Feuchter Keller als Schlafräume
BAU-Forum: Keller

Feuchter Keller als Schlafräume

Hallo zusammen,

ich stehe kurz vor dem Kauf eines Hauses (Baujahr 1960) und habe festgestellt, dass es erhebliche Feuchtigkeitsprobleme gibt. Ich habe bereits zwei Gutachter beauftragt, die sich das Ganze anschauen werden, aber ich möchte mir vorab eine Einschätzung holen, ob die Probleme in den Griff zu bekommen sind und mit welchen Maßnahmen ich rechnen muss.

Gebäudedaten & Feuchteproblematik Hangseite & Seitenwände:

Hangseite Stampfbeton B120, grobkörnig.

Aufsteigende Feuchtigkeit bis ca. 60 cm Höhe, vermutlich aus dem Erdreich, keine sichtbare Abdichtung.Wände vermutlich ungesäumt, daher fehlt eine Feuchtigkeitsbremse. Das Freilegen der Hangseite ist praktisch unmöglich, da diese vollständig betoniert ist - mit Stützmauern, Schächten und anderen baulichen Hindernissen.

Wände Talseite:

Hohlblock-Mauerwerk 24 cm, ebenfalls feucht.Feuchthöhe ca. 60 cm, insbesondere in den Schlafräumen der Kinder - feuchte Fußleisten, aufgequollenes Parkett, erste Anzeichen von Schimmel.

Allgemeine Ursachen, die ich vermute:

Aufsteigende Feuchtigkeit durch fehlende oder beschädigte Horizontalsperre.Erdfeuchte von der Hangseite, die durch den Stampfbeton zieht.Fehlende Bodenabdichtung - vermutlich direkter Kontakt zum Erdreich. Schlechte Lüftung oder unzureichende Dämmung, was Kondensationsfeuchte begünstigt.

Mögliche Lösungsansätze - Erste Überlegungen

1. Hangseite (Stampfbeton) - Abdichtung & Feuchtereduktion

Vertikale Abdichtung von außen ist kaum umsetzbar, da die komplette Hangseite mit Beton befestigt ist.

Möglicher Ansatz: Injektionsverfahren, würde Feuchtigkeit nicht komplett stoppen, aber reduzieren, eine gewisse Restfeuchte wäre akzeptabel.

Zusätzliche Maßnahmen: Innen Sanierputz aufbringen, um Feuchtebelastung zu regulieren. Falls eine Drainage existiert, prüfen, ob sie funktioniert oder verstopft ist.

2. Talseite (Hohlblock-Mauerwerk, Schlafräuume) - Unsicher, ob eine Abdichtung ausreicht

Warum Injektion problematisch sein könnte? Hohlblocksteine haben große Poren & Hohlräume, die Feuchtigkeit gut verteilen. Injektionsmittel könnte sich ungleichmäßig verteilen - Wirkung ungewiss. Physische Horizontalsperren (Edelstahlbleche, Sägeverfahren) kaum praktikabel, weil Hohlblocksteine instabil sein können.

Radikale Lösung: Mauertausch an allen freistehenden Wänden?

Abschnittsweises Entfernen des feuchten Mauerwerks. Neue Horizontalsperre (Bitumenbahn, Dichtfolie) direkt in die Lagerfuge einlegen. Ersetzen durch massivere, wasserabweisende Steine (z. B. Kalksandstein).

Falls kein Mauertausch: Alternativ Sanierputz & Feuchteregulierung, aber nur, wenn der Feuchtigkeitsnachschub gestoppt werden kann. Erneuerung des Bodenaufbaus (s. u.).

3. Bodenabdichtung - Wahrscheinlich notwendig

Wenn die Fußleisten & Parkettränder feucht sind, kommt Feuchtigkeit wahrscheinlich auch von unten.

Lösungsvorschlag: Boden abtragen, Abdichtung neu aufbauen (Bitumenbahnen, mineralische Dichtschlämme). alls Wärmedämmung fehlt: Dämmung Estrich neu aufbauen. Falls nötig, Fußbodenheizung für bessere Trockenhaltung einplanen.

Worum es mir wirklich geht:

Ich weiß, dass die Sanierung teuer werden wird - das ist mir bewusst und ich bin bereit, erheblichen Aufwand und Kosten in Kauf zu nehmen. Meine zentrale Frage ist jedoch: Kann ich die Kinderzimmer dauerhaft trocken bekommen? Denn wenn ich am Ende eine sehr teure Sanierung durchführe und die Räume trotzdem unbewohnbar bleiben, wäre das ein Totalschaden für das Haus und meinen Geldbeutel.

Ich bin daher besonders interessiert an Einschätzung, ob ein Mauertausch wirklich notwendig ist, oder ob es realistische Alternativen gibt, um die Talseite trocken zu bekommen.

Bin für jede Meinung dankbar!

  • Name:
  • Flo_Bo
  1. so viele Mängel mit zweifelhaften Sanierungsvorschlägen

    Ja, man könnte alles durchrechnen und den Sanierungserfolg bei 49 Prozent ansetzen und am Ende feststellen: nur Geld verbrennt bei hoher Feuchtigkeit gut. Oder man ergänzt die Sanierungsvarianten mit: Abriss und Neubau!! Die Sanierung muß doch der Verkäufer machen. Bei einem Preis nur für Grund und Boden abzüglich Abriss könnte es sich rechnen. Die selbst festgestellten Mängel sind doch vom Verkäufer "verschwiegene Mängel" und reduzieren den Kaufpreis auf NULL.
    • Name:
    • Klaus Kirschner
  2. nicht richtig gelesen?

    [ Zitat Anfang ] ... Die selbst festgestellten Mängel sind doch vom Verkäufer "verschwiegene Mängel" und reduzieren den Kaufpreis auf NULL. ... [ Zitat Ende ]
    Wieso?
    [ Zitat Anfang ] ... ich stehe kurz vor dem Kauf eines Hauses ... [ Zitat Ende ]
  3. Der Fragesteller hat eine Kaufabsicht

    Der Verkäufer muß die Mängel auflisten und darf erst verkaufen wenn die Mängel beseitigt sind. Nun hat er Gutachter des Käufers die Mängel festgestellt weil der Verkäufer klammheimlich eine Schrottimmobilie verkaufen will. Eine Schrottimmobilie hat der Wert NULL. Was ist daran nicht zu verstehen?
    • Name:
    • Klaus Kirschner
  4. falsche Behauptung

    [ Zitat Anfang ] ... Der Verkäufer muß die Mängel auflisten und darf erst verkaufen wenn die Mängel beseitigt sind. ... [ Zitat Ende ]
    Das ist vollkommen falsch.

    Der Verkäufer muss den Käufer auf Mängel hinweisen, soweit sie ihm bekannt und nicht offensichtlich sind. Andernfalls kann der Kaufvertrag angefochten werden.

    Es ist niemand daran gehindert, eine Ruine zu verkaufen oder eine zu kaufen. Eine Sanierungspflicht des Verkäufers besteht schon gar nicht.

  5. Angebot und Nachfrage

    Foto von Martin G. Halbinger

    Der Preis richtet sich allgemein nach Angebot und Nachfrage. Wenn sich Käufer und Verkäufer über den Zustand des Gebäudes einig sind "stark sanierungsbedürftig" und nichts verschwiegen wurde, passt das. Auch könnte es sein, das die UGAbk. Räume bisher als Kartoffelkeller genutzt waren und dafür ausreichend waren.

    Ein paar Ansätze:

    • Neben der sichtbaren Feuchtigkeit können feuchte Bauteile auch Frostschäden aufweisen und in der Tragfähigkeit eingeschränkt sein.
    • werden die neuen Kinderzimmer im Keller ausreichend belichtet und belüftet?

    eine Außenwand komplett austauschen ist wirklich kurz vor Abbruch und Neubau, gerade wenn man danach trotzdem in Teilen nen sanierungsbedürftigen Altbau hat.

    Was wirklich praktikabel ist, will ich aus der Ferne nicht beurteilen. Wenn die Zimmergrößen / Raumhöhen passen Vielleicht Abdichtung innen und ne komplette Schale davor gesetzt; sowohl Wand als auch Boden. Mit neuer Installationsebene, Dämmung, Lüftungsanlage usw.

  6. 2 Gutachter für Feuchte

    Foto von wiki

    Na, hoffentlich kommen die auf das gleiche richtige Ergebnis. Dürfen die überhaupt rein, wenn es Ihnen noch nicht gehört? Vergessen Sie die Untersuchung auf Altlasten wie Asbest und Holzschutzmittel nicht. Das muss ja eine tolle Lage sein!
  7. So schön das auch wäre, für den Käufer,

    Foto von wiki

    so realitätsfremd ist das doch leider. Man denke an die vielen alten kleinen Häuschen, wo der Eigentümer verstirbt, und das Haus auch gern mit sämtlichen Inventar gern gekauft wird "wie gesehen". Der Wert einer Immobilie bildet sich doch in der Sphäre der Käufer! (Ihre geschätzten Elektrobeiträge klingen besser!)
  8. Prozess vermeiden

    Verschwiegene und versteckte Mängel führen zu Schadenersatzprozessen. Deshalb ist es bei Schrottimmobilien besser ein leeres Grundstück nach Bodenrichtwert plus Lagebewertung zu verkaufen und muß sich nicht mit Schadstoffen und schwarzen An- oder Umbauten herumschlagen, oder auch mit gefälschten Energieausweisen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner
  9. kein Schrott

    Foto von Martin G. Halbinger

    nicht jeder Altbau ist Schrott, zumindest wenn der neue Nutzer mit ggf höheren Maßtoleranzen und anderen "Eigenheiten" usw. glücklich wird; manchen nennen dies auch "Charme". Von Altlasten, gefälschten Energieausweisen o.ä. wurde kein Wort im Beitrag erwähnt...
  10. Nachhaltig war das noch nie, eine intakte Grundsubstanz abzureißen.

    Foto von wiki

    Zum Glück zwingt uns die Explosion der Rohstoff- und Energiepreise zur Besinnung. Heute braucht man das Altlastengutachten auch zum Abriss, und die Abrissleistung wird mit Sortentrennung und Deponiegebühren auch teuer.

    Planer im Denkmalschutz haben sich zunehmend auf Entkernung, Umnutzung und Erweiterungen hinsichtlich der Erschließung, Brandschutz und Rettungswege neu ausgerichtet. (siehe Bunker Feldstraße)

    Und die "Schrottimmobilien" kann man leider häufig immer noch gut vermieten. Da sind wir wieder bei den 3 Kriterien für den Immobilienkauf: Lage, Lage, Lage Alles andere kann man ändern!

    Sonnige Grüße aus HH!

  11. Passend zu: "nicht jeder Altbau ist Schrott"

    Foto von Prof. Dr. Gerhard Partsch

    Hallo zusammen,

    um das Forum besser zu vernetzen, habe ich habe im BAU-Presse-Service eine Suchfunktion integriert, die automatisch Links auf Inhalte des BAU-Forums setzt (mit der neuen Such-Markierfunktion, die nicht immer klappt) - dies nur zur Info - siehe z.B. Suchergebnisse

    Um auch mal einen Link in die andere Richtung zu setzen, hier ein Link auf einen Presse-Text (mit vielen KI-Inhalten, wie z.B. einem Podcast, KI-Kommentaren etc.) zum Thema "nicht jeder Altbau ist Schrott" / Ein älteres Haus renovieren und neu beleben in die andere Richtung.

    Beste Grüße und danke für die Diskussionen!

    • Name:

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