Mauerwerksperrbahn vergessen: Risiko, Folgen & Minderungshöhe bei Keller?
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Mauerwerksperrbahn vergessen: Risiko, Folgen & Minderungshöhe bei Keller?

Hallo,
mein Bauträger hat leider die in der Baubeschreibung explizit erwähnte Mauerwerksperrbahn zwischen Kellerdecke und dem aufgehendem Mauerwerk vergessen. Laut seiner Aussage und meines Baubetreuers ist das aber nicht problematisch, da ein Keller vorhanden ist und die "Nahtstelle" zwischen der Kellerdecke und dem Mauerwerk außerhalb des Erdreichs liegt. Es kann/soll wohl deshalb keine Nässe in den Kalksandstein einziehen können.
Der Bauträger hat mir aber ohne Umschweife eine Minderung zugesichert, deren Höhe in € ich ihm doch bitte vorschlagen möchte. Nun die Frage: Was kann man denn da als Minderung veranschlagen? Nur Material + Arbeitskosten oder den Aufwand bei nachträglicher Installation der Sperrbahn (falls möglich).
Die Doppelhaushälfte ist jedenfalls 10 m x 5 m in der Grundfläche (falls das für den Minderungsbetrag relevant sein sollte). Oder hängt so eine Minderung vom Kaufpreis mit ab?
Ich bin für jeden Tipp bzgl. der Ermittlung des Minderungsbetrags dankbar.
Gruß
Thomas
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  • Thomas
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Aufsteigende Feuchtigkeit kann zu Schimmelbildung und Bauschäden führen. ?

    🔴 Gefahr: Durchfeuchtung des Mauerwerks kann die Dämmwirkung beeinträchtigen und zu höheren Heizkosten führen. ?

    GoogleAI-Analyse

    🔴 Gefahr: Das Fehlen einer Mauerwerksperrbahn kann langfristig zu aufsteigender Feuchtigkeit im Mauerwerk führen, auch wenn ein Keller vorhanden ist. Die Kellerdecke allein bietet keinen vollständigen Schutz, da Feuchtigkeit kapillar aufsteigen kann. ?

    Ich empfehle, die Situation nicht zu verharmlosen. Auch wenn der Keller vorhanden ist, kann Feuchtigkeit durch das Mauerwerk aufsteigen und zu Schäden führen. Kalksandstein ist besonders anfällig für Feuchtigkeitsschäden.

    Eine nachträgliche Installation einer horizontalen Mauerwerksperre ist aufwändig und kostspielig. Es gibt verschiedene Verfahren, wie z.B. das Mauersägeverfahren oder das Einbringen von Blechen. Die Kosten hängen von der gewählten Methode und der Länge der zu bearbeitenden Mauer ab.

    Bezüglich der Minderung des Kaufpreises empfehle ich, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Dieser kann den Wertminderungsschaden fachgerecht ermitteln. Die Minderung sollte die Kosten für die nachträgliche Installation der Sperrbahn sowie eventuelle Folgeschäden berücksichtigen.

    👉 Handlungsempfehlung: Bestehen Sie auf einer fachgerechten Lösung und lassen Sie sich nicht mit Umschweifen abspeisen. Ziehen Sie einen Bausachverständigen zurate, um die Situation zu beurteilen und die Höhe der Minderung zu ermitteln.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Mauerwerksperrbahn
    Eine Mauerwerksperrbahn ist eine wasserundurchlässige Schicht, die in das Mauerwerk eingebaut wird, um das Aufsteigen von Feuchtigkeit zu verhindern. Sie besteht meist aus Bitumenbahnen, Kunststofffolien oder Edelstahlblechen.
    Verwandte Begriffe: Horizontalsperre, Abdichtung, Feuchtigkeitssperre.
    Kapillarität
    Kapillarität ist die Fähigkeit von Flüssigkeiten, in engen Spalten oder Röhren entgegen der Schwerkraft aufzusteigen. Im Bauwesen spielt die Kapillarität eine wichtige Rolle beim Transport von Feuchtigkeit im Mauerwerk.
    Verwandte Begriffe: Feuchtigkeitstransport, Saugfähigkeit, Pore.
    Kalksandstein
    Kalksandstein ist ein Mauerstein, der aus Kalk, Sand und Wasser hergestellt wird. Er zeichnet sich durch seine hohe Festigkeit und gute Wärmespeicherfähigkeit aus, ist aber auch sehr saugfähig.
    Verwandte Begriffe: Mauerwerk, Baustoff, Saugfähigkeit.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über fundierte Kenntnisse im Bauwesen verfügt und in der Lage ist, Schäden an Gebäuden zu beurteilen und Sanierungsempfehlungen zu geben. Er kann auch den Wertminderungsschaden bei Baumängeln ermitteln.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Schadensbeurteilung, Wertminderung.
    Minderung
    Die Minderung ist eine Herabsetzung des Kaufpreises aufgrund eines Mangels an der Kaufsache. Im Baurecht kann eine Minderung geltend gemacht werden, wenn ein Bauwerk nicht den vertraglich vereinbarten Eigenschaften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Schadenersatz, Kaufpreisminderung.
    Aufsteigende Feuchtigkeit
    Aufsteigende Feuchtigkeit ist das Eindringen von Wasser aus dem Erdreich in das Mauerwerk durch Kapillarwirkung. Sie kann zu Schäden an der Bausubstanz und zu Schimmelbildung führen.
    Verwandte Begriffe: Feuchtigkeitsschaden, Durchfeuchtung, Kapillarität.
    Baubeschreibung
    Die Baubeschreibung ist ein Bestandteil des Bauvertrags, in dem die Art und der Umfang der Bauleistungen detailliert beschrieben werden. Sie dient als Grundlage für die Bauausführung und zur Klärung von Streitigkeiten.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Leistungsbeschreibung, Werkvertrag.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Warum ist eine Mauerwerksperrbahn wichtig, auch wenn ein Keller vorhanden ist?
      Auch bei einem Keller kann Feuchtigkeit kapillar durch das Mauerwerk aufsteigen. Die Mauerwerksperrbahn verhindert dies, indem sie eine wasserundurchlässige Schicht bildet. Ohne diese Sperre kann es langfristig zu Feuchtigkeitsschäden im aufgehenden Mauerwerk kommen.
    2. Welche Risiken bestehen, wenn die Mauerwerksperrbahn fehlt?
      Das größte Risiko ist aufsteigende Feuchtigkeit, die zu Schimmelbildung, Putzschäden und Schäden an der Bausubstanz führen kann. Zudem kann die Dämmwirkung des Mauerwerks beeinträchtigt werden, was zu höheren Heizkosten führt. Im schlimmsten Fall kann die Stabilität des Gebäudes gefährdet sein.
    3. Wie kann man eine fehlende Mauerwerksperrbahn nachträglich einbauen?
      Es gibt verschiedene Verfahren, wie das Mauersägeverfahren, das Einbringen von Blechen oder das Injektionsverfahren. Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art des Mauerwerks und den örtlichen Gegebenheiten ab. Ich empfehle, einen Fachbetrieb mit der Ausführung zu beauftragen.
    4. Wie hoch sollte die Minderung des Kaufpreises sein?
      Die Höhe der Minderung sollte die Kosten für die nachträgliche Installation der Mauerwerksperrbahn sowie eventuelle Folgeschäden berücksichtigen. Ein Bausachverständiger kann den Wertminderungsschaden fachgerecht ermitteln. Die Minderung kann auch die Beeinträchtigung des Wohnkomforts berücksichtigen.
    5. Kann der Bauträger einfach behaupten, dass es nicht schlimm ist?
      Nein, der Bauträger ist verpflichtet, die vereinbarte Leistung zu erbringen. Wenn die Mauerwerksperrbahn in der Baubeschreibung explizit erwähnt ist, muss er diese auch einbauen. Andernfalls liegt ein Mangel vor, der zur Minderung des Kaufpreises berechtigt.
    6. Welche Rolle spielt der Baubetreuer in dieser Situation?
      Der Baubetreuer sollte die Interessen des Bauherrn vertreten und sicherstellen, dass die Bauausführung den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Er sollte den Bauherrn über die Risiken des fehlenden Mauerwerksperrbahn informieren und ihn bei der Durchsetzung seiner Ansprüche unterstützen.
    7. Was ist Kalksandstein und warum ist er besonders anfällig für Feuchtigkeit?
      Kalksandstein ist ein Mauerstein, der aus Kalk, Sand und Wasser hergestellt wird. Er hat eine hohe Saugfähigkeit und ist daher besonders anfällig für aufsteigende Feuchtigkeit. Ohne eine Mauerwerksperrbahn kann Kalksandstein schnell durchfeuchten und Schäden verursachen.
    8. Wie erkenne ich aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk?
      Aufsteigende Feuchtigkeit äußert sich oft durch feuchte Stellen im unteren Bereich der Wand, abblätternden Putz, Schimmelbildung oder Ausblühungen. Auch ein muffiger Geruch kann ein Hinweis auf Feuchtigkeit sein. Ich empfehle, bei Verdacht einen Fachmann zu Rate zu ziehen.

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    • Bausachverständiger finden
      Wie man einen qualifizierten Bausachverständigen für die Beurteilung von Bauschäden findet.

  2. Nehmen Sie sich ...

    einen eigenen Sachverständigen, der erstmal beurteilt, ob das alles wirklich so harmlos ist, wie Ihr Bauträger/Generalübernehmer tut.
    Und dann weitersehen.

  3. Einen eigenen Sachverständigen habe ich schon genommen

    und der meint, dass die Sache nicht problematisch ist. Deshalb will er auch nur die Materialkosten + Arbeitsleistung als Minderungsbetrag ansetzen. Da mir letztendlich aber niemand eine Garantie gibt, ob das Fehlen der Sperrbahn nie Folgen haben wird, ist mir der Betrag zu wenig.
    Deshalb wäre ich an weiteren Meinungen interessiert.

  4. wie hoch liegt denn die Oberkante Kellerdecke

    über Gelände? Minderwertermittlung ist ein weites Feld. Sie können ja statt der Rückvergütung der ersparten Aufwendungen auch Mängelbeseitigungskosten als Minderwert ansetzen. Das dürfte dann eine ganz schöne Summe ergeben, wenn man z.B. die Kosten einer nachträglichen Mauerwerkssperre (Injektionsverfahren) o.ä. ansetzt.

  5. Wenn Sie Angst haben ...

    würde ich auf jedwede Minderung / Nachlass verzichten und auf Mangelbehebung bestehen  -  ganz einfach.

  6. Die Kellerdecke liegt 3 cm über dem Erdreich

    Dazu habe ich die OKFFEG (Oberkante Fertigfußboden) genommen und davon den Estrich, ... abgezogen. Dann habe ich den am dichtesten am Haus liegenden Außenpunkt noch subtrahiert und komme auf 3 cm. Kommt mir gar nicht soviel vor!

  7. Materialkosten + Arbeitsleistung als Minderungsbetrag

    scheint mir recht vorteilhaft für den Bauunternehmer. (So viel kann das nicht werden/sein)
    Minderungsbetrag und Risiko stehen mE in keinem Verhältnis zueinander.
    Ein wesentlicher Risikofaktor scheint mir, dass der Keller völlig im Erdboden liegt
    Es muss nichts passieren. Wir haben z.B. auch keine Sperrbahn unter den Steinen, nur Dichtschlämme und der Keller liegt etwa
    2/3 in der Erde. Bis jetzt gab es keine Probleme. Obs immer so bleibt ist eine andere Frage. Mit meinem jetzigen Wissen würde die Bodenplatte/Abdichtung anders aussehen.
    Gruß

  8. Laiensenf:

    Unser Keller liegt auch mehr oder weniger komplett im Erdreich. Der Übergang zwischen Keller und Außenwand liegt etwa eine Stufenhöhe (also ca. 15 cm über OK Gelände. Nach einigen Starkregenereignissen würde ich heute in jedem Fall etwas höher gehen, allerdings hat der Bauträger bei uns mit Schlämme und Sperrfolie gute Arbeit geleistet.
    Ich würde in keinem Fall irgeneine lächerliche Minderung akzeptieren (das können doch kaum mehr als ein paar Hundert € sein). Sie werden bei sämtlichen Erd- oder Pflasterarbeiten genauestens aufpassen müssen, und wer kann schon sagen wie das Wasser evtl. im Gemäuer wandert.
    Wir haben hier in der Nachbarschaft einen bedauernswerten Fall in dem die Sperre vergessen wurde. Die Wände sind bis zur Hüfthöhe komplett schwarz. Nachdem ich das gesehen habe, würde ich in jedem Fall Nachbesserung verlangen.
    An die Experten: Wäre evtl. auch eine erweiterte Garantie, verbunden mit einer ausreichenden Bankbürgschaft denkbar oder sinnvoll?

  9. wenn die Bürgschaft

    die Lebensdauer des Bauwerks entspricht und sämtliche Kosten umfasst, welche in 20 Jahren für eine Komplettsanierung eines dann bewohnten Bauwerks umfasst  -  dann ja.
    Aber Maßgeblich ist doch hier  -  kann es zu aufsteigendem Wasser durch die Bodenplatte kommen  -  Stichpunkt, Wasserundurchlässigkeit der Bodenplatte.
    Weiter  -  ist eine ordnungsgemäße Abdichtung  -  Fundament, aufgehendes Mauerwerk außen ausgeführt worden?
    Weiter  -  was war das für ein Sachverständiger?

  10. Hier noch ein paar Details

    Vielen Dank erst einmal für die rege Beteiligung. Anbei noch ein paar Details:
    Der Keller ist aus WU-Beton, d.h. Wände und Bodenplatte, Relevant ist ja aber für diese Betrachtung nur die Kellerdecke. Die ist nicht aus WU-Beton, sondern "normal". Die Platte selber kommt aber nicht mit dem Erdreich in Berührung, sondern die Filigranplatte der Kellerwand (Kellerdecke liegt auf der inneren Filigranplatte der Kellerwand auf). Die Außenwand und die Kellerwand sind von außen mit bituminösem Anstrich versehen. Damit Wasser nun in die Außenwand zieht, müsste es doch nun entweder
    1. durch den bit. Anstrich oder
    2. durch die Kellerdecke, oder?
    1. Ist ja ggf. durch Erneuerung des Anstrichs zu beheben, oder?
    2. Wäre doch sowieso eine Katastrophe, da das Wasser in die Kellerdecke einziehen muss, oder? Woher sollte es kommen?
    Noch zu den Fragen oben:
    1. Der Sachverständige ist Architekt und Bauherrenbetreuer
    2. Die Kellerwand und Außenwand sind mit bituminösem Anstrich (schwarz) versehen
    3. Wie gesagt, die Kellerdecke ist nicht WU
    Gruß
    Thomas

  11. Also ein Verband mit drei Buchstaben ...

    Na gut.
    Ein Keller aus WU-Beton ist genauso schlecht wie einer aus Normal-Beton. Zumindest dann, wenn es wirklich NUR der Beton war, der richten sollte.
    Was passieren kann bei 3 cm?
    Na z.B. könnten wir mal wieder nen Winter MIT Schnee bekommen, der davor ansteht und das Tau- und Regenwasser ein klein bissel anstaut  -  und? Genau blubbblubbblubb.
    Und dies schwarze Irgendwas, dass da drauf ist, get auch nur bis OK Decke. Was ist mit der Abdichtung im Übergang zum MW Gibt es da was oder nicht?
    Wie weit ist denn der Bau  -  fertig geputzt und gefliest  -  oder nur ein paar Steinschichten?

  12. Aber die Sperrbahn dient doch als

    Horizontalsperre zwischen Kellerdecke und aufgehendem Mauerwerk. Sie wird doch i.d.R. eh nur ein paar cm die Außenwand hochgeführt. Wenn der Schnee nun 20 cm hoch ist hilft die Sperre doch auch nichts, oder? Dafür ist doch der schwarze bituminüöse Anstrich gedacht, oder? Ich dachte der soll vor Regenspritzwasser, Schnee und so weiter schützen. Die Abdichtung im Übergang zwischen Kellerdecke und Mauerwerk horizontal fehlt ja gerade. Deshalb der Thread. Und vertikal ist es die schwarze Pampe die schützen soll. Sie ist auch im Übergangsbereich von außen angebracht. Ich schaue aber heute Abend noch mal genau nach.
    Da mit dem Keller aus WU, der nichts taugen soll, verstehe ich nicht ganz?
    Fertigstellungsgrad: Rohbau + Fenster ist fertig!
    Gruß
    Thomas

  13. Auf die Decke

    braucht es keine Sperrbahn.
    Die äußere "vertikale" Abdichtung muss 15 cm auf die Wände der WU-Konstruktion und 30 cm über Gelände OK geführt sein.

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