Miethaus finanzieren: Lohnt sich der Kauf bei 90% Finanzierung & 3,5% Zinsen?

KI-Analyse (GoogleAI)

Um zu beurteilen, ob sich der Kauf eines Miethauses unter den genannten Bedingungen lohnt, betrachte ich folgende Aspekte:

• Finanzierungskosten: Bei einer 90%-Finanzierung von 300.000 € beträgt die Darlehenssumme 270.000 €.
• Zinsaufwand: Bei einem Zinssatz von 3,5 % (ohne Tilgung) belaufen sich die jährlichen Zinskosten auf 9.450 €.
• Mieteinnahmen: Die Nettojahresmieteinnahme beträgt 15.000 €.
• Cashflow: Der jährliche Cashflow vor Steuern beträgt 15.000 € (Mieteinnahmen) - 9.450 € (Zinsaufwand) = 5.550 €.

Dieser Cashflow muss ausreichen, um eventuelle Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Leerstand zu decken. Eine Tilgung ist in dieser Berechnung noch nicht berücksichtigt. Eine umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnung ist ratsam.

👉 Handlungsempfehlung: Erstellen Sie eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse unter Berücksichtigung aller Nebenkosten und potenzieller Risiken. Ziehen Sie einen Finanzberater hinzu.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der vorliegende Sachverhalt beschreibt den geplanten Kauf eines Miethauses für 300.000 Euro mit einer Nettojahresmiete von 15.000 Euro. Dies ergibt eine Bruttomietrendite von lediglich 5,0 Prozent, was im aktuellen Zinsumfeld als sehr niedrig einzustufen ist. Die geplante 90-Prozent-Finanzierung zu 3,5 Prozent Zinsen ohne Tilgung ist aus bankfachlicher Sicht äußerst kritisch zu bewerten.

🔴 Gefahr: Die monatliche Zinsbelastung beträgt bei 270.000 Euro Darlehen rund 788 Euro, während die monatliche Mieteinnahme nur 1.250 Euro beträgt. Nach Abzug von Instandhaltung, Verwaltung und Leerstandsrisiko bleibt kaum Spielraum für Tilgung oder unerwartete Kosten. Eine reine Zinszahlung ohne Tilgung führt zu keiner Entschuldung und birgt ein erhebliches Risiko bei Zinssteigerungen.

➕ Ergänzung: Es fehlen wesentliche Kostenpositionen wie Instandhaltungsrücklage (ca. 1-2 Euro pro qm monatlich), Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen sowie mögliche nicht umlagefähige Betriebskosten. Auch das Leerstandsrisiko von mindestens 5-10 Prozent der Mieteinnahmen ist nicht einkalkuliert.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass Steuervorteile nicht zu berücksichtigen sind, ist fachlich falsch. Bei einer 90-Prozent-Finanzierung fallen erhebliche Schuldzinsen an, die steuerlich als Werbungskosten absetzbar sind und die Steuerlast signifikant senken können. Dies sollte in der Kalkulation unbedingt berücksichtigt werden.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie eine detaillierte Kapitalflussrechnung über 10 Jahre erstellen, die alle Kosten, Steuereffekte und Tilgungsoptionen berücksichtigt. Konsultieren Sie einen unabhängigen Finanzberater oder Steuerberater mit Immobilienexpertise. Der Kaufpreis sollte bei dieser Miete maximal 200.000 bis 220.000 Euro betragen, um eine nachhaltige Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten. Prüfen Sie zwingend Alternativen mit höherer Rendite oder niedrigerem Finanzierungsanteil.

KI-Analyse (Qwen)

Der Sachverhalt beschreibt eine Immobilieninvestition mit extrem hoher Fremdfinanzierung (90 %) bei einem Darlehenszins von 3,5 % ohne Tilgungsanteil – also rein zinslastig – bei einer Nettojahresmiete von 15.000 €. Diese Konstellation birgt erhebliche finanzielle Risiken, da keine Tilgung erfolgt und die Zinslast allein bereits 9.450 € pro Jahr beträgt (3,5 % von 270.000 € Darlehenssumme), was 63 % der Mieteinnahmen ausmacht.

🔴 Gefahr: Bei einer 90%-Finanzierung fehlt jegliche Eigenkapitalpufferung – bei Wertverlust, Mietausfall, unvorhergesehenen Instandhaltungskosten oder Zinssteigerungen droht sofortige Liquiditätskrise oder Überschuldung. Zudem ist die Annahme "ohne Tilgung" realitätsfern: Banken verlangen bei Wohnimmobilien in Deutschland grundsätzlich mindestens 1–2 % Tilgung jährlich; ein Darlehen ohne Tilgung ist für vermietete Objekte praktisch nicht verfügbar und rechtlich wie regulatorisch problematisch.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein Darlehen "ohne Tilgung" bei 3,5 % Zinsen langfristig realistisch ist, ist fachlich unzutreffend – solche Konditionen existieren nicht für vermietete Immobilien; die tatsächliche Belastung wäre deutlich höher, sobald Tilgung, Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) und Instandhaltungsrücklagen (mindestens 0,5–1,5 % des Kaufpreises/Jahr) berücksichtigt werden.

➕ Ergänzung: Der Break-even-Preis für eine zinsdeckende Finanzierung (ohne Tilgung) läge bei maximal ca. 214.000 € (15.000 € Miete ÷ 7 % Zinsbelastung), doch dies ignoriert sämtliche Risiken und Kosten – ein realistischer Tragfähigkeitscheck muss mindestens 5–7 % Gesamtbelastung (Zins + Tilgung + Rücklagen + Steuern) einbeziehen, was den maximal tragbaren Kaufpreis bei dieser Miete auf deutlich unter 180.000 € senkt.

🔴 Gefahr: Die fehlende Berücksichtigung von Instandhaltung, Mietausfallrisiko, Verwaltungskosten und steuerlichen Veränderungen führt zu einer systematischen Unterschätzung der Gesamtrisiken – insbesondere bei einem kleinen Miethaus mit nur wenigen Wohneinheiten ist die Ausfallwahrscheinlichkeit einer Einheit hoch und wirkt sich stark auf die Liquidität aus.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass "Sachwert" automatisch Sicherheit bedeutet, ist irreführend: Immobilien sind illiquide, wertvolatil und kostenintensiv – sie schützen nicht vor Inflation, sondern können bei steigenden Zinsen und sinkenden Mieten sogar real an Wert verlieren.

👉 Handlungsempfehlung: Bevor ein Kaufentscheid getroffen wird, ist eine umfassende, individuelle Finanzplanung durch einen unabhängigen Immobilienfinanzierungsberater und Steuerberater erforderlich – inklusive Stress-Tests für Zinssteigerungen (+2–3 %), Mietausfall (3–6 Monate), Sanierungskosten (z. B. Dach, Heizung) und einer realistischen Tilgungsplanung. Zudem ist eine unabhängige, fachkundige Bau- und Mängelbegutachtung des Objekts zwingend notwendig.