Wohnflächenberechnung: Wird Terrassenüberdachung voll angerechnet? Berechnungsgrundlagen
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Wohnflächenberechnung: Wird Terrassenüberdachung voll angerechnet? Berechnungsgrundlagen

In der derzeitigen Wohnflächenberechnung hat unser Architekt eine Überdachung (für eine eventuelle Terrasse) mit in die Berechnung einfließen lassen.
Ist das so richtig oder wird eine Überdachung nur zur Hälfte mit eingerechnet?
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  • Name:
  • Thomas Leistner
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    Die Anrechnung einer Terrassenüberdachung zur Wohnfläche hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Geschlossene Räume werden voll angerechnet, während offene Bereiche nur anteilig oder gar nicht berücksichtigt werden.

    Eine fest mit dem Gebäude verbundene und vollständig umschlossene Überdachung (z.B. ein Wintergarten) wird in der Regel voll zur Wohnfläche gezählt. Eine offene Terrassenüberdachung, die nicht vollständig geschlossen ist, wird meist nur zur Hälfte oder gar nicht angerechnet. Die genauen Regelungen können je nach Landesbauordnung und den konkreten Umständen variieren.

    Es ist wichtig, die genauen Definitionen und Berechnungsrichtlinien der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder der DINAbk. 277 zu beachten. Diese Normen legen fest, welche Flächen wie bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die genaue Anrechnung mit Ihrem Architekten und unter Berücksichtigung der lokalen Bauordnung. Im Zweifelsfall kann eine rechtliche Beratung Klarheit schaffen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Wohnfläche
    Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Sie dient als Grundlage für Mietpreise und Immobilienbewertungen.
    Verwandte Begriffe: Nutzfläche, Grundfläche, Mietfläche.
    Terrassenüberdachung
    Eine Terrassenüberdachung ist eine Konstruktion, die eine Terrasse vor Witterungseinflüssen schützt. Sie kann fest mit dem Gebäude verbunden oder freistehend sein.
    Verwandte Begriffe: Markise, Pergola, Wintergarten.
    Wohnflächenverordnung (WoFlV)
    Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Verordnung, die die Berechnung der Wohnfläche regelt. Sie legt fest, welche Flächen wie bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen sind.
    Verwandte Begriffe: DIN 277, Bauordnung, Mietrecht.
    DIN 277
    DIN 277 ist eine deutsche Norm, die die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau definiert. Sie dient als Grundlage für die Berechnung von Flächen und Rauminhalten in Gebäuden.
    Verwandte Begriffe: Wohnflächenverordnung, Nutzfläche, Bruttogrundfläche.
    Nutzfläche
    Die Nutzfläche umfasst alle nutzbaren Flächen eines Gebäudes, einschließlich Wohnräume, Keller, Garagen und nicht bewohnbare Dachböden. Sie ist ein wichtiger Faktor bei der Planung und Bewertung von Gebäuden.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche.
    Grundfläche
    Die Grundfläche ist die Fläche, die ein Gebäude oder ein Raum auf dem Erdboden einnimmt. Sie wird in der Regel in Quadratmetern angegeben und dient als Grundlage für die Berechnung von Bauvolumen und Bebauungsdichte.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche.
    Mietrecht
    Das Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern. Es umfasst unter anderem Regelungen zur Mietpreisgestaltung, Kündigung und Instandhaltung der Mietsache.
    Verwandte Begriffe: Wohnraummietrecht, Gewerbemietrecht, Mietvertrag.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie wird eine geschlossene Veranda bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
      Eine vollständig geschlossene Veranda, die fest mit dem Gebäude verbunden ist und über einen beheizbaren Raum verfügt, wird in der Regel voll zur Wohnfläche hinzugerechnet. Es gelten die gleichen Kriterien wie für andere Wohnräume.
    2. Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
      Die Wohnfläche umfasst alle bewohnbaren Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, während die Nutzfläche alle nutzbaren Flächen beinhaltet, einschließlich Keller, Garagen und nicht bewohnbare Dachböden. Die Wohnfläche ist ein wichtiger Faktor bei der Mietpreisberechnung und Immobilienbewertung.
    3. Welche Rolle spielt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) bei der Berechnung?
      Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine bundesweite Regelung, die festlegt, wie die Wohnfläche von Wohnungen zu berechnen ist. Sie definiert, welche Flächen voll, teilweise oder gar nicht angerechnet werden dürfen. Die WoFlV dient als Grundlage für Mietverträge und Immobilienbewertungen.
    4. Wie werden Balkone und Terrassen bei der Wohnflächenberechnung behandelt?
      Balkone und Terrassen werden in der Regel nur anteilig zur Wohnfläche hinzugerechnet, meist zu einem Viertel oder zur Hälfte ihrer Fläche. Die genaue Anrechnung hängt von der Beschaffenheit des Balkons oder der Terrasse und den jeweiligen Landesbauordnungen ab.
    5. Was passiert, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen abweicht?
      Wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche erheblich von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht (in der Regel mehr als 10%), kann der Mieter eine Mietminderung verlangen. Es ist ratsam, die Wohnfläche vor Unterzeichnung des Mietvertrags zu überprüfen.
    6. Wie wirkt sich eine nachträgliche Änderung der Wohnfläche auf den Mietpreis aus?
      Eine nachträgliche Änderung der Wohnfläche, beispielsweise durch einen Anbau oder Ausbau, kann zu einer Anpassung des Mietpreises führen. Der Vermieter muss die Änderung der Wohnfläche nachweisen und die Mieterhöhung entsprechend begründen.
    7. Welche Dokumente sind für eine korrekte Wohnflächenberechnung erforderlich?
      Für eine korrekte Wohnflächenberechnung sind in der Regel Baupläne, Grundrisse und gegebenenfalls eine Begehung der Immobilie erforderlich. Ein Architekt oder Sachverständiger kann die Wohnfläche präzise ermitteln und dokumentieren.
    8. Was ist bei der Berechnung der Wohnfläche von Dachgeschosswohnungen zu beachten?
      Bei Dachgeschosswohnungen werden Flächen mit einer Raumhöhe von weniger als 2 Metern nur anteilig oder gar nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet. Flächen mit einer Raumhöhe von 1 bis 2 Metern werden in der Regel zur Hälfte angerechnet, während Flächen unter 1 Meter nicht berücksichtigt werden.

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  2. Wohnflächenberechnung: DIN oder Verordnung entscheidend?

    Foto von Helmuth Plecker

    Zwischenfrage:
    Nach welcher DINAbk. oder Verordnung hat er die Wohnflächenberechnung gemacht?

  3. Wohnflächenberechnung nach DIN: Terrasse im Baugesuch zulässig?

    Nach DINAbk. hat er die Berechnung durchgeführt Im ...
    Nach DIN hat er die Berechnung durchgeführt. Im Baugesuch habe ich jetzt auch bemerkt, dass er eine Terrasse, welche von uns noch gar nicht geplant ist, mit ... m² angesetzt hat. Ist dies denn zulässig?
    Vielen Dank für die Antwort.
    • Name:
    • Thomas Leistner

  4. Nach welcher DIN?

    Foto von

    Ich ahne schlimmes!

  5. DIN-Normen: Wohnflächenberechnung nach DIN oder II. BV?

    Nach welcher DINAbk.?
    Welche DIN, keine Ahnung. Über dieser Tabelle, welche dem Baugesuch beigefügt ist, steht nur Wohnflächenberechnung nach DIN. In der Baubeschreibung jedoch steht Wohnfläche nach §§ 42-44 der II. Berechnungsverordnung. Vielen Dank für Ihre Antwort.
    • Name:
    • Thomas Leistner

  6. Wohnflächenberechnung: DIN 277 vs. II. BV – Was gilt?

    Foto von

    Also gut!
    Wohnfläche nach DINAbk.. Früher hat man die Wohnfläche nach DIN 283 ermittelt. Diese DIN wurde ersatzlos zurückgezogen. Die Flächen und Rauminhalte können wahlweise nach der DIN 277 oder II. BVAbk. ermittelt werden, wobei darauf zu achten ist, dass die DIN 277 KEINE Wohnfläche definiert.
    So, und nun zu Ihrer eigentlichen Frage: ich hoffe, dass dieses keine Rechtsberatung darstellt gebe ich einen Auszug aus der II. BV wieder: Gemäß § 44 "Anrechenbare Grundfläche" Absatz (2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.
    Das heißt, Ihre Terrasse wäre als gedeckter Freisitz zu sehen und kann (nicht muss!) angerechnet werden.

  7. Terrassenüberdachung: Anrechnung zur Wohnfläche – nur überdachter Teil?

    Aber nur Überdachung?
    Hallo Herr Plecker, zunächst vielen Dank, dass Sie sich dieser Sache so annehmen. Als Rechtsberatung sehe ich dies nicht an, sondern nur zum besseren Verständnis. Nun zu Ihrer Antwort. Er darf bzw. kann, wenn überhaupt nur den überdachten Teil der Terrasse in die Wohnflächenberechnung miteinfließen lassen oder kann er auch eine fiktive Größe der Terrasse miteinrechnen?
    • Name:
    • Thomas Leistner

  8. II. BV: Überdachte Terrasse in Wohnflächenberechnung einbeziehen!

    Foto von

    Also ...
    Also in der Wohnflächenberechnung zum Bauantrag darf er die Wohnfläche, wie es die II. BV vorsieht, die durch die überdachte Terrasse mit einrechnen. Solange die Terrasse die Eigenschaften aus der II. BV erfüllt. Beachten Sie, dass es eine Wohnflächenberechnung nach DINAbk. nicht mehr gibt. Oft wird die Wohnfläche fälschlicherweise noch nach DIN 283 berechnet, offenbar ist die Ungültigkeit dieser Norm noch nicht bei allen angekommen.
    Bei der Baubeschreibung Sieht das wohl etwas anderes. Die BBS bezieht sich auf die Leistung, die Sie kaufen. Und Sie kaufen  -  unterstelle ich mal  -  die Terrasse nicht bei Ihrem Hausanbieter. Wenn Sie nun eine geplante Terrasse  -  die Sie selber machen in Eigenleistung oder Selbsthilfe oder wie auch immer  -  unterhalb eines Gebäuderücksprunges im Erdgeschoss haben, kaufen Sie den Rücksprung und nicht die Wohnfläche. Zur Vollständigkeit der Berechnung kann er das zwar tun  -  aber dann geht es um Auslegungssache und das geht leider in die "Juristerei" Meine Interpretation ist die, wenn ich die "Wohn"Fläche nicht kaufe, gehört diese nicht ins Expose oder in die BBS.
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 12.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 12.01.2026

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    Wohnflächenberechnung: Terrassenüberdachung korrekt anrechnen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Anrechnung einer Terrassenüberdachung zur Wohnfläche. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen der veralteten DINAbk. 283 und der aktuellen II. Berechnungsverordnung (II. BVAbk.). Eine Terrasse darf unter bestimmten Voraussetzungen in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden, wobei der überdachte Teil relevant ist. Die Wahl der Berechnungsgrundlage (DIN 277 oder II. BV) ist wichtig, wobei die DIN 277 keine Wohnfläche definiert.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass die Wohnflächenberechnung nach DIN 283 nicht mehr gültig ist, wie im Beitrag II. BV: Überdachte Terrasse in Wohnflächenberechnung einbeziehen! hervorgehoben wird. Die korrekte Anwendung der II. BV ist entscheidend für die Richtigkeit der Berechnung.

    ✅ Zusatzinfo: Gemäß II. BV können Balkone, Loggien, Dachgärten und Freisitze bis zur Hälfte ihrer Grundfläche zur Wohnfläche gerechnet werden. Dies ist im Beitrag Wohnflächenberechnung: DIN 277 vs. II. BV – Was gilt? detailliert beschrieben.

    📊 Fakten/Zahlen: Die genaue Quadratmeterzahl der Terrasse, die im Baugesuch angesetzt wurde, ist ein wichtiger Faktor bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Wohnflächenberechnung, wie im Beitrag Wohnflächenberechnung nach DIN: Terrasse im Baugesuch zulässig? erwähnt wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie mit Ihrem Architekten, welche Berechnungsgrundlage (DIN 277 oder II. BV) verwendet wurde und ob die Anrechnung der Terrassenüberdachung den Vorgaben der II. BV entspricht. Prüfen Sie die Baubeschreibung und das Baugesuch auf Übereinstimmung mit den tatsächlichen Gegebenheiten. Lesen Sie auch Terrassenüberdachung: Anrechnung zur Wohnfläche – nur überdachter Teil? für weitere Details.

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