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Balkontiefe in Architekten-"Werbeanzeige" nun vom Bauordnungsamt nicht genehmigt  -  wer trägt Kosten/ist schuld?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Balkontiefe in Architekten-"Werbeanzeige" nun vom Bauordnungsamt nicht genehmigt  -  wer trägt Kosten/ist schuld?

Hallo in die Runde! Bin neu hier und hätte nie geglaubt, dass es uns auch "erwischt" ...
Bei uns geht derzeit wirklich alles schief und ich weiß nicht wirklich, wo ich anfangen und wo enden soll. Ich habe daher versucht, nun nach Kapiteln zu ordnen. Hier ist nun die besagte Frage zur Genehmigung eines Balkons:
Wir kauften vom Architekten (hier im Forum wohl immer Architekt genannt) im November 2003 ein Grundstück sowie ein schlüsselfertiges Haus (wir haben dann zwar einige Gewerke rausnehmen lassen, um sie selbst durchzuführen, aber das ändert ja nichts an dem Problem.
In diesem Haus war am Anfang ein Balkon mit 2 m Tiefe beschrieben. Da es sich um ein Hanggrundstück handelt und wir nicht direkt vom Wohnzimmer in den Garten können, haben wir etwas gezögert ...  -  jedoch bereits beim 2. Architektentermin kam dieser freudestrahlend zur Begrüßung und sagte, er habe eine gute Neuigkeit: Wir können den Balkon auf 3 m ausweiten, das sei doch ein echter Kompromiss. Von oben würde er dann eine Treppe in den Garten vorschlagen, sodass der Weg möglichst gering sei. Wir waren begeistert.
Wir fragten, ob dies denn auch genehmigt sei und er sagte (im Beisein von 2 weiteren Personen  -  Architektenkollege und Makler), dass dies kein Problem sei, denn es gäbe in unserem Baugebiet bereits einen solchen Balkon und wenn einmal genehmigt, dann ist dies okay ...  -  Außerdem hätte vor ein paar Jahren schon mal einer auf unserem Grundstück einen Bauplan genehmigen lassen, und auch da wäre ein 3 m Balkon vorgesehen gewesen.
Wir haben es geglaubt.
Lange Rede  -  kurzer Sinn. Nachdem wir dann 3 Monate (!) über Weihnachten/Neujahr etc. bis März warten mussten (Baubehörde schlief wohl  -  aber dies ist ein anderes Thema), wurde dann der Balkon in der Tiefe abgelehnt.
Im März reichte unser Architekt dann nochmals einen Genehmigungsantrag ein (er meinte, Widerspruch wäre nicht so gut, lieber ein neuer Antrag?) rückte er dann auch nochmals neue Unterlagen raus, u.a. die Genehmigung, die seinerzeit (1996) von der Baubehörde erlaubt wurde.
Wieder Ablehnung.
Nach persönlicher RS mit den Beauftragten des Bauordnungsamtes sagten diese uns, dass
1. die anderen Balkone im Ort nicht vergleichbar wären (teilweise auch nicht genehmigt, aber da keiner angeklagt hat, mussten diese auch nicht rückbauen, aber als Verweis auf diese könne das nicht gelten) ...
2. die seinerzeitige Baugenehmigung abgelaufen sei, da diese nur 3 Jahre Gültigkeit habe (das hätte doch unser Architekt wissen müssen, oder?) ...
3. sie sowieso langsam keine Lust mehr hätten (wörtlich!), da ihnen unser Architekt ein Dorn im Auge sei. Er würde immer mit dieser Methode arbeiten ...  -  da ein bisschen, dort ein bisschen mehr und sich dann darauf berufen und ihnen reicht's jetzt. Sie lehnen ab. Sie genehmigten ausnahmsweise dann als Kompromiss die 2 m  -  auch das sei schon mehr als die meisten Menschen haben, wir sollten dankbar sein.
Nach RS mit unserem Architekten lehnt sich dieser nun ganz gemütlich zurück und sagt, in dem Moment, wo wir einen Antrag auf Genehmigung beim Bauordnungsamt gestellt haben, hätte uns ja klar sein müssen, dass hier auch die Chance einer Ablehnung bestünjde, sonst bräuchten wir ja keine Genehmigung.
Äh, logisch. Aber wir haben ihm VERTRAUT.
Es gab noch 3 andere Punkte, die genehmigt werden mussten (Hausbreite, Carport-Unterkellerung, Dachaufbau) und diese wurden genau so, wie er es uns verkauft hat ebenfalls genehmigt  -  wieso sollten wir dann beim Balkon zweifeln)?
Für ihn ist der Fall erledigt.
Wenn wir wollten, könnten wir gerne Widerspruch einlegen oder klagen. Das kostet aber halt 'ne Stange Geld.
In seinen Plänen (die übrigens immer sehr diletantisch waren, er meinte jedoch immer, er habe ein neues Programm und wir sollten uns jetzt nicht an so Kleinigkeiten wie teilweise verkehrte Masse etc. aufhängen, -. wir als Bauherren müssten nur die "Sache" freigeben.) ... waren jedoch immer die 3 Meter eingezeichnet!
Ebenfalls die Wendeltreppe in den Garten!
Auch diese ist nun nicht genehmigt!
Er gab uns den Rat: Bauen Sie's doch trotzdem, das Risiko sei so gering, dass wir rückbauen müssten. haha.
Und nun? Gibt's Schadenersatz oder hat er Recht, -darf er einfach was verkaufen und dann sagen, ätschbätsch, das gibt's gar nicht?
Wir wohnen übrigens in Baden-Württemberg.
Danke!
PS: Noch was: Er wirbt übrigens mit "Bauen Sie ihr Haus in 9,5 Wochen" ...  -  wir bauen seit März und Planen seit November letzten Jahres ...
  • Name:
  • IS

  1. in der Hoffnung, dass das kein fake ist ...

    und bevor jemand anders über einen möglicherweise gutgläubig in die Irre geführten Bauherren herfällt, hier die gutgemeinte Empfehlung eines ebenfalls (allerdings nicht nur von einem Architekt ) entäuschten Bauherren: in Unkenntnis der aktuellen vertraglichen und rechtlichen Situation kann ich Ihnen nur die Erstberatung bei einem in Baurechtsdingen erfahrenen Rechtsanwalt empfehlen. Das Gesamtkunstwerk "Bau" ist leider rechtlich und technisch wesentlich komplexer, als sich das ein Bauherr/Erwerber überhaupt nur vorstellen kann.

  2. zu den Fragen

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    "wer trägt die Kosten? "
    Welche Kosten?
    "wer ist schuld? "
    Schuld ist das Bauordnungsamt. Die haben nicht genehmigt. Statt dass Sie dort die Schuld suchen, lassen Sie es zu, dass Ihr Innenverhältnis durch eine unberechenbare Behörde getrübt wird, die 1996 so, 2004 anders entscheidet und darüber hinaus geschäftsschädigende Äußerungen von sich gibt (die bei Ihnen Wirkung zeigen). Ziehen Sie wieder an einem Strang und gehen Sie gegen die Richtigen vor.
    Sehen Sie mal ein paar Dinge positiv:
    • Die Baugenehmigung von 1996 wurde nicht verlängert, weil Ihr Haus nach 4-monatiger Planungszeit bestimmt anders aussieht, und das ist auch gut so.
    • Die von der Behörde kritisierten "Methoden" Ihres Architekten sind nichts anderes als Versuche, für seine Bauherren so viel wie möglich herauszuholen. Eigentlich genau das was man von einem Profi erwartet.
    • Zum Schwarzbautipp: Im Forum wird immer wieder gefragt wie weit man das Baurecht strapazieren kann, wie hoch Bußgelder ausfallen wenn abweichend gebaut wird usw. Auch wenn Sie nicht in diese Bauherrenkategorie fallen: der Architekt der hierzu Ratschläge geben kann liegt im Trend. Aus Eigeninteresse beschäftigt er sich nicht mit Baurechtsverletzungen.

    Dass der Bezug auf ein erotisches Filmwerk so verkaufsfördernd für Architektenleistungen sein kann wusste ich bisher nicht. Ich muss wohl meine Akquise ernsthaft überdenken.

  3. welches Problem?

    geht's um die Kosten  -  oder (auch) um den Balkon?
    betr. Balkon fand ich die Aussage eindeutig:
    "kein Problem  -  sagte der Architekt".
    wenn er etwas verspricht, was er nicht halten kann, ist er ja nicht automatisch
    aus jeglicher Haftung entlassen ;-)
    ob die beweislage letztlich rechtsverwertbar ist, wird sich zeigen -
    von wegen gedächtnisschwund der zeugen ...

  4. ich sag immer

    Foto von markus l. sollacher, dipl.-ing.

    "Unter Würdigung der bisherigen Erfahrungen und des Blickes in die umliegende Bebauung kann mit gewisser Wahrscheinlichkeit von Genehmigungsfähigkeit ausgegangen werden  -  die letzte Entscheidung liegt beim Amt. Wenn Ihr Glück davon abhängt, müssen wir es vorab rechtsverbindlich klären". Zu lang für viele deutsche Michel. Ein knackiges "kein Problem" ist in 99 % der Fälle geschäftstüchtiger. Wenn das Glück wirklich davon abhängt und nachgewiesen werden kann dass der Vertrag andernfalls nicht geschlossen worden wäre, ist möglichweise keiner zu Stande gekommen. Juristen vor.

  5. ein Architekt, der ...

    ein Architekt, der einen nicht genehmigungsfähigen Plan macht, haftet immer, wenn er nicht vorher den Auftraggeber laut und deutlich auf das Risiko hingewiesen hat.
    Und das hat der wohl nicht und deshalb haftet er.
    Nachtrag: Wenn der Auftraggeber natürlich klüger war "ach wie gut, dass niemand weiß, dass ich Rumpelstilzchen heiß", dann ist er allerdings nicht schützenswert ...

  6. Vielen Dank erstmal!  -  Eindeutig hat der Architekt NICHT darauf hingewiesen, im Gegenteil!

    Die Frage stellt sich nur, wie komm ich jetzt an ihn ran?
    Wir haben die Rechnung für die Planungsleistungen bereits bezahlt  -  er wird schlecht was rüberwachsen lassen.
    Außerdem hat er übrigens auch im Plan noch was falsch gezeichnet:
    Der Kniestock hat in echt nur 90 cm und auf dem Plan waren es 102 cm. Ein Riesenunterschied bzgl. der Wohnqualität/Raumnutzung, oder?
    Nur, was können wir tun?
    Sollen wir auf die große Endabrechnung warten und haben wir dann überhaupt eine Chance?
    • Name:
    • Reg2003-IS

  7. die Preisfrage ..

    ... lautet anders, nämlich nicht wann, sondern WAS .. (und mit welchen Chancen).

  8. meine persönliche Meinung

    sie sind arm dran, weil ihre Wahl entscheidend nachwirkt, die Wahl
    1. eines Architekten, der auch Grundstücke vertickert, auf die er dann seine Häuschen schlüsselfertig baut ist standesrechtlich höchst unredlich, und
    2. scheint ihr wirtshaftlich höchst interessierter Gestalter in erster Linie die Grenzen des baurechts auszuloten, statt architektonische Gesamtleistung anzubieten.
    beides in Kombination muss zum ärger führen! die dritte Eigenschaft solcher bauschaffender wäre die, Konstruktionen so zu wählen, dass man gerade so über die Gewährleistungszeit kommt ...
    IMHO

  9. Ja, das stimmt  -  der Architekt hat das clever eingefädelt ...

    das Grundstück war nämlich von seiner Mutter (also kann er jederzeit sagen, es ist "fremd") und er bot das Haus an. Wir hätten ja auch mit einem anderen bauen können, denn der Grundstückskauf war völlig losgelöst. Aber wir fanden ihn am besten ;-(
    Ihr Hinweis mit der Gewährleistung lässt uns jetzt bestimmt noch weitere Nächte nicht schlafen ...  -  heute lässt er den Boden auslegen, damit er am Montag den Estrich reinlegen kann (Boden ist aber noch feucht vom Regen, da es reingeregnet hat) und das Dach ist noch nicht gedeckt, was er nachholen will, obwohl untendrunter die Dämmung mittlerweile vom Regen durchnässt ist ...
    Übrigens ist er selbst Sachverständiger für Bauschäden, Schwerpunkt Wärme- und Feuchtschutz!
    Alles ein Riesen-Witz?
    Dann hat er uns ein Hanggrundstück verkauft, mit dem Versprechen, dies eben zu machen und grob zu planieren ...  -  jetzt sagt er, das ginge nicht und er hätte nur gesagt "soweit wie möglich" und leider ginge es eben nicht weiter, sprich, es muss ein Teil, des sowieso kleinen Gartens abgeböscht bleiben (laut Bauordnungsamt). Wir können uns nun selbst darum kümmern.
    Aber dies ist dann nochmal ein anderes Thema ...
    • Name:
    • Reg2003-IS

  10. au weia!

    einen sachverständigen Architekten (ö.b.u.a.S.V.), der auch im Stande wäre Architektur  -  dieses gerne hoch gehängte label  -  zu bringen ist mir in meiner langjährigen berufspraxis noch nicht untergekommen!
    wie sagte einst mein erster tektonischer brötchengeber: "architectura ist eine eifersüchtige geliebte! "
    denn du sollst keine andere wolllust neben ihr haben :-)

  11. Ich mische mich ungern

    in Diskussionen über Architekten und Vertragsgestaltung ein. Aber wenn alles so, wie von Ihnen geschildert gelaufen ist, sollten Sie Ihrem "Baupartner" schriftlich Ihre Bedenken mitteilen, auf mögliche Folgeschäden bei Weiterbau hinweisen und eine Überprüfung (mit externem Sachverständigen) in Betracht ziehen.
    Freundliche Grüße

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