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Bauvertrag  -  Zahlungsbedingungen schlecht für uns?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Bauvertrag  -  Zahlungsbedingungen schlecht für uns?

Hallo,
wir möchten ein Einfamilienhaus (kein Keller) bauen. Das Grundstück ist vorhanden, die Planung steht soweit und wurde noch kurz vor Toresschluss letztes Jahr (Eigenheimzulage) von einem unserer potentiellen Generalübernehmer beim Bauamt eingereicht und bereits genehmigt (Bauanzeigeverfahren). Für diese Planungsleistung haben wir eine gesonderte Vereinbarung getroffen.
Mittlerweile ist der "Feinschliff" gemacht, wir haben sehr detaillierte Angebote vorliegen, daher geht es nun an den Abschluss eines Werksvertrages.
Der Vertragsentwurf eines potentiellen Generalübernehmer liegt uns nun vor, allerdings kommt dieser mir doch ziemlich lückenhaft und für uns unvorteilhaft vor. Vielleicht kann mir jemand insbesondere zu folgenden beiden Punkten weiterhelfen:
Punkt 1: Es tauchen keinerlei Passagen zu Fertigstellungsterminen oder Bauzeit auf. Ich würde hier aber gerne eine festen Termin vereinbaren. Kann mir jemand sagen, wie so etwas formuliert sein muss und welche "Vertragsstrafen" üblich sind? Insbesondere möchte ich mich auch vor der wohl kommenden Mehrwertsteuererhöhung schützen.
Punkt 2:
Folgende Raten sind vorgesehen:
1. Abschluss Kaufvertrag und Fertigstellung der Bauantragunterlagen: 5 %
2. Fertigstellung Fundamente und Sohlplatte: 15 %
3. Fertigstellung Geschossdecke: 20 %
4. Fertigstellung Dachstuhl ohne Lattung: 15 %
5. Fertigstellung Lattung Dachstuhl: 9 %
6. Fertigstellung Innenputz ohne Restarbeiten: 15 %
7. Fertigstellung Estrich: 15 %
8. Fertigstellung Fliesenarbeiten: 5 %
9. Bei Hausabnahme und Übergabe (vor Beginn Malerarbeiten, da Eigenleistung): 1 %
Nach dem, was ich schon in diesem Forum gelesen habe, kommt es mir vor als würden wir damit ziemlich in Vorleistung gehen, oder? Welche Höhe der Raten sind angemessen?
Insbesondere frage ich mich, wo in den Raten andere nennenswerte Leistungen "versteckt" sind, eingefallen sind mir spontan: Dacheindeckung, Fenster, Innentüren, Haustür, Sanität, Heizung, Elektroinstallation, Treppe.
Macht es Sinn, vorgenannte Punkte mit in den Zahlungsplan aufzunehmen? Dann kann ich doch die erbrachten Leistungen viel besser kontrollieren.
Vielen Dank vorab für jede Rückmeldung, die mir weiterhilft!
  • Name:
  • Thomas Steppuhn

  1. Bauherrenantwort.

    Punkt 1:
    Lassen Sie sich hier am besten von einem im Baurecht bewanderten Anwalt beraten (der sollte das Vertrgswerk sowieso unter die Lupe nehmen). Investieren Sie das Geld und sichern Sie sich über die Bauzeit einen ruhigeren Nachtschlaf. Abgesehen davon sollte so ein Vertrag natürlich Regelungen zu Fertigstellung, Verzugsfolgen und Schadenersatz enthalten.
    Punkt 2:
    Sie haben vollkommen recht mit Ihrer Vermutung das einige wichtige und kostenträchtige Gewerke fehlen. Nachfolgend als Beispiel mal unser Zahlungsplan:
    1. Rate 4 % Übergabe der Bauunterlagen
    2. Rate 8 % Sohlplatte fertig
    3. Rate 10 % Rohbau Kellergeschoss fertig
    4. Rate 8 % Rohbau Erdgeschoss fertig (ohne Verblender)
    5. Rate 10 % Dachstuhl fertig
    6. Rate 8 % Dach eingedeckt
    7. Rate 10 % Verblendmauerwerk fertig
    8. Rate 10 % Fenster montiert
    9. Rate 10 % Innenputz und Estrich fertig
    10. Rate 8 % Heizung und Sanitär (Leitungen) fertig
    11. Rate 8 % Elektrik und Fliesen fertig
    12. Rate 4 % Sanitär, Heizung, Treppe und Türen fertig
    13. Rate 2 % Abnahme Gesamtleistung
    Die Höhe der letzten Rate ist aus meiner heutigen Sicht durchaus diskussionswürdig (und den Keller müssen Sie in Ihrem Fall auf die anderen Raten umverteilen), aber vielleicht hilft das ja mal als Denkansatz.

  2. Ist der ...

    Foto von Helmuth Plecker

    Ist der Vertrag denn schon unterschrieben?

  3. Paar Infos zum Thema

    Hallo,
    schau dir doch mal im Unterbereich "Bauplanung" den Beitrag Nr. 3197 an.
    Beschäftigt sich exakt mit dem gleichen Thema und schildert auch ein bisschen, was passieren kann (bzw. passiert ist), wenn du zu sehr in Vorleistung gehst..
    Gruß
    Manfred

  4. Richtfest!

    Früher gab es nach dem Richtfest das erste Geld, deshalb diese pompöse Show.
    Nun will der Generalübernehmer fast gewerkeweise abrechnen, aber das hat noch viele Lücken.
    Ich empfehle zuerst eine Leistungsabgrenzung, d.h. eine Liste mit "wer macht was"
    Dementsprechend gibt es Vereinbarungen über Verzug, Termine und Schnittstellen.
    Für die Qualitätssicherung, Koordination und Abnahme sollten Sie einen eigenen Fachbauleiter anstellen.
    Der macht dann auch die Abnahme oder Teilabnahme.
    Die Abnahme ist ein Gefahrenübergang und Beweislastumkehr.
    Damit ergibt sich ein Bezugstermin als "Inbetriebnahme"
    Wenn Sie den Zahlungsplan akzeptieren erfolgen die Einzelabnahmen viel früher, wenn Sie wegen Kleinigkeiten nicht einziehen können läuft die Gewährleistung für die abgerechneten Teile seit langem und wertvolle Zeit geht Ihnen verloren.
    Bei Zahlungen nach Baufortschritt werden höchstens 90 Prozent fällig, nach der Abnahme bleiben als Gewährleistung 5 % Rest stehen.
    Eine Abnahme gilt erst bei Mängelfreiheit als erfolgt.
    Lassen Sie sich nicht den Bauleiter des Generalübernehmer aufschwatzen, den gibt es nur auf dem Papier für die Unterschrift an das Bauamt.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  5. Wichtiger Punkt wäre mir die Kündigung des Vertrages.

    Der Vertrag sollte die einzelnen Stufen des Baufortschrittes definieren sowie die anfallenden Kosten, sodass sie nicht in Vorleistung gehen und nach jeder Stufe kündbar sein. Da wär mir wohler. Wie sowas zu machen ist  -  siehe der Hinweis zum Rechtsanwalt. Ansonsten wie sie schon sagten: "Dacheindeckung, Fenster, .. " sollte alles fein säuberlich drin stehen. Auch die verwendeten Materialien vom Dachziegel bis hin zu den Armaturen ... Erst dann wissen sie was sie wirklich bekommen. Suchen sie mal hier im Forum nach Bauverträgen  -  und nehmen sie sich viel Zeit, es lohnt sich.
    Im Link noch was grundsätzliches dazu, sollte einige ihrer Fragen beantworten  -  im Netz gefunden, kopiert und hier präsentiert:

  6. Zahlungsplan und MwSt.

    Schönen guten Tach!
    Also ... der Zahlungsplan ist aus Ihrer Sicht als katastrophal zu bezeichnen. Sie gehen massiv in Vorleistung, zahlen also für Leistungen, die nicht erbracht wurden.
    Ganz grob kann man sagen, dass der Rohbau (Maurer, Zimmerer, Dachdecker und Klempner) ca. 40  -  50 % der Bausumme ausmacht. Hier sollen Sie bereits 64 % zahlen, also ca. 16  -  24 % über die erbrachte Leistung hinaus. Sollte der Generalübernehmer pleite gehen oder es aus irgendeinem anderenm Grund zum Zerwürfnis kommen, steht der Generalübernehmer gut da, da er ja schon viel (!) mehr Geld erhalten hat, als er an Leistungen erbracht hat. Sie haben dann zwar einen Anspruch auf Rückzahlung, sind aber beweispflichtig, sollte der Generalübernehmer zu dem Ergebnis kommen, dass er Ihnen lieber nichts mehr zurückzahlen möchte. Auch würde ich deutlich mehr Einzelschritte vorsehen.
    1. Bodenplatte, 2. KG, 3. EGAbk., 4. Dachstuhl, 5. Dachdeckung u. Klempner, 6. Rohinstallationen, 7. Innenputz, 8. Estrich usw. usf.
    Unterschreiben Sie nur einen Zahlungsplan, der realistische Abschlagszahlung vorsieht, also AZ, die dem Baufortschritt entsprechen.! Hier wird häufig eingewendet, dass der Generalübernehmer ja seine Handwerker auch bezahlen muss (der arme ...). Das ist aber nicht Ihr (!) Problem! Zahlen Sie nur das, was Ihnen auch geliefert wurde!
    Nochmal: Ihr Zahlungsplan ist  -  mit Verlaub  -  sehr sehr sehr ungünstig für Sie!
    Einen Fertigstellungstermin und eine etwaige Vertragsstrafe können Sie natürlich vereinbaren. Dass der Generalübernehmer von sich aus nicht unbedingt eine Vertragsstrafe vorsieht, erscheint mir durchaus nachvollziehbar.
    Der Generalübernehmer hat Ihnen ja wohl ein Festpreisangebot unterbreitet. In diesem ist dann die anteilige MwSt. schon enthalten. Ich kann mir durchaus vorstellen, dass der Generalübernehmer hier eine Klausel vorgesehen hat, die bei einer Erhöhung der MwSt. eine entsprechende Anpassung der Gesamtsumme vorsieht. Denn: Die MwSt. muss der Generalübernehmer abführen. Erhöht sich diese um 3 %, reduziert sich sein Ertrag entsprechend. Er kann ja nun wirklich nichts dafür.
    Bitte verstehen Sie meinen Kommentar nicht als Rechtsberatung. Hier empfehle ich Ihnen in der Tat  -  gerade bei einer derart wichtigen Angelegenheit  -  etwas Geld in die Hand zu nehmen und sich hier rechtlich beraten zu lassen.
    Gruß
    Thomas Bock

  7. Das hilft schon mal viel weiter ...

    Erstmal vielen Dank für die hilfreichen Antworten. Und sorry für die Verspätung, ich musste erst noch auf meine Freischaltung warten.
    Zu den Antworten: Nein, der Vertrag ist noch nicht unterschrieben. Wir haben auch bislang nur eine Mustervorlage. Morgen bekommen wir das (hoffentlich) letzte Angebot, mit dem Stand denke ich, dass wir vergeben können. Es ist mittlerweile wirklich sehr detailliert und enthält alle möglichen Optionen. Unser potentieller Generalübernehmer ist mit der Geduld auch schon ziemlich am Ende ...
    Bin gespannt, wie es läuft, wenn ich anspreche, dass wir zu viel in Vorleistung gehen für meinen Geschmack und dass ich auf einen Fertigstellungstermin bestehen will.
    Rechtlich werden wir uns über die Verbraucherzentrale nächste Woche beraten lassen und ich denke evtl. dann nochmal, wenn wir den endgültigen Vertrag haben. Falls es denn dazu kommt und unser Generalübernehmer nicht zu bockig ist. Bzgl. der Angebote macht er (auch im Vergleich zu anderen) einen sehr guten Eindruck, wenn es auch immer wieder zu Verzögerungen kommt ... :-( Dafür (sagt er und sieht auch so aus) kalkuliert er sehr genau. Soll laut Freunden in der Bauphase auch nicht so sein mit Verzögerungen.
    Noch eine Frage: Ich habe schon einiges in diesem Forum zu Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften gelesen. Ist dieses allgemein üblich? Und nützt so eine Vertragserfüllungsbürgschaft auch was, wenn wir zu viel in Vorleistung gegangen sind und unser Generalübernehmer dicke Backen macht? Lt. dem Link von H. Kuner ist dem nicht so, wenn ich es richtig verstanden habe (S. 124)?
    Danke vorab, und viele Grüße, Thomas
    • Name:
    • Thomas Steppuhn

  8. Geduld, Geduld lieber Generalübernehmer!

    Hallo Thomas!
    Nochmal zu ein paar Punkten, ein ganz kurzer, knackiger Kommentar:
    "Unser potentieller Generalübernehmer ist mit der Geduld auch schon ziemlich am Ende ... "
    Das macht gar nix! Hier geht es um Vertrauen, viel Geld und man sollte nach Möglichkeit strittige Punkte vorab klären. Er möge sich in Geduld üben (der Generalübernehmer!).
    "Bin gespannt, wie es läuft, wenn ich anspreche, dass wir zu viel in Vorleistung gehen für meinen Geschmack und dass ich auf einen Fertigstellungstermin bestehen will. "
    Na, wie soll das schon laufen? Entweder er akzeptiert dies klaglos oder eben nicht klaglos oder gar nicht. Aber: Nur um des lieben Friedens sollten Sie den von Ihnen vorgestelleten Zahlungsplan auf gar keinen Fall nie nicht nimmer niemals unterzeichnen. Nie! Niemals!
    Auch einer Vertragserfüllungsbürgschaft sollte er sich nicht widersetzen. Wenn er "dicken Backen" macht ... sein Problem. Was meinen wie dick Ihre Backen werden, wenn der gute Mann den Bach runtergeht? Und dann mit diesem Zahlungsplan ...
    Schönes Wochenende.
    Thomas

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