Kaufpreis im Bauträgervertrag protokollieren: Dachausbau, Keller, Nebenkosten & Notar?

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Die Frage, welche Kaufpreissumme im Bauträgervertrag notariell protokolliert werden soll, ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ich empfehle, alle tatsächlich vereinbarten Leistungen im Kaufvertrag aufzuführen, also den Hauspreis inklusive aller Ausbauten (Dach, Keller), Extras (Garage, Kaminzug, Bad) und eventueller Nebenleistungen.

Vorteile der vollständigen Angabe:

• Gewährleistung: Eine detaillierte Auflistung erleichtert die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen bei Mängeln an den Ausbauten oder Extras.
• Finanzierung: Die Bank benötigt eine genaue Aufstellung der Kosten für die Finanzierung.
• Transparenz: Eine vollständige Angabe schafft Klarheit und vermeidet Missverständnisse zwischen Käufer und Bauträger.

Nachteile einer unvollständigen Angabe:

• Probleme bei Gewährleistung: Wenn bestimmte Leistungen nicht im Vertrag stehen, kann es schwierig sein, Mängel daran geltend zu machen.
• Steuerliche Nachteile: Eine zu niedrige Kaufpreissumme kann sich negativ auf die Abschreibungsmöglichkeiten auswirken.

👉 Handlungsempfehlung: Besprechen Sie die optimale Vorgehensweise mit Ihrem Notar und einem Steuerberater, um alle Vor- und Nachteile abzuwägen und die für Ihre Situation beste Lösung zu finden.

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Der Sachverhalt betrifft die Frage, wie der Kaufpreis in einem Bauträgervertrag notariell protokolliert werden sollte, insbesondere ob Ausbauleistungen (Dach, Keller) und Nebenkosten (Garage, Extras) in den notariellen Kaufpreis einbezogen oder separat in Nebenverträgen geregelt werden sollten.

✅ Zustimmung: Die Überlegung, dass eine höhere notarielle Kaufpreissumme zu höheren Kosten für den Staat (Grunderwerbsteuer) und den Notar (Gebühren) führt, ist korrekt. Der Käufer hat hier keinen direkten finanziellen Vorteil, da diese Kosten auf ihn umgelegt werden.

➕ Ergänzung: Ein entscheidender Vorteil der Protokollierung aller Leistungen im notariellen Kaufvertrag ist die umfassende Absicherung durch die Bauträgerverordnung (MaBV). Bei separat abgeschlossenen Nebenverträgen (z.B. für Dachausbau) besteht das Risiko, dass diese nicht der MaBV unterliegen, was die Gewährleistung und die Absicherung von Vorauszahlungen (z.B. durch eine Bürgschaft) schwächen kann.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass der Staat und der Notar sich "freuen", ist zwar zutreffend, aber die Frage nach dem Vorteil für den Käufer ist differenzierter zu betrachten. Ein höherer notarieller Kaufpreis erhöht zwar die Steuer- und Notarkosten, sichert aber auch die Finanzierung, da Banken den Beleihungswert oft am notariellen Kaufpreis orientieren.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass bei Auslagerung von Leistungen in Nebenverträge (z.B. für Keller- oder Dachausbau) die gesetzlichen Sicherungsmechanismen der MaBV (z.B. Ratenplan, Fertigstellungsbürgschaft) umgangen werden. Dies kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen, wenn der Bauträger insolvent wird oder mangelhaft leistet.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den gesamten Leistungsumfang (Haus, Dachausbau, Keller, Garage, Sonderwünsche) im notariellen Kaufvertrag als Gesamtkaufpreis protokollieren. Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen Bausachverständigen, der den Vertrag vor Unterzeichnung auf MaBV-Konformität prüft. Verzichten Sie auf separate Nebenverträge, um die Gewährleistung und die Absicherung Ihrer Vorauszahlungen nicht zu gefährden.

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Der Sachverhalt betrifft die steuerliche und rechtliche Gestaltung der Kaufpreisfestlegung im Bauträgervertrag, insbesondere die Frage, ob Dachausbau, Keller, Garage und sonstige Nebenkosten in den notariell beurkundeten Kaufpreis einbezogen werden sollen — ein Thema mit erheblichen steuerlichen, finanzierungsrechtlichen und gewährleistungsrechtlichen Konsequenzen.

🔴 Gefahr: Eine unklare oder unvollständige Kaufpreisfestlegung im Notarvertrag kann zu erheblichen Risiken führen: Fehlende Gewährleistungsansprüche bei separaten Nebenverträgen, steuerliche Nachforderungen durch das Finanzamt bei künstlicher Aufteilung, und Kreditprobleme, falls Banken die nicht notariell beurkundeten Leistungen nicht als Teil der Finanzierung anerkennen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine höhere notariell beurkundete Kaufpreissumme automatisch einen Vorteil für den Käufer darstellt, ist falsch — sie erhöht lediglich Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren, ohne Gewährleistungs- oder Kreditsicherheit zu verbessern.

➕ Ergänzung: Der notariell beurkundete Kaufpreis muss stets die gesamte Gegenleistung für das Grundstück und das darauf errichtete oder noch zu errichtende Gebäude umfassen — inkl. aller vertraglich geschuldeten Leistungen des Bauträgers (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Dachausbau und Keller sind daher grundsätzlich Bestandteil des Kaufpreises, sofern sie vertraglich vereinbart sind.

❌ Widerspruch: Die Gewährleistung ist bei Nebenverträgen nicht gleichwertig: Sie unterliegt nicht den strengen Vorgaben des § 634a BGB^Abk. für Bauträgerverträge und kann durch Klauseln eingeschränkt oder ausgeschlossen werden — im Gegensatz zur gesetzlichen Gewährleistung für den Hauptvertrag.

✅ Zustimmung: Die Prüfung der Kapitalausstattung vor Vertragsabschluss ist sinnvoll, doch entscheidend ist die korrekte Zuordnung aller Leistungen zu den vertraglichen Verpflichtungen — nicht die bloße Höhe der notariell beurkundeten Summe.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Vertragsunterzeichnung einen auf Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt sowie einen unabhängigen Baubegleiter, um die vollständige, steuerlich sichere und gewährleistungsrechtlich wirksame Vertragsstruktur zu prüfen — insbesondere die Einbeziehung aller Leistungen in den notariellen Hauptvertrag und die Ausschlusswirkung von Nebenvereinbarungen.