Einzug ohne Übergabe/Abnahme?  -  Generalübernehmer verweigert Herausgabe Schlüssel
BAU-Forum: Neubau

Einzug ohne Übergabe/Abnahme?  -  Generalübernehmer verweigert Herausgabe Schlüssel

Hallo ins Forum!
Unser Haus ist noch mit unzähligen Mängeln behaftet, am gravierendsten ist das Wasser im Keller (Weiße Wanne fehlerhaft ausgeführt, derzeit wird geklärt, wo was verpresst wird) ...  -  ebenso ist die Fassade noch nicht fertig.
Die Gewerke für den Innenausbau wurden zum größten Teil von uns herausgenommen und sind fertig, daher möchten wir in zwei Wochen einziehen (Baurückstand bereits ein halbes Jahr, in dem wir Vorfälligkeitszinsen und Miete zahlen) ...
Das Grundstück gehört uns, das Stück Haus haben wir vom Generalübernehmer gekauft.
Dieser gibt uns nun den Hausschlüssel nicht  -  er sagt, erst, wenn wir ihm aufgelistet haben, was wir noch verrechnen wollen bzw. erst bei Übergabe.
Unsere Frage:
Was will er übergeben? Ein unfertiges Haus? Wie erfolgt die Übergabe? Wir haben nicht vor, ihm noch einen Cent zu geben  -  im Gegenteil, wenn wir die Zinsen und die noch offenen Arbeiten zusammenrechnen, wird dieser Betrag sehr knapp werden.
Keine Ahnung, ob er das so realisiert hat.
Kann er die Übergabe platzen lassen?
Ist es möglich, einzuziehen ohne Übergabe/Abnahme?
Wir ziehen "nur so" auf eigenen Wunsch ein, um weitere Kosten, die für beide kämen zu ersparen und weil unser Nachmieter, den wir seit 5 Monaten hinhalten bereits seit 1 Woche im Hotel wohnt (kommt von auswärts).
Ist ein Unterschied zwischen Übergabe und Abnahme?
Verwirrte Grüße und danke schon mal im Voraus!
Petra

  1. Dünnes Eis

    Werte Fragestellerin
    Ich glaube, da bewegen sich beide Seiten auf dünnem Eis.
    Wenn Sie einziehen, ohne ein Protokoll gemacht zu haben, dass Zustand und Mängel darstellt, könnte das als Abnahme gewertet werden. Und eine Verrechnung der Ihnen entstandenen Kosten dürfte i.d.R. nur nach entsprechendem Papierkrieg (Ankündigung, Fristversäumnis etc.) möglich sein.
    Aber auch die Zutrittsverweigerung ist natürlich nicht ohne weiteres machbar. Denn ein Großteil der Leistung (davon gehe ich aus) ist bezahlt  -  evtl. abzgl. Mängelkosten- also Ihr Eigentum.
    Ihnen hilft wahrscheinlich nur ein versierter Baurechtsanwalt, der Vertrag, Schriftverkehr usw. sichtet und wertet.
    Sorry

  2. Rein persönliche Meinung!

    Ich würde eine kurze Frist per Telefax zur Aushändigung der Schlüssel setzen (2,3 Tage) und nach Fristablauf das Schloss auswechseln lassen und einziehen. Gleichzeitig würde ich Termin bestimmen zur Begehung und gemeinsamen Feststellung der Mängel/offenen Leistungen und hierzu einen externen Sachverständigen beiziehen (als Zeugen). Spätestens (!) am gleichen Tage des Einzuges würde ich dem AN wiederum per Telefax und Einwurfeinschreiben nochmals kurz die Mängel/unfertigen Leistungen nennen und ausdrücklich erklären, dass im Einzug keine Abnahme der Werkleistung zu erblicken ist, sondern dieser allein aus Sachzwängen erfolgt (Kostenminimierung Nachmieter etc.). Und dann kann der Streit ausgefochten werden, den Sie sowieso durchzustehen haben werden. Mal ganz offen meine Meinung: Wer sich bei mir erdreisten würde, mir den Zugang zu meinem Eigentum zu verwehren, hätte mit größtmöglicher legaler Brutalität zu rechnen ... So, dies war meine persönliche Meinung.
    Als Rechtsanwalt schreibe ich folgendes: In Ihrem Fall ist einiges unklar. z.B. : 1.) Wurde ein verbindlicher Fertigstellungstermin im Vertrag vereinbart? Falls nein, haben Sie in der Vergangenheit zur Fertigstellung eine Frist gesetzt, die abgelaufen ist? Falls nein, ist dies schnellstens nachzuholen.2.) Gibt es ordnungsgemäße Mängelanzeigen mit Fristsetzungen? 3.) Sind Sie sachverständig beraten (bitte nicht Bauherrenschutzbund oder soetwas ...)? Von den Antworten insb. zur 1. Frage hängt u.a. ab, ob Sie sich durch einen Einzug evtl. vertragswidrig verhalten, indem Sie den AN in der Ausführung seiner Leistungen (Mängelbeseitigung/Fertigstellung) behindern. Also sollten Sie die Sachlage durch einen RA in Ihrer Nähe prüfen lassen. Wenn jedoch klar ist, dass sich Ihr AN mit der Fertigstellung im Verzuge befindet = s. persönliche Meinung.

  3. Herr Dr. Siegel ...

    Herr Dr. Siegel als Bauherr würde ich ihm was aufs Maul haun ... oder wie sie es ausdrückten " ... größtmöglicher legaler Brutalität.. " klasse formuliert! .. 🙂😉

  4. Die Gedanken sind

    frei. Aber ich hatte Sie nicht freigelassen

  5. Köstlich! Hr. Dr. Siegel! Das hat uns unser Anwalt auch geraten ...

    Er ist allerdings kein spezieller Baurechtler, aber seit 30 Jahren mit Verträgen am Gange.
    Wir haben trotzdem etwas Bauchweh, da wir die totale Eskalation vermeiden wollten.
    Zu Ihren Fragen:

    1) Ja, Fertigstellungstermin ist genannt  -  nicht als Datum aber als Zeitraum "nach 14 Wochen" ...  -  diese waren am 12. Juli vorbei. Wir haben ihn sowohl schon vorher als auch bis heute permanent (täglich!) per Faxbrief in Verzug gesetzt.

    2) Ordnungsgemäße Mängelanzeigen mit Fristsetzung ebenfalls vorhanden. Wir haben einenö.v.u.b.Sachverständigen beauftragt, der immer mit dabei ist.

    3) vgl. 2)
    Außerdem haben wir ihn auf seine Schadenersatzminderungspflicht hingewiesen usw. usf.
    Wir haben einzelne Gewerke sogar während des Bauens rausgenommen (z.B. Trockenbauer), da seine nicht fertig wurden. Wir haben Frist gesetzt und er gab grünes Licht, dass wir unsere beauftragen dürfen. Diese Kosten sind noch offen und müssen ebenfalls in Abzug gebracht werden.
    Ich denke, wir haben soweit alles "richtig" gemacht.
    Dennoch weigert er sich, den Schlüssel rauszugeben.
    Im Vertrag steht übrigens, dass er Hausrecht hat!
    Allerdings steht da ja auch drin, dass er nach 14 Wochen fertig ist 😉😉 )
    Danke schon mal für die Tipps!
    Grüße,
    Petra, immer noch mit Magenweh und nicht wissend, ob Übergabe/Abnahme ja/nein

  6. zu: Übergabe/Abnahme

    Petra,
    die Übergabe ist ein rein tatsächlicher Vorgang: Schlüssel in die Hand drücken, fertig. Die Abnahme ist rechtlich eine einseitige Angelegenheit: Der Auftraggeber erklärt bei der Abnahme das "Werk als vertragsgerecht". Ist das Werk "Haus" mit wesentlichen Mängeln behaftet, also nicht nur losen Scheuerleisten, kann eine Abnahme durch den Bauherren sowieso nicht stattfinden/erklärt werden, es sei denn, er nimmt nur Teile ab und verweigert im übrigen die Abnahme. Nicht mehr und nicht weniger. Relevant ist die Abnahme, wenn sie vom Bauherren erklärt wird, deshalb, weil z.B. ab diesem Zeitpunkt die Gefahr des Unterganges auf den Bauherren übergeht (1 Sekunde nach Abnahme brennt das Haus ab ...) und das Vorliegen von Mängeln der Bauherr zu beweisen hat. Dies ist v.a. wg. der Prozesskosten wichtig: Streitet man im Prozess über Mängel, die strittig sind und beauftragt das Gericht einen SV, so muss der Bauherr für die SV-Kosten in Vorkasse treten, wenn er bereits die Abnahme erklärt hatte. Andernfalls muss der AN beweisen, dass die Mängel nicht vorhanden sind und folglich für die SV-Kosten in Vorkasse treten. Das ist eigentlich der einzige pragmatische Hintergrund der Abnahme, wenn man von einigen weiteren mehr die Juristen interessierenden Spitzfindigkeiten absieht. Also seien Sie hinsichtlich Ihrer Bedenken wegen Übergabe/Abnahme ruhig etwas bedenkenloser. Sie verlieren jedenfalls nie Mängelansprüche, nur weil Sie die Abnahme verweigern, erklären oder einschränken. Es ändern sich nur die Ansprüche und evtl. die Verpflichtung, im Prozess für SV-Kosten in Vorkasse zu treten. (Werden bekannte Mängel bei Abnahme nicht vorbehalten, verlieren Sie Ihren sog. Nachbesserungsanspruch, vulgo: "mach weg! ", aber nicht Ihren Schadensersatzanspruch, vulgo: "Kosten der Mängelbeseitigung".) Im Zweifel vertrauen Sie ihrem SV. Attestiert er Mängel/unfertige Leistungen, so verweigern Sie entsprechend die Abnahme und sind in der günstigen Situation, dass Ihr AN  -  wenn er Sie denn auf die ausstehenden Zahlungen verklagt  -  die Mängelfreiheit beweisen muss. Auf in den Kampf. Sorry für das martialische Geschreibe, aber heute bin ich so drauf ...

  7. wie es der Zufall will habe ich gerade ...

    wie es der Zufall will, habe ich gerade mit einer Freundin telefoniert, die zum 1. November in ihr Haus, von einem Generalunternehmer erstellt, einziehen wird. Ich habe gefragt, ob sie schon vor der Abnahme Sachen dahin bringen können. Sie hat mir dann erklärt: "nein, weil sobald da Sachen von uns stehen, das Haus als abgenommen gilt. Da sie sehr sehr penibel ist, was rechtliche Dinge angeht, kann ich mir vorstellen, dass sie recht hat. Ich selber habe aber keine Ahnung.
    Viel Glück auf jeden Fall.

  8. Oh nein  -  Frau Liedtke, das wäre ja sehr unwitzig! Wir bringen tatsächlich am Montag schon Teile rein ...

    Oh nein  -  Frau Liedtke, das wäre ja sehr unwitzig! Wir bringen tatsächlich am Montag schon Teile rein bzw. am Dienstag kommt das Kinderzimmer bzw. wir haben ja unser komplettes Parkett und die Fliesen im Haus gehortet, hmmmmmm.
    Herr Dr. Siegel, wie komm ich da wieder heil raus?
    Ihrer Antwort entnehme ich, dass ich doch dann eigentlich einfach nur den Schlüssel übergeben bekommen kann und die Abnahme aber verweigern kann!?
    Der SV, der soeben mit mir auf der Baustelle war, meinte, wir sollten am 23. jetzt mal einen Übergabetermin machen und dort eben alle Mängel festhalten.
    Ich kapier's nicht so wirklich. Dann habe ich doch abgenommen, oder nicht?
    Heute wurden übrigens nochmal im Beisein des Generalübernehmer zahlreiche Mängel neu festgestellt (z.B. wurde die Haustrennwand  -  es sind zwei Doppelhaushälften  -  gar nicht mit Beton ausgegossen und ist komplett hohl ...  -  desweiteren wurden die Abwasserrohre nicht entsprechend "verkleidet" und es tropft voll in den Keller, usw ...).
    Der Generalübernehmer meinte vorhin, er überlegt sich nochmal wohlwollend, ob er mir evtl. den Schlüssel vorher gibt, damit ich mit meinen Kartons besser rein komme ...  -  Hmmm, ob er dann auch auf eine stillschweigenden Abnahme spekuliert?
    Immer noch verunsicherte Grüße
    Petra

  9. Haustrennwand mit Beton vergossen? Schallschutz ade?

    Und wie ist das mit dem Schallschutz bei einer Haustrennwand, wenn diese mit Beton vergossen ist?
    Ob das so gut ist? Oder ist da noch Mineralwolle oder was anderes drin?
    Ich denke mal, das Problem ist sicherlich viel wichtiger als alles andere?

  10. Teilen Sie

    Werte Fragestellerin
    dem Generalübernehmer doch z.B. schriftlich mit, das Sie das Haus auf Grund der schwerwiegenden Mängel nicht abnehmen und das auch die Inbenutzungnahme keine Abnahme, auch nicht stillschweigend, darstellt. Den Brief geben Sie dem Generalübernehmer vor Zeugen.
    @KHO Ich vermute, hier geth's nicht um die Fuge, sondern um Hohlblocksteine o.ä., die mit Betonverfüllt werden müssen.
    Wenn dies so sein sollte, sollte allerdings der Statiker vor Einzug gefragt werden. Es könnte nämlich Gefahr für Sachen und Personen bestehen.
    Mal ganz abgesehen von der Riesensauerei, wenn das Betonieren nachvollzogen wird.

  11. also ehrlich,

    Foto von Lieselotte Tussing

    Petra, lesen Sie doch mal ALLE Antworten von Dr. Siegel, da wurde Ihnen doch schon umfassend geraten! Auch in Bezug auf die stillschweigende Abnahme durch Bezug des Hauses!
    Vertrauen Sie doch um Gotteswillen auf die Fachleute und lassen Sie sich nicht durch Laien durcheinander bringen (sorry, Gertrud!).
    Mehr und bessere Ratschläge als hier wurden bisher selten so geballt gegeben, also einfach mal auf dem Teppich bleiben.
    😉
    • Name:

  12. Ja, das ist richtig, Tu  -  mit den Antworten bin ich soweit gut bedient  -  nochmals vielen Dank!

    Allerdings wurde jetzt unser Bauchweh durch ein Geschwür abgelöst, wenn ich das mal so sagen darf ... durch die Betonvergesserei.
    Ich frage mich, was ist denn, wenn noch mehr Wände vergessen wurden?
    Es war absoluter Zufall gestern, dass der SV das gemerkt hat, weil die Wand eh offen ist wg. des Wasserproblems.
    Woher wissen wir, ob nicht noch Decken o.ä. "leer" sind und alles zusammenkracht? Werden das heute mal mit dem SV durchsprechen ...
    Der Generalübernehmer meinte gestern, das Haus habe soviel Fehler wie 8 weitere Häuser zusammen und ihm reicht es jetzt. Sehr witzig, oder.
    Naja, ich werde heute mal eine entsprechende Kostenaufstellung vorbereiten.
    Gibt es einen Anhaltspunkt, was zurückbehalten bzw. angesetzt werden darf für z.B. nicht nutzbaren Keller?
    Danke nochmals,
    die nie-mehr-nochmals-Bauenden

  13. Auch auf die Gefahr hin, dass ich jetzt nerve ...  -  Hr. Dr. Siegel ist gefragt ...

    Auch auf die Gefahr hin, dass ich jetzt nerve ...  -  Hr. Dr. Siegel ist gefragt natürlich haben wir mittlerweile unseren Sachverständigen und natürlich haben wir auch einen RA.
    Nur ...  -  was bringt es wirklich? Wir haben gemeinsam die Mängel festgehalten und Fristen gesetzt. Was aber, wenn diese stets überschritten werden? Mit was drohen wir? Wir machen uns langsam ernsthaft Gedanken. Es ist zwar unser Anwalt, aber irgendwie macht dann im Endeffekt doch keiner was. Ebenso der SV, der immer schreibt "unverzüglich" und "spätestens bis zum" ...  -  der Generalübernehmer lässt jedoch alle Termine verstreichen.
    Bis heute hätten die Fassadenbauer fertig sein sollen (nur 1 Beispiel von unzähligen) ,- sie waren nicht einmal vor Ort. Auf Nachfrage beim Generalübernehmer meinte dieser, er wüsste auch nicht, wo die seien  -  er erreiche keinen. (Dieses Spiel geht schon seit 3 Wochen so).
    Unser Haus ist nicht dicht. Wasser im Keller. Ebenso durch die fehlende Außenisolierung. Jetzt kommt die kalte Jahreszeit. Was, wenn die nächsten Wochen Regen bringen  -  dann geht gar nichts mehr.
    Wie gesagt, meine Frage:
    Was machen wir denn nur, wenn er dennoch nichts unternimmt? Vertrag tatsächlich kündigen? Bin nicht sicher, ob wir das so in die Hand nehmen können, was noch übrig ist  -  ich befürchte außerdem, dass wir unserem Generalübernehmer keinen größeren Gefallen tun könnten, als ihm unser Haus endlich abzunehmen.
    Ende des Monats ziehen wir nun ein. Mit zwei kleinen Kindern. Nichts ist gesichert (außen noch Gruben vom Aufbaggern), nichts ist isoliert/abgedichtet, Rollläden fehlen, Fassade ...
    Wie gesagt, wir machen alles. Verzug setzen, mahnen, mit Anwalt und SV  -  aber nichts passiert!?!
    Ich habe langsam auch das Gefühl, wir machen uns lächerlich. Der SV (ö.b.u.v.Professor) setzt Fristen und diese werden einfach nicht eingehalten. Und dann passiert ja auch nichts.
    Sehr ratlose und irgendwie ohnmächtige Grüße
    Petra

  14. @ Petra

    Na, wenn Sie mich fragen, will ich auch Antworten  -  nur leider bleibt die Frage unklar. Sie sind doch beraten, d.h., ein SV füllt Ihre technischen und ein RA Ihre rechtlichen Wissenslücken. Nun liegt es an Ihnen, diesen Beratern das Ziel vorzugeben. Ihr Ziel kennen die Barater nämlich nicht, Sie können Ihnen aber dabei helfen, Ihr Ziel zu erreichen. Wollen Sie die Mängel/unfertigen Leistungen behoben haben und sich dann das dafür nötige Geld beim Generalunternehmer wiederholen? Oder wollen Sie, dass der Generalunternehmer Ihnen erst das Geld gibt und dann das Bauwerk fertig gestellt wird? Jedoch müssen Sie in beiden Fällen vor Gericht, wenn Ihr Generalunternehmer nicht zu einer außergerichtlichen Lösung bereit ist. Die Fristsetzungen, Vertragskündigungen etc. pp. sind ein Instrumentarium, dessen Einhaltung der Gesetzgeber verlangt. Mängel verschwinden dadurch nur äußerst selten. Wenn Ihr Vertragspartner sehenden Auges gegen den Vertrag verstößt, ist das bitter, aber mangels Faustrecht eben nur in langwierigen Gerichtsverfahren zu korrigieren. Bevor Sie zu Gericht ziehen  -  und das ist meine Auskunft auf Ihre Frage  -  holen Sie aber Informationen über die wirtschaftliche Situation Ihres Generalunternehmer ein. das Beste Urteil nutzt nix, wenn Sie es einem Insolvenzverwalter zustellen müssen. Alles weitere und andere werden Sie mit Ihrem Rechtsanwalt besprechen  -  dafür bezahlen Sie ihn.

  15. oh man (n)

    Foto von Stefan Ibold

    Moin,
    da graut es einem ja beim Lesen : (
    Der Bauträger hat keine Kohle mehr, so ist das.
    Deshalb kommen auch die putze nicht, der hat die nicht bezahlt, vermutlich schon bei anderen BVAbk. nicht.
    Sie werden aber einen gewaltigen Anteil der Raten abgedrückt haben und keine Summen mehr, um dem Bauträger die rote Karte zeigen zu können.
    Bei den Versäumnissen hätte man dem nämlich schon längstens die Ersatzvornahme durch dritte aufdrücken können..
    Ich schreibe jetzt schon seit 99 hier im Forum, die Fragen ändern sich überhaupt nicht : (
    Wann lernen die Bauherren oder die, die es werden wollen endlich mal dazu?
    Grüße
    Stefan Ibold

  16. Antwort @SI

    Weil diejenigen, die gebaut haben und dazugelernt haben, kein zweites Mal mehr bauen wollen oder können.
    Und diejenigen, die heute neu bauen, fangen genauso bei Null an wie diejenigen Bauherren vor 5,10 oder 20 Jahren.

  17. mich wundert nur @ Werner

    Foto von

    Moin,
    dass sich die kleinsten Gerüchte über unseren modernen Medien sehr schnell verbreiten, dass die Menschen im Internet bei eBay alles ersteigern können, immer bestens über jede klitzekleine Veränderung beim Auto informiert sind, jede Regeländerung beim Fußball kennen, aber beim Bau sind sie dermaßen naiv ...
    Ich meine mal von einem Marketingmenschen gelernt zu haben, dass ein vergnatzter Kund mindestens 6 potentielle BH abschreckt und ein zufriedener Kunde lediglich einen weiteren nach sich zieht.
    Bei den Horror-Stories, die hier und woanders beschrieben werden wundert es mich doch, dass nicht die schwarzen Schafe längstens bekannt und aussortiert werden.
    Sicher, es kommen jeden Morgen mindestens 5 neue dazu : (
    Grüße
    stefan

  18. Stimmt, aber

    ich habe auch schon einige Leute kennengelernt, die ein Haus bauen wollten, die sich aber Aufgrund der Häufung derartiger negativer Berichte davon generell Abstand nehmen und sich stattdessen lieber eine Gebrauchtimmobilie kaufen.
    Aber ich denke, wir schweifen jetzt zu weit ab von der eigentlichen Fragestellung 😉

  19. Horror (Baumängel und Realität)

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Der Horror, der erzählt wird, im Fernsehen gezeigt wird usw. wirkt ja für die meisten BH, wie ein Horrorfilm  -  d.h. das hat doch nichts mit der Realität zu tun. Die freundliche Dame (der Herr) vom Generalunternehmer gehören doch nicht zu der Sorte, die diesen Horror produzieren. Dazu kommt noch, dass der rechtlich unbedarfte BH, wenn er vom Horror eines bestimmten Generalunternehmer erzählt, sich eine Klage des Generalunternehmer wegen Verleumdung einhandelt. Auch der Bericht über die Mängel muss juristisch einwandfrei sein  -  ein fachlich falscher Begriff und schon kommt der RA des Generalunternehmer.

    Deswegen: jeder BH sollte sich einen unabhängigen und fachlich versierten Baubetreuer nehmen, der auch während des Baus den Bau betreten darf. Wenn der Generalunternehmer das nicht will, dann gebietet schon die Vorsicht mit diesem Generalunternehmer keinen Vertrag zu machen.

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