bemerkung: Die Verkäuferin erklärt in § 5 Abs. 2 nochmals nachdrücklich, dass der Text der Baubeschreibung evtl. anderslautenden Eintragungen in Zeichnungen vorgeht. 1. In der Kopie Gebäudeschnitt mit Stempel des Bauamtes wurde mit handschriftlichen Hinweis ergänzt, dass das Dachgeschoss kein Vollgeschoss ist und somit hier keine Aufenthaltsräume statthaft sind. 2. Obwohl der Bauträger in der Baubeschreibung feststellt, dass im Kaufpreis alle Kosten enthalten sind, haben wir bis heute keine dieser elementaren Bestandteile erhalten: Nebenausfertigung der Baugenehmigung, Berechnungen der Statik und Wärmeschutznachweis, Werkplanung für Rohbau , Heizung , Sanitär und Elektro (einschl. aller Detailzeichnungen ). Ebenso fehlt Amtlicher Lageplan mit Nachweis der Grundstücksgröße. 3. Die Ausführung zum Punkt Gründung (Fundamente/ Bodenplatte ) sind ungenau und beziehen sich lediglich auf unterkellerte Gebäude. Feststellung: Es fehlen Informationen über: die Art der Fundamentierung, Wärmedämmung unter der Bodenplatte, Isolierung gegen aufsteigende Feuchtigkeit. 4. Innenwände (nicht tragend ): gemäß Baubeschreibung sollen diese aus Gipswandplatten o. gleichwertig erstellt werden. Feststellung: in dem betreffenden Gebäude wurden Metallständerwände in einer Stärke von 75 mm eingebaut (50 mm Unterkonstruktion, Beplankung jeweils mit einer 12,5 mm starken Gipskartonplatte ) Dies Ausführung widerspricht der Baubeschreibung und ist unter keinen Umständen als  -  gleichwertig  -  zu bewerten. 5. Vordach  -  Hauseingang: der Baubeschreibung ist zu entnehmen, dass das Vordach aus einer Pergolarartigen Holzkonstruktion mit einer Verbundsicherheitsglasabdeckung (o.ä.) bestehen soll. Feststellung: das tatsächlich montierte Vordach ist eine schwere zimmermannsmäßige Konstruktion , gedeckt mit Betondachsteinen. Diese Ausführung widerspricht der Baubeschreibung und ist auch nicht als ähnlich anzusehen. 6. Fenster: gemäß der Baubeschreibung wurden Kunststoff -Fenster eingebaut. Feststellung: weder über die zur Verwendung kommenden Profile noch über K-Wert oder Beschläge wurde eine spezifische Aussage gemacht. Es entspricht der gültigen Rechtsprechung, dass unter diesen Umständen die Ausführung mindestens dem heutigen Stand der Technik entsprechen muss. 7. Treppe: gemäß Baubeschreibung soll eine Holz-Stahl -Treppe eingebaut werden. Feststellung: bei der Formulierung  -  Holz  -  Stahl -Treppe wird deutlich auf einen unverfälschten Massivbaustoff  -  Holz  -  hingewiesen, die tatsächliche Ausführung weicht hiervon jedoch ab, es wurden furnierte Treppenstufen eingebaut. 8. Türen zu den Wohnräumen, Tür zum Dachgeschoss: gemäß der Baubeschreibung sind Türblatt und Montagezarge in Esche weiß  -  foliert  -  vorgesehen. Feststellung: Ebenso wie unter dem Punkt Fenster wurden hier keine Angaben über das zum Einbau kommende Produkt gemacht, z.B. Art der Türblattfüllung oder der Klimaklasse u.ä. Es ist deshalb eine Ausführung gem. dem heutigen Stand der Technik zu erbringen. 9. Haustür: gem. Baubeschreibung sind die Eingangstüren (Gebäude und Kellerersatzraum ) aus Holz oder Kunststoff. Feststellung: die tatsächliche Ausführung entspricht nicht der Baubeschreibung Es wurden Aluminium Türen eingebaut. Ein erheblicher Mangel liegt bei der Ausführung der Tür zum Kellerersatzraum vor, gem. Baubeschreibung wird hier auf eine 3- fach Bolzenverriegelung verzichtet, da die Tür nach außen öffnet und die Türbänder ebenfalls außen liegen, ist die Öffnung der Tür ein leichtes (herausschieben der Bolzen) des weiteren wurde auch die Trennwand zwischen Kellerersatzraum und Flur als Metallständerwand errichtet. Abgesehen von diesem groben PLANUNGSFEHLER, entfällt für den Erwerber im Falle eines Einbruches jeglicher Versicherungsschutz. 10. Wände  -  Wohnräume, Flure ... : gem. Baubeschreibung erhalten diese Wände einen  -  Spachtelspritzputz  -  Feststellung: entgegen der Baubeschreibung wurde normaler Innenputz in einer Stärke von 1,5 bis 2 cm eingebaut. 11. Decken  -  Dachgeschoss: der Baubeschreibung ist zu entnehmen, dass der Dachraum zu Wohnraum ausgebaut werden kann. Die Flächenberechnung gibt hier 19,57 m² als zum Ausbau vorbereitete Wohnfläche an. Feststellung: gem. Feststellung des Bauaufsichtsamtes der Stadtverwaltung ist das Dachgeschoss kein Vollgeschoss und somit werden hier keine Räume zum ständigen Aufenthalt genehmigt. Über diese Tatsache bzw. die Eintragung in den Zeichnungen wurden die Erwerber nicht informiert, obwohl diese erhebliche Einschränkung sowohl den Planer als auch dem Bauträger spätestens mit Vorlage der Baugenehmigung bekannt war. Der Erwerber wurde hier vorsätzlich über Platzverhältnisse und mögliche Erweiterbarkeit der Wohnfläche getäuscht. 12. Böden  -  Wohn-, Schlaf- ... : über den zur Ausführung kommenden Fußbodenaufbau im Erdgeschoss wurde keine detaillierte Aussage gemacht. Sofern sich dies nicht aus den vorzulegenden Werk  -  und Detailzeichnungen ergibt, ist von einer Ausführung gem. dem heutigen Stand der Technik und den anerkannten Regeln der Baukunst auszugehen. Der Bauträger hat hier den Nachweis über den Ordnungs  -  und Vorschriftsgemäßen Einbau der Wärmedämmung zu erbringen. 13. Sanitärinstallation  -  Rohrinstallation: gem. Baubeschreibung können die Rohre der Kaltwasserinstallation aus verzinktem Stahlrohr oder VPE-Kunststofftrinkwasserrohr bestehen. Feststellung: entgegen der Baubeschreibung wurde grundsätzlich Kupferrohr verwendet. 14. Außenanlage  -  Weg und Terrasse: der Baubeschreibung, als auch den Zeichnungen ist zu entnehmen, dass sich im Bereich des Hauseinganges und dem Zugang zum Kellerersatzraum ein Eingangspodest mit min. 2 Stufen befindet. Feststellung: entgegen der Baubeschreibung und den Zeichnungen wurde kein Eingangspodest mit Stufen hergestellt. 15. Abweichungen der Zeichnungen gegenüber der tatsächlichen Ausführung:  -  Erdgeschoss  -  Kochen  -  entgegen der Zeichnungen wurde die Öffnungsrichtung der Tür von DIN^Abk.  -  links auf DIN  -  RECHTS geändert.  -  Die Tür zum Abstellraum geht nicht wie geplant nach außen, sondern nach innen auf. Feststellung: Abgesehen von erheblichem Platzverlust im Abstellraum ist auch der Weg vom Flur zum Herd stark beeinträchtigt.  -  Terrasse  -  gem. Baubeschreibung ist keine Terrasse geplant. Der Erwerber wird hier vorsätzlich getäuscht, denn er erhält weder mehr Wohnraum (keine Anrechenbarkeit gem. 2. Berechnungsverordnung ) noch eine fertige Terrasse.  -  Obergeschoss  -  Schlafen  -  es ist üblich möblierte Pläne (auch für das Bauaufsichtsamt ) zu erstellen um dem Erwerber (Laien) die Platzverhältnisse visuell dokumentieren. Feststellung: da die Zeichnungen (Anlage der Baubeschreibung ) nicht vermaßt sind muss sich der Erwerber darauf verlassen können, dass die Raunverhältnisse im fertigen Zustand auch den Zeichnungen entsprechen. Allen bekannten Planungsvorschriften bzw. Regelungen, den anerkannten Regeln der Baukunst kann entnommen werden, dass zwischen Einrichtungsgegenständen min. Verkehrsflächen liegen müssen. Im vorliegenden Fall hat man in arglistiger Weise die Möblierung des Eltern-Schlafraumes (Doppelbett ) kurzer Hand auf ca. 1,75 m reduziert hat um den erforderlichen Freiraum zwischen Bett uns Wand mit 0,75 m einhalten bzw. darstellen zu können. Auch hier liegt neben Vorsatz ein erheblicher Planungsfehler vor, denn allen Beteiligten hätte bei Überprüfung der Vermassung auffallen müssen, dass der Schlafraum nur eine Breite von 2,56 m (Rohbau ) hat. 16. Dachgeschoss  -  Heizungsanlage -: gem. den Zeichnungen ist es geplant die Heizung als auch den Warmwasserspeicher neben dem Treppenhaus anzuordnen. Feststellung: ohne eine technische Notwendigkeit wurden Heizung und Warmwasserspeicher an der Außenwand neben dem Fenster montiert. Die Gassteigleitung verläuft jedoch nicht im vorhanden Schacht, sondern daneben außerhalb in der Wand. Der Erwerber ist in der Nutzung des Dachraumes durch diese Maßnahme benachteiligt. 17. Wohn- und Nutzflächenberechnung (Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung): Auf Grund der Unterlagen ist die Nutzfläche als auch die zum Ausbau vorbereitete Wohnfläche im DG^Abk. nicht nachprüfbar.  -  Wohnfläche  -  die in der Baubeschreibung zusammengestellten Werte , welche die Gesamtsumme der Wohnfläche bilden sind unrichtig. 1. Der Kellerersatzraum ist keine Wohnfläche 2. Die Terrasse kann nicht in Ansatz gebracht werden. Bemerkung: die Wohnflächen wurden ermittelt und mit der IST  -  Fläche verglichen, es ergaben sich folgende Differenzen: 1,27 m² gegenüber der Regelfläche 12,91 m² gegenüber der in der Baubeschreibung ausgewiesenen Fläche 18. Feststellung vor Ort  -  Bei der Überprüfung der Bauausführung vor Ort wurden hauptsächlich im Dachgeschoss gravierende Ausführungsfehler festgestellt.  -  die Sparrenausmauerung fehlt vollständig.  -  die Dachdeckungsarbeiten wurden nicht gemäß der statischen Berechnung ausgeführt. Bemerkung: Es widerspricht jedweder Üblichkeit die Abstände zwischen den Sparren größer als 65-70 cm zu wählen, auch wenn dies rechnerisch möglich ist. Im vorliegenden Fall sind mehrere Sparrenfelder größer als 80 cm teilweise sogar 90 cm ausgeführt worden. Für diesen Abstand hat der Statiker eine Dachlattenstärke von 40 * 60 mm gewählt. Eine solche Planung widerspricht jeglicher praktischer Erfahrung, denn nun sind auch alle anderen Felder entsprechend auszuführen. Die örtliche Bauleitung hat die Vorgaben der Statik nicht beachtet, es wurden auf dem gesamten Dach normale Dachlatten verwendet (24 * 48 mm ) Folge ist, dass sich die Dachlatten im Bereich der großen Sparrenfelder unter der Last der Dachziegel durchbiegen. Dachflächenfenster: Der Anschluss der Unterspannbahn an das Dachfenster ist nicht fachgerecht und entspricht nicht den Verarbeitungsrichtlinien des Herstellers. Wärmeverbundsystem: Auf Grund der Gebäudeabmessungen ist zu überprüfen ob tatsächlich Dämmplatten in einer Stärke von 80 mm eingebaut wurden. (Vorgaben des Wärmeschutznachweises) Feststellung: Die gesamte Ausführung widerspricht der Baubeschreibung, die der Planer dem Auftrag auf Baugenehmigung beigefügt hat, denn hier wird ein Kalkzementputz angegeben.