Abnahme durch Einzug: Reicht Brief des Generalunternehmers? Eigenleistung & Ihre Rechte
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Abnahme durch Einzug: Reicht Brief des Generalunternehmers? Eigenleistung & Ihre Rechte

Hallo Herr Schotten, ich habe Ihre Antwort auf die Frage "Abnahme durch Bezug" gelesen, aber ehrlich gesagt nicht voll verstanden. Wir haben ähnliches Problem: Eigenleistung (Fliesen und Tapeten und Trockenbau) erbracht und wollen demnächst einziehen. Bisher hat keine Teilabnahme stattgefunden. Konkrete Frage: Reicht es, unserem Generalunternehmer einen Brief zu schreiben, in dem wir den Einzug ankündigen aber die Abnahme noch nicht dadurch anerkennen? Wenn ja, muss ich auf bestimmte Formulierungen achten? Wenn ja, dürfen Sie mir sagen welche? Das mit dem miteinander reden haben wir schon versucht. Sorry für die Ausdrucksweise, aber die Bauunternehmung ist einfach dämlich und bisweilen unverschämt.
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    Ich verstehe, dass Sie unsicher sind, ob ein Brief des Generalunternehmers ausreicht, um die Abnahme durch Einzug zu ersetzen, insbesondere da Sie Eigenleistungen erbracht haben und noch keine Teilabnahme stattgefunden hat.

    Wichtig: Der Einzug in ein Haus oder eine Wohnung kann rechtlich als konkludente Abnahme gewertet werden. Das bedeutet, dass durch Ihr Handeln (Einzug) die Abnahme stillschweigend erklärt wird. Dies kann Ihre Rechte bei später festgestellten Mängeln einschränken.

    Ich empfehle Ihnen dringend, vor dem Einzug eine formelle Abnahme mit dem Generalunternehmer durchzuführen. Dokumentieren Sie dabei alle erbrachten Eigenleistungen und eventuell vorhandene Mängel schriftlich in einem Abnahmeprotokoll. Lassen Sie sich dieses Protokoll vom Generalunternehmer bestätigen.

    Ein bloßer Brief des Generalunternehmers reicht meiner Meinung nach nicht aus, um eine ordnungsgemäße Abnahme zu ersetzen. Er dient höchstens als Indiz, kann aber die formelle Abnahme mit Protokoll nicht ersetzen.

    👉 Handlungsempfehlung: Bestehen Sie auf einer formellen Abnahme vor dem Einzug und ziehen Sie im Zweifelsfall einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Rechte zu wahren.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, dass er das Werk als vertragsgemäß anerkennt. Sie ist ein wichtiger Rechtsakt, der zahlreiche Rechtsfolgen auslöst, wie z.B. den Beginn der Gewährleistungsfrist.
    Verwandte Begriffe: Teilabnahme, Endabnahme, konkludente Abnahme.
    Eigenleistung
    Eigenleistung bezeichnet Arbeiten, die der Bauherr selbst oder durch von ihm beauftragte Personen am Bauwerk erbringt. Diese Leistungen werden in der Regel vom Gesamtpreis des Bauwerks abgezogen.
    Verwandte Begriffe: Muskelhypothek, Bauhelfer.
    Generalunternehmer
    Ein Generalunternehmer übernimmt die Verantwortung für die gesamte Bauausführung, einschließlich der Koordination aller beteiligten Gewerke. Er ist Vertragspartner des Bauherrn und haftet für die ordnungsgemäße Ausführung des Bauwerks.
    Verwandte Begriffe: Bauträger, Architekt.
    Mangel
    Ein Mangel liegt vor, wenn das Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Mängel können zu Gewährleistungsansprüchen des Bauherrn führen.
    Verwandte Begriffe: Sachmangel, Rechtsmangel, Arglist.
    Teilabnahme
    Die Teilabnahme bezieht sich auf einen abgeschlossenen Teil des Bauwerks, z.B. einen Rohbau oder eine abgeschlossene Wohnung. Sie hat ähnliche Rechtsfolgen wie die Endabnahme, jedoch nur für den abgenommenen Teil.
    Verwandte Begriffe: Abnahme, Endabnahme.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen im Bauwesen verfügt. Er kann bei der Feststellung von Mängeln, der Bewertung von Schäden und der Erstellung von Gutachten hinzugezogen werden.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger.
    BGB
    Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGBAbk.) ist die zentrale Rechtsquelle für das Zivilrecht in Deutschland. Es enthält unter anderem Regelungen zum Kaufrecht, Werkvertragsrecht und Gewährleistungsrecht, die für das Bauwesen relevant sind.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Gewährleistung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet konkludente Abnahme?
      Konkludente Abnahme bedeutet, dass die Abnahme nicht ausdrücklich erklärt wird, sondern sich aus dem Verhalten des Auftraggebers ergibt. Ein typisches Beispiel ist der Einzug in das Haus oder die Wohnung. Durch den Einzug wird stillschweigend erklärt, dass das Werk als vertragsgemäß abgenommen wird.
    2. Welche Risiken birgt die konkludente Abnahme?
      Die konkludente Abnahme birgt das Risiko, dass Mängel, die bei einer ordentlichen Abnahme festgestellt und protokolliert worden wären, später schwerer geltend gemacht werden können. Der Auftraggeber muss dann beweisen, dass die Mängel bereits bei der Abnahme vorhanden waren.
    3. Was ist ein Abnahmeprotokoll?
      Ein Abnahmeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, in dem der Zustand des Bauwerks zum Zeitpunkt der Abnahme festgehalten wird. Es enthält eine Auflistung aller festgestellten Mängel und eventuelle Vereinbarungen zur Beseitigung dieser Mängel. Das Protokoll wird von beiden Parteien (Auftraggeber und Auftragnehmer) unterzeichnet.
    4. Was sollte ich bei Eigenleistungen beachten?
      Bei Eigenleistungen ist es besonders wichtig, diese im Abnahmeprotokoll detailliert zu dokumentieren. Beschreiben Sie genau, welche Arbeiten Sie selbst ausgeführt haben und in welchem Umfang. Dies dient als Nachweis für Ihre erbrachte Leistung und kann bei späteren Streitigkeiten hilfreich sein.
    5. Reicht ein Brief des Generalunternehmers als Abnahme aus?
      Ein Brief des Generalunternehmers kann als Indiz für eine Abnahme gewertet werden, ersetzt aber keine formelle Abnahme mit Protokoll. Es ist ratsam, immer auf einer formellen Abnahme zu bestehen, um Ihre Rechte zu wahren.
    6. Was tun, wenn der Generalunternehmer keine Abnahme durchführen will?
      Wenn der Generalunternehmer sich weigert, eine Abnahme durchzuführen, sollten Sie dies schriftlich dokumentieren und ihm eine Frist zur Durchführung der Abnahme setzen. Nach Ablauf der Frist können Sie die Abnahme selbst durchführen oder einen Bausachverständigen hinzuziehen.
    7. Kann ich nach dem Einzug noch Mängel geltend machen?
      Ja, auch nach dem Einzug können Sie noch Mängel geltend machen, sofern diese nicht bei der Abnahme erkennbar waren oder arglistig verschwiegen wurden. Allerdings müssen Sie beweisen, dass die Mängel bereits bei der Abnahme vorhanden waren.
    8. Was ist der Unterschied zwischen Teilabnahme und Endabnahme?
      Eine Teilabnahme bezieht sich auf einen abgeschlossenen Teil des Bauwerks, z.B. einen Rohbau oder eine abgeschlossene Wohnung. Die Endabnahme bezieht sich auf das gesamte Bauwerk nach Fertigstellung aller Arbeiten.

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  2. Abnahme durch Ingebrauchnahme – Konkludentes Verhalten

    Abnahme
    Ich sollte den Begriff der Abnahme einmal irgendwo hier definieren. Vielleicht kann mir Herr Partsch sagen, wo ich den Text hinterlegen soll. Grundsätzlich ist zum Problem Abnahme durch Ingebrauchnahme (oder rechtlich: Abnahme durch konkludentes Verhalten) folgendes zu sagen:
    In der Praxis ist die konkludente Abnahme trotz ihrer Nachteile nach wie vor weit verbreitet. Nachteil ist, dass die Voraussetzungen und der Zeitpunkt der Abnahme häufig nicht eindeutig festliegen und Streit auslösen.
    Eine konkludente Abnahme liegt vor, wenn dem Verhalten des Auftraggebers zu entnehmen ist, dass er die Leistung des Bauträgers willentlich als im wesentlichen vertragsgerecht billigt. Ein solches Verhalten ist typischerweise die Ingebrauchnahme des Bauwerks. Hier gilt für den Abnahmezeitpunkt: Zieht der Auftraggeber ohne Zwang und ohne erhebliche Mängel zu rügen in ein fertiggestelltes Haus ein, kann erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist (ca. 1 Monat bei Neubau) eine konkludente Abnahme vorliegen. Daneben kann auch die vorbehaltlose Zahlung der Vergütung (Schlussrate) eine konkludente Abnahme sein.
    Keine konkludente Abnahme liegt dagegen vor, wenn der Auftraggeber vor dem Einzug oder der Nutzung die Abnahme zu Recht verweigert hat und die von ihm gerügten Mängel zum Zeitpunkt der Inbenutzungnahme noch nicht beseitigt worden sind (BGH, Urt. v. 10.6.1999  -  VII ZR 170/98, ZfBR 1999,327 = BauR 1999,1186).
    In der genannten BGH-Entscheidung heißt es:
    "a) Eine konkludente Abnahme setzt voraus, dass nach den Umständen des Einzelfalles das Verhalten des Auftraggebers den Schluss rechtfertigt, er billige das Werk als im wesentlichen vertragsgemäß. Ein typischer Sachverhalt, auf den eine konkludente Abnahme gestützt werden kann, ist der Einzug und die Nutzung des Gebäudes (BGH, Urteil vom 12. Juni 1975  -  VII ZR 55/93, NJW 1975,1701; Urteil vom 25. Januar 1996  -  VII ZR 26/95 = BauR 1996,390 = ZfBR 1996,156).
    b) Nach den festgestellten Umständen hat die Beklagte das Bauvorhaben im Oktober 1994 trotz Einzug und Nutzung nicht konkludent abgenommen:
    (1.) Im Hinblick auf den von der Klägerin behaupteten und vom Berufungsgericht seiner Beurteilung zugrunde gelegten Inhalt des Schreibens der Beklagten vom 11. Oktober 1994 rechtfertigen der Einzug der Beklagten in das Bauwerk und dessen Nutzung durch die Beklagte nicht den Schluss, sie akzeptiere die Werkleistung der Klägerin als im wesentlichen vertragsgemäß, obwohl die von ihr beanstandeten Mängel noch nicht beseitigt waren.
    (2.) Verweigert der Auftraggeber die Abnahme unter Hinweis auf Mängel, die ihn berechtigen, die Abnahme zu verweigern, dann begründet der anschließende Einzug und die Nutzung im Regelfall keine konkludente Abnahme. Der Auftraggeber muss beim Einzug in das Bauwerk, wenn er zuvor die Abnahme berechtigterweise verweigert hat, im Regelfall nicht noch einmal die Abnahmeverweigerung erklären.
    (3.) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war die Beklagte Aufgrund der von ihr im Schreiben vom 11. Oktober 1994 genannten Mängel, die später durch den Sachverständigen bestätigt worden sind, berechtigt, die Abnahme zu verweigern. Im BGBAbk.-Vertrag ist der Auftraggeber dann verpflichtet, das Werk abzunehmen, wenn es vertragsgemäß erstellt worden ist. Im Unterschied zum VOBAbk.-Vertrag ist der Auftraggeber auch bei nicht wesentlichen Mängeln im Regelfall nicht verpflichtet, das Werk abzunehmen es sei denn, seine Verweigerung verstößt gegen Treu und Glauben (BGH, Urteil vom 25. Januar 1996  -  VII ZR 26/95 = BauR 1996,390 = ZfBR 1996,156).
    Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts lagen zum Zeitpunkt der Abnahmeverweigerung und des Einzugs der Beklagten Mängel vor, sodass die Werkleistung nicht vertragsgemäß i.S.d. § 640 Abs. 1 BGB hergestellt war. Umstände, die den Schluss rechtfertigen, dass die Beklagte mit ihrem Einzug trotz der Mängel die Werkleistung abnehmen wollte, liegen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. Der Umstand, dass im Zeitpunkt des Einzuges die ursprünglich beanstandeten Mängel noch nicht beseitigt waren, spricht gegen eine Billigung des Werkes als im wesentlichen vertragsgemäß, weil die Beklagte mit der vorbehaltlosen konkludenten Abnahme die Gewährleistungsansprüche nach §§ 633,634 BGB hinsichtlich der ihr bekannten Mängel nach § 640 Abs. 2 BGB verloren hätte. "
    Geschieht der Einzug in die Wohnung oder das Haus unter dem Zwang der Verhältnisse, liegt im Regelfall keine konkludente Abnahme vor. Dies sollte aber dem Auftragnehmer bekannt gemacht werden.
    Folgerung: Wer bei Einzug in jedem Fall die Abnahmewirkung verhindern will, muss dem AN schreiben, dass die Werkleistung noch nicht fertiggestellt und nicht abnahmereif ist. Dazu sollten Mängel und noch nicht hergestellte Leistungsteile genannt werden. Ein Anspruch auf Teilabnahme hat der Auftragnehmer nur, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Gilt die VOB/B oder ist eine förmliche Abnahme vereinbart, reicht aus, diese förmliche Abnahme zu verlangen. Dies schließt dann bei In Bezugnahme die konkludente Abnahme regelmäßig aus. Man muss dann allerdings in angemessener Zeit auch auf die verlangte förmliche Abnahme zurückkommen. Die Rechtsprechung unterstellt nämlich wieder eine konkludente Abnahme, wenn beide Parteien nach längerer Nutzung des Bauwerks (4  -  6 Monate) auf die förmliche Abnahme nicht zurückkommen.
    ALLES klar?
    MfG
    RA Schotten, Reutlingen

  3. Checklisten für Bauherren – Anforderungen & Rechtsprechung

    Arbeit für RA Schotten
    Hehe, das können Sie demnächst, nämlich sowas hinterlegen. Die Arbeit haben wir allerdings alle ☹ Das werden dann die "Checklisten" (Name wird noch geändert), wo dann die Experten Ihren Senf hinterlassen.
    Das betrifft zum Beispiel bestimmte Konstruktionen und was der Bauherr da verlangen kann, bzw. was Mindestanforderung ist. Und da geht es schon los: zu der Technik sagen wir schon selber was, aber mit der Rechtsprechung sieht das dann doch oft ganz anders aus.
    • Name:
    • Martin Beisse

  4. Dank an Experten – Bausachverständiger für Abnahme

    Vielen herzlichen Dank für die Mühe  -  an ...
    Vielen herzlichen Dank für die Mühe  -  an alle aber vor allem an Herrn Beisse und Herrn Schotten. Sie haben mir doch schon die eine oder andere Unklarheit beseitigt. Nur eins wissen wir jetzt auch ganz genau: Für die Abnahme haben wir uns schon mit einem öffentlich bestellten Bausachverständigen in Verbindung gesetzt, der uns auf den letzten Schritten begleiten wird. Gerade habe ich sämtliche Unterlagen für Ihn kopiert. Dennoch: Danke.

  5. Risiko bei Abnahme – Sachverständige pro Gewerk nötig?

    Risiko
    Ich drücke Ihnen alle verfügbaren Daumen, dass Sie den richtigen Sachverständigen gefunden haben. Normalerweise bräuchten Sie für jedes Gewerk einen separaten SV.
    Beispiel: ein Haus vom TÜV als mängelfrei bezeichnet. Drei Architekten durchgejagt, alle finden kleinere, unbedeutende Mängel.
    Ich gehe mit einem externen Bauleiter durch und wir brauchen per eMail drei Tage um nur die 72 größten Mängel aufzuschreiben ...
    • Name:
    • Martin Beisse

  6. Bausachverständiger – Mängel & Kellerabdichtung entdeckt!

    Vorschlag
    Hallo Herr Beisse, gestern hatten wir den ersten Termin mit dem SV. Er machte neben seinem guten Eindruck auch eine "gute Figur" als es um die Dinge ging, die er schon gemacht hat. Er kennt unser System (mit dem wir gebaut haben) und hat uns ungesehen schon entscheidende Mängel aufgezeigt, die die Wahrscheinlichkeit erhöhen, das der Keller undicht ist oder sein könnte. Wie dem auch sei: Mein Vorschlag: Wenn ich die Auswertung von dem guten Mann habe (Treffen am Freitag auf Baustelle vor der Abnahme  -  die ist irgendwann nächste Woche) kann ich ich Ihnen diese per E-Mail ja mal zukommen lassen. Vielleicht entdecken Sie ja Mängel die sich "erlesen" lassen, aber nicht drin stehen. Mit freundlichem Gruß

  7. Vier Augen sehen mehr als zwei – Abnahmehinweis

    Null Problemo
    Vier bzw. sechs Augen sehen bekanntlich mehr als zwei 🙂
    • Name:
    • Martin Beisse

  8. Neubau ETW – Abnahme Sondereigentum vor Bezug!

    neue Frage zum Thema an RA Schotten
    Sehr geehrter Herr Schotten,
    Ihre ausführliche Antwort habe ich aufmerksam gelesen und bitte um Hilfe Ihrerseits.
    Unser Problem: Wir haben eine Neubau-ETW vom Papier gekauft. Im Vertrag waren vereinbart
    1.) die Abnahme der Wohnung (Sondereigentum) vor Bezug
    2.) die Abnahme des Gebäudes (gehört doch eigentlich zum GE) ohne Außenanlagen wird zum 15.12.99 erfolgen
    • die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Eigentümergemeinschaft (und/oder Verwalter)

    3.) die Fertigstellung der Außenanlagen wird zum 15.04.00 erfolgen
    Beide Termine wurden überschritten. Der Bauträger hat uns die Fertigstellung zum 12.05.00 angezeigt. Erst dann haben wir reagiert und ihm mitgeteilt, dass wir dies anders sehen und mehrere Termine zur Fertigstellung gesetzt. In Verzug haben wir den Bauträger nicht vorher gesetzt. Wären wir dazu verpflichtet gewesen? (bei einem BGBAbk.-Vertrag?)
    Wir haben eigentlich einen Werklieferungsvertrag nach BGB unterschrieben. Leider hat der Bauträger Klauseln des VOBAbk./B (nach § 12 VOB/B) in den Abnahme  -  § eingebaut. Dies ist unserer M.n. unzulässig und damit unwirksam, da die VOB doch nur als ganzes oder gar nicht vereinbart werden darf.
    Unsere Wohnung (SE) haben wir am 25.04.00 unter Vorbehalt abgenommen. Im formellen Abnahmeprotokoll haben wir sämtliche Mängel unserer ETW aufgelistet. Da die Zimmertüren größtenteils nicht eingebaut waren, haben wir die Türen nicht abgenommen. Wir sind aber, da wir unsere Mietwohnung bereits gekündigt hatten, zum 01.05.00 in die ETW eingezogen. Das war doch wohl keine konkludente Abnahme, oder? . War es überhaupt eine Abnahme? Die Mängel sind bis heute nicht beseitigt, laut Schiedsgutachten Wert ca. 20 TDM. Hauptmangel sind die nicht vertragsgerechten halb eingebauten Türen. Wir haben dem Bauträger für unser SE eine letzte Frist mit Ablehnungsandrohung zum 07.06.00 gesetzt. Das Gutachten wird aber jetzt erst abgeschlossen. Der Gutachter stimmt dem Austausch sämtlicher Zimmertüren zu, wenn uns ein Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§ 635 BGB) zusteht.
    Können Sie uns Tipps geben? . Vielleicht haben wir ja etwas falsch gemacht oder nicht beachtet? Was ist mit der Unterstellung der Rechtsprechung nach längerer Nutzung hätten wir konkludent abgenommen. Wir wurden ja nicht vom Bauträger nochmalig zur Abnahme aufgefordert. Sollten wir die Abnahme ohne Vorbehalt trotz der noch vorhandenen Mängel verlangen. Muss nicht der Bauträger zur Abnahme auffordern. Ganz ist mir das alles nicht klar. Wir sind doch hoffentlich nicht die Dummen, oder?
    Ich erwarte keine Rechtsberatung, aber vielleicht können Sie uns ja trotzdem weiterhelfen. Vielen Dank im Voraus.

  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    Abnahme durch Einzug: Rechte, Eigenleistung & Generalunternehmer

    💡 Kernaussagen: Der Thread behandelt die Thematik der Abnahme bei Bauprojekten, insbesondere im Kontext von Eigenleistungen und der Rolle des Generalunternehmers. Es wird diskutiert, ob ein Einzug als konkludente Abnahme gilt und welche Rechte Bauherren in diesem Zusammenhang haben. Die Expertise eines Bausachverständigen wird als entscheidend für eine erfolgreiche Abnahme hervorgehoben. Zudem wird auf die Bedeutung der Abnahme des Sondereigentums vor Bezug bei Neubau-Eigentumswohnungen eingegangen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie die potenziellen Risiken bei der Abnahme, insbesondere die Notwendigkeit von Sachverständigen für jedes Gewerk, wie im Beitrag Risiko bei Abnahme – Sachverständige pro Gewerk nötig? erläutert wird. Eine mangelhafte Abnahme kann zu erheblichen Problemen führen.

    ✅ Zusatzinfo: Die konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme ist in der Praxis weit verbreitet, birgt jedoch Nachteile, da der Zeitpunkt der Abnahme und damit der Beginn der Gewährleistungsfrist schwer festzustellen ist. Details dazu finden Sie im Beitrag Abnahme durch Ingebrauchnahme – Konkludentes Verhalten.

    🔴 Wichtiger Hinweis: Ein Bausachverständiger kann entscheidende Mängel aufdecken, die andernfalls übersehen würden, wie im Beitrag Bausachverständiger – Mängel & Kellerabdichtung entdeckt! beschrieben. Dies ist besonders wichtig, um spätere kostspielige Reparaturen zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen öffentlich bestellten Bausachverständigen für die Abnahme hinzu, um Ihre Rechte zu wahren und Mängel frühzeitig zu erkennen. Klären Sie im Vorfeld, ob separate Sachverständige für die einzelnen Gewerke erforderlich sind. Beachten Sie die Hinweise zur Abnahme des Sondereigentums vor Bezug, insbesondere bei Neubau-Eigentumswohnungen, wie im Beitrag Neubau ETW – Abnahme Sondereigentum vor Bezug! erläutert.

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