Haus verkaufen & neu bauen: Ablauf, Finanzierung & Steuern beim Hauswechsel?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Haus verkaufen & neu bauen: Ablauf, Finanzierung & Steuern beim Hauswechsel?

Hauswechsel  -  aber wie?
Ausgangssituation: Meine Partnerin und ich bewohnen ein Einfamilienhaus in einer Kleinstadt. Ich bin Alleineigentümer, Haus ist zu 90 % bezahlt. Beide noch berufstätig, Alter 60 und 58 Jahre.
Ziel: Wir möchten neu bauen (lassen) in ländlicher Umgebung. Wert altes Haus  -  neues Haus soll ungefähr gleich bleiben.
Frage: Wie könnte so ein Hauswechsel ablaufen? Wir würden in dem alten Haus so lange wohnen bleiben wollen, bis das neue fertig ist.
Problem: Kapital ist erst dann vorhanden, wenn das alte Haus verkauft ist, andererseits muss das neue Haus schon vorher bezahlt werden.
Danke im Voraus für Ihre Vorschläge, Ideen, Denkansätze.
  • Name:
  • Hohuwi
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie einen Hauswechsel planen, also Ihr bestehendes Haus verkaufen und ein neues Haus in ländlicher Umgebung bauen möchten. Da Ihr aktuelles Haus bereits zu 90% bezahlt ist, haben Sie eine gute Ausgangsbasis für die Finanzierung des Neubaus.

    Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

    • Bewertung des aktuellen Hauses: Lassen Sie Ihr Haus von einem unabhängigen Gutachter bewerten, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.
    • Finanzierungsplanung: Klären Sie, wie Sie den Neubau finanzieren möchten. Berücksichtigen Sie Eigenkapital (aus dem Verkauf des alten Hauses), eventuelle Kredite und Fördermöglichkeiten.
    • Suche nach einem geeigneten Grundstück: Finden Sie ein Baugrundstück in der gewünschten ländlichen Umgebung. Achten Sie auf die Bebaubarkeit, die Infrastruktur und die Lage.
    • Planung des Neubaus: Beauftragen Sie einen Architekten oder Bauunternehmer mit der Planung Ihres neuen Hauses. Berücksichtigen Sie Ihre individuellen Bedürfnisse und Wünsche.
    • Verkauf des alten Hauses: Beginnen Sie mit dem Verkauf Ihres aktuellen Hauses, sobald Sie ein konkretes Angebot für den Neubau haben.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich professionelle Beratung von einem Finanzexperten und einem Steuerberater, um die optimale Strategie für Ihren Hauswechsel zu entwickeln.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Hauswechsel
    Der Hauswechsel bezeichnet den Prozess, bei dem ein bestehendes Haus verkauft und ein neues Haus gebaut oder gekauft wird. Dies kann aus verschiedenen Gründen erfolgen, z.B. aufgrund veränderter Lebensumstände oder dem Wunsch nach einem anderen Wohnort.
    Verwandte Begriffe: Immobilienverkauf, Neubau, Umzug.
    Immobilienbewertung
    Die Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Sie wird von einem Gutachter durchgeführt und berücksichtigt verschiedene Faktoren, z.B. die Lage, den Zustand und die Ausstattung der Immobilie.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Gutachten, Wertermittlung.
    Baufinanzierung
    Die Baufinanzierung ist ein Kredit, der speziell für den Bau oder Kauf einer Immobilie aufgenommen wird. Sie wird in der Regel von Banken oder Bausparkassen angeboten und ist an bestimmte Bedingungen geknüpft.
    Verwandte Begriffe: Kredit, Hypothek, Zinsen.
    Bebauungsplan
    Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Plan, der die Art und Weise der Bebauung eines Grundstücks regelt. Er wird von der Gemeinde aufgestellt und enthält Festsetzungen über die zulässige Nutzung, die Bauweise und die Größe der Gebäude.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauordnung, Grundstück.
    Spekulationssteuer
    Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erhoben wird, wenn diese innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf wieder verkauft werden. Die Frist beträgt in der Regel zehn Jahre.
    Verwandte Begriffe: Steuer, Gewinn, Immobilienverkauf.
    KfW-Förderung
    Die KfW-Förderung ist ein Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), das zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren bietet. Die KfW-Förderung ist an bestimmte Bedingungen geknüpft.
    Verwandte Begriffe: Förderung, Kredit, Energieeffizienz.
    Architekt
    Ein Architekt ist ein Fachmann, der Gebäude plant und gestaltet. Er ist für die Erstellung von Bauplänen, die Einholung von Baugenehmigungen und die Überwachung der Bauarbeiten zuständig.
    Verwandte Begriffe: Bauplanung, Bauleitung, Gebäude.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Hauses an?
      Beim Verkauf eines Hauses können Spekulationssteuer anfallen, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen und kein Eigennutz vorliegt. Die Höhe der Steuer hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
    2. Wie finde ich einen guten Gutachter für die Hausbewertung?
      Sie können einen Gutachter über Online-Portale, Empfehlungen von Freunden oder Bekannten oder über die Architektenkammer finden. Achten Sie auf die Qualifikation und Erfahrung des Gutachters.
    3. Welche Fördermöglichkeiten gibt es für den Neubau?
      Es gibt verschiedene Fördermöglichkeiten für den Neubau, z.B. von der KfW-Bank oder von regionalen Förderprogrammen. Informieren Sie sich über die aktuellen Förderbedingungen und Voraussetzungen.
    4. Was ist bei der Planung eines Neubaus zu beachten?
      Bei der Planung eines Neubaus sollten Sie Ihre individuellen Bedürfnisse und Wünsche berücksichtigen, z.B. die Größe des Hauses, die Raumaufteilung, die Ausstattung und die Energieeffizienz. Achten Sie auch auf die Einhaltung der Bauvorschriften und die Kosten.
    5. Wie lange dauert es, ein Haus zu verkaufen?
      Die Dauer des Hausverkaufs hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B. der Lage, dem Zustand und dem Preis des Hauses. Im Durchschnitt dauert es mehrere Monate, bis ein Haus verkauft ist.
    6. Was ist der Unterschied zwischen einem Architekten und einem Bauunternehmer?
      Ein Architekt ist für die Planung und Gestaltung des Hauses zuständig, während ein Bauunternehmer für die Ausführung der Bauarbeiten verantwortlich ist. In der Regel arbeitet ein Architekt eng mit einem Bauunternehmer zusammen.
    7. Wie finde ich ein geeignetes Baugrundstück?
      Sie können ein Baugrundstück über Online-Portale, Immobilienmakler oder direkt von der Gemeinde finden. Achten Sie auf die Lage, die Größe, die Bebaubarkeit und die Infrastruktur des Grundstücks.
    8. Was ist eine Baufinanzierung?
      Eine Baufinanzierung ist ein Kredit, der speziell für den Bau oder Kauf eines Hauses aufgenommen wird. Die Zinsen und Konditionen einer Baufinanzierung können je nach Anbieter variieren.

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  2. Hausverkauf & Neubau: Einkommen, Restschuld, Käufer finden

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Hauswechsel
    Hallo
    Da gibt es einige Punkte die man noch wissen muss.
    Wie hoch ist Ihrer beider Einkommen?
    Wie hoch ist die Restschuld des Objektes?
    Bei dem Neubau könnten Bereitstellungszinsen anfallen. Hierzu müsste man dann wissen wie lange der Neubau gebaut wird, bis er fertig ist.
    Was aber am wichtigsten ist, ob Sie einen Käufer für die Immobilie bekommen. Denn wo steht, dass Geld am Schluss übrig ist?
    Sie rechnen mit den 10 % Eigenkapital durch den Verkauf. Also rechnen Sie mit dem gleichen Preis wie ursprünglich gekauft oder gebaut. Jedoch muss das unbedingt geklärt werden. Klar können Sie auch Kaufpreisübergang in einem halben Jahr oder 1 Jahr machen. In dieser Zeit bauen Sie dann.
    Schwerpunkt sollten Sie unbedingt zuerst auf einen Käufer der Bestandsimmobilie legen.
    Ich habe in meiner 17 jährigen Zeit als Bearbeiter für Bankdarlehen einige solcher Fälle gehabt. Und oft gab es Probleme, da der Verkäufer (Sie ) gedacht hat die Immobilie wird schnell verkauft, was dann nicht passierte.
    Reicht das als Denkanstoß?

  3. Neubau planen: Restschuld, Zinsbindung, Marktsituation prüfen

    Foto von Hans Dittmer

    Genaue Planung nötig
    Sie müssen folgende Punkte klären:
    • Wie hoch ist die Restschuld und die jetzige Rate?
    • Wie lang läuft die Zinsfestschreibung für das jetzige Darlehen?
    • Wie hoch ist der Wert Ihrer jetzigen Immobilie?
    • Wie schnell kann die Immobilie verkauft werden  -  Marktsituation?
    • Wie hoch sind die Kosten für die neue Immobilie?
    • Wie lang ist die Bauzeit?
    • Wie viel Kapital benötigen Sie für die Finanzierung des Neubauvorhabens?
    • Wie hoch darf die monatliche Belastung höchstens werden?

    Wenn diese Punkte bestimmt sind, kann man hier ein Konzept erstellen.
    Hier ist zu klären:
    Was muss finanziert werden?
    In welcher Form soll die Finanzierung gestaltet werden?
    Auf welchem Objekt soll die Besicherung erfolgen?
    Vorbereitung:
    Sie sollten sich einmal bei einem Immobilienmakler erkundigen, mit welchem Zeitraum Sie rechnen müssen bis das "bisherige Haus" verkauft ist. Auch sollten Sie prüfen, ob Ihre Preisvorstellung am Markt erzielbar ist.
    Der zweite Schritt ist das Finanzierungskonzept. Es muss einmal aus Ihrer Sicht und aus Bankensicht von der Belastung her für Sie tragbar sein. Für die Konzepterstellung der Finanzierung sollten Sie sich von einem unabhängigen Finanzierungsfachmann beraten lassen. Es gibt einige Banken, die ein Problem mit Hausfinanzierungsinteressenten haben, bei denen die kalkulatorische Darlehenslaufzeit über das Rentenalter bzw. das 75. Lebensjahr hinausgehen.

  4. Hausverkauf: Einkommen, Restschuld & Immobilienwert (Köln)

    Hauswechsel, 2
    Guten Morgen zusammen und Danke für die schnellen Antworten
    Hier noch einige Angaben:
    • Gemeinsames Jahreseinkommen Brutto ca. 100 TEU, Netto ca. 50 TEU
    • Restschuld altes Haus 15 TEU, in 2-3 Jahren schuldenfrei
    • Annuität z.Z. 900 EU/Quartal
    • Zinsfestschreibung bis 2016
    • Kostenlose Sondertilgungen möglich und auch genutzt
    • Wert altes Haus 200 TEU (+/-10 %) anhand Vergleichen mit Internetinseraten
    • Dauer der Verkaufsphase =? , Gegend nicht uninteressant: Umland Köln, S-Bahn, Autobahn, gute Infrastruktur, reine Wohngegend, Sackgasse, Spielstraße, Baujahr 1992,300 m² Grundstück, 105 m² Wohnfläche, Garage, Keller, Gute Ausstattung, gepflegter Zustand. Minuspunkt: Lärmschutzwand einer Autobahn in 200 m Entfernung.
    • Kosten Neubau sollen ebenfalls bei ca. 200 TEU bleiben
    • Bauzeitwunsch 1 Jahr
    • Kosten für den Neubau sollen/müssen durch den Verkaufserlös ungefähr gedeckt werden
    • Neubauwunsch: Grundstück 300-500 m², ländliche Umgebung, 100 m² Wohnfläche
    • da die Neubaukosten ungefähr dem Erlös des Altbaus entsprechen sollen, ist keine hohe bzw. längere Finanzierung nötig (max 5 Jahre, da dann Rente)
    • Mögliche monatliche Belastung ca. 1000 EU
    • Es wäre nur in der Zwischenzeit zu finanzieren, bis der Umzug erfolgt ist und der Altbau verkauft ist

    Und mit diesem Punkt habe ich das größte Problem:
    während der Zeit des Grundstückskaufs und des Neubaus wird Geld benötigt, was aber erst nach dem Verkauf des alten Hauses vorhanden ist. Wie gestaltet sich diese Übergangszeit von 1-2 Jahren?
    Nächste Frage:
    Von wem bekomme ich eine realistische Aussage über den Wert des alten Hauses, den erzielbaren Verkaufspreis und die Marktchancen? Makler, Bankberater oder Xxxxx? Ich möchte mich aber zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vertraglich binden  -  es geht ja erst um die ersten Überlegungen  -  Ob oder ob nicht?
    Ich hoffe, dass die Angaben ausreichend sind und freue mich auf Ihre Antworten

  5. Immobilienverkauf: Verkehrswertgutachten für Hausverkauf

    Verkehrswert
    Den Marktwert oder Verkehrswert können Sie durch ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ermitteln lassen. Allerdings ist der ermittelte Wert natürlich für den Käufer nicht verpflichtend, er dient nur zur Orientierung für Käufer und Verkäufer. Evtl. wäre es für Sie zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll, so ein Gutachten erstellen zu lassen. Dies dient für Sie als Grundlage für Verhandlungen mit Banken, für die weiteren Überlegungen etc.
    Geigneten Sachverständige können Sie bei den Kammern, z.B. Architen-, Ingenieur, Handels-, Handwerkskammer erfragen.

  6. Neubau Finanzierung: Objektbasierte Absicherung & Zinsbindung

    Foto von

    Die Vorgehensweise
    Wenn sich der Wert des Hauses mit den Gesamtkosten des Neubaus deckt, können Sie wie folgt vorgehen:
    Sie benötigen eine Finanzierung in Höhe von 200 TEU. Sie können diese Finanzierung auf das "neue Objekt" absichern. Das spart Kosten für die spätere Löschung der Grundschuld, wenn Sie die Eintragung auf das bisherige Objekt vornehmen.
    Eine mögliche Zinsfestschreibung für das Darlehen ist eine Mentalitätsfrage. Ein an den EURIBOR gekoppeltes, variabel verzinstes Darlehen bietet Ihnen den Vorteil der jederzeitigen Rückzahlung. Nachteil: Bei steigendem Zins steigt auch der Zinssatz für das Darlehen. Alternative: Zinsbindung im mittelfristigen Bereich bis zu 5 Jahren. Auch hier gibt es je nach Bankpartner Sondertilgungsmöglichkeiten. Vorteil: Zinssicherheit und Kalkulationssicherheit während der vereinbarten Zinsbindung. Nachteil: Bei vorzeitiger Rückzahlung kann evtl. eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank anfallen.
    Von der Einkommenssituation und Ihrer Vorgabe für die Belastungshöhe sehe ich auf den ersten Blick keine Probleme, wenn die vereinbarte Tilgung niedrig angesetzt wird. Wenn das neue Haus den KfW-Standard für Energie Effizientes Bauen erfüllt kann man auch auf diese Mittel zurückgreifen (50.000 €). Dieses Darlehen ist einmal vom Zinssatz her interessant und kann jederzeit zurückgeführt werden.
    Dieses sind jetzt nur Gedankenansätze zum Finanzierungsaufbau, hier muss selbstverständlich noch eine Feinabstimmung und Planung erfolgen.
    Eine konkrete Einschätzung des Wertes Ihrer jetzigen Immobilie ist nur durch einen Sachverständigen möglich, wie im vorherigen Kommentar dargestellt. Dieses ist jedoch mit Kosten verbunden und es ist ungewiss, ob ein zukünftiger Käufer auch diesen Preis zahlt. Es kann auch ein Marktvergleich ausreichend sein, an dem man die Kaufpreishöhe festlegt. Letztendlich ist immer die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer für den tatsächlichen Kaufpreis ausschlaggebend.
    Wie schnell ein Objekt verkauft werden kann ist immer schwierig zu sagen. Als Faustregel kann man von 6 bis 12 Monaten ausgehen. Ist natürlich immer von der Nachfrage abhängig.

  7. Haus verkaufen & neu bauen: Danke für die Unterstützung!

    Danke
    Vielen Dank an die Antwortschreiber
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Haus verkaufen & neu bauen: Reibungsloser Hauswechsel

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread behandelt den Ablauf eines Hauswechsels, inklusive Finanzierung und steuerlicher Aspekte. Wichtige Punkte sind die Klärung der finanziellen Situation (Einkommen, Restschuld), die Bewertung der aktuellen Immobilie und die Planung der Neubaufinanzierung. Ein Verkehrswertgutachten kann bei der Preisermittlung helfen. Die Finanzierung des Neubaus kann durch die Absicherung auf dem neuen Objekt erfolgen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie die Marktsituation und die Dauer des Verkaufsphase, wie in Hausverkauf: Einkommen, Restschuld & Immobilienwert (Köln) erwähnt. Eine genaue Planung ist entscheidend, wie im Beitrag Neubau planen: Restschuld, Zinsbindung, Marktsituation prüfen hervorgehoben wird.

    ✅ Zusatzinfo: Eine Finanzierung des Neubaus kann auf das neue Objekt abgesichert werden, was Kosten spart, wie in Neubau Finanzierung: Objektbasierte Absicherung & Zinsbindung erläutert wird. Dies kann Vorteile bei der späteren Löschung der Grundschuld bringen.

    💰 Zusatzinfo: Die Klärung der Einkommensverhältnisse und der Restschuld des alten Hauses ist essenziell für die Planung der Baufinanzierung, wie im Beitrag Hausverkauf & Neubau: Einkommen, Restschuld, Käufer finden betont wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie ein Verkehrswertgutachten erstellen, um den Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln (siehe Immobilienverkauf: Verkehrswertgutachten für Hausverkauf). Klären Sie alle finanziellen Aspekte und planen Sie die Finanzierung des Neubaus sorgfältig.

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