Diese Suchbegriffe sind im Text markiert: umfang

Fragen zu Architektenvertrag
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Fragen zu Architektenvertrag

Hallo zusammen,
unser Architekt ist gleichzeitig (über seine GmbH) Verkäufer des Grundstücks, das derzeit erschlossen wird. Eine Architektenbindung besteht also zumindest indirekt.
Jetzt haben wir in vier Tagen Notartermin und ich habe heute erst den Entwurf zum Architektenvertrag bekommen, wo ich nun über so einige Sachen stolpere und Hilfe bräuchte.

1)
In Vorgesprächen hatten wir ein Pauschalhonorar Richtung 10 % der Baukosten unserer Einfamilienhaus vereinbart. Dieses Pauschalhonorar einschl. der Nebenkosten gem. § 7 HOAIAbk. ist auch so im Entwurf aufgenommen worden, jetzt gibt es aber einen Passus, dass durch "nachträgliche Änderungen erforderliche Zusatzleistungen" ein Zeithonorar nach § 6 HOAI anfallen könnte.
Was kann denn hier schlimmstenfalls auf uns zukommen, denn die grobe Planung (Bauantrag läuft) steht ja?

2)
Ich hatte den Architekten zunächst um einen Stufenvertrag 1-4 gebeten (wg. Eigenleistung, Ausstieg), woraufhin er aber sagte, dass es im Vertrag nach jeder Phase auch Ausstiegsmöglichkeiten gibt.
Im Entwurf steht nun drin, dass dem Architekten bei Reduzierung des Leistungsumfangs eine "Entschädigungsvergütung für die nicht erbrachte Leistung auf der Grundlage des Entgangenen Gewinns" zusteht.
Sind solche (m.E. auch sehr schwammige) Vereinbarungen üblich?
Mit welcher Summe muss man denn hier rechnen?

3)
Im Entwurf steht später auch drin, dass ein Herausgabeanspruch auf Werkplanung und Bauvorlagen erst nach Ausgleich der fälligen Schlussrechnung besteht.
Ist ein "Ausstieg" z.B. nach Phase 4 oder 5 damit praktisch unmöglich, da ich gar keine Unterlagen bekomme?

4)
Die Lieferung von Bestandszeichnungen, in denen Heizungs- und Warmwasser- ... Anlagen eingezeichnet sind, wären zusätzlich zu beauftragen und zu vergüten.
Sind diese Bestandszeichnungen üblich und/oder notwendig?
Liegen hier versteckte Kosten?
Ich weiß, dass sind viele Fragen, aber wegen unseres Zeitdrucks, bitte ich um eine baldige Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Heinz Endler

  • Name:
  • Heinz Endler

  1. auf die Schnelle

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Ergänzen Sie den Passus "durch nachträgliche Änderungen erforderliche Zusatzleistungen" um "soweit Sie durch den Bauherrn veranlasst werden". Änderungen, die durch "Schlechtleistung" oder behördliche Auflagen erforderlich werden, gehen üblicherweise auf die Kappe des Architekten, der eine genehmigungsfähige und mangelfreie Planung schuldet.
    Stufenweise Beauftragung: auf "dass es im Vertrag nach jeder Phase auch Ausstiegsmöglichkeiten gibt" wäre eine mögliche Antwort, "dass es nach jeder Phase wieder Einstiegsmöglichkeiten gibt". Natürlich können Sie aus einer Vollbeauftragung jederzeit aussteigen, das ist BGBAbk. und muss gar nicht geregelt werden. Nur entstehen bei freier Kündigung die Folgen, die der Vertrag enthält. Auch das müsste nicht geregelt werden, es steht ebenfalls im BGB. Demnach hat der Architekt Anspruch auf die volle Vergütung abzüglich ersparten Aufwands, was auf die Erstattung des gesamten Gewinns der gekündigten Leistungen hinausläuft. Das kann bis zu 40 % ausmachen. Also stufenweise beauftragen, wenn Sie das volle Vertrauen nicht haben.
    Unterlagen: wenn Sie nach LPh 4 oder 5 kündigen, muss der Architekt schlussrechnen. Es ist dann eben nach LPh 4 bzw. 5 Schluss. Ist die Rechnung korrekt, fällig und bezahlt, haben Sie nach dem geschilderten Wortlaut Anspruch auf die Unterlagen. Im übrigen gibt es Architektenfeindliche (oder besser kundenfreundliche) Rechtsprechung, die den Herausgabeanspruch bejaht, selbst wenn über die Rechnung noch gestritten wird.
    Bestandspläne sind zusätzliche Leistungen. Beim Einfamilienhaus würde ich die einsparen. Gute Ausführungspläne der LPh 5 in Verbindung mit Aufmaßen zur Rechnung unterscheiden sich kaum von Bestandsplänen. Die meisten Leitungen sind sowieso sichtbar oder nachvollziehbar. Der pflichtbewusste Elektriker wird Leitungen und Leerrohre, die verdeckt werden, fotografieren. Das können Sie auch selbst tun. Die einzelnen Leitungen einer Fußbodenheizung werden Sie auch in Bestandsplänen nicht so genau finden, dass Sie bedenkenlos ein Bohrloch danebensetzen können. Falls Sie nicht alle Unterlagen ausgehändigt bekommen: Architekt und Firmen sind verpflichtet, die Ausführungspläne sehr lange aufzubewahren. Der Architekt muss sie Ihnen sogar vor Vernichtung zur Übernahme anbieten.

  2. Vielen Dank für die schnelle Antwort Ich habe ...

    Vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Ich habe noch zwei weitere Fragen:

    1)
    Zum Thema Vergabe der Ausführungsarbeiten heißt es im Vertrag "über die Vergabe der Bauarbeiten wird gemeinsam vom Bauherrn und Architekten getroffen". Wenn ich hier  -  im Zweifel- aber das "letzte Wort" haben will, sollte ich dies dann hier auch einfügen lassen, oder ist das eine übliche Formulierung?

    2)
    Zum Thema Haftung heißt es: "Der Architekt haftet dafür, dass die Leistungen, die er übernommen hat, den allg. anerkannten Regeln der Technik entsprechen und das Werk die zugesicherten Eigenschaften hat".
    Ist diese Formulierung nicht sehr unpräzise? Was sind die "zugesicherten Eigenschaften"? (bisher existiert offiziell ein Bauantrag mit Bauzeichnungen)
    Vielen Dank

    • Name:
    • Heinz Endler

  3. bruno nein, das ist definitiv falsch!

    zu 2)
    entgangener Gewinn! beim Vertrag über die vollen Leistungsphasen muss sich der Auftragnehmer die eingesparten kosten abziehen lassen. siehe hierzu BGBAbk. § 252.
    es ist falsch und irreführend die alte Regelung des Vertrags der bundesarchitektenkammer als realitätsnah hier zu zitieren. die 60/40 Quote entspricht nicht der derzeitigen Rechtsprechung. vgl olg zelle, Baurecht 1999,191 und lg nbg vom 3.5.2004 12 O 1593/04.
    der entgangene Gewinn des Einmannbüros ist mit den Nebenkosten zu beziffern. das Honorar als solches ist der Gewinn, welches im Falle der Kündigung zu zahlen wäre.
    die abschnittweise Beauftragung ist Pflichtübung, vor allem bei schlagenden Burschenschaften wie der gewählten.
    jede Leistungsphase endet mit Zusammenfassungen oder Plänen. die Fertigstellung und Übergabe sind Grund für Zahlungen und nicht umgekehrt!
    wieso Bestandzeichnungen? es handelt sich doch um einen grundstücksverkauf!? gibt es da bestand?
    zu 1)
    was ist eine nachträgliche Änderung? nach vermeintlicher Fertigstellung der Planleistungen des Architekten oder nach fraigabe der Pläne durch den Bauherrn?
    da steht ein scheunentor offen!

  4. wieso Einheitsarchitektenvertrag blücher?

    Foto von Herr Bluecher

    Sowas kenne ich gar nicht, folglich kann ich nicht daraus zitiert haben. Ich habe nur eine Abschätzung vorgenommen. Wenn du 60:40-Klauseln meinst: die lassen sich nach wie vor wirksam vereinbaren.
    Mit deiner Angabe zum entgangenen Gewinn kann ich zunächst wenig anfangen. Sind es nur die Nebenkosten ("der entgangene Gewinn des Einmannbüros ist mit den Nebenkosten zu beziffern") oder ist es das gesamte Honorar excl. Nebenkosten ("das Honorar als solches ist der Gewinn")? Ich gehe mit beidem nicht konform. Es geht nämlich darum, ersparte Aufwendungen im einzelnen vorzutragen und zu beziffern und vom Gesamthonorar abzuziehen, nachdem hier keine 60:40 oder ähnliche Klausel wirksam vereinbart ist.
    @Fragesteller: Ihr zweiter Beitrag deutet darauf hin, dass der Architekt auch Bauleistungen erbringt (zugesicherte Eigenschaften des Werks). Habe ich das richtig verstanden?

  5. hm!

    meine Formulierung ist schlichtweg falsch: der engtangene Gewinn beim Einmannbüro ist das Honorar ohne Nebenkosten. denn es werden schlicht und ergreifend die Nebenkosten bei der Nichterbringung eines werkauftrags eingespart. ob nun ein jurierender Architekt damit konform geht ist mir einfach nur egal!
    entscheidender ist der richterspruch am landgericht würzburg vom vergangenen Freitag zu meinen Gunsten. (siehe oben!)
    und da darfst du Einheitsarchitekten Verträge auch nicht kennen, weil deren 60/40 Vereinbarung regelmäßig geknackt wurde ...
    was habe ich mir bei Kündigung an Aufwendungen gespart? richtig, ich habe nicht telefoniert, kein Papier verbraucht, kein KFZ genutzt etc. pp.
    auch wenn deine vokabeln stets justiziabel klingen bruno, auf wissen scheinen sie hier nicht gegründet ...
    für den fragenden entscheidender ist deshalb die abschnittweise vergabe, weil der engangene Gewinn ziemlich viel sein kann ;-)

  6. Nein der Architekt hat keine Baufirma o Ä ...

    Nein, der Architekt hat keine Baufirma o.Ä. Mit Frage 1) meine ich nur eine evtl. Problematik, wenn wir z.B. einen günstigen Fliesenleger beauftragen wollen, der Architekt aber z.B. jemand anders bevorzugt (von dem er u.U. einen "Tipp" erhält).
    Mit dem Zitat aus Frage 2) kann ich nichts anfangen, da die mir die "zugesicherten Eigenschaften" als Laien nicht konkret bekannt sind.
    • Name:
    • Heinz Endler

  7. erstaunlich

    Foto von Herr Bluecher

    Wenn du ein solches Urteil erstritten hast ist das erstaunlich. Ohne Wissen schreibe ich nicht. Ich habe es aus diversen Urteilen zu dem, was sich der Architekt als ersparte Aufwendungen anrechnen lassen muss. Die gingen alle dahin, dass die gewöhnlichen Aufwendungen anhand einer Bürokalkulation darzulegen waren. Stundensätze von Null sind mir in diesem Zusammenhang nicht bekannt.
    Dein Urteil bestätigt dir anscheinend, dass deine Einzelkämpferarbeit nichts Wert ist (Unternehmerlohn Null), das Honorar ist zu 100 % Gewinn. Hoffentlich nutzt das Urteil nicht mal einer zu deinen Lasten und lässt dich für Null 2000 zusätzliche Projektstunden ableisten. In einer ruhigen Stunde brauche ich da mal mehr Infos. Die gewaltige Bandbreite des Risikos für den Fragesteller haben wir jedenfalls abgesteckt.
    @Fragesteller: das letzte Wort haben immer Sie. Der Architekt ist nicht bevollmächtigt, rechtsgeschäftlich für Sie Bauverträge abzuschließen. Außer Sie erteilen ihm hierzu ausdrücklich Vollmacht. Die zugesicherten Eigenschaften des Bauwerks ergeben sich erst aus den einzelnen Bauverträgen. Die zugesicherten Eigenschaften der Architektenleistung ergeben sich aus dem Architektenvertrag. Nimmt der Architekt Bezug auf die HOAIAbk., sind nach neuester Rechtsprechung die Grundleistungen der in Bezug genommenen Leistungsphasen geschuldet.

  8. tatsächlich

    Foto von Herr Bluecher

    Jetzt hat es mir keine Ruhe gelassen. Das Urteil wird nachvollziehbar, wenn man o.g. OLG Celle liest:
    Wer ein Ein-Mann-Büro unterhält, erspart sich keine Personalkosten, weil er den Auftrag allein abgewickelt hätte (OLG Celle, BauR 1999,191).
    Zum anderweitigen Erwerb, den man sich normalerweise anrechnen lassen muss ("anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft", § 649 BGBAbk.): ... liegt kein Ersatzauftrag und damit kein anderweitiger Erwerb vor, wenn der weitere Auftrag auch ohne Kündigung zur Auslastung vorhandener Kapazitäten übernommen worden wäre (BGH BauR 2000,126, 128).
    Demnach (meine Meinung) muss sich ein nicht ausgelasteter Einzelkämpfer einen anderweitig angenommenen Auftrag nicht anrechnen lassen, weil er die Kapazität für beide Aufträge gehabt hätte.

  9. Lt der AK Nds ...

    gilt dies Urteil sinngemäß auch für größere Büros.
    Die nicht für das Projekt erbrachte Arbeitszeit der Angestellten (und damit deren Gehalt) sind nur dann als ersparte Aufwendungen abzusetzen, wenn
    • diese entlassen werden müssen wg. zu wenig Arbeit

    oder
    .- Überstunden nicht anfallen
    oder

    • diese mit andere Aufträgen voll ausgelastet werden können.

    Aber im letzten Fall ist auch für den Inhaber dann anders zu rechnen.
    Wenn die Angestellten in ihrer Arbeitszeit nur weniger arbeiten, bleiben deren Kosten gleich, der Architekt hat nichts erspart  -  ergo ist nichts abzuziehen.

  10. Rückmeldung

    Hallo Hr. Stubenrauch,
    ich habe nun mit dem Architekten reden können, und ich denke wir haben nun alles (bis auf das hohe Honorar) regeln können:
    • Eine Entschädigung auf Basis "entgangener Gewinn" haben wir für den Fall der vorzeitigen Kündigung ausgeschlossen.
    • Die Vergütung für Zusatzleistungen haben wir nur für die Fälle angesetzt, die ich zu vertreten habe.

    .-Über die Vergabe der Gewerke entscheid im Zweifel ich.
    Vielen Dank nochmal

    • Name:
    • Heinz Endler

  11. Kopelungsverbot beachten

    § 3 Ingenieur-Architektenleistungsgesetz
    Eine Vereinbarung, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen, ist unwirksam. Die Wirksamkeit des auf den Erwerb des Grundstücks gerichteten Vertrages bleibt unberührt.

Hier können Sie Antworten, Ergänzungen etc. einstellen

  • Keine Rechtsberatung in diesem Forum - dies ist Rechtsanwälten vorbehalten.
  • Zum Antworten sollte der Fragesteller sein selbst vergebenes Kennwort verwenden - wenn er sein Kennwort vergessen hat, kann er auch wiki oder schnell verwenden.
  • Andere Personen können das Kennwort wiki oder schnell oder Ihr Registrierungs-Kennwort verwenden.

  

Interne Fundstellen

Nachfolgend finden Sie eine Auswahl interner Fundstellen und Links zu "Architektenvertrag, Architekt". Weiter unten können Sie die Suche mit eigenen Suchbegriffen verfeinern und weitere Fundstellen entdecken.

  1. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Unbrauchbare Ergebnisse bei Architektenleistung auf Stundenbasis
  2. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Wie kann ich prüfen, ob der Architekt angemessen kalkuliert?
  3. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architekt arbeitet kaum noch
  4. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Statik
  5. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architekt hat alles ruiniert
  6. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architekt kündigt, da Vertrauensverhältnis zerstört ist
  7. BAU-Forum - Architekt / Architektur - 50 % über Kostenabrechnung
  8. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architektenvertrag
  9. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Kann ich den Architekten jetzt noch haftbar machen?
  10. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Darf Architekt unser Haus kopieren?

Interne Suche verfeinern: Weitere Suchbegriffe eingeben und mehr zu "Architektenvertrag, Architekt" finden

Geben Sie eigene Suchbegriffe ein, um die interne Suche zu verfeinern und noch mehr passende Fundstellen zu "Architektenvertrag, Architekt" oder verwandten Themen zu finden.