Doppelhaushälfte Kauf: Bauträgerpfusch erkennen? Gutachter vs. Realität, Baurecht prüfen!
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Doppelhaushälfte Kauf: Bauträgerpfusch erkennen? Gutachter vs. Realität, Baurecht prüfen!

Wohne in Bayern
Hallo, ich habe vor, mir eine Doppelhaushälfte zu kaufen. Bis jetzt ist mir folgendes angeboten worden
1. Neue Doppelhaushälfte vom Bauträger, Aussage: Da bin i 2 Stuhen heher ganga, wegen am Wasser. In der Satzung des Bebauungsplanes ist sowas jedoch nicht erlaubt. Alle anderen sind auch heher ganga, laut dem Maurermeister.
2. Alte Doppelhaushälfte (ehemaliges Bauträgerobjekt)
Ich schon mal durch das 1. Objekt vorgewarnt gleich mit amtlich vereidigten Gutachter (Architekt rein). Makler, Baurechtlich völlig i.O. war die Aussage bevor wir die Doppelhaushälfte ausgemessen haben. Ergebnis, Dachneigung stimmt nicht, Doppelhaushälfte ca. 50 cm höher gebaut als erlaubt und genehmigt. Abstandsflächen zum Nachbarn werden gerade so eingehalten. Man müsste noch prüfen ob das auch so ist, da der Nachbar und alle anderen Häuser in der Siedlung auch höher gebaut haben (augenscheinlich). Von der Nachbar Doppelhaushälfte ist auch noch ein Überbau da.
3. Neubauprojekt DHHAbk.
Eine Baulinie ist vorhanden, diese wird jedoch auch nicht exakt eingehalten. Ein weiteres Ausmessen mit dem Gutachter habe ich mir dann gespart, da ich für den Gutachter ja auch 115 € Plus UST löhnen muss.
Sind nur Idioten am Bau unterwegs, auf solche Ideen komm ich langsam. Trauen tu ich niemand mehr.
Ich will doch nur ein Objekt, das dem BauGBAbk. und der BayBauO entspricht.
Mein Architekt als Baugutachter meint, dass mit dem Maßen in unserer Gegend recht lax umgegangen wird. Bauamt scheint eh alles abzunehmen. Ist halt ein Maurermeister der im Auftrag der Gemeinde rumfährt, so mein Eindruck.
Ich sehe nur eine Lösung. Selbst Bauen, und Vermessungsingenieur beauftragen,
1. das Schnurgerüst
2. die Schalung der Bodenplatte vor dem Betonieren,
3. jede Deckenschalung vor dem Betonieren
4. den Dachstuhl vor der Eindeckung
auf korrekte Lage in auf dem Grundstück bzw. Höhenlage gegenchecken zu lassen.
Auch mein Architekt meint, er braucht für sowas auch nen Vermessungsingenieur, sonst keine Haftung möglich.
Soll ich gleich ein Fertighaus kaufen. Das müsste dann wohl passen oder
Nicht falsch verstehen, mir geht es nur darum keinen Schwarzbau zu schaffen.
Was meint Ihr, wie ich vorgehen soll?
Ich habe echt so nen Hals, das Mia san Mia geht mir echt auf den Geist.
  • Name:
  • RoteLisa
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Der Kauf einer Doppelhaushälfte, insbesondere vom Bauträger, birgt Risiken. Ich empfehle, folgende Punkte genau zu prüfen:

    • Bebauungsplan: Weicht die Bauausführung (z.B. Höhenlage) von den Festsetzungen des Bebauungsplans ab, kann dies rechtliche Konsequenzen haben.
    • Abstandsflächen: Sind die Abstandsflächen zum Nachbarn korrekt eingehalten? Eine Nichteinhaltung kann zu Streitigkeiten führen.
    • Gutachter: Ein Baugutachter sollte nicht nur oberflächlich prüfen, sondern auch die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Baurecht) berücksichtigen.
    • Bauausführung: Achten Sie auf eine fachgerechte Ausführung aller Bauleistungen (Fundament, Mauerwerk, Dach, etc.).

    ? Gefahr: Abweichungen vom Bebauungsplan oder mangelhafte Bauausführung können zu erheblichen Mängeln und Wertminderungen führen.

    Ich rate dazu, bei Unsicherheiten einen unabhängigen Architekten oder Vermessungsingenieur hinzuzuziehen, um die Situation baurechtlich und technisch zu bewerten.

    ? Handlungsempfehlung: Lassen Sie alle relevanten Unterlagen (Bebauungsplan, Baupläne, Gutachten) von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der Bebauung eines Grundstücks regelt. Er enthält Festsetzungen über die Art der Nutzung, die Bauweise, die Gebäudehöhe und die Abstandsflächen. Bebauungspläne werden von den Gemeinden aufgestellt.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Baunutzungsverordnung, Flächennutzungsplan
    Abstandsflächen
    Abstandsflächen sind der Mindestabstand, der zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen eingehalten werden muss. Sie dienen dem Brandschutz, der Belichtung und Belüftung der Gebäude sowie dem Schutz der Privatsphäre. Die Abstandsflächen werden in den Landesbauordnungen geregelt.
    Verwandte Begriffe: Baulinie, Baugrenze, Nachbarrecht
    Baugutachter
    Ein Baugutachter ist ein Sachverständiger, der die Qualität von Bauleistungen beurteilt und Mängel feststellt. Er kann sowohl im Rahmen eines Gerichtsverfahrens als auch außergerichtlich beauftragt werden. Ein guter Baugutachter ist unabhängig und verfügt über eine entsprechende Qualifikation.
    Verwandte Begriffe: Sachverständiger, Baumängel, Beweissicherung
    Baurecht
    Das Baurecht umfasst alle Gesetze und Verordnungen, die das Bauen regeln. Es wird in öffentliches und privates Baurecht unterteilt. Das öffentliche Baurecht regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben, während das private Baurecht die Rechtsbeziehungen zwischen den am Bau Beteiligten regelt.
    Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Landesbauordnung, BauGBAbk.
    Schnurgerüst
    Ein Schnurgerüst ist eine temporäre Konstruktion aus Holz, die die genaue Lage und Höhe des geplanten Gebäudes auf dem Grundstück markiert. Es dient als Grundlage für die Bauausführung und hilft, Fehler beim Bau zu vermeiden. Das Schnurgerüst wird vom Vermessungsingenieur erstellt.
    Verwandte Begriffe: Vermessung, Lageplan, Baufluchtlinie
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke kauft, bebaut und anschließend verkauft. Der Bauträger übernimmt die gesamte Projektentwicklung, von der Planung bis zur Fertigstellung. Beim Kauf vom Bauträger ist besondere Vorsicht geboten, da dieser oft eigene Interessen verfolgt.
    Verwandte Begriffe: Projektentwickler, Generalunternehmer, Bauherr
    Vermessungsingenieur
    Ein Vermessungsingenieur ist ein Experte für die genaue Vermessung von Grundstücken und Gebäuden. Er erstellt Lagepläne, Höhenpläne und Schnurgerüste. Der Vermessungsingenieur ist auch für die Einhaltung der Abstandsflächen und Höhenlagen verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: Kataster, Geodäsie, Flurkarte

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was tun, wenn der Bauträger sich nicht an den Bebauungsplan hält?
      Antwort: Wenn der Bauträger gegen den Bebauungsplan verstößt, sollten Sie dies umgehend dem Bauamt melden. Lassen Sie sich von einem Anwalt für Baurecht über Ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten beraten. Möglicherweise können Sie die Beseitigung der Mängel fordern oder Schadensersatzansprüche geltend machen.
    2. Frage: Wie finde ich einen unabhängigen und kompetenten Baugutachter?
      Antwort: Achten Sie auf eine Zertifizierung des Gutachters (z.B. durch die DEKRA oder den TÜV). Fragen Sie nach Referenzen und prüfen Sie die Qualifikation des Gutachters in Bezug auf Ihr spezifisches Bauvorhaben. Ein guter Gutachter ist unabhängig und nimmt keine Aufträge von Bauträgern an.
    3. Frage: Welche Rolle spielt der Vermessungsingenieur beim Hausbau?
      Antwort: Der Vermessungsingenieur ist für die genaue Lagebestimmung des Gebäudes auf dem Grundstück verantwortlich. Er erstellt das Schnurgerüst, das die Grundlage für die Bauausführung bildet. Außerdem überwacht er die Einhaltung der Abstandsflächen und Höhenlagen.
    4. Frage: Was sind Abstandsflächen und warum sind sie wichtig?
      Antwort: Abstandsflächen sind der Mindestabstand, der zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen eingehalten werden muss. Sie dienen dem Brandschutz, der Belichtung und Belüftung der Gebäude sowie dem Schutz der Privatsphäre. Die Nichteinhaltung von Abstandsflächen kann zu rechtlichen Problemen mit den Nachbarn führen.
    5. Frage: Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf einer Doppelhaushälfte prüfen?
      Antwort: Vor dem Kauf sollten Sie unbedingt den Bebauungsplan, die Baupläne, das Bodengutachten, den Energieausweis und ggf. vorhandene Gutachten prüfen. Lassen Sie sich auch die Baubeschreibung und die Teilungserklärung (bei einer Eigentumswohnung) aushändigen.
    6. Frage: Was ist ein Schnurgerüst und wozu dient es?
      Antwort: Ein Schnurgerüst ist eine temporäre Konstruktion aus Holz, die die genaue Lage und Höhe des geplanten Gebäudes auf dem Grundstück markiert. Es dient als Grundlage für die Bauausführung und hilft, Fehler beim Bau zu vermeiden.
    7. Frage: Welche Bedeutung hat die Höhenlage eines Grundstücks?
      Antwort: Die Höhenlage eines Grundstücks ist wichtig für die Entwässerung und den Schutz vor Hochwasser. Eine zu tiefe Lage kann zu Problemen mit Staunässe und Überflutungen führen. Die Höhenlage muss auch mit den Festsetzungen des Bebauungsplans übereinstimmen.
    8. Frage: Was ist eine Baulinie?
      Antwort: Die Baulinie ist eine im Bebauungsplan festgelegte Linie, entlang derer ein Gebäude errichtet werden muss. Sie dient der städtebaulichen Ordnung und der Sicherstellung eines einheitlichen Straßenbildes.

    ? Verwandte Themen

    • Bebauungsplan verstehen
      Die wichtigsten Festsetzungen und ihre Bedeutung für Ihr Bauvorhaben.
    • Baugutachter finden und beauftragen
      So wählen Sie den richtigen Experten für Ihre Bedürfnisse aus.
    • Abstandsflächen richtig berechnen
      Die gesetzlichen Vorgaben und wie Sie diese einhalten.
    • Bauvertrag prüfen lassen
      Worauf Sie bei Verträgen mit Bauträgern achten sollten.
    • Baumängel erkennen und beseitigen
      Ihre Rechte und Pflichten bei Mängeln am Bau.

  2. Architekt-Kontakt: Lösung für Bauträger-Probleme?

    jo mei, ...
    jo mei, so sans halt, die Bayern ... :-))
    Was man richtig macht, oder falsch macht, weiß man meistens erst hinterher. Aber nun ist der Kontakt mit dem Architekt doch schon mal da, da kann man doch was draus stricken, oder?

  3. Architekt vs. Bauträger: Planung einer Doppelhaushälfte

    Der Architekt meint dass er nur Gutachtertätigkeiten macht
    Naja, bei meinen Ansprüchen, ich wollte eigentlich schon mit einem Bauträger, eine Hälfte wird mir wohl kein Architekt planen oder?

  4. Bauamt-Check: Abweichungen legalisieren beim Hauskauf?

    und sonst alles i.O.?
    Bis auf die Abweichungen bei der Einmessung alles OK bei Haus 2 und 3? Dann brauchen Sie doch bloß das Bauamt abfragen mit dem Hinweis auf die Abweichungen und wenn die das schriftlich legalisieren ist doch alles geritzt. Wichtiger ist doch die Frage, ob die Hütten als solches Ihnen zusagen (mängelfrei und schöne Architektur innen und außen)!
    Sie lassen sich vielleicht zu sehr von der kritischen Grundeinstellung ihres Sachverständigen verschrecken.

  5. Kaufberatung: Qualifikation Gutachter für Immobilienkauf

    Kaufberatung: Hab' ich da rufen gehört ...
    MoRüBe hat nicht ganz unrecht, erst recht auf'm Land.
    Und Uwe Tilgner liegt mit "Sie lassen sich vielleicht zu sehr von der kritischen Grundeinstellung ihres Sachverständigen verschrecken. " auch nicht falsch.
    Allerdings lese ich aus Ihren Bemerkungen durchaus heraus, dass:
    1. ein "amtlich vereidigter" Gutachter (Architekt) nicht ohne weiteres entsprechende Qualifikationen haben muss, um beim Immobilienkauf fachkundig beraten zu können (was das mit dem Aufmessen sein soll, erschließt sich mir nicht. Nur wenn augenscheinlich Abweichungen vorhanden sein dürften wird so was gemacht, oder aber der "Gutachter" möchte Geld drucken! , zudem sind 115 € sicherlich erst einmal fürstlich, für die Gerichtsgutachten wird dieser nicht so entlohnt!)
    2. dieser Gutachter allem Anschein nicht weiß, was er tut. (vgl. "Ein weiteres Ausmessen mit dem Gutachter habe ich mir dann gespart"). Was will er denn ständig messen
    3. Erschließt sich mir nicht, welche Probleme Sie denn genau haben. Nur an dem "Ich will doch nur ein Objekt, das dem BauGBAbk. und der BayBauO entspricht. " Kann's doch wohl nicht liegen. Dies ist doch erst einmal gar nicht Ihr Problem. Und wenn der Sachverständige das als Problem sehen sollte, weiß ich nicht, worauf sich dessen Sachverstand denn überhaupt gründet.
    Sorry für die Schelte, aber genau diese "Sachverständigen" sind es die den Markt kaputt machen, und bei Kaufwilligen mehr Unsicherheiten erzeugen, als notwendig.
    Ich möchte Ihnen empfehlen:
    a) entweder doch selbst bauen, allerdings mit einem fähigen Architekten, der nicht vornehmlich Sachverständiger ist
    b) sich für Ihre Immobiliensuche einen geeigneten Fachmann suchen, bestenfalls erst einmal ohne öffentl. Vereidigung, da diese Sachverständigen hautsächlich Gerichtsgutachtenaufträge bearbeiten.

  6. Gutachter-Auftrag: Baurechtliche Prüfung auf Übereinstimmung

    das war mein Auftrag
    Da ich im Verwaltungsrecht fit bin, und mir das sehr wichtig ist lautete der Auftrag an den Gutachter:
    1. Überprüfung des Gebäudes anhand der baurechtlichen Vorschriften bzw. das Bauplanes insbesondere Bauhöhen Abstandsflächen, Baulängen auf Übereinstimmung mit dem genehmigten Plan.
    Fliegt das Objekt dabei raus, interessiert mich die Schönheit des Objektes ja nicht mehr, da es vom rechtlichen ja als Schwarzbau einzustufen ist. Da ist bei mir gleich schon der Ofen aus.
    Ich will ein Objekt das passt, basta. Darauf hat mich nicht der Architekt gebracht, das war mein Auftrag.

  7. Schwarzbau-Risiko: Was folgt bei Abweichungen im Baurecht?

    Verstehe nicht ganz was folgt ...
    >"1. Überprüfung des Gebäudes anhand der baurechtlichen Vorschriften bzw. das Bauplanes insbesondere Bauhöhen Abstandsflächen, Baulängen auf Übereinstimmung mit dem genehmigten Plan.
    Fliegt das Objekt dabei raus, interessiert mich die Schönheit des Objektes ja nicht mehr, da es vom rechtlichen ja als Schwarzbau einzustufen ist. Da ist bei mir gleich schon der Ofen aus. "<
    ... nämlich, welche Anhaltspunkte Sie beim Kauf eines bestehenden Gebäudes bzgl. der Einstufung als "Schwarzbau" haben und insbes. was Sie daran so sehr stört, wenn gewisse Abweichungen bestehen sollten. Abweichungen gibt es fast immer, jedoch interessiert es unsere Behörden nicht in dem Maße, wie ich aus Ihren Anmerkungen herauslese, da ansonsten eben schon früh ggf. eine Anpassung bis zum Rückbau von dieser Seite verfügt werden würde. Und, das mit dem Rechtsnachfolger, als Käufer einer bestehenden Immobilie, sollten Sie ggf. nicht ganz so genau nehmen (sonst gibt es fast keine Immobilien für Sie).
    Falls Sie doch solch gesteigerten Wert auf die exakte Einhaltung der Vorgaben und Vorschriften legen sollten, bleibt m.E. nichts anderes übrig, als mit einem fähigen, verlässlichen Architekten und den entsprechend bes. befähigten Bauunternehmen, selbst zu bauen.

  8. Neubau-Alternativen: Architekt, Generalunternehmer, Vermessung

    Neubau
    Auf das wird's wie gesagt wohl rauslaufen.
    Selber bauen mit einem Architekt oder Generalunternehmer und Schnurgerüst vom Vermessungsingenieur abnehmen lassen. Immer wieder prüfen, vom Vermessungsingenieur etc.
    Ein Bestandsobjekt habe ich jetzt das einigermaßen passen würde. Der Rohbau vom Generalunternehmer steht. Ich möchte das Bestandsobjekt eventuell voll vom Vermessungsingenieur einmessen lassen, der Generalunternehmer soll dann vor dem Kauf durch mich eine Tektur beim Bauamt einreichen. Nachdem die entsprechenden Befreiungen von der Festsetzung des Bebauungsplanes gemacht wurden kann ich dann ruhigen Gewissens den Kaufvertrag unterschreiben. Die Tekturkosten würd ich ja noch übernehmen. Mich regt es halt auf, dass abweichend vom Bauplan gebaut wird. Es schert sich halt echt niemand um die genaue Einhaltung der Vorschriften.
    Naja, da kommt halt der Verwaltungsbeamte wieder durch, den ich leider nicht verleugnen kann. Die im Bauamt wollen es anscheinend auch nicht verstehen " Wegen der paar Zentimeter" heißt es da. So genau hat das noch nie jemand geprüft. Was, Sie wollen die Satzung haben. Das ist die Reaktion, die ich nicht ganz nachvollziehen kann.
    Beim Generalunternehmer heißt es nur, wir halten uns an die Vorschrift, wenn man dann nachmisst, sieht es anders aus.

  9. Bauträgerpfusch: Gejammer oder berechtigte Aufregung?

    ok alles klar
    Was soll das ganze? Gejammer und unnötige Aufregung? Langeweile?

  10. Kaufvertrag-Absicherung: Genehmigungen beim Immobilienkauf

    Verstehe das Problem nicht
    wenn Sie ein Objekt kaufen, wird ein Kaufvertrag abgeschlossen. Darin lässt man sich dann bestätigen, dass das Objekt alle notwendigen Genehmigungen etc. hat. Wenn nicht ist der Verkäufer dran. Lässt sich ja sicherlich rechtlich einwandfrei formulieren etc. Und als Käufer haben Sie diese Möglichkeit zu Handeln.
    Und das auf dem Amt abzuklären ist ja nicht wirklich ein Problem.
    Wo bitte liegt das Problem?
    Achja, selber Bauen kann alle rechtlichen Grundlagen einhalten. Schön wenn dann das Objekt Baurechtlich 120 % korrekt ist. Pech nur, wenn die Handwerker schludern und das keiner bemerkt. Dann nützen Ihnen die 100 % Einhaltung des Baurechtes auch nichts. Also geht das ganze dann weiter.
    Und selbst ein eigener Architekt garantiert Ihnen nicht, dass alles eingehalten wird. Und wenn der jeden Tag auf die Baustelle kommt, wird es Teuer.
    Sind Sie selber jeden Tag auf der Baustelle mit Kamera etc. machen Sie sich bei Handwerkern auch keine Freude. Dann gibt es halt plötzlich Aufschläge für "Mehrarbeiten".
    Viel Erfolg beim eigenen Bauen. 100 % Sicherheit gibt es halt nun mal im Leben nicht. Leben ist ein Risiko.
    Love it, change it, or stay unhappy ...

  11. Baurechtliche Sicherheit: Abrissrisiko beim Hauskauf vermeiden

    Das ist schon klar, das es keine 100 ...
    Das ist schon klar, das es keine 100 % Sicherheit gibt. Baurechtlich muss das Objekt für mich absolut Einwandfrei sein, sonst kann es abgerissen werden. Andere Fehler lassen sich korrigieren, und, wenn ich das so sagen darf, falls ich wirklich selber baue, bin ich mindestens 1 x am Tag auf der Baustelle, und mit meinem Foto unterwegs. Da bin ich knallhart. Ich erwarte nicht Dumpingpreise, sondern für mein Geld absolut einwandfreie Arbeit.
  12. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    Doppelhaushälfte Kauf: Bauträgerpfusch erkennen & Baurecht prüfen

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread diskutiert die Risiken beim Kauf einer Doppelhaushälfte vom Bauträger, insbesondere im Hinblick auf möglichen Pfusch am Bau und die Einhaltung des Baurechts. Es werden die Rolle von Gutachtern, Architekten und Bauämtern beleuchtet, sowie Strategien zur Absicherung beim Immobilienkauf. Die Diskussion umfasst sowohl Neubau- als auch Bestandsobjekte und die Bedeutung der Überprüfung von Bebauungsplänen und Abstandsflächen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Schwarzbau-Risiko: Was folgt bei Abweichungen im Baurecht? hervorgehoben wird, können Abweichungen von den Baugenehmigungen schwerwiegende Folgen haben, bis hin zur Einstufung als Schwarzbau. Daher ist eine sorgfältige Prüfung unerlässlich.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Kaufberatung: Qualifikation Gutachter für Immobilienkauf betont, dass nicht jeder Gutachter automatisch die notwendigen Qualifikationen für eine umfassende Immobilienbewertung besitzt. Achten Sie auf eine entsprechende Expertise, insbesondere im Bereich Baurecht und Bauausführung.

    🔴 Kritisch/Risiko: Es wurde diskutiert, dass man sich nicht zu sehr von der kritischen Grundeinstellung eines Sachverständigen verschrecken lassen sollte, aber dennoch die baurechtlichen Aspekte nicht vernachlässigen darf. Eine ausgewogene Bewertung ist entscheidend.

    👉 Handlungsempfehlung: Vor dem Kauf einer Doppelhaushälfte sollte man unbedingt das Bauamt konsultieren und sich schriftlich bestätigen lassen, dass keine Abweichungen von den Baugenehmigungen vorliegen. Der Beitrag Bauamt-Check: Abweichungen legalisieren beim Hauskauf? gibt hierzu wichtige Hinweise. Zudem sollte man, wie in Kaufvertrag-Absicherung: Genehmigungen beim Immobilienkauf beschrieben, den Kaufvertrag entsprechend absichern.

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