Verwaiste Nachbarparzelle nutzen: Möglichkeiten, Risiken & Grundbuch-Eintragung?
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Verwaiste Nachbarparzelle nutzen: Möglichkeiten, Risiken & Grundbuch-Eintragung?

Guten Tag liebe Forums-Teilnehmer,
wir möchten gerne ein Baugrundstück kaufen. Der "Haken" an diesem Grundstück ist, dass es nur ca. 15 m Front hat und in der Tiefe breiter wird.
Jetzt befindet sich neben unserem Grundstück noch eine Parzelle, deren Eigentümer angeblich "nicht mehr auffindbar" und evtl. sogar schon tot sind. Die Stadt hat (angeblich) auch seit Jahren keine Grundsteuer mehr dafür bekommen und hat auch keine Infos über die eingetragenen Eigentümer (oder Erben).
Jetzt meine Frage: soll uns das alles nicht stören und wir quasi das Grundstück "mitnutzen"? Ich meine damit natürlich nicht bebauen, aber z.B. eine Hecke pflanzen oder einen Parkplatz anlegen.
Die letzte Eintragung im Grundbuch ist laut Grundbuchamt schon über 35 Jahre alt. Theoretisch kann da natürlich irgendwann mal ein Erbe "wach werden" ... aber wie seht Ihr das?
Mich würde mal Eure Meinung dazu interessieren ... würdet Ihr Euch jetzt auf die Suche der Eigentümer / Nachfahren machen und evtl. "schlafende Hunde" wecken oder einfach das Grundstück "mitnutzen"?
Mit der bitte um qualifizierte Antworten verbleibe ich mal ...
viele Grüße
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    🔴 Kritisch: Jegliche bauliche Veränderung auf der verwaisten Parzelle ohne gesicherte Eigentumsverhältnisse oder Nutzungsrechte ist illegal und kann rechtliche Konsequenzen haben.

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    Ich verstehe, dass Sie ein Baugrundstück mit einer ungewöhnlichen Form kaufen möchten und die Möglichkeit in Betracht ziehen, eine angrenzende, scheinbar verwaiste Parzelle zu nutzen. Hier sind einige Punkte, die ich für wichtig halte:

    Eigentumsverhältnisse: Bevor Sie irgendwelche Maßnahmen ergreifen, ist es entscheidend, die Eigentumsverhältnisse der verwaisten Parzelle zu klären. Eine Anfrage beim Grundbuchamt kann Ihnen Auskunft darüber geben, wer als Eigentümer eingetragen ist. Sollte der Eigentümer tatsächlich nicht auffindbar sein, kann eine öffentliche Ausschreibung zur Ermittlung der Erben erfolgen.

    🔴 Gefahr: Die Nutzung einer Parzelle ohne Zustimmung des Eigentümers oder der Erben ist rechtlich nicht zulässig und kann zu Schadensersatzforderungen führen.

    Baurechtliche Aspekte: Klären Sie mit der Stadt oder Gemeinde, ob die Nutzung der zusätzlichen Fläche baurechtlich zulässig ist. Möglicherweise gibt es Bebauungspläne oder andere Vorschriften, die zu beachten sind. Eine Zusammenlegung der Grundstücke könnte eine Option sein, erfordert aber die Zustimmung aller Beteiligten.

    Grundbuch-Eintragung: Eine Eintragung ins Grundbuch ist nur möglich, wenn Sie das Eigentum an der Parzelle erwerben oder eine entsprechende Nutzungsvereinbarung (z.B. ein Nießbrauchrecht) mit dem Eigentümer bzw. den Erben treffen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, sich von einem Anwalt für Grundstücksrecht und einem Notar beraten zu lassen, um die rechtlichen Rahmenbedingungen zu klären und die notwendigen Schritte einzuleiten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte (z.B. Eigentumsverhältnisse, Hypotheken, Grunddienstbarkeiten) verzeichnet sind.
    Verwandte Begriffe: Grundbuchamt, Grundbucheintragung, Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Belastungen), Abteilung III (Hypotheken)
    Baurecht
    Das Baurecht umfasst alle Gesetze und Verordnungen, die das Bauen regeln. Es wird in öffentliches Baurecht (z.B. Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht) und privates Baurecht (z.B. Werkvertragsrecht) unterteilt.
    Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Baugenehmigung, Bauordnung, Bauplanungsrecht
    Eigentümer
    Der Eigentümer ist die Person, der eine Sache (z.B. ein Grundstück) rechtlich gehört. Das Eigentum ist im Grundgesetz geschützt.
    Verwandte Begriffe: Eigentumsrecht, Miteigentum, Gesamthandseigentum
    Erbrecht
    Das Erbrecht regelt die Übertragung von Vermögen (z.B. Grundstücken) von einer verstorbenen Person (Erblasser) auf ihre Erben.
    Verwandte Begriffe: Erbe, Testament, Erbfolge, Nachlass
    Nießbrauch
    Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, die Nutzungen (z.B. Mieteinnahmen) aus einer Sache (z.B. einem Grundstück) zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein.
    Verwandte Begriffe: Nutzungsrecht, Wohnrecht, Grunddienstbarkeit
    Grunddienstbarkeit
    Eine Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das einem Grundstückseigentümer gegenüber einem anderen Grundstückseigentümer zusteht. Sie berechtigt den einen Eigentümer, das Grundstück des anderen in bestimmter Weise zu nutzen (z.B. Wegerecht, Leitungsrecht).
    Verwandte Begriffe: Wegerecht, Leitungsrecht, Nachbarrecht
    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der von der Gemeinde aufgestellt wird und die Art und Weise der baulichen Nutzung eines Grundstücks regelt. Er enthält Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und die Bauweise.
    Verwandte Begriffe: Bauleitplan, Flächennutzungsplan, Baulinie, Baugrenze

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine verwaiste Parzelle?
      Eine verwaiste Parzelle ist ein Grundstück, dessen Eigentümer unbekannt oder nicht auffindbar ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Eigentümer verstorben ist und keine Erben vorhanden sind oder diese nicht ermittelt werden können.
    2. Wie finde ich den Eigentümer einer verwaisten Parzelle heraus?
      Der erste Schritt ist eine Anfrage beim Grundbuchamt. Dort sind die Eigentümer aller Grundstücke verzeichnet. Wenn der Eigentümer nicht ermittelt werden kann, kann eine öffentliche Ausschreibung zur Ermittlung der Erben erfolgen.
    3. Darf ich eine verwaiste Parzelle einfach nutzen?
      Nein, die Nutzung einer Parzelle ohne Zustimmung des Eigentümers oder der Erben ist rechtlich nicht zulässig. Dies gilt auch für verwaiste Parzellen. Eine unbefugte Nutzung kann zu Schadensersatzforderungen führen.
    4. Kann ich eine verwaiste Parzelle kaufen?
      Wenn der Eigentümer nicht ermittelt werden kann, kann das zuständige Gericht einen Nachlasspfleger bestellen. Dieser verwaltet den Nachlass und kann die Parzelle gegebenenfalls verkaufen. Der Kauf erfordert jedoch in jedem Fall eine notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch.
    5. Was ist ein Nießbrauchrecht?
      Ein Nießbrauchrecht ist das Recht, eine Sache (z.B. eine Parzelle) zu nutzen und die daraus resultierenden Erträge zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Ein Nießbrauchrecht kann im Grundbuch eingetragen werden und ist somit dinglich gesichert.
    6. Was ist eine Grunddienstbarkeit?
      Eine Grunddienstbarkeit ist ein Recht, das einem Grundstückseigentümer gegenüber einem anderen Grundstückseigentümer zusteht. Dies kann beispielsweise ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht sein. Grunddienstbarkeiten werden ebenfalls im Grundbuch eingetragen.
    7. Was ist bei einer Zusammenlegung von Grundstücken zu beachten?
      Eine Zusammenlegung von Grundstücken erfordert die Zustimmung aller Eigentümer und eine entsprechende Änderung des Grundbuchs. Zudem müssen die baurechtlichen Vorschriften beachtet werden.
    8. Welche Rolle spielt der Bebauungsplan?
      Der Bebauungsplan legt fest, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Er enthält beispielsweise Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und die Bauweise.

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      Wann und wie Grundstücke zwangsversteigert werden können.

  2. Grundstückspflege: Nutzung verwaister Nachbarparzelle erlaubt?

    sowohl als auch ...
    sowohl als auch es ist schon verwunderlich, dass keine Erben gefunden wurden ...
    Anscheinend war der ehemalige Besitzer auch nicht verschuldet, denn in diesem Fall hätte sicher ein Gläubiger einen Erbschein beantragt.
    In diesem Fall würde ich das Grundstück wohl auch pflegen und nutzen ... Wer sollte etwas dagegen haben ...

  3. Risiko bei Nutzung: Strafe für Hecke/Parkplatz auf Nachbarparzelle?

    Danke Herr Furch ...
    Danke Herr Furch für die Antwort 🙂
    Ich frage mich ja auch, was "im schlimmsten Falle" passieren könnte. Sollte jemals ein Eigentümer auftauchen, mach ich halt meine Hecke oder mein Parkplatz weg.
    Oder ist hier dann eine "Strafe" möglich?
    Danke für weitere Beiträge ...

  4. Rechtsberatung: Empfehlung zur Nachbarparzellen-Nutzung

    bin kein Jurist, daher ggf eine Beratungsstunde beim RA in Anspruch nehmen.
    bin kein Jurist, daher ggf eine Beratungsstunde beim RA in Anspruch nehmen.
    Gruß

  5. Grundstücksrecht: Aneignung verwaister Parzelle unzulässig!

    nicht Herrenlos
    Ein Grundstück ist keine Fundsache, ist kein Strandgut und ist nicht Herrenlos.
    Rechte können Sie nicht daran einfach so erhalten oder es sich aneignen.
    Damit können Sie es auch nicht "benutzen"
    Höchstens "pflegen" wie es steht und liegt.
    Also nichts pflanzen und keinen Parkplatz befestigen.
    Dort "mal" parken müsste gehen.
    Kritisch wird es schon wenn Sie bauen und brauchen wegen Grenzabstände eie Nachbargenehmigung.
    Versuchen Sie doch, es zu kaufen.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  6. Grundbuchamt-Auskunft: Nachfahrensuche für Grundstückskauf

    ich würde es ja kaufen ...
    Hallo Herr Klaus,
    ich würde es ja kaufen ... wenn ich wüsste, wem es gehört! Die Aussage des Mitarbeiters des Grundbuchamtes war "sie können davon ausgehen, dass die nicht mehr leben"
    Und nun? Wie komme ich an die Nachfahren/Erben und potentielle Eigentümer heran? Lt. Eigentümer gibt es wohl die Möglichkeit einer "Enteignung/Übertragung" wenn ich nachweisen könnte, dass alle möglichen Nachfahren/Erben nicht mehr leben. Erstens kann man doch so etwas gar nicht nachweisen und zweitens kenne ich sie ja noch nicht einmal.
    Freue mich über weitere Antworten ...

  7. Eigentümer-Recherche: Einwohnermeldeamt statt Grundbuchamt?

    Komische Antwort
    vom Amt. OK, der Besitzer ist vrmtl. Tot. Aber in Deutschland verschwindet man nicht irgendwo so einfach mal. Da gibt es dann zumindest denke ich, nen Totenschein und eine Abmeldung am Einwohnermeldeamt oder so.
    Das Die Abteilung "Grundbuch" das nicht mitbekommt mag sein. Aber auf dem Einwohnermeldeamt sollte sowas vorliegen. Und wenn Sie ein berchtigtes Interesse vorweisen, sollten man da auch Auskunft geben. Und das haben Sie ja.
    Anscheindend ist die Grundsteuer so niedrig, dass die Kommune kein Interesse hat, den Nachfolger ausfindig zu machen oder das Grundstück zu "verkaufen", damit jemand wieder Grundsteuer zahlt.
    Da das Grundstück wohl relativ wenig "Wert" ist, dürften die Kosten für Sie inkl. Rechtsbeistand wohl überschaubar sein. Ich würde es wohl kaufen, was man hat, hat man. Enteignung läuft vermutlich so, ab, dass im irgendwo "öffentlich" nach den Erben "gesucht" wird (Bundesanzeiger?) und dann wahrscheinlich nach Jahren Sie es haben können.
    Probieren Sie es.
    Keine Rechtsberatung, nur Laie.

  8. Enteignung: Ablauf bei unbekannten Erben im Grundbuch?

    Ablauf Enteignung?
    Hallo und vielen Dank kho für die Antwort!
    Das "Problem" ist erstmal, dass im Grundbuch 8 Personen als Eigentümer eingetragen sind ... diese und alle potentiellen Erben Ausfindung zu machen ist ja fast unmöglich.
    Hat hier jemand schon mal so eine Enteignung / Übertragung begleitet? Danke für Ihre Hilfe ...

  9. Erbengemeinschaft: Enteignung zugunsten Dritter ausgeschlossen!

    Enteignung zu Ihren Gunsten ist ausgeschlossen
    Es ist ja nun doch nicht wirklich so, dass niemand zum Grundstück gehört. Sie schreiben ja jetzt, dass Acht Personen im Grundbuch eingetragen sind. Also ist das Grundstück keineswegs eigentümerlos. Es handelt sich wohl um eine Erbengemeinschaft. Durch Weitervererbung könnte diese Erbengemeinschaft mittlerweile auf noch viel mehr Personen angewachsen sein. Manchmal sind solche Erbengemeinschaften auch noch zerstritten, sodass die Erbengemeinschaft entscheidungsunfähig ist.
    Wenn Sie ein ernstes Kaufinteresse haben, ist es sicherlich möglich, zu mindestens einem der Eigentümer Kontakt zu bekommen, und Ihr Kaufinteresse zu bekunden. Über die aufgefundenen Erben wird es evtl. möglich sein, die ganze Erbengemeinschaft zu erreichen. Wenn die Erbengemeinschaft sich dann im weiteren Verlauf nicht auf einen Verkauf einigen kann, könnte man der Erbengemeinschaft evtl. einige Umstände durch das Ordnungsamt bereiten, falls das Grundstück verwildert oder der Bürgersteig nicht geräumt wird usw. Das kann den Willen zum Verkauf positiv beieinflussen 😉
    Gruß

  10. Katasteramt: Anschrift für Grundsteuer bei Erbengemeinschaften

    Bei Erbgemeinschaften
    oder juristischen Personen, die Immobilen besitzen, ist der Gemeinde eine Anschrift bekannt, unter der diese (bzw. der Verwalter) zu erreichen sind, wegen Grundsteuern, Haftpflicht und so weiter. Dies ist am einfachsten auf dem Katasteramt zu erfahren. Da MUSS jemand eingetragen sein. Das Problem ist nur, dass diese Person oder Firma oder Stiftung nicht verpflichtet ist, auf Ihre Anfrage zu reagieren.
    Um die Namen der Eigentümer oder deren gesetzliche Vertreter zu erfahren, brauchen Sie kein berechtigtes Interesse nachzuweisen.
    "Ersitzen" eines "herrenlosen" Grundstückes geht nur unter wesentlich verschärften Bedingungen. In der Schweiz so: es darf kein mutmasslicher Eigentümer oder Erbe bekannt sein und sie müssen nachweisen, dass sie das Land über eine lange Zeit, z.B. 30 Jahre, unangefochten bewortschaftet haben. Dann können sie verlangen, dass im offiziellen Publikationsorgan der Gemeinde (in der Schweiz Amtsblatt genannt) der Besitzer aufgerufen werde, sich zu melden, widrigenfalls das Grundstück als Eigentum des Bewirtschafters eingetragen wird. So etwas kommt eigentlich nur bei kleinen landwirtschaftlichen Parzellen vor. Bei euch in D wird das ähnlich sein.
    Herrenloser Grund innerhalb der Siedlungszone ist wie ein Vakuum ohne Behälter drum rum ...
    Ebenfalls habe ich noch nie gehört, dass Steuern wegen Geringfügigkeit oder Missverhältnis zwischen Einforderungsaufwand und Ertrag nicht eingefordert würden. Das Gegenteil kommt hingegen sehr häufig vor.
    Fazit: Bohren Sie nach.
  11. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Verwaiste Nachbarparzelle nutzen: Möglichkeiten und Risiken

    💡 Kernaussagen: Die Nutzung einer verwaisten Nachbarparzelle ist rechtlich komplex. Eine Aneignung ist ausgeschlossen, aber die Pflege wird toleriert. Die Suche nach Eigentümern oder Erben ist entscheidend für einen möglichen Kauf. Eine Enteignung durch die Gemeinde ist nur unter bestimmten Umständen möglich. Das Katasteramt kann bei der Suche nach Ansprechpartnern helfen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Grundstücksrecht: Aneignung verwaister Parzelle unzulässig! ist eine einfache Aneignung oder Nutzung (z.B. Bepflanzung, Befestigung) rechtlich nicht zulässig. Es darf höchstens gepflegt werden.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Katasteramt: Anschrift für Grundsteuer bei Erbengemeinschaften weist darauf hin, dass das Katasteramt Informationen zu Eigentümern oder deren Vertretern (z.B. bei Erbengemeinschaften) haben muss, da diese für die Grundsteuer verantwortlich sind.

    💰 Zusatzinfo: Die Klärung der Eigentumsverhältnisse ist wichtig, um unerwartete Kosten oder Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Auch wenn die Grundsteuer aktuell nicht gezahlt wird, können hohe Nachforderungen entstehen, wenn die Eigentümer ermittelt werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Beginnen Sie mit einer umfassenden Recherche beim Grundbuchamt und Einwohnermeldeamt (siehe Eigentümer-Recherche: Einwohnermeldeamt statt Grundbuchamt?). Kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt für Grundstücksrecht, um die Möglichkeiten einer Enteignung oder eines Erwerbs zu prüfen.

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