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§ 35 BauGB: Aufstockung auf genehmigter 2. Wohneinheit im Außenbereich - Was ist erlaubt?
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§ 35 BauGB: Aufstockung auf genehmigter 2. Wohneinheit im Außenbereich - Was ist erlaubt?

Hallo,
ich bin kurz davor die Bauvoranfrage bei meiner Gemeinde einzureichen. Bundesland ist Bayern!
Folgende Situation:
1962 wurde meinem Großvater ein Lagerkeller für Obstbau mit Wohnhaus im Außenbereich genehmigt und errichtet.
1972 wurde ebenfalls meinem Großvater der Anbau einer Wohnung an ein bestehendes Wohnhaus genehmigt und errichtet.
Der Altbau wurde auf meine Mutter überschrieben.
Der Anbau wurde auch vor längerer Zeit auf mich überschrieben und ich bin dort seit Geburt auch gemeldet.
Beide Gebäude besitzen die gleiche Hausnummer und befinden sich auf einer Flurnummer.
Nun mein Anliegen:
Ich möchte gerne den Anbau aufstocken  -  dadurch entsteht neuer Wohnraum mit ca. 100 m²  -  um mit meiner Lebensgefährten dort einzuziehen. Der Grundriss bleibt mit einer kleinen Ausnahme (2 m²) erhalten. Meine Großmutter soll in dieser erweiterten Wohnung mit integriert werden.
Und meine Fragen:
1. Kann ich ich mich erneut auf den § 35 (5) Erweiterung eines Wohngebäudes berufen? Oder erfüllt der Bau 1972 immer noch den Bestand der zweiten Wohnung.
2. Wäre evtl. die Deklaration Dachbodenausbau möglich? Allerdings heben wir den Kniestock um ca. 1,50 m!
Für eine unverbindliche Auskunft wäre ich dankbar. Auch gerne mit einem Tipp, an wen ich mich da vom LRA oder Gemeinde mal melden könnte. Oder geben die dort keine unverbindliche Auskunft?
Vielen Dank schon mal im Voraus
J. Malz
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  • J. Malz
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    Ich verstehe, dass Sie eine Aufstockung auf einer bereits genehmigten zweiten Wohneinheit im Außenbereich planen. Da es sich um eine Situation im Außenbereich nach § 35 BauGBAbk. handelt, ist die Genehmigungsfähigkeit von Ihrem Vorhaben von verschiedenen Faktoren abhängig.

    Zunächst ist zu prüfen, ob die ursprüngliche Genehmigung für den Lagerkeller und die spätere Wohneinheit rechtmäßig erteilt wurden und ob die Gebäude noch dem ursprünglichen Zweck dienen oder ob sich die Nutzung wesentlich geändert hat. Eine Nutzungsänderung könnte die Rechtmäßigkeit der bestehenden Bauten in Frage stellen.

    Eine Aufstockung im Außenbereich ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn sie einem der in § 35 Abs. 1 BauGB genannten privilegierten Vorhaben dient oder wenn sie gemäß § 35 Abs. 4 BauGB als sonstiges Vorhaben ausnahmsweise zugelassen werden kann. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist.

    Da es sich um eine Erweiterung des Wohnraums für Sie und Ihren Lebensgefährten handelt, ist besonders zu beachten, ob die Aufstockung die Wohnbedürfnisse einer ortsansässigen Bevölkerung befriedigt oder ob sie eher touristischen Zwecken dient. Im letzteren Fall wäre eine Genehmigung eher unwahrscheinlich.

    ⚠️ Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, vor Einreichung der Bauvoranfrage ein ausführliches Beratungsgespräch mit einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt oder einem erfahrenen Architekten zu führen. Diese können Ihre spezifische Situation beurteilen und Ihnen bei der Vorbereitung der Bauvoranfrage helfen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    § 35 BauGB
    Regelt das Bauen im Außenbereich. Außerhalb von Bebauungsplänen ist Bauen grundsätzlich untersagt, es sei denn, es handelt sich um privilegierte Vorhaben oder sonstige Vorhaben, die ausnahmsweise zugelassen werden können. § 34 BauGB (Bauen im Innenbereich), Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.), Landesbauordnung (LBOAbk.)
    Außenbereich
    Flächen, die außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen und nicht durch Bebauungspläne überplant sind. Hier gelten strenge Regeln für das Bauen. Innenbereich, Bebauungsplan, Bauland
    Privilegierte Vorhaben
    Vorhaben, die aufgrund ihrer besonderen Bedeutung für die Gesellschaft im Außenbereich zulässig sind, z.B. landwirtschaftliche Betriebe. Sonstige Vorhaben, öffentliche Belange, Bauvorhaben
    Bauvoranfrage
    Formloser Antrag, mit dem vorab geklärt werden kann, ob ein bestimmtes Bauvorhaben an einem bestimmten Ort grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Baugenehmigung, Bauantrag, Vorbescheid
    Nutzungsänderung
    Änderung der Nutzung eines Gebäudes oder eines Teils davon. Kann genehmigungspflichtig sein. Baugenehmigung, Baulast, Bestandsschutz
    Kniestock
    Senkrechte Wandfläche zwischen der Oberkante der Decke des obersten Vollgeschosses und dem Beginn der Dachfläche. Beeinflusst die Nutzbarkeit des Dachgeschosses. Drempel, Dachgeschoss, Wohnfläche
    Bestandsschutz
    Schutz rechtmäßig errichteter Gebäude vor nachträglichen Änderungen der Rechtslage. Gilt nicht unbegrenzt. Baurecht, Baugenehmigung, Nutzungsrecht
    Öffentliche Belange
    Interessen der Allgemeinheit, die durch ein Bauvorhaben beeinträchtigt werden könnten, z.B. Naturschutz. Umweltrecht, Immissionsschutz, Denkmalschutz

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet § 35 BauGB?
      § 35 BauGB regelt das Bauen im Außenbereich. Grundsätzlich ist das Bauen im Außenbereich untersagt, es sei denn, es handelt sich um privilegierte Vorhaben (z.B. Landwirtschaft) oder sonstige Vorhaben, die ausnahmsweise zugelassen werden können, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
    2. Was sind privilegierte Vorhaben im Sinne des § 35 BauGB?
      Privilegierte Vorhaben sind solche, die aufgrund ihrer besonderen Bedeutung für die Gesellschaft im Außenbereich zulässig sind. Dazu gehören beispielsweise landwirtschaftliche Betriebe, Energieerzeugungsanlagen und bestimmte Infrastrukturprojekte.
    3. Was bedeutet "öffentliche Belange" im Zusammenhang mit dem Bauen im Außenbereich?
      Öffentliche Belange sind Interessen der Allgemeinheit, die durch ein Bauvorhaben beeinträchtigt werden könnten. Dazu gehören beispielsweise der Schutz der Natur und Landschaft, die Sicherstellung der Trinkwasserversorgung, die Erhaltung des Ortsbildes und die Verhinderung einer Zersiedelung des Außenbereichs.
    4. Was ist eine Bauvoranfrage?
      Eine Bauvoranfrage ist ein formloser Antrag, mit dem vorab geklärt werden kann, ob ein bestimmtes Bauvorhaben an einem bestimmten Ort grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Sie dient dazu, Planungssicherheit zu gewinnen, bevor umfangreiche Planungsarbeiten in Auftrag gegeben werden.
    5. Welche Rolle spielt die Gemeinde bei der Genehmigung von Bauvorhaben im Außenbereich?
      Die Gemeinde hat bei der Genehmigung von Bauvorhaben im Außenbereich eine wichtige Rolle. Sie wird von der Baugenehmigungsbehörde beteiligt und kann eine Stellungnahme abgeben. Die Gemeinde kann beispielsweise Bedenken hinsichtlich der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung äußern.
    6. Was ist eine Nutzungsänderung?
      Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Teil davon für einen anderen Zweck verwendet wird als bisher. Eine Nutzungsänderung kann genehmigungspflichtig sein, insbesondere wenn sie Auswirkungen auf die öffentliche Sicherheit, Ordnung oder Gesundheit hat.
    7. Was ist ein Kniestock?
      Der Kniestock ist die senkrechte Wandfläche zwischen der Oberkante der Decke des obersten Vollgeschosses und dem Beginn der Dachfläche. Er beeinflusst die Nutzbarkeit des Dachgeschosses und wird bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt.
    8. Was bedeutet Bestandsschutz?
      Bestandsschutz bedeutet, dass ein rechtmäßig errichtetes Gebäude auch dann weiterhin genutzt werden darf, wenn sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert haben. Der Bestandsschutz gilt jedoch nicht unbegrenzt und kann beispielsweise entfallen, wenn das Gebäude wesentlich verändert wird.

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  2. BauGB §35: Architekt für Aufstockung im Außenbereich unerlässlich!

    Einzige Empfehlung: Nie ...
    ohne einen Architekten eine solch schwierige Aufgabe (BauGBAbk. § 35) lösen wollen (Diesen dann aber auch vor jeglicher Kontaktaufnahme mit den Behörden!). Die kennen sich auch mit den Genehmigungsbehörden aus und können zumeist dann auch entsprechend verhandeln, wenn dann überhaupt Verhandlungsspielraum besteht.
    Und, Ihre Frage zu 2. dürften Sie wohl selbst beantworten können, dass dies nämlich kein einfacher DGAbk.-Ausbau sein kann.
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    § 35 BauGBAbk.: Aufstockung im Außenbereich – Genehmigungschancen

    💡 Kernaussagen: Der Thread behandelt die Aufstockung einer genehmigten Wohneinheit im Außenbereich gemäß § 35 BauGB in Bayern. Ein entscheidender Punkt ist die Komplexität des Baurechts im Außenbereich, die ohne fachkundige Beratung kaum zu bewältigen ist. Die frühzeitige Einbindung eines Architekten mit Erfahrung im Baurecht und den lokalen Genehmigungsbehörden wird dringend empfohlen. Es wird betont, dass Verhandlungsspielraum mit den Behörden bestehen kann, wenn die Planung gut vorbereitet ist.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Ohne Architekten ist die Aufgabe kaum zu lösen, wie im Beitrag BauGB §35: Architekt für Aufstockung im Außenbereich unerlässlich! hervorgehoben wird. Die Kenntnis des Baurechts und der lokalen Gegebenheiten ist entscheidend für den Erfolg der Bauvoranfrage.

    ✅ Zusatzinfo: Die Genehmigung einer Aufstockung im Außenbereich nach § 35 BauGB hängt von vielen Faktoren ab, darunter die Historie des Gebäudes, die Art der Nutzung und die Übereinstimmung mit den Zielen der Raumordnung. Eine detaillierte Bauvoranfrage ist unerlässlich, um die Erfolgsaussichten zu klären.

    👉 Handlungsempfehlung: Vor Einreichung der Bauvoranfrage sollte unbedingt ein Architekt mit Erfahrung im Baurecht (insbesondere § 35 BauGB) konsultiert werden. Dieser kann die Chancen und Risiken der Aufstockung im Außenbereich einschätzen und bei der Erstellung der erforderlichen Unterlagen unterstützen. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit den Genehmigungsbehörden, idealerweise durch den Architekten, kann den Prozess beschleunigen.

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