Nutzungsänderung Fitnesseinrichtung
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Nutzungsänderung Fitnesseinrichtung
ich bin sehr froh, euer Forum gefunden zu haben und hoffe, dass ihr mir weiterhelfen könnt.
Ich plane gerade die Eröffnung eine gewerblichen Ladenlokals nach der Corona-Pandemie in NRM. Hierbei fällt für das von mir ausgewählte Objekt eine Nutzungsänderung an. Diese Nutzungsänderung hat ein Bekannter von mir als "Freundschaftsdienst" erledigt. Das führt mich zu erstem Problem: Mir gefällt es nicht, dass mein Bekannter die Arbeit ohne Gegenleistung ausgeführt hat. Er lehnt zwar Geld ab, aber ich möchte ihm zum Beispiel einen Reisegutschein mit entsprechendem Gegenwert schenken. Nun meine Frage: Welche Kosten entstehen für gewöhnlich, wenn man eine Nutzungsänderung bei einem Architekten in Auftrag gibt?
Das zuständige Bauamt hat mir mittlerweile ein Schreiben mit kleineren Mängeln zukommen lassen: Die Anzahl der erforderlichen Parkplätze wurde zwar berechnet, aber die Parkplätze wurden falsch eingezeichnet. Die von meinem Bekannten eingezeichneten Parkplätze sind bereits an einen anderen Mieter dieses Objekts vergeben (das konnte mein Bekannter nicht wissen). Nun sagt er, die zeichnerische Eintragung sei sowieso nicht wichtig. Wie man sich mit den Parkplätzen einigt, spiele für die Nutzungsänderung keine Rolle, Hauptsache er habe rechnerisch die Anzahl nachgewiesen. Ich kenne mich damit nicht aus und sitze damit ein bisschen zwischen den Stühlen. Bei einem Freundschaftsdienst will ich nicht noch Ansprüche stellen, aber auf der anderen Seite sitzt mir ja das Bauamt im Nacken. Welche Seite hat denn nun Recht?
Und als Letztes: Ich plane in dem Objekt eine Art Fitnessstudio. Meine Kunden werden also Springen und Gewichte bewegen bzw. auch mal unsanft zum Boden fallen lassen. Das Objekt ist eine ehemalige Zeche und ich würde das 1. OGAbk. mieten. Als ich letztens mal ein paar Übungen getestet habe, hat der Boden schon sehr vibriert und ich konnte im Anschluss tatsächlich auch ein "rieselndes Geräusch" hören. Mein Bekannter hat mir erklärt, dass der Boden mit Aschebeton ausgefüllt sei. Das sollte keine Probleme geben. Ich will ihn zwar nicht anzweifeln, aber vielleicht hat doch jemand von euch ein paar Erfahrungen damit.
Also zusammenfassend:
1) Wie viel kostet eine Nutzungsänderung normalerweise?
2) Müssen Parkplätze nur rechnerisch nachgewiesen werden, nicht aber zeichnerisch eingetragen werden?
3) Hält ein Aschebetonboden ein Fitnesstraining dauerhaft aus?
Vielen Dank schon einmal für eure Mühen!
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3 Antworten
als Richtschnur 2 Gegenfragen:
- Wieviel kostet ein Auto?
- kann ein Auto 250 km/h fahren?
Im Ernst:
1. Für Neubauten gibt es über die HOAIAbk. auf Grundlage der Baukosten recht konkrete Vorgaben. Bei Nutzungsänderungen ist das Aufgrund der erheblichen Unterschiede am Arbeitsaufwand nicht möglich. Wenn sehr gut dokumentierte Bestandsunterlagen vorhanden sind (und die auch alle stimmen und verwendet werden können) geht sowas recht einfach. Wenn man erst das ganze Gebäude selbst vermessen muss, um Pläne zu zeichnen zu können, schaut es schnell anders aus ... somit nicht pauschal zu beantworten.
2. Der Stellplatznachweis wird bei Bestandsgebäuden oft durch Verrechnung mit Bestandsnutzungen geführt, z.B. . in einer Tabelle. Wenn zusätzliche Stellplätze notwendig werden, müssen diese auch dargestellt werden. Die Stellplätze müssen für die Nutzung (z.B. Besucher) verfügbar sein und "funktionieren" (Mindestabmessungen, Zufahrt usw.) Auch hier wieder stark davon abhängig was im Bestand dokumentiert ist.
3. Man kann aus fast jedem Baustoff Konstruktionen herstellen, die ausreichend tragfähig sind. Maßgeblich ist, für welche Belastung die Decke gebaut wurde und ob sie konstruktiv noch mangelfrei ist. Ein Anhaltspunkt ist die Nutzung, die Grundlage der letzten Standsicherheitsnachweise war (meist also zum Bauzeitpunkt).
Allgemeiner Hinweis: Die Aufgabe des Entwurfsverfassers sollte sich nicht nur auf den Antrag der Nutzungsänderung bei der Baubehörde beschränken. Für die Umsetzung sind i.d.R. verschiedene Unterlagen erforderlich, die zwar oft nicht mehr den Behörden vorgelegt werden müssen (vereinfachter Prüfumfang der Behörde), aber trotzdem notwendig sind. Dazu gehören eben auch die bautechnischen Nachweise (Brandschutz, Statik, Schallschutz usw.). Oft wird da zwar nicht viel geändert oder die Anforderungen sind bereits aus dem Bestand erfüllt, aber auch das muss sich ein Fachplaner ansehen, und dokumentieren. Auch hier wieder stark abhängig, welche Nutzung vorher genehmigt war und wie gut die Dokumentation ist, aber das wird gerne vergessen.