Architektenhonorar für EFH: Was kostet die Anpassung eines bestehenden Hausplans?

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Ich beurteile die Frage nach dem Architektenhonorar für die Anpassung eines bestehenden Hausplans wie folgt: Da das Haus im Wesentlichen dem des Nachbarn entsprechen soll, aber eine veränderte Raumaufteilung gewünscht ist, handelt es sich um eine Teilleistung. Das Honorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI^Abk.).

Die Berechnungsgrundlage ist der Wert der umgeplanten Leistungen. Da die Außenansicht gleich bleibt, entfallen hierfür Honorare. Die Raumaufteilung fällt unter die Leistungsphasen 3 (Entwurfsplanung), 5 (Ausführungsplanung) und 8 (Objektüberwachung). Der Architekt kann für diese Teilleistungen ein Honorar gemäß HOAI berechnen.

Ich empfehle, vorab ein detailliertes Angebot vom Architekten einzuholen, in dem die einzelnen Leistungsphasen und die dazugehörigen Kosten aufgeschlüsselt sind. So haben Sie eine klare Grundlage für die Honorarvereinbarung.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vorab mit dem Architekten, welche Leistungsphasen genau erbracht werden und wie das Honorar berechnet wird, um Missverständnisse zu vermeiden.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Frage nach der angemessenen Vergütung eines Architekten für die Anpassung eines bestehenden Hausplans. Der Bauherr wünscht ein nahezu identisches Haus wie das des Nachbarn, mit gleicher Außenansicht, aber geänderter Raumaufteilung. Es ist wichtig zu verstehen, dass selbst bei scheinbar geringfügigen Änderungen eine vollständige Neubewertung der Planung erforderlich sein kann.

✅ Zustimmung: Die Annahme des Bauherrn, dass nicht die komplette Leistung erneut vergütet werden muss, ist grundsätzlich richtig. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sieht für die Anpassung eines bestehenden Plans eine reduzierte Vergütung vor, da nicht alle Leistungsphasen von Grund auf neu erbracht werden müssen.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die vertragliche Vereinbarung. Der Architekt kann eine Pauschale oder eine Vergütung auf Basis der anrechenbaren Kosten anbieten. Die Änderung der Raumaufteilung betrifft insbesondere die Leistungsphasen 1 (Grundlagenermittlung), 2 (Vorplanung), 3 (Entwurfsplanung) und 5 (Ausführungsplanung). Für die statische Berechnung und die Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) kann eine Anpassung erforderlich sein, was ebenfalls zu vergüten ist.

🔴 Gefahr: Eine Gefahr besteht darin, dass der Bauherr die Komplexität der Anpassung unterschätzt. Selbst wenn die Außenansicht gleich bleibt, kann eine geänderte Raumaufteilung Auswirkungen auf die Statik, die Haustechnik und den Schallschutz haben. Dies kann zu unerwarteten Mehrkosten führen, wenn diese Aspekte nicht von Anfang an berücksichtigt werden.

👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr sollte vor Beauftragung ein detailliertes Angebot vom Architekten einholen, das die einzelnen Leistungsphasen und deren Vergütung transparent auflistet. Es ist ratsam, die genauen Änderungen schriftlich festzuhalten und zu klären, welche Berechnungen (z.B. Statik, Wärmeschutz) tatsächlich neu erstellt werden müssen. Bei Unklarheiten kann die Einschaltung eines unabhängigen Sachverständigen oder der Architektenkammer helfen, eine faire Vergütung zu ermitteln.

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Die Anfrage betrifft die Honorierung von Architektenleistungen bei der Anpassung eines bereits bestehenden Hausplans für ein Einfamilienhaus – ein typischer Fall der sog. "Wiederholungsplanung" nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bzw. aktuell der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021, nun in die VgV integriert, aber weiterhin maßgeblich für private Bauherren).

⚠️ Korrektur: Der Architekt darf nicht die "komplette Leistung noch einmal" vergüten – das wäre rechtswidrig und widerspricht den Grundsätzen der HOAI sowie der Rechtsprechung zum Vertragsrecht. Auch bei identischer Außenansicht ist jede Anpassung der Raumaufteilung eine eigenständige, prüfungs- und genehmigungspflichtige Planungsleistung mit eigenem Aufwand.

➕ Ergänzung: Die Honorarhöhe richtet sich nach dem Umfang der tatsächlich neu zu erbringenden Leistungen – z. B. Modifikation der Grundrisse, Anpassung statischer Nachweise, Neuberechnung der Energiebilanz, Anpassung der Brandschutznachweise und ggf. neue Genehmigungsunterlagen. Selbst bei hoher Ähnlichkeit entsteht ein erheblicher Prüf- und Verantwortungsaufwand.

✅ Zustimmung: Es ist grundsätzlich zulässig und üblich, dass ein Architekt für die Anpassung eines bestehenden Plans ein reduziertes Honorar verlangt – jedoch nur auf Grundlage einer transparenten Aufwandsermittlung und vertraglichen Vereinbarung vor Leistungsbeginn.

🔴 Gefahr: Fehlende vertragliche Vereinbarung über das Honorar für die Anpassungsleistung birgt das Risiko von Streitigkeiten, unverhältnismäßigen Rechnungen oder fehlender Haftungsübernahme für die geänderten Planungen – insbesondere bei statischen oder brandschutztechnischen Abweichungen.

🔴 Gefahr: Eine pauschale "Kopie" des Nachbarhauses ohne individuelle Prüfung der Grundstücksverhältnisse (Bodengutachten, Erschließung, Baurecht, Nachbarrecht) kann zu erheblichen Bauverzögerungen, Nachbesserungen oder sogar Baustopps führen – mit erheblichen finanziellen Folgen für den Bauherrn.

👉 Handlungsempfehlung: Vereinbaren Sie vor Auftragserteilung schriftlich mit dem Architekten den konkreten Leistungsumfang, die Honorarbasis (z. B. als Prozentwert der Bausumme oder als Pauschale) und die Abgrenzung zu bereits erbrachten Leistungen – und lassen Sie diese Vereinbarung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen.