Guten Tag. Wir planen einen Holzrahmenbau von einem Generalunternehmer erstellen zu lassen. Wollten eigentlich Vertragserfüllungsbürgschaft (10 %) und Gewährleistungssicherheit (5 %). Unternehmer sagt ist zu teuer und außerdem gibt es höchstens eine Freistellungserklärung der Bank (dachte das ist bei Eigentumswohnung. üblich). Nun wollen wir den Unternehmer auch leben lassen aber der Zahlungsplan sieht meiner Meinung nach eine Überzahlung vor.
1.10 % Vertragsabschluss
2.30 % Anlieferung Bauteile und Montagebeginn
3.30 % Regendichtigkeit/ Dachdeckung
4.10 % Rohmontage Haustechnik
5.15 % Fertigstellung Innenausbau
6.5 % Fertigstellung und Abnahme.
Meine Fragen daher:
1. Wie kann vor Insolvenz für beide Seiten Vorsorge getroffen werden.
2. Wie kann die Gewährleistung sichergestellt werden
3. Was ist vom Zahlungsplan zu halten
Danke Melanie
Vertragserfüllungsbürgschaft vs. Freistellungserklärung: Risiken, Kosten & Alternativen beim Hausbau?
BAU-Forum: Neubau
Vertragserfüllungsbürgschaft vs. Freistellungserklärung: Risiken, Kosten & Alternativen beim Hausbau?
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Sicherheitshinweise
🔴 Kritisch: Hohe Vorauszahlungen ohne entsprechende Sicherheiten (z.B. Bürgschaft) bergen ein erhebliches finanzielles Risiko im Falle einer Insolvenz des Unternehmers.
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Ich verstehe, dass Sie Bedenken bezüglich der Vertragserfüllungsbürgschaft und Gewährleistungssicherheit haben. Der Wunsch nach einer Vertragserfüllungsbürgschaft (10%) und Gewährleistungssicherheit (5%) ist nachvollziehbar, um sich gegen Risiken wie Insolvenz des Unternehmers abzusichern.
Eine Freistellungserklärung der Bank ist keine gleichwertige Sicherheit wie eine Vertragserfüllungsbürgschaft. Sie sichert lediglich zu, dass der Unternehmer seine Verbindlichkeiten gegenüber der Bank erfüllt, schützt Sie aber nicht vor Mängeln oder Insolvenz.
🔴 Gefahr: Ein ungünstiger Zahlungsplan, insbesondere hohe Vorauszahlungen vor Anlieferung der Bauteile oder Montagebeginn, birgt ein erhebliches finanzielles Risiko für Sie. Im Falle einer Insolvenz des Unternehmers könnten Sie bereits viel Geld gezahlt haben, ohne eine entsprechende Gegenleistung erhalten zu haben.
Ich empfehle Ihnen, den Zahlungsplan genau zu prüfen und mit dem Baufortschritt zu koppeln. Zahlen Sie größere Summen erst nach erbrachten Leistungen (z.B. Regendichtigkeit, Dachdeckung, Rohmontage Haustechnik). Eine Staffelung nach Baufortschritt minimiert Ihr Risiko.
👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Baurecht bezüglich der Vertragserfüllungsbürgschaft, der Freistellungserklärung und des Zahlungsplans beraten. Er kann die Risiken bewerten und Ihnen alternative Sicherheiten vorschlagen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Vertragserfüllungsbürgschaft
- Eine Vertragserfüllungsbürgschaft ist eine Bürgschaft, die ein Auftragnehmer (z.B. ein Bauunternehmer) seinem Auftraggeber stellt, um die ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrags zu gewährleisten. Sie dient als Sicherheit für den Auftraggeber, falls der Auftragnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Verwandte Begriffe: Gewährleistungsbürgschaft, Bausicherheit, Bürgschaftsvertrag.
- Gewährleistungssicherheit
- Die Gewährleistungssicherheit ist eine Sicherheit, die ein Auftragnehmer dem Auftraggeber für die Dauer der Gewährleistungsfrist stellt. Sie dient dazu, eventuelle Mängelansprüche des Auftraggebers abzusichern, die nach der Abnahme des Werks auftreten können. Verwandte Begriffe: Mängelbürgschaft, Sicherheitseinbehalt, Gewährleistungsfrist.
- Freistellungserklärung
- Eine Freistellungserklärung ist eine Erklärung, mit der ein Gläubiger (z.B. eine Bank) auf bestimmte Rechte gegenüber einem Schuldner (z.B. einem Bauunternehmer) verzichtet. Im Baurecht wird sie oft im Zusammenhang mit Abtretungen von Forderungen verwendet. Verwandte Begriffe: Abtretung, Forderung, Gläubiger.
- Zahlungsplan
- Ein Zahlungsplan ist eine Vereinbarung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer, die festlegt, wann welche Zahlungen für die erbrachten Leistungen fällig werden. Er sollte den Baufortschritt berücksichtigen und Vorauszahlungen minimieren. Verwandte Begriffe: Abschlagszahlung, Schlusszahlung, Baufortschritt.
- Insolvenz
- Insolvenz bezeichnet die Zahlungsunfähigkeit eines Unternehmens oder einer natürlichen Person. Im Falle einer Insolvenz wird ein Insolvenzverfahren eröffnet, in dem die Gläubiger ihre Forderungen geltend machen können. Verwandte Begriffe: Zahlungsunfähigkeit, Insolvenzverfahren, Gläubiger.
- Abnahme
- Die Abnahme ist die förmliche Entgegennahme des Werks durch den Auftraggeber. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist und die Beweislast für Mängel geht auf den Auftraggeber über. Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Werkvertrag, Gewährleistung.
- Generalunternehmer
- Ein Generalunternehmer übernimmt die Gesamtverantwortung für die Errichtung eines Bauwerks. Er koordiniert alle beteiligten Gewerke und ist Ansprechpartner für den Auftraggeber. Verwandte Begriffe: Bauunternehmen, Bauleitung, Gewerke.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist eine Vertragserfüllungsbürgschaft?
Eine Vertragserfüllungsbürgschaft ist eine Sicherheit, die ein Bauunternehmer seinem Auftraggeber stellt. Sie sichert die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen des Unternehmers ab, beispielsweise die mangelfreie Fertigstellung des Bauwerks. Im Falle einer Nichterfüllung durch den Unternehmer kann der Auftraggeber die Bürgschaft in Anspruch nehmen. - Was ist eine Gewährleistungssicherheit?
Die Gewährleistungssicherheit dient dazu, Mängelansprüche des Auftraggebers nach der Abnahme des Bauwerks abzusichern. Sie wird in der Regel für die Dauer der Gewährleistungsfrist (meist 5 Jahre) gestellt und kann in Form einer Bürgschaft oder eines Sicherheitseinbehalts erfolgen. - Was ist eine Freistellungserklärung der Bank?
Eine Freistellungserklärung der Bank ist eine Erklärung, mit der die Bank des Unternehmers bestätigt, dass sie im Falle einer Abtretung von Forderungen durch den Unternehmer an Dritte (z.B. die Bank) auf ihre Rechte verzichtet, soweit diese die Ansprüche des Auftraggebers aus dem Bauvertrag beeinträchtigen würden. Sie bietet aber keine Sicherheit für die Erfüllung des Bauvertrags oder für Mängelansprüche. - Wie kann ich mich vor einer Insolvenz des Unternehmers schützen?
Neben einer Vertragserfüllungsbürgschaft und einer Gewährleistungssicherheit können Sie sich durch einen detaillierten Zahlungsplan schützen, der Zahlungen erst nach erbrachten Leistungen vorsieht. Auch die regelmäßige Überprüfung der Bonität des Unternehmers kann helfen, Risiken frühzeitig zu erkennen. - Was ist ein sinnvoller Zahlungsplan beim Hausbau?
Ein sinnvoller Zahlungsplan sieht vor, dass größere Zahlungen erst nach wesentlichen Baufortschritten geleistet werden, z.B. nach Fertigstellung des Rohbaus, der Dacheindeckung oder der Installation der Haustechnik. Vorauszahlungen sollten möglichst gering gehalten werden. - Welche Rolle spielt die Abnahme bei der Gewährleistung?
Die Abnahme des Bauwerks ist ein wichtiger Zeitpunkt, da mit ihr die Gewährleistungsfrist beginnt. Bei der Abnahme sollten Sie das Bauwerk sorgfältig auf Mängel prüfen und diese protokollieren lassen. - Was passiert, wenn der Unternehmer während der Bauphase insolvent geht?
Im Falle einer Insolvenz des Unternehmers sollten Sie umgehend einen Fachanwalt für Baurecht einschalten. Dieser kann Ihre Ansprüche gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend machen und Sie bei der Suche nach einem neuen Unternehmer unterstützen. - Welche Alternativen gibt es zur Vertragserfüllungsbürgschaft?
Alternativ zur Vertragserfüllungsbürgschaft können Sie mit dem Unternehmer einen Sicherheitseinbehalt vereinbaren, bei dem ein Teil der Zahlungen bis zur Fertigstellung des Bauwerks einbehalten wird. Auch eine Patronatserklärung der Muttergesellschaft des Unternehmers kann eine gewisse Sicherheit bieten.
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Zahlungsplan verhandeln: Individuelle Raten beim Hausbau
Vertraglich können Sie
fast "alles" vereinbaren. Müssen nur beide Seiten dem zustimmen.
Wenn dem Unternehmer die Sicherheiten zu Teuer sind (was ich gut verstehen kann), dann verhandeln Sie doch einen Individuellen Zahlungsplan aus.
Ich würde auch gerne lieber mehrere Raten mit kleinerer Summe als wenige große. Vielleicht kommt das dem Unternehmer ja auch gelegen.
Sie müssen sich halt irgendwo in der "Mitte" treffen. Sie nicht zu viel "vorausgezahlt" (falls er Pleite geht), er nicht zu viel "vorgestreckt" (falls Sie nicht zahlen können/wollen)
Keine Rechtsberatung, nur Laie ... -
Gewährleistungsproblem: Insolvenzrisiko beim Generalunternehmer
Stimmt aber die Gewährleistung ist das Problem
Vertraglich können wir in der Tat vieles vereinbaren. Was nützt es jedoch wenn der Generalunternehmer Pleite ist. Insbesondere hinsichtlich der Gewährleistung. Er will von mir schließlich auch eine Finanzierungsgarantieerklärung der Bank.
Melanie -
Bauvertrag: Risiko minimieren durch Architekt und Einzelvergabe
Tja, genau das ist ja das Problem
was nützen Ihnen die vielen "Verträge", wenn nach 1 Jahr niemand mehr von den Vertragspartner-Firmen existiert.
Es gibt keine 100 % Sicherheit im Leben.
Bauen Sie mit Architekt, dann können Sie alle Handwerker "selber" vergeben und haben damit das Risiko gestreut. Aber auch das hilft nicht weiter
DENN WAS hier völlig fehlt ist folgendes:
Wichtiger als die Gewährleistung wäre doch, dass die Gewerke korrekt ausgeführt sind, dann braucht es auch keine Gewährleistung.
Und dazu gibt es sowas wie externen Bauleiter etc. Und wenn SIE den dann selber bezahlen, dann sollte der Baumängel auch rechtzeitig finden.
Daher in vernünftige Planung und Überwachung investieren.
PS: Wenn der von Ihnen eine "Bürgschaft" möchte, dann wollen Sie halt auch was oder einen Nachlass oder was auch immer.
Und ansonsten gibt es halt noch andere Bauträger.
Persönliche Meinung. Keine Rechtsberatung. -
Unwirksamer Zahlungsplan: 10% Anzahlung bei Vertragsschluss vermeiden!
Unwirksamer Zahlungsplan im Bauvertrag
Hallo Melanie!
Mindestens die ersten beiden Zahlungsraten sind deutlich unausgewogen.
10 % bei Vertragsschluss sollten Sie auf keinen Fall unterschreiben. In Formularverträgen von Bauunternehmen sind solche hanebüchenen Klauseln wegen Verstoßes gegen das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 307 II Nr. 1 BGBAbk. unwirksam. Sie stellen eine unangemessene Benachteiligung der Bauherren dar.
Der Bauherrenschutzbund e.V. mahnt solche Klauseln ab und verklagt die Baufirmen, die nach Abmahnung keine Unterlassungserklärung abgeben vor Gericht auf Unterlassung - mit Erfolg.
Meine Vorredner haben recht. Unterschreiben Sie so etwas nicht und wählen Sie lieber eine Firma mit seriöseren Zahlungsplänen, falls diese Firma sich bei Verhandlungen nicht deutlich auf Sie zu bewegt. Bei Vertragsschluss sollte gar nichts gezahlt werden, sondern erst, wenn die Baufirma eine für Sie werthaltige und greifbare Gegenleistung abgeliefert hat.
Wenn der Zahlungsplan schon so aussieht, ist möglichweise auch bei anderen Vertragsklauseln manches für Sie nicht von Vorteil. Lassen Sie Ihren Bauvertrag vor Vertragsschluss juristisch überprüfen.
Manche Anwaltskollegen (sicher auch welche in Ihrer Nähe) nehmen für Bauvertragsberatungen überschaubare Festpreise, das sollte Ihnen die Sache Wert sein. Auch manche Verbraucherschutzverbände (soweit ich weiß), der VpB und der oben schon erwähnte Bauherrenschutzbund bieten sowas an.
5 % Gewährleistungssicherheit sollten Sie auf jeden Fall vereinbaren, entweder als Einbehalt oder als Bankbürgschaft.
Viele Grüße und viel Glück beim Bauen!
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht) -
Zahlungsraten im Bau: Angemessenheit bei Materiallieferung prüfen
Mag sein dass Sie Stuss schreiben ...
Mag sein dass Sie Stuss schreiben mag sein, dass Sie Recht haben Herr Anwalt, aber eines sollten Sie auf keinen Fall tun: ganz allgemeinen Blödsinn schreiben. Zur ersten Rate stimme ich Ihnen zu. Zur zweiten Rate: Sie wissen doch gar nicht was geliefert wird. Hier wurde nichts dazu gesagt, oder sind Sie Hellseher? 30 % können bei weitem zu viel sein, allerdings auch bei weitem zu wenig. Es gab Zeiten, da wurden die Bauraten wie folgt aufgeteilt: 5/90/5. Zum Rat der Bürgschaft: was soll der Blödsinn? Solln die verdammten Banken noch mehr Geld verdienen? Bürgschaft hin/Bürgschaft her gegen den Subunternehmer (Subunternehmer) hin und her. Bei einem Elektriker über eine Auftragssumme von 6 Mille macht die Summe 300 € aus. So und nun rechnen wir mal was allein die ganzen Avale und haste-nicht-gesehen kosten? Und das bei den heutigen Preisen!?! Es geht auch andersherum: Die Auftragssumme erhöht sich um 5 %, die darf der Auftraggeber gerne einbehalten, aber hierüber gibt er dem Auftragnehmer eine Bürgschaft. Würd mich mal interessieren, wie die Meute losschreit ... -
Insolvenz: Gewährleistungsansprüche direkt an Subunternehmer richten
Apropos Gewährleistung im Insolvenzfall
Wenn der Generalübernehmer insolvent werden sollte und nicht mehr für Mängel gerade stehen kann, dann hat aber doch der Auftraggeber immer noch die Möglichkeit, sich direkt an den zuständigen Subunternehmer und damit an den eigentlichen Mangelverursacher zu wenden. Diese immer wieder zelebrierten Problemsuchaktionen finde ich, ehrlich gesagt, etwas lächerlich. Sie sind so praxisfremd wie unfair einseitig und als hypothetische Extremfälle an den Haaren herbeigezogen. -
Gewährleistung: 5% Einbehalt auf Sperrkonto als Sicherheit
Einbehalt
Für die Gewährleistung gibt es meiner Meinung nach auch die Möglichkeit 5 % auf ein Sperrkonto mit Verzinsung anzulegen. Für eine externe Baubegleitung werde ich sorgen. Aber in unserem Bekanntenkreis sind zwei Firmen während der Bauzeit Pleite gegangen. Das war teurer tierischer Stress. Zum einen weil der Festpreis sich aus einer Mischkalkulation zusammensetzt und das Einkaufen der einzelnen Gewerke in der Summe teurer war. Zum anderen weil Firmen mit der Pleite des Generalunternehmer ebenfalls Insolvenz angemeldet haben und nun vorhandene Schäden nicht unter die Gewährleistung fallen.
Melanie -
Fertigbau: Treuhandabwicklung für intelligente Zahlungssicherheit
Bitte nicht Fertigstellung und Gewährleistung durcheinander bringen!
Eine mögliche Insolvenz eines Auftragnehmers während der Bauzeit ist das eine Thema. Mit dem ich mich kaum befasse, weil es bei der Fertigbauweise so gut wie irrelevant ist, sofern die Zahlungsweise und die Zahlungssicherheit intelligent und fair geregelt sind (Treuhandabwicklung). Dieses Problem tritt typischerweise beim Massivbau mit seinen zerfaserten Bauphasen auf.
Die Gewährleistung abzusichern, erscheint demgegenüber jedenfalls schwieriger. das Beste Rezept sehe auch ich in der Vorbeugung in Form der Sicherstellung einer kompetenten Bauleitung und -Kontrolle. Das ist besser als alles andere. Denn wenn ein Unternehmen soviel freies Kapital zur Verfügung hat, dass es 5 % von jedem Bauvertrag festlegen oder besichern kann, dann braucht es nicht mehr das schwierige und risikoreiche Geschäft des Bauens zu betreiben, sondern die Inhaber/Gesellschafter würden ihr Kapital anlegen und von der Kapitalrendite langfristig deutlich besser profitieren können. Gerade ein kleines Baugeschäft wird den Teufel tun und 5 % 5 Jahre lang wegsperren! Das kann es gar nicht! Nicht bei den Dumpingpreisen, die der Markt den Anbietern von Bauleistungen seit Jahren abpresst! -
Netiquette: Sachliche Wortwahl in Bau-Diskussionen pflegen
2. Zahlungsrate / Gewährleistungssicherheit
@ Rüdiger und Monika Berg
Worte wie "Stuss", "Blödsinn" oder "verdammte Banken" (s. Ihr Beitrag vom 06.05.2008) sollten Sie bitte nicht verwenden. Und Bauherren als "Meute" zu titulieren ist nicht gerade schön. Einen netten Gedankenaustausch über diese Fragen kann man auch ohne ehrabschneidende Kraftausdrücke führen. Ein Leitsatz aus der "Netiquette" dieses Forums lautet: "Vergessen Sie niemals, dass auf der anderen Seite ein Mensch sitzt! "
Ich habe schon viele schöne und interessante Beiträge von Ihnen gelesen, in dem Sie gezeigt haben, dass Sie sich höflich ausdrücken und sachlich argumentieren können.
Falls Sie sich vielleicht in diesem Forum nicht zuletzt auch deshalb engagieren, um zugleich auch ein kleines Bisschen Werbung für Ihre Firma zu machen, sollten Sie bedenken, wie eine solche Wortwahl auf mit lesende potentielle Hauskäufer wirkt. Dies könnten argwöhnen, auch in mögliche Diskussionen mit Ihnen während der Bauphase mit solchen Worten konfrontiert zu werden.
Zu Ihren Einwänden selbst:
Die 2. Rate (30 % bei Anlieferung der Bauteile und Montagebeginn) stellt deshalb eine unangemessene Benachteiligung der Bauherren gem. § 307 BGBAbk. dar, weil die Bauherren mit der Anlieferung kein Eigentum an diesen Bauteilen erwerben. Erst mit dem festen Einbau in das mit dem Grundstück verbundene Gebäude erwirbt der Grundstückseigentümer gemäß § 946 BGB das Eigentum an diesen Teilen.
Bis die Bauteile alle fest mit dem Gebäude verbunden sind, kann jeder Insolvenzverwalter die auf der Baustelle liegenden Baustoffe wieder vom Platz holen, sofern nicht ohnehin der Baustofflieferant Absonderungssprüche wegen verlängerten Eigentumsvorbehaltes geltend macht.
Die Bauherren erhalten also durch das Anliefern noch keinen Gegenwert, keine Verbesserung Ihrer eigenen Vermögenslage.
Es spielt somit gar keine Rolle, wie viel die Bauteile Wert sind und ich brauche deshalb auch kein "Hellseher" zu sein.
Zu den 5 % Gewährleistungssicherheit:
Nicht alle Banken und Geldinstitute nehmen volle 3 % Avalprovision p.a., manche nehmen auch nur 2 %. Ich habe kürzlich gehört (weiß aber nicht, ob das stimmt), dass die IngDiBa derzeit für Bauherren sogar Bürgschaften ohne Avalprovisionen ausreicht. Das scheint aber - wenn es stimmen sollte - eher eine Einzelfall zu sein und hilft im umgekehrten Fall hier leider auch nicht weiter.
Bei einer Auftragssumme von 6.000 € beträgt die 5 %-Gewährleistungssicherheit, wie Sie völlig richtig rechnen, 300,00 €. Eine 3 % Avalprovision der Bank dafür beträgt 9 € pro Jahr, das ergibt bei 5 Jahren Gewährleistung einen Betrag von 45 €. Es sind bei dieser Konstellation (5 % - 3 % - 5 Jahre) immer 0,75 % der Auftragssumme.
Ich weiß, dass das bei großen Aufragssummen (150.000 € = 1.125 € Avalprovision) weh tut und kann Ihren Ärger zu diesem Thema, liebe Bergs, auch verstehen, denn ich vertrete selbst mehrere Baufirmen und kenne deren Nöte. Aber ich bleibe dabei, dass eine 5 % Gewährleistungssicherheit aus Sicht der Interessen des Auftraggebers ein Muss ist, auf das man nur in wohlüberlegten Sonderfällen verzichten sollte. Solange es am Markt genügend Baufirmen gibt, die Bauherren solche Sicherheiten gewähren, werde ich diese Sicherheit den Bauherren auch weiterhin empfehlen.
Übrigens: Wie Melanie richtig erwähnte, kann der Auftragnehmer (zumindest beim VOBAbk.-Vertrag) bei einem vereinbarten Sicherheitseinbehalt gemäß § 17 Ziff. 6 Satz 3 VOB/B verlangen, dass der Einbehalt binnen 18 Werktagen auf ein Sperrkonto angelegt wird. Zinsen hierauf stehen dem Auftragnehmer zu.
Das Problem mit der fehlenden Liquidität hätten Sie damit nicht gelöst, aber zumindest die Avalprovisionskosten vermieden.
@ Torsten Stodenberg:
Wenn der Generalübernehmer (Generalübernehmer) in Insolvenz fällt, können sich die Bauherren nur dann an den Subunternehmer halten, wenn dies vertraglich in ihrem Bauvertrag vereinbart wurde, z.B. durch eine zusätzliche Sicherheitsabtretung von gegenüber den Subunternehmer / Nachunternehmer bestehenden Gewährleistungsansprüchen.
Aber auch dies ist - wenn vereinbart - in der Praxis oft mit erheblichen Schwierigkeiten und Kostenrisiken für die Bauherren verbunden. Wenn Generalübernehmer und Sub ständig zusammenarbeiten, wird der Sub im Falle der Insolvenz des Generalübernehmer erfahrungsgemäß noch hohe Werklohnforderungen gegenüber dem Generalübernehmer inne haben, da der Generalübernehmer vor der Insolvenz in aller Regel nur noch sehr schleppend zahlt.
Diese Außenstände (die mit dem BVAbk. der Bauherren nichts zu tun haben müssen) kann der Sub den Bauherren entgegenhalten und hinsichtlich etwaiger Mängelbeseitigungsansprüchen oft ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Außerdem ist es für die Bauherren oft schwierig, dem Sub prozessual das bauvertragliche Leistungsoll zu beweisen, weil sie weder die Subunternehmerverträge vorliegen haben, noch die Einzelheiten der Absprachen zwischen Generalübernehmer und Sub kennen.
Viel Grüße an alle und schöne Pfingsten!
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht) -
Abschlagszahlung: Materiallieferung nach §632a BGB ausreichend
Nach 632a BGBAbk.
kann eine Abschlagszahlung durchaus nach Materiallieferung gefordert werden, ein Einbau und damit verbundener Eigentumsübergang ist nicht gefordert.
632a (2)
"Dies gilt auch für erforderlich Stoffe oder Bauteile, die eigens angefertigt oder angeliefert sind. " -
Fertighaus: Materiallieferung über 30% – Eigentum sichern!
So ist es ...
So ist es klassischer Fall: bei unseren Fertighauslieferungen kam der ganze Kladdaradatsch auf einmal, u.a. das gesamte Innenausbaumaterial, vor allem aber WP. Alles steht im Haus drin. Schlüssel darfst du dem Bauherren ja nicht mehr vorenthalten. Fakt ist: Lieferung im zweiten Teil geht weit über die 30 % hinaus, befindet sich im Haus des BH. Und der tauscht nun die Schlösser aus und dafür darfst du noch nicht mal eine Rechnung stellen? Das ist etwas weltfremd, aber nur etwas ... Zum Thema Werbung und Wortwahl: 1. Lesen Sie mal bisschen im Forum und dann werden Sie sehen, dass ich mit Deutschland momentan nicht allzu viel am Hut habe, können wir also vergessen. Zweitens bin ich kein Schleimscheißer, sondern liebe das direkte Wort was auf dem Bau gesprochen wird. Und wem das nicht passt, der kann mich mal sonst wo. Basta. -
Banken & Bauindustrie: 700.000 verlorene Arbeitsplätze – Faktencheck
Nachtrag zum Thema Banken ...
Nachtrag zum Thema Banken wenn also unsere "lieben" Geldinstitute auch nur einen Bruchteil dessen, was Sie in Amerika im Immobilienmarkt verpulvert haben hier in Deutschland gelassen hätten, hätten wir nicht 700.000 Arbeitsplätze in der Bauindustrie weniger. Lassen Sie sich diese Zahl auf der Zunge zergehen: 700.000! Stattdessen dürfen wir Steuerzahler mit unsern sauer verdienten Kröten noch dieses Volk unterstützen (WestLB, BayernLB, SachesenLB, IKB, Deutsche Bank, um nur einige zu nennen. Wir bezahlen dafür, dass die Mist machen. Dagegen sind unsere Politiker mit 16 %Diätenerhöhung noch Waisenknaben.
Deswegen verd ... Banken.
Basta -
Zahlungsplan: Unklare Klauseln benachteiligen Bauherren!
Ausgewogener Zahlungsplan bietet Schutz bei Insolvenz des BU
Ich bleibe dabei, dass die Klausel der 2. Zahlungsrate für die Bauherren nachteilig ist. Ergänzend zu dem bereits Gesagten verstößt die Klausel mit ihrer vagen Formulierung gegen das AGB-rechtliche Transparenzgebot, weil bei "den Bauteilen" nicht mitgeteilt wird, um welche Bauteile es sich handeln soll und so z.B. Bauherren unsicher werden könnten, ob z.B. die Anlieferung von 40 oder 70 % der für die Errichtung der Werkes notwendigen Bauteile bereits für die Herbeiführung der Fälligkeit der 2. Zahlungsrate ausreicht.
Zudem ist die Klausel für den Bauherren auch deshalb nachteilig, weil er als Laie vor Ort keine Möglichkeit hat, zu überprüfen, ob die Menge der angelieferten Bauteile für den Bau ausreichend ist und ob die Bauteile die richtigen sind und fachgerecht zueinander passen. Besonders, wenn einzelne vorgefertigte Fertighauswände und -decken angeliefert werden, zeigt es sich für die Bauherren erst nach der Montage, ob sie auch zusammen passen oder Mängel aufweisen.
Es bleiben zudem nach wie vor die Problematiken der Eigentumsverschaffung und des Eigentumsvorbehaltes der Herstellers bzw. Baustoffhändler, die ich bereits in meinem Thread von gestern beschrieb.
Die Regelung des § 632a S. 2 BGBAbk. ist vor diesem Hintergrund vom Gesetzgeber verfehlt formuliert worden und nicht genügend durchdacht. Es fehlt zumindest als weitere Voraussetzung der Zusatz, dass den Bauherren vor Fälligkeit der Abschlagszahlung uneingeschränkt das Eigentum an den angelieferten oder eigens angefertigten Bauteilen zu verschaffen ist.
Wenn die Vertragsklausel so umformuliert wird, dass die Fälligkeit der 2. Rate erst dann eintritt, wenn wirklich sämtliche Bauteile, die für die Herstellung des Gesamtgewerkes erforderlich sind auf der Baustelle angeliefert wurden, nachweislich frei von Eigentumsvorbehalten Dritter sind sind und durch Besitzübergabe und Kennzeichnung den Bauherren übereignet wurden, hätte ich gegen eine solcherart formuliert Zahlungsrate nicht allzu viel einzuwenden, sofern die damit verbundene Rate tatsächlich dem Wert der angelieferten Bauteile entspricht.
Sofern das nicht möglich sein sollte, plädiere ich im Interesse der Bauherren nach wie vor für eine Zahlungsplanregelung, die sich am Montage-Baufortschritt orientiert und nicht an die bloßen Anlieferung von Bauteilen geknüpft ist.
Beim Fertighausbau sind Wände und Decken oft in 1-2 Tagen zusammengebaut. Die vorgefertigten Bauteile werden i.d.R. "just-in time" angeliefert und mit der Montage wird sofort begonnen. 2 Tage länger wird der Bauunternehmer doch wohl zugunsten der Rechtssicherheit der Bauherren warten können.
Herr Berg, Ihre Banken- und Politikschelte mag berechtigt sein oder nicht - sie passt aber nicht zum Thema der Fragestellerin. Melanie möchte wissen, was von ihrem Zahlungsplan zu halten ist, ob eine Insolvenzvorsorge möglich ist und wie die Gewährleistung sichergestellt werden kann.
das Beste Mittel, den Schaden bei einer Insolvenz des Bauunternehmers abzumildern, ist ein ausgewogener Zahlungsplan mit Zahlungen, die dem konkreten Wert des Baufortschrittes am Gebäude so gut wie möglich entsprechen.
Viele Grüße an alle!
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht) -
Entschuldigung: Lange Beiträge – Künftig kürzer!
Sorry, habe gerade selbst gemerkt, dass meine letzten ...
Sorry, habe gerade selbst gemerkt, dass meine letzten 2 Beiträge hier ganz schön lang geworden sind. Richtige Textwüsten - unschön zu lesen.
Ich versuche, mich zukünftig etwas kürzer zu fassen.
Viele Grüße
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht) -
Materialanlieferung: Risiken und Chancen für Bauherren
Darauf
Zitat R. Wortmann
"Die Regelung des § 632a S. 2 BGBAbk. ist vor diesem Hintergrund vom Gesetzgeber verfehlt formuliert worden und nicht genügend durchdacht"
kann sich nun niemand ernsthaft berufen. (Versuche ich mal beim nächsten Bußgeldbescheid wg. meiner Meinung nach falsch formulierten Verkehrsvorschriften).
Man muss beide Seiten sehen:
Ist das angelieferte Material erst mal verbaut und der Kunde zahlt nicht, hat der Unternehmer schlechte Karten, denn ausbauen/rückbauen darf er nicht.
Niemand hindert übrigens den Bauherren, sich einen Sachverständigen zu nehmen, der in der Lage ist, zu prüfen ob Material ausreichend/wie benötigt angeliefert wurde. -
Fertighaus: Rohbaurate erst nach Montage fällig!
Rohbaurate nach Montage, ja!
Ich halte es gerade bei einem Fertighaus für selbstverständlich, dass die Hauptrate, nämlich die für den Bausatz, nicht fällig wird, sobald die Lkws abgeladen sind, sondern, sobald das Haus montiert ist. Das ist bereits nach 2-3 Tagen der Fall und dann sind normalerweise alle Fenster und entweder die Haustür oder eine Bautür ebenfalls montiert, das Haus ist abschließbar, und das Dach ist regendicht. Allerdings ist klar, dass gerade diese Rate besonders abgesichert sein muss. Ohne eine solche Zahlungssicherheit würde das Material das Herstellerwerk erst gar nicht verlassen. Da gibt es nichts zu diskutieren. -
Rohbaurate: Pauschale Aussagen sind Unsinn – Einzelfall zählt!
Stode ...
... denken wir doch bloß mal an Hjältevad zurück. Da gab es eigentlich gar keine Rohbaurate. Und wer jetzt behauptet, ich darf am ersten Montagetag keine weiteren mehr als 30 % nehmen ist ganz einfach nur ... (zensiert). Diese pauschalen Aussagen sind deshalb Käse, hervorgerufen durch Unwissenheit. -
BGB §632a: Verfehlte Formulierung im Bauvertrag?
@ Peters: Sie haben sich auf den § ...
@ Peters: Sie haben sich auf den § 632a S. 2 BGBAbk. berufen und wollten wohl damit argumentieren, dass das, was der Gesetzgeber vorschreibt ja so falsch nicht seien kann und dass eine solche Regelung deshalb ruhig in den Zahlungsplan eines Bauvertrags aufgenommen werden könne.
Ich hielt dagegen, dass der § 632 a BGB vom Gesetzgeber verfehlt formuliert worden und nicht genügend durchdacht ist.
Dieser § 632a BGB ist nicht unwirksam, er gilt natürlich. Aber er taugt nicht als Argument dafür, dass die bauvertragliche Vereinbarung einer Zahlungsrate bei Baustoffanlieferung für die Bauherren ratsam sei.
Zwischen einer gesetzlichen Regelung (§ 632 a BGB) und einer vertraglichen Zahlungsplanregelung, die eine solche gesetzliche Regelung ersetzen soll, müssen Sie unterscheiden.
Zitat:
"Ist das angelieferte Material erst mal verbaut und der Kunde zahlt nicht, hat der Unternehmer schlechte Karten, denn ausbauen/rückbauen darf er nicht. "
Nein, das mit den schlechten Karten stimmt so nicht. Der Unternehmer ist bei Nichtzahlung der Bauherren nach Einbau nicht rechtlos gestellt. Er kann seine Zahlungsraten einklagen. Er kann bei Zahlungsverzug die Arbeiten einstellen, ggf. den Vertrag kündigen und für die nicht erbrachten Restleistungen seinen entgangenen Gewinn einklagen.
Ein Bauunternehmer, der fordert, dass die Bauherren so zeitig zahlen sollen, dass er die Baustoffe den Bauherren im Falle der Nichtzahlung noch rechtzeitig vor der Montage wieder wegnehmen kann, handelt systemwidrig. Das widerspricht dem Grundsatz der Vorleistungspflicht des Werkunternehmers.
Bei diesem Thread geht es darum, was man einem Bauherren zur Vertragsgestaltung empfehlen kann, der ein möglichst weitreichende wirtschaftliche und rechtliche Absicherung haben will.
Ich berate etwa 1 x pro Woche Bauherren, die mit Vertragsentwürfen zu mir kommen. Solange es gute und auch seriöse Baufirmen gibt, die aus Sicht des Bauherren deutlich vorteilhaftere Zahlungsraten anbieten, als die zweite von Melanie zitierte Rate, werde ich Bauherren auch weiterhin - ohne Wenn und Aber - in meiner anwaltlichen Vertragsberatungspraxis von solchen Klauseln abraten.
@ Herr Berg:
Sie werden verstehen, dass ich Ihre unsachlichen Äußerungen ist dieser Form nicht beantworte.
Viele Grüße an alle
Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrec -
Teilraten: Baufortschritt vs. Materialanlieferung beim Fertighaus
@H. Wortmann
Ich schicke mal voraus, dass ich selbst keine Bausätzefertghausbauteile o.ä. liefere, sondern dass konventionell gebaut wird. Teilraten werden nach Baufortschritt in einer Höhe berechnet, die den erbrachten Bauleistungen entsprechen.
Bei einem Fertighaushersteller sieht das anders aus. Vorleistungen hat dieser schon bei Materialanlieferung in erheblicher Größenordnung erbracht. Die gesamte Vorfertigung im Werk hat stattgefunden.
Insoweit dürfte der Anspruch nach Zahlung einer Teilrate bei Materialanlieferung durchaus legitim sein.
Vorteilhafter für den Bauherren ist natürlich, wenn erst gezahlt wird, wenn verbaut ist.
Wie ich schon geschrieben habe, muss man aber beide Seiten sehen. Nichts spricht dagegen, wenn erst - wie von H. Stodenberg geschrieben - gezahlt wird, wenn die Montage erfolgt ist.
Dies aber nur, wenn der Bauherr eine entsprechende Zahlungsverpflichtungserklärung seiner Bank vorlegt, sodass der Unternehmer Sicherheit hat, dass bei mängelfreier Montage auch gezahlt wird. -
Fertighaus: Montage in 3 Tagen – Faire Zahlungsregelung!
morübe
Meine Äußerungen bezogen sich doch nicht auf Hjältevadshus, sondern auf die ganz normalen Fertighäuser, bei denen die fertig angelieferten Wände und der Dachstuhl in max. 3 Tagen montiert werden. Da passt meine Regelung nämlich und ist fair und auch sicher für beide Seiten.
Zur Erklärung für andere: Hjältevadshus liefert ganze Raumzellen, da besteht ein EGAbk. aus zwei Kästen, in denen bereits alles montiert ist: Heizung, Sanitär, Elektro, Fußböden, Tapeten usw. Sogar die Küche samt Elektrogeräten und Waschmaschine sind drin, sofern man sie nicht aus dem Vertrag herausnimmt. Leider liefert die Firma ja nicht mehr nach Deutschland.
Da kann man also, wenn die Anschlüsse rechtzeitig bestellt und gemacht wurden, nach 3 Tagen ins EG einziehen! Muss ich nun erklären, wieso man diesen Fall wohl kaum mit unseren üblichen Fertighäusern vergleichen kann? Wenn es nämlich kein Rohbaustadium gibt (das war ja schon im Werk), dann kann es auch keine Rohbaurate geben, nicht? Und selbstverständlich MUSS man in diesem Fall als AN bereits am Liefertag mehr als 30 % nehmen! Nochmal: Das Rohbaustadium ist bereits bei Anlieferung weit überschritten, die Module sind bereits schlüsselfertig ausgerüstet, sie müssen nur noch auf das Fundament gesetzt werden. Aber wenn der Bausatz eines normalen Fertighauses angeliefert wird, auch dies als Wiederholung, dann sind nur die einzelnen Wände fertig, manchmal noch nicht einmal die nichttragenden Innenwände, und manchmal sind schon Decken- und Dachkassetten (Deckenkassetten, Dachkassetten) vorgefertigt. Das ist alles, aber das ist noch kein montiertes Haus, sondern es sind lose Bauteile, die der Bauherr noch nicht sicher sicher hat. Und weil die Montage auch nur 3 Tage dauert, finde ich es unsinnig und auch den Bauherren benachteiligend, wenn jemand das gesamte Material sofort bei Anlieferung auf dem Bauplatz bezahlt haben will. Der Bauherr hat nicht loses Material bestellt, das wäre nämlich ein Kaufvertrag gewesen, sondern ein Werk, und dieses bezahlt er, wenn es erbracht ist, also den "Rohbau" nach 3 Tagen. Auch nochmal: Klar ist auch, dass dieser Ablauf qualifiziert rechtlich und praktisch abgesichert werden muss. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Vor- und Nachteile von Vertragserfüllungsbürgschaften und Freistellungserklärungen beim Hausbau, insbesondere im Kontext von Generalunternehmern und Holzrahmenbau. Ein wichtiger Aspekt ist die Absicherung gegen Insolvenzrisiken und die Gestaltung fairer Zahlungspläne. Es wird betont, dass individuelle Vereinbarungen möglich sind, aber unwirksame Klauseln vermieden werden sollten. Die Gewährleistungssicherheit spielt eine zentrale Rolle, wobei auch die direkte Inanspruchnahme von Subunternehmern im Insolvenzfall thematisiert wird.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Vermeiden Sie hohe Anzahlungen (z.B. 10% bei Vertragsabschluss), da diese laut Unwirksamer Zahlungsplan: 10% Anzahlung bei Vertragsschluss vermeiden! eine unangemessene Benachteiligung darstellen können.
✅ Empfehlung: Verhandeln Sie einen individuellen Zahlungsplan, der den Baufortschritt berücksichtigt, wie in Zahlungsplan verhandeln: Individuelle Raten beim Hausbau vorgeschlagen. Dies kann für beide Seiten vorteilhaft sein.
🔴 Risiko: Die Gewährleistung kann problematisch sein, wenn der Generalunternehmer insolvent geht. Beachten Sie den Beitrag Gewährleistungsproblem: Insolvenzrisiko beim Generalunternehmer.
👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie Alternativen wie den Bau mit Architekt und Einzelvergabe der Gewerke, um das Risiko zu streuen (siehe Bauvertrag: Risiko minimieren durch Architekt und Einzelvergabe). Eine externe Baubegleitung kann ebenfalls sinnvoll sein.
Ein ausgewogener Zahlungsplan bietet Schutz bei Insolvenz des Bauunternehmers, wie in Zahlungsplan: Unklare Klauseln benachteiligen Bauherren! erläutert. Achten Sie auf transparente Formulierungen und vermeiden Sie unklare Klauseln im Bauvertrag. Bei Fertighäusern sollte die Rohbaurate erst nach Montage fällig werden (Fertighaus: Rohbaurate erst nach Montage fällig!), um die Interessen des Bauherrn zu wahren. Die Diskussionsteilnehmer betonen die Wichtigkeit einer sachlichen Wortwahl und eines respektvollen Umgangs im Forum (Netiquette: Sachliche Wortwahl in Bau-Diskussionen pflegen).
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