Hallo an alle,
hier eine sehr dringende Frage.
EFH in BW
Wir sind im August 2006 in unser EFHAbk. eingezogen und haben auch ungefähr zu diesem zeitpunkt die Abnahme gemacht.
Noch kleine Fehler wurden jetzt soweit alle behoben, .
Mitte 2007 haben wir festgestellt, das unsere Außenfenstersimse untescheidlich weit von der Außenwand überstehen.
von 0,3 cm bis 3,5 cm.
Dies habe ich auch gleich unserem Bauträger mitgeteilt mit der bitte um Stellungnahme.
Er sagt jetzt und auch damals, dass wir das bei der Abnahme hätten angeben müssen und die Fa. die diese Arbeiten damals ausgeführt hat, heute leider nicht mehr existiert (Insolvenz eines Subunternehmers).
Ich habe aber von der Schlussrechnung Geld Einbehalt.
Das will er jetzt haben.
Bietet mir "kulanter" Weise 500 € für die Fenstersims, das ich damit zurfrieden bin.
Ich bin damit nicht so ganz einverstanden.
Er will sich quer stellen und pocht auf sein Abnahmeprotokoll.
Was kann ich tun, was für rechte haben wir?
Danke für die schnelle Hilfe, es "brennt" schon ein bishen.
Rulamann
Mängel nach Hausabnahme: Was tun bei Baumängeln, Gewährleistung & Fristen?
BAU-Forum: Neubau
Mängel nach Hausabnahme: Was tun bei Baumängeln, Gewährleistung & Fristen?
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Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Unsachgemäß ausgeführte Fenstersimse können zu Wassereintritt und Schimmelbildung im Mauerwerk führen.
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Nach der Abnahme eines Hauses beginnt die Gewährleistungsfrist. Treten Mängel auf, ist es wichtig, diese unverzüglich schriftlich beim Bauträger zu melden. Dokumentieren Sie die Mängel genau (Fotos, Protokolle).
Da die Abnahme bereits 2006 erfolgte, ist die Gewährleistungsfrist wahrscheinlich abgelaufen. Die reguläre Frist beträgt in Deutschland fünf Jahre. Allerdings gibt es Ausnahmen, z.B. bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
Wenn der Bauträger insolvent ist, kann es schwierig werden, Ansprüche durchzusetzen. Prüfen Sie, ob eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen wurde. Kontaktieren Sie ggf. einen Anwalt für Baurecht.
Einbehalte aus der Schlussrechnung können zur Mängelbeseitigung verwendet werden, sofern dies vereinbart wurde. Klären Sie, ob die Fenstersimse fachgerecht eingebaut wurden. 🔴 Mangelhafte Ausführung kann zu Folgeschäden (z.B. Feuchtigkeit) führen.
👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Situation von einem Bausachverständigen begutachten, um die Mängelursache und mögliche Ansprüche zu klären. Prüfen Sie die Bauverträge und Abnahmeprotokolle auf relevante Klauseln.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Abnahme
- Die Abnahme ist die förmliche Entgegennahme des Bauwerks durch den Bauherrn. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Mängelrüge, Gewährleistung - Gewährleistung
- Die Gewährleistung ist die Haftung des Bauträgers für Mängel am Bauwerk. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre ab der Abnahme.
Verwandte Begriffe: Mängel, Abnahme, Bauvertrag - Mängelrüge
- Die Mängelrüge ist die schriftliche Mitteilung des Bauherrn an den Bauträger über festgestellte Mängel. Die Mängelrüge muss unverzüglich nach Entdeckung der Mängel erfolgen.
Verwandte Begriffe: Mängel, Gewährleistung, Abnahme - Bauträger
- Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant und durchführt. Der Bauträger ist Vertragspartner des Bauherrn.
Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Bauherr, Architekt - Bausachverständiger
- Ein Bausachverständiger ist ein Experte für Bauwesen, der Gutachten zu Baumängeln und Bauschäden erstellt.
Verwandte Begriffe: Gutachten, Baumängel, Bauschäden - Bauvertrag
- Der Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauträger über die Errichtung eines Bauwerks. Der Bauvertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien.
Verwandte Begriffe: Bauträger, Bauherr, Abnahme - Insolvenz
- Die Insolvenz ist ein Zustand der Zahlungsunfähigkeit eines Unternehmens. Bei Insolvenz des Bauträgers kann es schwierig werden, Ansprüche durchzusetzen.
Verwandte Begriffe: Bauträger, Bauvertrag, Gewährleistung
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist die Gewährleistungsfrist im Baurecht?
Die Gewährleistungsfrist ist der Zeitraum, in dem der Bauträger für Mängel am Bauwerk haftet. In Deutschland beträgt sie in der Regel fünf Jahre ab der Abnahme. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann die Frist länger sein. - Was tun bei Mängeln nach der Abnahme?
Mängel müssen unverzüglich schriftlich beim Bauträger gerügt werden. Es ist wichtig, die Mängel genau zu dokumentieren (Fotos, Protokolle). Setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. - Was ist ein Abnahmeprotokoll?
Das Abnahmeprotokoll ist ein Dokument, das bei der Abnahme des Bauwerks erstellt wird. Es listet alle festgestellten Mängel auf. Das Protokoll dient als Beweismittel im Streitfall. - Was passiert bei Insolvenz des Bauträgers?
Bei Insolvenz des Bauträgers wird es schwierig, Ansprüche durchzusetzen. Prüfen Sie, ob eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen wurde. Kontaktieren Sie ggf. einen Insolvenzverwalter. - Was ist ein Einbehalt aus der Schlussrechnung?
Ein Einbehalt ist ein Teil der Schlussrechnung, der vom Bauherrn zurückbehalten wird, um eventuelle Mängel zu beseitigen. Die Höhe des Einbehalts wird im Bauvertrag vereinbart. - Wie lange habe ich Zeit, Mängel nach der Abnahme zu melden?
Mängel sollten unverzüglich nach Entdeckung gemeldet werden, um den Schaden zu minimieren und Beweise zu sichern. Die Gewährleistungsfrist von in der Regel fünf Jahren beginnt mit der Abnahme. - Was bedeutet "arglistig verschwiegener Mangel"?
Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt vor, wenn der Bauträger einen Mangel kennt und ihn bewusst verschweigt, um den Bauherrn zu täuschen. In diesem Fall kann die Gewährleistungsfrist verlängert werden. - Brauche ich einen Anwalt für Baurecht?
Ein Anwalt für Baurecht ist ratsam, wenn es zu Streitigkeiten mit dem Bauträger kommt, insbesondere bei komplexen Mängeln oder Insolvenz des Bauträgers.
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Fenstersims-Überstand: 3 mm oder 35 mm Differenz?
wie jetzt,
0,3 cm Abstandsdifferenz (untereinander) ,
oder insgesamt nur 3 mm? bis 35 mm Überstand zur Fassade?
Grüße -
Beweislastumkehr nach Abnahme: Kostenrisiko bei Mängeln
Beweislastumkehr
nennt sich das. NACH der Abnahme müssen SIE den Mangel nachweisen, vorher musste er nachweisen, dass es kein Mangel ist.
Fazit: Kostet sie vermutlich eine Stange Geld und dauert lange.
Vielleicht wäre eine Einigung daher günstiger. Und wenn das der einzige Mangel ist, dann haben Sie ja nochmals Glück gehabt, da dies wohl eher ein optischer als ein "Baulicher" Mangel ist.
Klar ist das nicht toll, aber es gibt Bauherren, die haben ganz andere Mängel (z.B. undichter Keller). Da geht es dann um ganz andere Dinge (und viel mehr Geld). -
Fenstersims-Abstand: Beweislastumkehr bei Mängeln erreichen
Mängel nach der Abnahme Teil 2
Danke für die ersten Antworten.
Der Abstand zwischen Sims Hintekante und Fassade variiert zwischen 3 mm und 35 mm.
Wie kann ich diese Beweislastumkehr erreichen?
Danke -
Mängelansprüche: Keine Rüge bei Abnahme – Ansprüche verwirkt?
Keine Mängelansprüche mehr, wenn Sie bei Abnahme nicht gerügt wurden?
Hallo, Herr Filusch!
die von kho genannte Beweislastumkehr ist im Grunde nur für einen Rechtsstreit relevant. Sie müssen diese nicht irgendwie erreichen und sie ist für auch eher nachteilig. Es bedeutet, dass Sie im Prozess den Sachverständigenvorschuss leisten müssen, wenn es um die Frage geht, ob das ein Mangel ist und ob man deshalb in der von Ihnen ins Auge gefassten Höhe Restwerklohn einbehalten kann.
Wenn Sie im Prozess mit Ihrer Rechtsansicht allerdings Recht erhalten und den Prozesss gewinnen, haben Sie einen Kostenerstattungsanspruch gegen Ihrer Bauträger, auch hinsichtlich der SV-Kosten.
Aber kho hat im Grunde recht: Wenn das der einzige Mangel ist, sollten Sie das Angebot Ihres Bauträgers annehmen.
Übrigens: Sie waren nicht verpflichtet, diesen Mangel bereist bei Abnahme zu rügen, sofern sie ihn damals noch nicht entdeckt haben. Ein Verlust des Mängelbeseitigungs- oder Minderungsrechts tritt gemäß § 640 II BGBAbk. nur bei vorbehaltsloser Abnahme trotz positiver Mangelkenntnis des Bauherren ein. Der Bauträger muss in einem etwaigen Rechtsstreit also positiv beweisen, dass Sie diesen Mangel im Abnahmezeitpunkt bereits kannten. Kann er das nicht, ist er in der Gewährleistung. Einen "Kennen müssen" oder eine "fahrlässige Unkenntnis" gibt es in diesem Bereich nicht.
Die Insolvenz eines Subunternehmers des Bauträgers spielt keine Rolle. Wenn der Bauträger seinerzeit seinen Subunternehmer besser kontrolliert hätte, müsste er jetzt nicht jammern. Und: er wird vom Subunternehmer ohnehin 5 % Gewährleistungseinbehalt einbehalten oder in gleicher Höhe eine Gewährleisungsbürgschaft erhalten haben, vorausgesetzt, er befolgt die in diesem Gewerbe üblichen kaufmännischen Grundregeln.
Beachten Sie aber, dass sich der Bauträger u.U. darauf berufen könnte, dass es sich nur um einen evtl. geringfügigen optischen Mangel handelt und dass es ihm wirtschaftlich nicht zumutbar sei, die Fensterbänke zu korrigieren. Bejahendenfalls hätte Sie nur einen Anspruch auf Werklohnminderung und der wäre in diesem Bereich sicherlich deutlich niedriger, als die angebotenen 500,00 €.
Falls Sie Ihren restlichen Werklohn nicht so gern aus der Hand geben wollen, könnten sie noch darüber nachdenken, ob die Luftdichtigkeit Ihres Hauses der Energiereinsparverordnung entspricht und einen Blower-Door-Test (BDT) machen lassen. Das kostet hier bei uns in Sachsen-Anhalt so zwischen 250 € und 350 € (mit Zertifikat), bei Ihnen in BW ist es wahrscheinlich ein bisschen teurer. Wenn der Sub, der die Fensterbänke schief einbaute, auch für Türen und Fenster zuständig war, hat er da vielleicht auch geschlampt.
Sollte der Blower-Door-Test (BDT) Mängel aufdecken, haben Sie (neben dem Mängelbeseitigungsanspruch natürlich) einen Anspruch auf Erstattung der Kosten des Tests gegenüber Ihrem Bauträger. Wenn der BDT keine Mängel zu Tage fördert, bleiben Sie indes auf den Kosten "sitzen".
Viele Grüße und viel Erfolg,
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht) -
Fensterbank-Material & Funktion: Mindestabstände beachten!
ich hoffe,
Rulamann, der Fragesteller, liest noch mit.
Hallo Herr Wortmann,
schön, mal wieder was von Ihnen zu hören!
@Rulamann:
ich würde die 500,- € ohne eigenen Sachverstand hinzuzuziehen nicht so einfach annehmen!
Aus welchem Material sind die Bänke eigentlich?
Bei 3 mm Überstand der Bänke ist nicht viel mit Abtropfkante und der technischen Funktion von Fensterbänken vorhanden,
Oberflächenwasser von Fenster und Fassade kontrolliert abzuleiten.
Ist das jedoch nicht gegeben, und dafür gibt es anerkannte Mindestabstände,
könnten bereits nach relativ kurzer Zeit, Mangelfolgeschäden an der Fassade und am Putz auftreten.
Da spricht schon einiges für einen technischen Mangel.
Auch wenn die 500,- Glocken locken 😉, ich bin für die Mängelbeseitigung.
Wobei man die Mängel und deren Umfang eindeutig, mit Sicherheit und seriös nur vor Ort feststellen kann.
Grüße -
Mängel vor Ort prüfen: Vergleichsbetrag für Fenstersimse?
Herr Filusch, ich hatte mich oben doch glatt ...
Herr Filusch, ich hatte mich oben doch glatt bei der Anrede vertan.
"Hallo Rulamann (m/w) " hätte es heißen müssen. Ich hoffe auch, Herr oder Frau Rulamann lesen noch mit.
Mit Ihrem Einwand, Herr Filusch, dass man Mängel und deren Umfang eindeutig, mit Sicherheit und seriös nur vor Ort feststellen kann, haben Sie völlig recht. Aus der Ferne (im Internet) zu orakeln, ob ein Vergleichsbetrag angemessen ist, ist durchaus problematisch.
Für den Fall, dass es ein wirklich bautechnischer und nicht nur ein optischer Mangel sein sollte, sollten Sie sich, Herr/Frau Rulamann, zuvor bautechnischen Rat vor Ort holen. Meine Ausführungen zwei Threads weiter oben gelten nur für den Fall, dass es sich a) um einen rein optischen Mangel handelt, bei dem sich b) der Bauträger zudem auf eine Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung berufen kann.
Ob Ihre Aussage, "der Abstand zwischen Sims Hinterkante und Fassade variiert zwischen 3 mm und 35 mm" so zu verstehen ist, dass die Vorderkante der Fensterbank (von außen gesehen) im ungünstigsten Fall nur 3 mm über der Fassadenoberfläche übersteht, bin ich mir nicht sicher. Wie haben Sie das gemeint? Wieso Hinterkante? Gibt es da irgendwo eine Lücke? Oder sind seitliche Abstände gemeint?
Viele Grüße an alle
Ralf Wortmann -
Fenstersims-Mangel: Einigung über 500 € erzielt
Sims Teil 3
^Danke für die rege anteilnahme,
also, die 3-35 mm sinmd seitlich gesehen.
die vorderkante ist min. 10 mm vom Putz weg.
somit ist ein ablaufen von Wasser gegeben.
Habe mich mit meinem Bauträger auf die 500 €nen geeinigt.
Ich will auch mal meine Ruhe und er auch.
soweit so gut,
danke noch einmal, Ihr seit klasse
Rulamann (M) -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Mängel nach Hausabnahme: Gewährleistung & Fristen
💡 Kernaussagen: Nach der Hausabnahme liegt die Beweislast für Baumängel beim Bauherrn. Eine Einigung mit dem Bauträger kann kostengünstiger sein als ein Rechtsstreit. Die Funktion der Fensterbänke (Abtropfkante) muss gewährleistet sein. Mängel sollten vor Ort begutachtet werden, um den Umfang seriös festzustellen. Eine gütliche Einigung kann oft die beste Lösung sein, um Zeit und Kosten zu sparen.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Beweislastumkehr nach Abnahme: Kostenrisiko bei Mängeln wird auf die potenziellen finanziellen Risiken hingewiesen, die mit der Beweislastumkehr nach der Abnahme verbunden sind. Es wird empfohlen, eine Einigung mit dem Bauträger in Betracht zu ziehen, um hohe Kosten und lange Prozesse zu vermeiden.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Fensterbank-Material & Funktion: Mindestabstände beachten! betont die Bedeutung von Mindestabständen und der technischen Funktion von Fensterbänken, insbesondere im Hinblick auf die Abtropfkante. Dies ist wichtig, um Mangelfolgeschäden an der Fassade zu vermeiden.
💰 Zusatzinfo: Im Verlauf der Diskussion einigt sich der Fragesteller im Beitrag Fenstersims-Mangel: Einigung über 500 € erzielt mit dem Bauträger auf eine Entschädigung von 500 € für den Mangel an den Fenstersimsen. Dies zeigt, dass eine gütliche Einigung oft möglich ist.
👉 Handlungsempfehlung: Bei Mängeln nach der Hausabnahme sollte man sich zunächst über seine Rechte und Pflichten informieren (Gewährleistung, Fristen). Es ist ratsam, den Mangel detailliert zu dokumentieren und den Bauträger schriftlich zu informieren. Eine Vor-Ort-Besichtigung mit einem Sachverständigen kann helfen, den Umfang des Mangels zu beurteilen, wie im Beitrag Mängel vor Ort prüfen: Vergleichsbetrag für Fenstersimse? empfohlen wird.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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