Wohnrecht im Grundbuch: Löschungsklausel im Kaufvertrag ausreichend oder Notartermin verschieben?

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Ich empfehle, die Löschung des Wohnrechts vor dem Notartermin sicherzustellen. Eine Klausel im Kaufvertrag, die die Löschung des Wohnrechts vorsieht, kann problematisch sein, wenn die Löschung aus irgendeinem Grund nicht erfolgt.

🔴 Gefahr: Wenn das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen bleibt, kann dies den Wert der Immobilie mindern und zukünftige Verkäufe erschweren.

Ich rate dazu, dass der Verkäufer vor dem Notartermin die Löschungsbewilligung der Berechtigten (Eltern des Verkäufers) einholt und beim Grundbuchamt einreicht. Erst wenn die Löschung im Grundbuch vollzogen ist oder zumindest die Löschungsbewilligung vorliegt und der Notar diese einsehen konnte, sollte der Kaufvertrag unterzeichnet werden.

Eine solche Vorgehensweise bietet Ihnen als Käufer die größte Sicherheit, dass das Wohnrecht tatsächlich gelöscht wird und keine späteren Komplikationen entstehen.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Vorgehensweise zur Löschung des Wohnrechts vor dem Notartermin mit dem Notar und dem Verkäufer ab. Bestehen Sie auf der Vorlage der Löschungsbewilligung vor Vertragsunterzeichnung.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft ein Wohnrecht im Grundbuch, das zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht gelöscht ist. Ein Wohnrecht ist ein dingliches Recht, das den Berechtigten zur Nutzung der Immobilie berechtigt und den Eigentümer in seiner Verfügungsfreiheit einschränkt. Die bloße Aufnahme einer Löschungsklausel im Kaufvertrag ist rechtlich nicht ausreichend, um das Wohnrecht automatisch zu beseitigen, da es sich um ein im Grundbuch eingetragenes Recht handelt, das nur durch eine ausdrückliche Löschungsbewilligung des Berechtigten oder durch eine Löschungsvormerkung gesichert werden kann.

🔴 Gefahr: Ohne eine vorherige Löschung oder eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Berechtigten (Eltern des Verkäufers) besteht das Wohnrecht fort. Der Käufer könnte dann die Immobilie nicht wie beabsichtigt nutzen, vermieten oder belasten, was zu erheblichen finanziellen und rechtlichen Nachteilen führt.

➕ Ergänzung: Eine wirksame Absicherung wäre die Vereinbarung einer sogenannten Löschungsvormerkung im Kaufvertrag. Diese sichert den Anspruch des Käufers auf Löschung des Wohnrechts und wird selbst im Grundbuch eingetragen. Zudem sollte der Notar die Löschungsbewilligung der Berechtigten vor der Beurkundung einholen oder die Fälligkeit des Kaufpreises an die Löschung knüpfen.

✅ Zustimmung: Die Bedenken des Fragestellers sind berechtigt. Ein Notartermin sollte nicht leichtfertig durchgeführt werden, wenn die Löschung des Wohnrechts nicht rechtssicher geklärt ist. Eine Verschiebung des Termins ist in diesem Fall die sicherere Option, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

👉 Handlungsempfehlung: Verschieben Sie den Notartermin, bis die Löschungsbewilligung der Eltern des Verkäufers vorliegt oder eine Löschungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Lassen Sie sich vom Notar schriftlich bestätigen, dass das Wohnrecht vor oder spätestens mit der Eigentumsumschreibung gelöscht wird. Beauftragen Sie zudem einen Fachanwalt für Immobilienrecht, um den Kaufvertrag zu prüfen und Ihre Rechte umfassend zu sichern.

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Ein Wohnrecht im Grundbuch ist ein dingliches Recht mit unmittelbarer Wirkung zugunsten einer Person und bindet jeden nachfolgenden Eigentümer – auch den Käufer. Es entsteht erst durch Eintragung im Grundbuch und erlischt grundsätzlich nur durch Eintragung der Löschung oder durch gesetzliche Gründe wie Tod des Berechtigten (bei befristetem Wohnrecht) oder Verzicht mit notarieller Beurkundung.

🔴 Gefahr: Eine bloße vertragliche Klausel im Kaufvertrag, die die Löschung des Wohnrechts 'vereinbart', ist rechtlich unzureichend: Solche Vereinbarungen wirken nur schuldrechtlich zwischen Verkäufer und Käufer, nicht aber gegenüber dem Grundbuchamt oder Dritten – das Wohnrecht bleibt bestehen und beeinträchtigt die volle Verfügungsgewalt des Käufers.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, eine Vertragsklausel könne das Wohnrecht 'automatisch' oder 'rechtswirksam' beseitigen, ist falsch. Die Grundbuchordnung kennt keine 'vertragliche Löschung' – nur eine notariell beurkundete Löschungsbewilligung des Berechtigten (hier: der Eltern des Verkäufers) führt zur Eintragung.

➕ Ergänzung: Ist das Wohnrecht zugunsten der Eltern des Verkäufers eingetragen, müssen diese selbst – nicht der Verkäufer – die Löschungsbewilligung abgeben. Ihre Mitwirkung ist zwingend erforderlich, auch wenn sie nicht Vertragspartei sind.

🔴 Gefahr: Ohne vorherige Löschung im Grundbuch erhält der Käufer ein belastetes Eigentum: Er kann das Wohnrecht nicht einfach 'ignorieren', es steht dem Berechtigten ein unveräußerliches, unvererbliches und unverzichtbares Nutzungsrecht zu – auch gegen den neuen Eigentümer.

✅ Zustimmung: Die Empfehlung, den Notartermin zu verschieben, ist fachlich korrekt – aber nur, wenn damit die konkrete Vorbereitung der notariellen Löschungsbewilligung gemeint ist. Ein reiner Aufschub ohne klare Abstimmung mit den Berechtigten ist jedoch riskant.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen Notar mit der Erstellung einer Löschungsbewilligung durch die Eltern des Verkäufers; erst nach Einreichung dieser beim Grundbuchamt und vorläufiger Löschung darf der Kaufvertrag beurkundet werden. Eine fachkundige Grundbuchberatung durch einen zertifizierten Immobilienrechtsexperten ist dringend anzuraten.