Flurkarte fehlerhaft: Überbauung festgestellt – Welche Rechte haben Grundstückskäufer?
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Flurkarte fehlerhaft: Überbauung festgestellt – Welche Rechte haben Grundstückskäufer?

Hallo,
vor unserem Grundstückskauf wurde uns eine Flurkarte gegeben, die nicht aktuell war. Nachdem das Grundstück gekauft wurde, hat der Vermessungsingenieur festgestellt, dass 20 m² von der Straße überbaut wurde, dies geschah 1977. In der Flurkarte wurde diese Änderung nie eingezeichnet. Was kann ich jetzt als Grundstücksbesitzer tun? Muss ich mich an die Stadt wenden, bzw. an den Grundstücksverkäufer, der angeblich von dem Überbau nichts wusste?
Gruß Peter Bies
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Als Grundstückskäufer, der eine fehlerhafte Flurkarte erhalten hat, stehen Ihnen möglicherweise verschiedene Rechte zu. Da die Überbauung bereits 1977 stattfand und nicht in der Flurkarte vermerkt war, ist es wichtig, die genauen Umstände zu prüfen.

    Ich empfehle, zunächst den Kaufvertrag und die dazugehörigen Unterlagen genau zu prüfen. Gab es Zusicherungen bezüglich der Grundstücksgröße oder der Übereinstimmung der Flurkarte mit der Realität? War der Verkäufer über die Überbauung informiert oder hätte er davon wissen müssen?

    Mögliche Ansprüche könnten sich gegen den Verkäufer des Grundstücks richten, beispielsweise wegen arglistiger Täuschung oder Verletzung der Aufklärungspflicht. Auch der Vermessungsingenieur, der die fehlerhafte Flurkarte erstellt hat, könnte haftbar gemacht werden, falls er fahrlässig gehandelt hat.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich rate Ihnen dringend, sich von einem Fachanwalt für Grundstücksrecht beraten zu lassen. Dieser kann die Sachlage prüfen und Ihnen Ihre rechtlichen Möglichkeiten aufzeigen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Flurkarte
    Eine Flurkarte, auch Liegenschaftskarte genannt, ist eine amtliche Karte, die die Liegenschaften (Grundstücke) in einem bestimmten Gebiet darstellt. Sie dient als Grundlage für das Grundbuch und enthält Informationen über Grundstücksgrenzen, Gebäude und topografische Merkmale.
    Verwandte Begriffe: Liegenschaftskataster, Grundbuch, Katasteramt
    Überbauung
    Eine Überbauung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Teil davon über die Grundstücksgrenze hinaus auf ein Nachbargrundstück gebaut wurde. Dies kann unbeabsichtigt oder absichtlich geschehen und kann rechtliche Konsequenzen haben.
    Verwandte Begriffe: Grenzüberschreitung, Nachbarrecht, Baurecht
    Grundstücksrecht
    Das Grundstücksrecht ist ein Teil des Zivilrechts und regelt die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit Grundstücken. Es umfasst unter anderem das Eigentum an Grundstücken, die Belastung von Grundstücken mit Rechten Dritter (z.B. Hypotheken) und die Regelung von Nachbarschaftsstreitigkeiten.
    Verwandte Begriffe: Sachenrecht, Eigentumsrecht, Nachbarrecht
    Arglistige Täuschung
    Arglistige Täuschung im Kontext des Kaufrechts bedeutet, dass der Verkäufer dem Käufer bewusst falsche Tatsachen vorspiegelt oder wahre Tatsachen verschweigt, um den Käufer zum Kauf zu bewegen. Dies kann zur Anfechtung des Kaufvertrags berechtigen.
    Verwandte Begriffe: Täuschung, Betrug, Anfechtung
    Aufklärungspflicht
    Die Aufklärungspflicht des Verkäufers verpflichtet diesen, den Käufer über alle wesentlichen Umstände zu informieren, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sind und die der Käufer nicht ohne Weiteres erkennen kann. Die Verletzung der Aufklärungspflicht kann Schadensersatzansprüche auslösen.
    Verwandte Begriffe: Informationspflicht, Offenbarungspflicht, Schadensersatz
    Vermessungsingenieur
    Ein Vermessungsingenieur ist ein Experte für die Vermessung von Grundstücken und Gebäuden. Er erstellt Flurkarten, führt Lagepläne durch und ist für die Feststellung von Grundstücksgrenzen zuständig. Bei fehlerhaften Vermessungen kann er haftbar gemacht werden.
    Verwandte Begriffe: Katasteramt, Geodät, Vermessung
    Schadenersatz
    Schadenersatz ist eine finanzielle Entschädigung, die eine Person erhält, um einen erlittenen Schaden auszugleichen. Im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf kann Schadenersatz beispielsweise für die Wertminderung des Grundstücks aufgrund einer fehlerhaften Flurkarte gefordert werden.
    Verwandte Begriffe: Entschädigung, Haftung, Gewährleistung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Flurkarte?
      Eine Flurkarte (auch Liegenschaftskarte genannt) ist eine amtliche Karte, die die Liegenschaften (Grundstücke) in einem bestimmten Gebiet darstellt. Sie enthält Informationen über die Grundstücksgrenzen, Gebäude und andere topografische Merkmale.
    2. Was bedeutet "Überbauung"?
      Eine Überbauung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Teil davon über die Grundstücksgrenze hinaus auf ein Nachbargrundstück gebaut wurde. Im vorliegenden Fall wurde die Straße überbaut.
    3. Welche Rechte habe ich als Käufer bei einer fehlerhaften Flurkarte?
      Als Käufer haben Sie möglicherweise Ansprüche gegen den Verkäufer (z.B. wegen arglistiger Täuschung oder Verletzung der Aufklärungspflicht) oder gegen den Vermessungsingenieur (bei Fahrlässigkeit). Die genauen Ansprüche hängen von den Umständen des Einzelfalls ab.
    4. Was ist eine arglistige Täuschung?
      Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer dem Käufer bewusst falsche Informationen gibt oder wesentliche Informationen verschweigt, um den Käufer zum Kauf zu bewegen.
    5. Was ist eine Aufklärungspflicht?
      Eine Aufklärungspflicht besteht, wenn der Verkäufer über Umstände informiert ist, die für den Käufer von Bedeutung sind und die der Käufer nicht ohne Weiteres erkennen kann.
    6. Kann ich den Kaufvertrag rückgängig machen?
      Unter Umständen ist es möglich, den Kaufvertrag rückgängig zu machen, wenn eine arglistige Täuschung vorliegt oder wenn die Abweichung von der tatsächlichen Grundstücksgröße erheblich ist. Dies sollte jedoch von einem Anwalt geprüft werden.
    7. Welche Rolle spielt das Baujahr der Überbauung?
      Das Baujahr der Überbauung (1977) ist relevant, da es Auswirkungen auf mögliche Verjährungsfristen und die Frage haben kann, ob die Überbauung genehmigt wurde oder nachträglich genehmigt werden kann.
    8. Was ist ein Vermessungsfehler?
      Ein Vermessungsfehler liegt vor, wenn die Flurkarte nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort übereinstimmt. Dies kann durch fehlerhafte Messungen oder Übertragungsfehler entstehen.

    🔗 Verwandte Themen

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      Worauf Sie beim Kaufvertrag achten sollten.
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      Welche Ansprüche Sie bei falschen Angaben haben.
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      Wie Sie eine fehlende Genehmigung nachträglich erhalten.

  2. Grundstücksgröße & Kaufpreis: Relevanz der 20 m² Überbauung?

    Fragen dazu ...
    Fragen dazu 20 m² können Peanuts sein oder eine erheblich vom Kaufgegenstand abweichende Größe sein. Wie groß ist das Grundstück? Was sagt dann der Grundstückskaufpreis? Pauschal oder nach m²?

  3. Grundstücksrecht: Sonderregelungen für Überbauung in Ostdeutschland?

    Foto von Jörg Schröder

    In welchem Bundesland ...
    In welchem Bundesland befindet sich Ihr Grundstück? Ist Ostdeutschland gelten einige Sonderregelungen.

  4. Vermessungsfehler im Saarland: Festpreis trotz Flächenabweichung?

    Das Grundstück befindet sich im Saarland Laut Grundbuch ...
    Das Grundstück befindet sich im Saarland. Laut Grundbuch sollte das Grundstück 9,1 ar haben. Das Grundstück wurde geteilt, sodass eine Teilfläche von 455 m² entstehen sollte. Das Vermessungsergebnis ergab aber nur 435 m². Im Kaufvertrag steht: Der Kaufpreis ist ein Festpreis, unabhängig vom Vermessungsergebnis. Es handelt sich um einen Preis von 3200 €.
    Gruß Peter Bies

  5. OT: Günstiger Grundstückskauf im Saarland – Umzugsempfehlung?!

    @ Hallo Herr Bies
    ein wenig OT:
    Habe ich das richtig gelesen mit dem Preis?
    Bei uns (und ist nicht besonders teuer) zahlen Sie das 30-fache.
    Gratuliere und überlege, umzuziehen.
    Saarland? Lotte?! Juchheeeeeeeee
    Gruß

  6. Grundstückskauf: Notar prüft Willen der Vertragsparteien bei Abweichung

    Was sagt denn der Notar dazu? ...
    Was sagt denn der Notar dazu? entspricht dieses Ergebnis eigentlich noch dem Willen der Vertragspartein? Fast 5 % Abweichung, könnte fast zu viel sein.

  7. Schadenersatz: Kann man den Notar bei Überbauung erreichen?

    20 m² kosten
    3200 €, wenn sie das 30-fache bezahlen können Herr Fuchs, ist das nicht schlecht!?!
    Beim Notar war ich jetzt noch nicht. Was kann ich dort erreichen
    Gruß

  8. Flächenunterschied: Entspricht die Abweichung noch dem Vertragswillen?

    Foto von Lieselotte Tussing

    Saalänner
    unna sisch 😉
    Herr Bies, Klaus Fuchs war der Meinung, dass Sie für die vollen 435/466 m² 3.200 € zahlen ...

    Bezüglich Notar: was MoRüBe schreibt  -  befragen Sie den Notar, ob er der Meinung ist, dass ein Flächenunterschied von rd. 5 % noch dem Willen der Vertragspartner entspricht.

    Privatfrage: wo ist es denn?
    Gruß aus Daarle 😉

    • Name:

  9. Überbauung durch Straße: Abkauf des Grundstücksteils von Gemeinde?

    Foto von

    Da der Kaufvertrag ausdrücklich von einem von dem ...
    Da der Kaufvertrag ausdrücklich von einem von dem Vermessungsergebnis unabhängigen Festpreis die Rede ist, dürfte die Einigung kaum in Frage gestellt werden können.
    Der durch die Straße überbaute Grundstücksteil ist mir nicht ganz klar. Liegt die Straße auf dem von Ihnen erworbenen Grundstücksteil? Dann sollten Sie an den Straßenbaulastträger (hier wohl die Gemeinde) herantreten und einen Abkauf des überbauten Grundstücksteils verlangen. Sie sollten mal in das Straßengesetz Ihres Bundeslandes schauen, dort stehen eventuell entsprechende Regelungen.
    Dem Verkäufer dürften Sie wohl kaum nachweisen können, dass er von dem Überbau wusste.

  10. Entschädigung für Überbauung: Stadt bietet 320 € – zu wenig?

    Sie treffen den Nagel
    auf den Kopf. Die Stadt gibt uns 320 € für die Fläche. Dann kämen noch Notargebühren, Grundbucheinträge usw. hinzu, sodass ich dann sehr wahrscheinlich noch drauf zahlen muss. Der Erwerb des Grundstückes des Verkäufers lag zeitlich vor der Straßenüberbauung. Eigentlich müsste er dieses gewusst haben. Diese bestreitet er. Was ich bei dem ganzen nicht verstehe, wieso eine Flurkarte mit den Grundstücken nicht den aktuellen Gegebenheiten entspricht. Die Stadt hatte doch wohl Zeit genug die Karte zu ändern. Die Flurkarte muss vor 1977 gewesen sein und wurde nicht geändert.
    Gruß

  11. Bodenpreise & Baulandqualität: Angemessene Entschädigung für Überbauung?

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    Ich kann nicht beurteilen ...
    Ich kann nicht beurteilen wie bei Ihnen die Bodenpreise liegen.
    Die Gemeinde sollte aber einen m²-Preis zahlen, der sich an der Baulandqualität vor Inanspruchnahme des Grundstücksteils orientiert. Also wenn es damals Bauland war, sollte auch ein entsprechender Preis gezahlt werden. Die Nebenkosten sollte auch der Erwerber tragen.
    Zum Inhalt der Flurkarte: amtlicher Inhalt (mit garantierter Aktualität) sind die Flurstücke und die Gebäude. Alles andere, also auch topographische Straßenkanten, haben nachrichtlichen Charakter. (kein Anspruch auf Aktualität und Richtigkeit)

  12. Flurkarte nicht aktuell: Stadt verklagen wegen falscher Angaben?

    Wenn ich das
    richtig verstehe, müssen die Flurkarten auf aktuellem Stand sein. Wenn das nicht der Fall ist, wie in unserem Fall. Was kann ich tun? Die Stadt verklagen? Mehr als die 320 € geben sie nicht aus.
    Gruß

  13. Katasterkarten: Aktualität von Flurstücksgrenzen vs. Straßenkanten

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    Flurstücksgrenzen und Gebäude müssen aktuell sein soweit eine ...
    Flurstücksgrenzen und Gebäude müssen aktuell sein, soweit eine Vermessung durch den Eigentümer veranlasst wurde. Aber diese sind sicher auch korrekt eingetragen.
    Straßenkanten (Topographie) sind nicht Pflichtinhalt der Katasterkarten, damit sind sie auch nicht amtlich, damit auch keine Garantie für Richtigkeit und Aktualität.

  14. Flurkarte fehlerhaft: Straßenerneuerung nicht eingezeichnet – Was tun?

    Die Flurstücksgrenzen sind
    nicht aktuell. Das ist ja mein Problem. Uns wurde, vor dem Kauf, eine Flurkarte ausgehändigt, die vor der Straßenerneuerung erstellt wurde. Die Straße wurde 1 m breiter und somit das Grundstück 1 m schmäler. Diese Veränderung ist aber auf keiner Karte zu sehen. Nach dem Grundstückskauf wurde das Grundstück neu vermessen, weil es auch noch geteilt wurde. Dabei stellte man fest, dass die Straße 1 m über unser Grundstück verläuft. Was mich doch ziemlich ärgert.
    Gruß

  15. Überbauung ohne Genehmigung? Vereinbarungen mit Anliegern prüfen!

    Foto von

    Wenn die Straße über Ihr Grundstück gebaut wurde ...
    Wenn die Straße über Ihr Grundstück gebaut wurde, bedeutet das ja noch nicht, dass Ihr Grundstück kleiner geworden ist. Sie können den überbauten Grundstücksteil nur nicht frei nutzen.
    Sollten die wirklich ohne Genehmigung des ehemaligen Grundstückseigentümers die Grenze überbaut haben? Ich dachte immer, sowas gibt es nur im Osten.
    Da gab es doch sicher irgendwelche Vereinbarungen mit den Anliegern. Fragen Sie beim Baulastträger nach! Soweit es eine Vereinbarung gab, hätte der Verkäufer Ihnen diese auch nicht verschweigen dürfen.
  16. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Flurkarte fehlerhaft: Rechte bei Überbauung nach Grundstückskauf

    💡 Kernaussagen: Bei einer festgestellten Überbauung nach dem Grundstückskauf, resultierend aus einer fehlerhaften Flurkarte, sollten Grundstückskäufer folgende Punkte beachten: Die Relevanz der überbauten Fläche in Bezug auf die Gesamtgrundstücksgröße und den Kaufpreis prüfen. Sonderregelungen im jeweiligen Bundesland (insbesondere Ostdeutschland) berücksichtigen. Den Notar konsultieren, um zu klären, ob die Abweichung noch dem Willen der Vertragsparteien entspricht. Mit dem Straßenbaulastträger (Gemeinde) über einen möglichen Abkauf des überbauten Grundstücksteils verhandeln.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Die Aktualität der Flurkarte ist entscheidend. Wie im Beitrag Flurkarte fehlerhaft: Straßenerneuerung nicht eingezeichnet – Was tun? beschrieben, kann eine nicht aktualisierte Flurkarte zu Problemen führen.

    💰 Zusatzinfo: Die Entschädigung für die Überbauung sollte sich an der Baulandqualität vor der Inanspruchnahme orientieren, wie im Beitrag Bodenpreise & Baulandqualität: Angemessene Entschädigung für Überbauung? erläutert wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie, ob die Gemeinde den überbauten Grundstücksteil abkaufen kann (siehe Überbauung durch Straße: Abkauf des Grundstücksteils von Gemeinde?). Prüfen Sie Vereinbarungen mit Anliegern bezüglich der Überbauung (siehe Überbauung ohne Genehmigung? Vereinbarungen mit Anliegern prüfen!). Konsultieren Sie einen Anwalt für Grundstücksrecht, um Ihre Rechte und Ansprüche zu prüfen und gegebenenfalls durchzusetzen.

    Die Diskussion zeigt, dass ein Vermessungsfehler und eine fehlerhafte Flurkarte erhebliche Auswirkungen auf einen Grundstückskauf haben können. Es ist ratsam, vor dem Kauf eine aktuelle Flurkarte einzuholen und das Grundstück genau zu vermessen, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Sollte es dennoch zu einer Überbauung kommen, ist es wichtig, die rechtlichen Möglichkeiten zu prüfen und gegebenenfalls Schadenersatzansprüche geltend zu machen. Die Beiträge Grundstückskauf: Notar prüft Willen der Vertragsparteien bei Abweichung und Flurkarte nicht aktuell: Stadt verklagen wegen falscher Angaben? geben hierzu wichtige Hinweise.

    Die Frage, ob man die Stadt verklagen kann, wird im Thread mehrfach diskutiert. Eine Klage ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn die Stadt nachweislich falsche Angaben gemacht hat und dadurch ein Schaden entstanden ist. Oftmals ist es sinnvoller, eine außergerichtliche Einigung mit der Stadt zu erzielen, beispielsweise durch den Abkauf des überbauten Grundstücksteils. Die Beiträge von MoRüBe und KlausFuchs geben hierzu wertvolle Einblicke.

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