Sicherheitentausch bei Immobilienverkauf: Ablauf, Kosten & Alternativen?
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Sicherheitentausch bei Immobilienverkauf: Ablauf, Kosten & Alternativen?

Hallo an alle,
kann mir jemand was zum Thema Sicherheitentausch sagen? Wir haben eine Eigentumswohnung die wir verkaufen. Für die Wohnung läuft ein Kredit. Zur Zeit zahlen wir nur Zinsen und zahlen zusätzlich in ein Bausparvertrag ein der als Tilgung dient. Der Bausparvertrag ist mit ca. 37 % bereits voll (37 % des gesamten Kredits sind angespart) und wäre erst im August 2009 zuteilungsreif. Danach würden wir effektiv einen Zinssatz über den Bausparvertrag von 4,5 % Zinsen zahlen. Nun möchten wir die Wohnung verkaufen und etwas neues kaufen. Die Bank sagte wir könnten einen Sicherheitentausch machen und würden uns dafür die Notarkosten sparen. Wie ist das zu verstehen? Es handelt sich doch bei einer neuen Immobilie um ganz andere Grundbucheintragungen, Pläne, Anschrift, etc. Muss die neue Immobilie den gleichen Kreditbetrag wie die momentane haben? Was ist wenn die Immobilie drüber liegt? Wie läuft das dann ab? Was ist beim Sicherheitentausch zu beachten und muss dass vor dem Verkauf bzw. der Unterschrift beim Notar erfolgen? Können wir beim Sicherheitstausch über den bereits angesparten Bausparbetrag verfügen und uns den voll auszahlen lassen? Das Problem ist, dass der Verkauf der Wohnung den momentanen Kredit nicht ganz abdeckt und wir die Restsumme aus dem Bausparvertrag nehmen müssen. Welcher Schritt ist am sinnvollsten? Macht es überhaupt Sinn den Bausparvertrag aufzufüllen, um über den Zinssatz von effektiv 4,5 % verfügen zu können. Die Bank sagte, wenn wir den Vertrag vorher auffüllen können wir dennoch erst im Juni 2009 über den Zinssatz des Bausparvertrags verfügen und solange würde er ruhen. Ist es sinnvoll das zu machen? Für Antworten bin ich sehr dankbar.
PS: Wie berechne eine Vorfälligkeitsentschädigung? Gibt es eine Formel hierfür die mir das genau anzeigt? Im Web gibt es verschiedne Seiten und jede Seite berechnet etwas anderes und die Unterschiede sind enorm.
Vielen Dank.
MfG
Lucy
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    Ein Sicherheitentausch ermöglicht es Ihnen, beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung den bestehenden Kredit auf eine andere Immobilie zu übertragen. Da Ihre Wohnung mit einem Kredit belastet ist und ein Bausparvertrag zur Tilgung dient, kann ein Sicherheitentausch eine sinnvolle Option sein, um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.

    Ablauf: Die Bank prüft, ob die neue Sicherheit (z.B. eine andere Immobilie) als Sicherheit für den bestehende Kredit geeignet ist. Dabei werden Beleihungswert und Bonität berücksichtigt. Ist die Prüfung positiv, stimmt die Bank dem Sicherheitentausch zu.

    Kosten: Für den Sicherheitentausch fallen in der Regel Notarkosten und Gebühren für die Grundbucheintragung an. Diese sind meist geringer als eine Vorfälligkeitsentschädigung. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach den genauen Kosten.

    Alternativen: Prüfen Sie, ob die Übertragung des Bausparvertrags auf den Käufer möglich ist oder ob eine Sondertilgung des Kredits mit dem Bausparguthaben sinnvoll ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie mit Ihrer Bank die genauen Konditionen und Kosten des Sicherheitentauschs und vergleichen Sie diese mit den Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung. Lassen Sie sich auch zu den Alternativen beraten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Sicherheitentausch
    Ein Sicherheitentausch ist die Übertragung einer Kreditsicherheit von einer Immobilie auf eine andere. Dies ermöglicht es, einen bestehenden Kredit bei Verkauf einer Immobilie nicht sofort ablösen zu müssen.
    Verwandte Begriffe: Grundschuldabtretung, Kreditsicherheit, Beleihungswert.
    Vorfälligkeitsentschädigung
    Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung, die Banken verlangen, wenn ein Kreditnehmer einen Kredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist zurückzahlt. Sie kompensiert die der Bank entgangenen Zinserträge.
    Verwandte Begriffe: Kreditablösung, Zinsbindung, Kreditvertrag.
    Grundschuld
    Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das als Sicherheit für einen Kredit dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, das Grundstück zu verwerten, falls der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
    Verwandte Begriffe: Hypothek, Beleihungswert, Grundbuch.
    Beleihungswert
    Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, der von der Bank als Grundlage für die Kreditvergabe herangezogen wird. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert und berücksichtigt langfristige Wertentwicklungen.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Marktwert, Immobilienbewertung.
    Bausparvertrag
    Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bausparer und einer Bausparkasse, der aus einer Ansparphase und einer Darlehensphase besteht. In der Ansparphase zahlt der Bausparer regelmäßig Beiträge ein, um ein Bausparguthaben anzusparen. Nach Zuteilung des Bausparvertrags erhält der Bausparer ein zinsgünstiges Bauspardarlehen.
    Verwandte Begriffe: Bausparguthaben, Bauspardarlehen, Zuteilung.
    Tilgung
    Tilgung bezeichnet die regelmäßige Rückzahlung eines Kredits. Durch die Tilgung reduziert sich die Restschuld des Kredits.
    Verwandte Begriffe: Annuität, Zins, Kreditrate.
    Kreditablösung
    Die Kreditablösung bezeichnet die vorzeitige Rückzahlung eines bestehenden Kredits. Dies kann durch eine Umschuldung oder durch die Nutzung von Eigenmitteln erfolgen.
    Verwandte Begriffe: Umschuldung, Vorfälligkeitsentschädigung, Kreditvertrag.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Sicherheitentausch?
      Ein Sicherheitentausch ist die Übertragung einer Kreditsicherheit (z.B. einer Grundschuld) von einer Immobilie auf eine andere. Dies ermöglicht es, einen bestehenden Kredit bei Verkauf einer Immobilie nicht sofort ablösen zu müssen, sondern ihn auf eine andere Immobilie zu übertragen.
    2. Welche Voraussetzungen müssen für einen Sicherheitentausch erfüllt sein?
      Die Bank prüft, ob die neue Sicherheit (meist eine andere Immobilie) ausreichend werthaltig ist und ob der Kreditnehmer weiterhin kreditwürdig ist. Der Beleihungswert der neuen Sicherheit muss in einem angemessenen Verhältnis zum Kreditbetrag stehen.
    3. Welche Kosten entstehen bei einem Sicherheitentausch?
      In der Regel fallen Notarkosten für die Änderung der Grundschuld im Grundbuch sowie Gebühren für die Eintragung der neuen Sicherheit an. Die Kosten sind meist geringer als eine Vorfälligkeitsentschädigung.
    4. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
      Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung, die die Bank für entgangene Zinserträge erhält, wenn ein Kredit vorzeitig abgelöst wird. Sie wird fällig, wenn der Kreditnehmer den Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzahlt.
    5. Kann ich den Bausparvertrag zur Tilgung des Kredits nutzen?
      Ja, Sie können den Bausparvertrag zur Tilgung des Kredits nutzen. Dies kann entweder durch eine sofortige Tilgung nach Zuteilung des Bausparvertrags oder durch eine Verrechnung des Bausparguthabens mit dem Kredit erfolgen.
    6. Was passiert mit der Grundschuld beim Sicherheitentausch?
      Die bestehende Grundschuld wird von der verkauften Immobilie auf die neue Sicherheit (z.B. eine andere Immobilie) übertragen. Dies erfolgt durch eine Änderung im Grundbuch.
    7. Ist ein Sicherheitentausch immer möglich?
      Nein, ein Sicherheitentausch ist nicht immer möglich. Die Bank muss der Übertragung der Sicherheit zustimmen. Dies hängt von der Werthaltigkeit der neuen Sicherheit und der Bonität des Kreditnehmers ab.
    8. Welche Alternativen gibt es zum Sicherheitentausch?
      Alternativen zum Sicherheitentausch sind die vorzeitige Ablösung des Kredits mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, die Übertragung des Bausparvertrags auf den Käufer oder eine Sondertilgung des Kredits mit dem Bausparguthaben.

    🔗 Verwandte Themen

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      Informationen zu den Kosten und Bedingungen einer vorzeitigen Kreditablösung.
    • Umschuldung
      Wie Sie durch eine Umschuldung Zinsen sparen können.
    • Grundschuldabtretung
      Der Prozess der Übertragung einer Grundschuld auf einen anderen Gläubiger.
    • Immobilienverkauf mit laufendem Kredit
      Strategien und Tipps für den Verkauf einer Immobilie, auf der noch ein Kredit lastet.
    • Bausparvertrag als Tilgungsinstrument
      Die Nutzung eines Bausparvertrags zur Tilgung eines Immobilienkredits.

  2. Sicherheitentausch: Grundschuldübertragung & Kosten beim Immobilienverkauf

    Sichterheitentausch ist ...
    wenn für einen gewährten Kredit (der bestehen bleiben soll) anstelle der Grundschuld auf dem bisherigen Objekt eine entsprechende Grundschuld auf das neue Objekt eingetragen und die alte Grundschuld freigegeben wird. Natürlich fallen dabei Kosten an, es sei denn, die passende Grundschuld zu Gunsten der Bank ist bereits eingetragen und kann so wie sie ist übernommen werden.
    Die Frage "Das Problem ist, dass der Verkauf der Wohnung den momentanen Kredit nicht ganz abdeckt und wir die Restsumme aus dem Bausparvertrag nehmen müssen" erschließt sich mir nicht. Die ganze Bausparsumme (Guthaben + Darlehen) muss ja dafür verwendet werden, den bestehen bleibenden Zwischenkredit abzulösen. Wenn zusätzlicher Finanzierungsbedarf entsteht, der mit verfügbarem Eigenkapital nicht gedeckt werden kann, führt an einem weiteren Kredit kein Weg vorbei. Gegebenenfalls wäre es dann auch sinnvoll, dabei die sofortige Auffüllung des Bausparvertrages mit einzuplanen. Eher nicht sinnvoll dürfte es sein, den in absehbarer Zeit einsetzbaren Bausparvertrag nicht im Sinne des ursprünglichen Zweckes zu verwenden.

  3. Pfandtausch: Gebühren & Bedingungen beim Sicherheitentausch

    Ein Sicherheiten- oder Pfandtausch
    ist der Austausch des Beleihungsobjektes während der Zinsbindung zu ansonsten gleichen Vertragsbedingungen (auch Kredithöhe). Die Banken verlangen hierfür in der Regel Gebühren. Eine Richtlinie hierfür gibt es nicht. Jede Bank hat ihre eigene Kostenpauschale hierfür und die kann sehr hoch ausfallen. Die Bank spielt in der Regel nur mit, wenn sich ihre Risikoposition nicht verschlechtert, d.h. das neue Objekt mindestens gleich oder höherwertig ist. Sie sollten sich im Vorfeld erkundigen, ob eine Krediterhöhung auch zu den alten Konditionen möglich ist.
    Alle anfallenden Kosten, also Tauschgebühr, Notar- und Grundbuchänderungskosten trägt der Kunde.
    Einen Pfandtausch macht man in der Regel dann, wenn ein neuer Kreditvertrag nur zu schlechteren Bedingungen abgeschlossen werden kann.
    Wofür können Sie sich denn die Notarkosten sparen?
    Sie werden wohl kaum einen Käufer für Ihre Wohnung finden, der die Lastenfreistellung (Grundschuldlöschung oder Änderung) aus seiner eigenen Tasche bezahlt. Und die Kosten für die Eintragung oder Änderung der Grundschuld auf das neue Objekt müssen auch Sie tragen.
    beste Grüße
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitentausch beim Immobilienverkauf: Ablauf und Kosten

    💡 Kernaussagen: Der Sicherheitentausch ermöglicht die Übertragung einer Grundschuld von einer Immobilie auf eine andere. Banken erheben hierfür Gebühren, deren Höhe variieren kann. Die Risikoposition der Bank darf sich durch den Tausch nicht verschlechtern.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Pfandtausch: Gebühren & Bedingungen beim Sicherheitentausch erwähnt, existiert keine einheitliche Gebührenrichtlinie für den Pfandtausch. Die Kosten können je nach Bank erheblich variieren. Es ist ratsam, im Vorfeld die Konditionen zu vergleichen.

    💰 Zusatzinfo: Neben den Gebühren der Bank fallen beim Sicherheitentausch auch Notarkosten und Grundbuchänderungskosten an. Diese Kosten sollten bei der Planung des Immobilienverkaufs berücksichtigt werden. Der Beitrag Sicherheitentausch: Grundschuldübertragung & Kosten beim Immobilienverkauf erläutert den Ablauf der Grundschuldübertragung genauer.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie im Vorfeld mit Ihrer Bank die genauen Kosten und Bedingungen für einen Sicherheitentausch. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken, um die günstigste Option zu finden. Berücksichtigen Sie auch die zusätzlichen Notar- und Grundbuchkosten. Ein frühzeitiger Blick in den Kreditvertrag kann helfen, Klarheit über mögliche Gebühren zu erlangen.

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