Putzrisse in ETW: Ursachen, Sofortmaßnahmen & Verantwortlichkeiten klären?
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Putzrisse in ETW: Ursachen, Sofortmaßnahmen & Verantwortlichkeiten klären?

Hallo zusammen, wir haben vor 5 Jahren eine ETW in HH Rahlstedt gekauft. Unsere Tochter hat diese 4 Jahre selber genutzt, 1 Jahr war vermietet. Seit 10/2020 sind neue Mieter drin.

Der Vorbesitzer hatte die Wohnung renoviert und u.a. alle Wände so verputzt, dass er keine Tapete brauchte. Ob er das selber oder ein "befreundeter Handwerker" oder ein Fachmann das gemacht hat, weiß ich nicht.

Vor 3 Wochen meldete die Mieterin Risse im Putz, im KiZi, im WoZi und im SchlaZi, neben/unterhalb der Fenster.

Ich habe die Hausverwaltung gebeten, sich zu kümmern. Die haben, da die Wohnung da drunter gerade renoviert wird, den dort tätigen Handwerker gefragt. Der hat sich das angesehen, jeglichen Zusammenhang mit der Renovierung unten abgestritten, und Fehler beim Fensterbank Einbau als Schuldigen ausgemacht. (Kann das nach > 5 Jahren sein?)

Jetzt informierte mich die Mieterin erneut, im WoZi reißt der Putz in der Ecke zur Außenwand. An der Stelle ist in der Ecke ein "Kasten" vertikal über die ganze Höhe in dem vermutlich Heizungsrohre verlaufen.

Beide "Innen-Ecken" an den Kasten sind wohl gerissen. Da ich > 200 KM von HH weg bin und die Bilder nichts aussagen, da ist nichts drauf zu erkennen.

  • Was sagen die Fachleute?
  • Sachverständigen beauftragen  -  müsste ich selber zahlen?
  • oder können die neuen Risse duch falsches Heizen/Lüften entstanden sein? (hatten vor 2 Monaten in der Küche Schimmel, war früher auch nie der Fall)

Freue mich über jeden Tipp, Danke! Der ILEMax

  • Name:
  • Maximilian Schneider
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Feuchtigkeitsschäden können zu Schimmelbildung führen, was gesundheitsschädlich sein kann.

    🔴 Gefahr: Strukturelle Schäden an der Außenwand können die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen.

    GoogleAI-Analyse

    Hallo zusammen,

    Putzrisse können verschiedene Ursachen haben. Da die Risse erst jetzt auftreten, nachdem die Wohnung vermietet wurde, sollte man folgende Punkte prüfen:

    • Bausubstanz: Setzrisse sind bei älteren Gebäuden normal, aber neue Risse nach einer Renovierung deuten auf andere Probleme hin.
    • Feuchtigkeit: 🔴 Feuchtigkeit kann die Ursache sein, besonders in der Nähe von Fenstern, Heizungsrohren oder in der Küche.
    • Heiz- und Lüftungsverhalten: Falsches Heizen und Lüften durch die Mieter kann zu Kondenswasser und Schimmelbildung führen, was wiederum Risse verursachen kann.
    • Unsachgemäße Renovierung: Wurde bei der Renovierung vor 5 Jahren eventuell ein Fehler gemacht (z.B. falscher Putz)?

    Ich empfehle Ihnen:

    • Dokumentation: Machen Sie Fotos von den Rissen und dokumentieren Sie deren Verlauf.
    • Gespräch mit den Mietern: Klären Sie, ob es Veränderungen im Heiz- und Lüftungsverhalten gab.
    • Fachmann hinzuziehen: Ein Bausachverständiger kann die Ursache der Risse identifizieren und eine Sanierungsempfehlung geben.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Bausachverständigen mit der Ursachenforschung, um Folgeschäden zu vermeiden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Putzrisse
    Putzrisse sind Beschädigungen der Putzoberfläche, die durch verschiedene Ursachen entstehen können. Sie können harmlos sein, aber auch auf strukturelle Probleme hinweisen.
    Verwandte Begriffe: Setzrisse, Spannungsrisse, Feuchtigkeitsschäden.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der Schäden an Gebäuden beurteilen und Sanierungsempfehlungen geben kann. Er verfügt über fundierte Kenntnisse in Bautechnik und Bauphysik.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Architekt, Bauingenieur.
    Setzrisse
    Setzrisse entstehen durch natürliche Bewegungen des Baugrunds oder des Gebäudes selbst. Sie sind oft unbedenklich, sollten aber beobachtet werden.
    Verwandte Begriffe: Spannungsrisse, Baugrund, Fundament.
    Feuchtigkeitsschäden
    Feuchtigkeitsschäden entstehen durch eindringendes Wasser oder Kondenswasser. Sie können zu Schimmelbildung und Schäden an der Bausubstanz führen.
    Verwandte Begriffe: Schimmel, Kondensation, Wasserschaden.
    ETW (Eigentumswohnung)
    Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die im Eigentum einer Privatperson steht. Der Eigentümer ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEGAbk.).
    Verwandte Begriffe: WEG, Miteigentum, Sondereigentum.
    Wärmebrücke
    Eine Wärmebrücke ist ein Bereich in der Gebäudehülle, durch den Wärme schneller nach außen abgeleitet wird als durch die umliegenden Bauteile. Dies kann zu Kondenswasserbildung und Schimmel führen.
    Verwandte Begriffe: Dämmung, EnEVAbk., Taupunkt.
    Schimmelbildung
    Schimmelbildung entsteht durch Feuchtigkeit und organische Materialien. Schimmel kann gesundheitsschädlich sein und die Bausubstanz schädigen.
    Verwandte Begriffe: Feuchtigkeit, Sporen, Mykotoxine.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was sind typische Ursachen für Putzrisse in einer Wohnung?
      Typische Ursachen sind Setzungen des Gebäudes, Feuchtigkeitsprobleme, unsachgemäße Renovierungen (z.B. falsche Putzart) oder auch Vibrationen durch Verkehr. Die genaue Ursache muss durch eine Fachkraft ermittelt werden.
    2. Wie erkenne ich, ob ein Putzriss ein ernstes Problem darstellt?
      Wenn der Riss breit ist, sich vergrößert, oder wenn Feuchtigkeit oder Schimmelbildung in der Nähe des Risses auftritt, sollte man dies ernst nehmen und einen Fachmann hinzuziehen. Auch Risse in der Nähe von tragenden Bauteilen sind kritisch.
    3. Wer ist für die Beseitigung von Putzrissen in einer Mietwohnung verantwortlich?
      Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Wenn die Risse durch das Verhalten des Mieters verursacht wurden (z.B. falsches Lüften), kann der Mieter haftbar gemacht werden.
    4. Welche Sofortmaßnahmen kann ich bei Putzrissen ergreifen?
      Dokumentieren Sie die Risse mit Fotos und notieren Sie Datum und Uhrzeit. Lüften Sie regelmäßig, um Feuchtigkeit zu vermeiden. Informieren Sie umgehend den Vermieter oder die Hausverwaltung.
    5. Wie finde ich einen geeigneten Fachmann für die Begutachtung von Putzrissen?
      Suchen Sie nach einem Bausachverständigen oder einem Fachbetrieb für Fassadensanierung. Achten Sie auf Qualifikationen und Referenzen. Die Handwerkskammer oder Architektenkammer kann Ihnen bei der Suche helfen.
    6. Kann ich Putzrisse selbst reparieren?
      Kleine, oberflächliche Risse können Sie eventuell selbst mit Spachtelmasse ausbessern. Bei größeren oder tieferen Rissen sollten Sie jedoch unbedingt einen Fachmann beauftragen, um Folgeschäden zu vermeiden.
    7. Welche Kosten entstehen für die Beseitigung von Putzrissen?
      Die Kosten hängen von der Ursache und dem Umfang der Schäden ab. Eine einfache Ausbesserung kostet wenige hundert Euro, während eine umfassende Sanierung mehrere tausend Euro kosten kann. Ein Kostenvoranschlag von einem Fachbetrieb ist ratsam.
    8. Wie kann ich Putzrissen vorbeugen?
      Achten Sie auf regelmäßiges Lüften, um Feuchtigkeit zu vermeiden. Vermeiden Sie starke Temperaturschwankungen in der Wohnung. Bei Neubauten sollten Sie auf eine fachgerechte Ausführung der Putzarbeiten achten.

    🔗 Verwandte Themen

    • Schimmelbildung in der Wohnung
      Ursachen, Erkennung und Beseitigung von Schimmelbefall.
    • Feuchtigkeitsschäden an der Fassade
      Ursachen, Folgen und Sanierungsmöglichkeiten.
    • Rissbildung im Mauerwerk
      Unterschiedliche Rissarten und ihre Bedeutung für die Statik.
    • Ursachenforschung bei Bauschäden
      Methoden zur Identifizierung der Schadensursache.
    • Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
      Wer ist für die Beseitigung von Schäden verantwortlich?

  2. Putzrisse: Eigentumszuordnung klären – Sondereigentum entscheidend

    Klärungen
    Sie müssen erst mal klären, zu was der Putz gehört: zum Allgemeineigentum oder zum Sondereigentum. Damit steht der "Kümmerer" fest. Ich vermute, der Putz gehört zum Sondereigentum.

    Putz bekommt Risse, wenn der Putzträger wechselt, also die Wand darunter die Dichte wechselt. Damit wurde der Putz falsch aufgetragen und der Untergrund falsch behandelt. Der Fehler kann aber auch vom Bauherrn durch falsche Wandmaterialien bei der Errichtung des Hauses "eingebaut" worden sein. Wie dem auch sei: Sie werden auf ihre Kosten renovieren müssen und zwar durch Fachleute, die für ihre Arbeit haften. Passen sie auf, dass das keine Schrottimmobilie wird.

    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. Putzrisse: Fensterbank-Einbau als Ursache? Gutachter einschalten!

    Risse im Putz
    " Ich habe die Hausverwaltung gebeten, sich zu kümmern. Die haben, da die Wohnung da drunter gerade renoviert wird, den dort tätigen Handwerker gefragt. Der hat sich das angesehen, jeglichen Zusammenhang mit der Renovierung unten abgestritten, und Fehler beim Fensterbank Einbau als Schuldigen ausgemacht. (Kann das nach > 5 Jahren sein?) "

    Es ist möglich, dass der Schaden mit der Renovierung zusammenhängt aber auch andere Gründe hat.

    Dass die Handwerker jeglichen Zusammenhang verneinen, ist zu erwarten. Da muss man nicht fragen. Auch ein teurer "Gutachter" wird nicht unbedingt die Wahrheit ermitteln. Ich habe inzwischen so viele käufliche "Gutachter" erlebt, dass ich "Gutachter" als Schimpfwort ansehe.

    Aber, wie groß sind denn die Risse? Verändern sich die Risse? Wenn sich ein Riss bildet, muss sich etwas bewegt haben. Was könnte das sein?

    • Name:
    • Pauline Neugebauer

  4. Putzrisse: Extreme Hitze als Ursache? – Klärung der Rissbildung

    Nachfrage, kann extreme Hitze in dem Raum die Ursache sein?
    Vielen Dank erstmal, ob sich die Risse vergrößern weiß ich nicht, ich weiß nur, dass diese in den letzten 2 Wochen bemerkt wurden.

    Leider ist nicht einmal sicher, dass sie auch erst dann entstanden sind. Definitiv sich ist, dass diese Risse im Oktober, und das war mind. 6 Jahre nach dem verputzen der Wand, noch nicht da waren.

    Da die Mieter es in der Küche geschafft haben, innerhalb von 14 Wochen die Wände anschimmeln zu lassen, vermute ich Sauna-Temperaturen im Wohnzimmer, natürlich (fast) ohne zu lüften. Es ist relativ schwierig zu kommunizieren und da ich

    • weit weg wohne und
    • nicht einfach hinfahren und nachsehen darf,

    hoffe ich hier eine Bestätigung der Rissbildung durch austrocknen zu bekommen. Dann würde ich nichts unternehmen und erst wenn ich die Wohnung in 4 Jahren verkaufe, mich um die Risse kümmern.

    Dass die Hausverwaltung sich an den (wenn überhaupt) evtl. verantwortlichen Handwerker wendet, ist, meiner Meinung nach, eine Zumutung, aber für diesen Fall nicht relevant.

    Da es sich um das 1. OGAbk. handelt und das UGAbk. renoviert wurde. Wenn die Ursache in der Renovierung liegt, müssten dann die 2. und 3. OG Wohnungen auch Rissbildungen haben?

    Das Haus an sich ist von 1964! Danke vilemals!

  5. Putzrisse: Gutachter notwendig! – Statik als Ursache prüfen

    ohne Gutachter geht es nicht
    Die Wohnung muss leer sein um alle Rissbildungen festzustellen. Durch den Gebrauch der Wohnung können Risse nicht entstehen, diese haben Ursachen in der Statik. Weiterhin ist die Wohnung unverkäuflich. Damit geht die Sache sowieso vor Gericht und eventuell in die Verjährung. Deshalb mein Hinweis auf eine Schrottimmobilie. Sichern sie sich jetzt schon Unterlagen und Protokolle aus der Bauzeit. Sie werden nun erleben, dass der Verwalter ihnen die Akteneinsicht verweigert weil die Baumängel bei der Errichtung eingebaut wurden und der Verwalter nicht tätig werden will.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  6. Putzrisse: Länge & Breite messen! – Spekulation vermeiden

    Foto von Martin Kempf

    das ist doch alles Kaffeesatzleserei
    Interessant wäre Länge und Breite der Risse. Alles andere ist doch pure Spekulation. Bei einem Haus aus den sechziger Jahren ohne Tapete oder Vlies an den Wänden halte ich Risse im Bereich von Öffnungen für fast normal, und dass eine Verkofferung / Rigipskasten in den Anschlussfugen Risse aufweist, kann auch alles und nichts bedeuten, z.B. frisch ausgespritzte Acrylfugen überstrichen etc. Und wenn in einem anderen Stockwerk keine Ramm- oder Stemmarbeiten stattfinden, dann würde es mich auch schwer wundern, wenn da irgendwas Auswirkungen auf den anderen Stock haben soll ... Aber auch das sind nur Vermutungen  -  ohne Ortstermin, ohne Bilder ist alles völliger Humbug.

  7. Putzrisse: Ursachenforschung – Baujahr & Baumaterial prüfen!

    Der Risse Ursachen können vielfältig sein ...
    • Baujahr des Hauses?
    • Baumaterial der gerissenen Wände?
    • Altschäden möglich oder gar wahrscheinlich?

    Erst nachdem die Rissursache geklärt ist, kann man den Verursacher und/oder den Haftenden feststellen.

    Kann also sein, dass Sie viel Geld in einen Gutachter versenken, der ihnen dann sagt, dass die Risse auf alte Gefügeschäden im gründerzeitlichen Mauerwerk, z.B. infolge alter Kriegsschäden oder zwischenzeitlich erfolgter Umbauten, zurück zu führen sind.

    Wenn Sie die Risse allerdings den nachbarlichen Modernisierungsarbeiten kausal zuordnen wollen, werden Sie ohne Gutachter nicht auskommen.

    Ansonsten sollte erstmal abgewogen werden, ob es den Aufriss überhaupt lohnt oder ob die Risse nicht durch Anstrich oder Malervlies überdeckt werden können.

  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Putzrisse in ETW: Ursachenforschung und Verantwortlichkeiten

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Ursachen von Putzrissen in einer Eigentumswohnung (ETW) und die Klärung der Verantwortlichkeiten. Es wird betont, dass eine genaue Ursachenforschung unerlässlich ist, bevor Sanierungsmaßnahmen eingeleitet werden. Die Beiträge beleuchten verschiedene mögliche Ursachen, von Baumängeln über unsachgemäße Ausführung bis hin zu äußeren Einflüssen. Die Notwendigkeit eines Gutachters zur Feststellung der Ursache und zur Beweissicherung wird mehrfach hervorgehoben.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Putzrisse: Eigentumszuordnung klären – Sondereigentum entscheidend ist die Klärung, ob der Putz zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört, entscheidend für die Zuständigkeit.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Putzrisse: Länge & Breite messen! – Spekulation vermeiden betont die Bedeutung konkreter Messungen der Risslänge und -breite, um Spekulationen zu vermeiden und eine fundierte Beurteilung zu ermöglichen.

    🔴 Kritisch/Risiko: Im Beitrag Putzrisse: Gutachter notwendig! – Statik als Ursache prüfen wird darauf hingewiesen, dass Putzrisse ein Hinweis auf statische Probleme sein können und die Unverkäuflichkeit der Wohnung drohen kann. Daher wird eine schnelle Klärung und Beweissicherung empfohlen.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, einen Gutachter zur Ursachenforschung hinzuzuziehen, die Eigentumsverhältnisse zu klären und die Risse genau zu dokumentieren. Die Beiträge Putzrisse: Ursachenforschung – Baujahr & Baumaterial prüfen! und Putzrisse: Fensterbank-Einbau als Ursache? Gutachter einschalten! geben Hinweise auf mögliche Ursachen und Ansatzpunkte für die Untersuchung.

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