Kostenschätzung Neubau: Fehlende Gewerke (Treppe, Stahlbeton) – Auswirkungen auf Finanzierung?
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Kostenschätzung Neubau: Fehlende Gewerke (Treppe, Stahlbeton) – Auswirkungen auf Finanzierung?

Hallo,
ich habe mal eine Frage an die Experten " rund ums Bauen". Ich plane den Neubau eine Einfamilienhauses. Ich habe einen Bauingenieur mit Aufgaben von der Planung bis zur Durchführungskontrolle beauftragt. Nun ist die Ausschreibung abgeschlossen und die Angebote wurden ausgewertet. Ergebnis ist, dass die vom Bauingenieur gemachte Kostenschätzung das Papier nicht Wert ist, auf dem sie steht (in der Schätzung war von 165 T€ Gesamtkosten die Rede, nun sind es 200 T€). Nicht etwa, dass dies auf gestiegene Baupreise zurückzuführen ist, nein: Der Bauingenieur hat zwei essentielle Gewerke (Treppe und Stahlbetonarbeiten) einfach bei der Kostenschätzung vergessen. Daraus ergeben sich folgende Konsequenzen:
1.) Die Darlehenskonditionen sind bekanntermaßen abhängig vom Beleihungsauslauf, d.h. je größer der Eigenkapitalanteil, desto billiger ist das Darlehen. Die Darlehenskonditionen wären also deutlich günstiger ausgefallen, wenn ich gleich angegeben hätte, dass ich mehr Eigenkapital einsetzen werde.
2.) Wir haben dem Bauingenieur vorab gesagt, dass unsere Kostenobergrenze bei 165 T€ liegt. Wir hatten nämlich schon ein Festpreisangebot mit Fertigstellungsgarantie einer Massivhausfertigbaufirma (entsprechend unseres Kostenrahmens) unterschriftsreif vorliegen; uns dann aber Aufgrund einer Empfehlung zum Bauen mit freier Ausschreibung entschlossen, weil uns Bekannte (und auch der Bauingenieur) vor Fertigbaufirmen gewarnt haben und wir ja eine scheinbar gangbare Alternative gefunden hatten.
Nun zu meiner Frage: Kann ich den Bauingenieur in irgend einer Weise haftbar machen? Über Meinungen/Ratschläge würde ich mich sehr freuen!
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  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie bei der Kostenschätzung für Ihren Neubau festgestellt haben, dass wesentliche Gewerke wie Treppe und Stahlbetonarbeiten fehlen. Das ist natürlich ein Problem, das ich ernst nehmen würde. 🔴 Eine unvollständige Kostenschätzung kann zu erheblichen finanziellen Schwierigkeiten führen.

    Mögliche Konsequenzen:

    • Erhöhte Gesamtkosten: Die fehlenden Gewerke müssen zusätzlich finanziert werden.
    • Probleme mit der Baufinanzierung: Ein höherer Beleihungsauslauf kann zu schlechteren Darlehenskonditionen führen.
    • Verlust der Kostenobergrenze: Ein Festpreisangebot ist nur dann verlässlich, wenn alle relevanten Gewerke berücksichtigt wurden.

    Ursachenforschung:

    • Fehler in der Ausschreibung: Wurden die Gewerke in der Ausschreibung vergessen?
    • Fehler bei der Angebotserstellung: Haben die Firmen die Gewerke übersehen?
    • Fehler des Bauingenieurs: Hat der Bauingenieur die Gewerke in der Planung übersehen?

    👉 Handlungsempfehlung: Besprechen Sie die Situation umgehend mit Ihrem Bauingenieur und der finanzierenden Bank. Lassen Sie die Kostenschätzung überarbeiten und klären Sie die Auswirkungen auf Ihre Finanzierung. 🔴 Prüfen Sie den Vertrag mit dem Bauingenieur auf Haftungsfragen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Kostenschätzung
    Eine Kostenschätzung ist die Prognose der voraussichtlichen Kosten eines Bauprojekts. Sie umfasst alle relevanten Gewerke und Leistungen.
    Verwandte Begriffe: Angebot, Budget, Finanzplanung.
    Gewerke
    Gewerke sind einzelne, abgegrenzte Bereiche von Bauleistungen, die von verschiedenen Handwerkern oder Unternehmen ausgeführt werden.
    Verwandte Begriffe: Bauabschnitt, Bauleistung, Handwerk.
    Beleihungsauslauf
    Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Wert der Immobilie. Er wird in Prozent angegeben und beeinflusst die Konditionen der Baufinanzierung.
    Verwandte Begriffe: Finanzierung, Kredit, Eigenkapital.
    Festpreisangebot
    Ein Festpreisangebot ist ein verbindliches Angebot, bei dem der Preis für die angebotenen Leistungen im Voraus festgelegt wird und während der Bauzeit nicht geändert werden darf.
    Verwandte Begriffe: Angebot, Vertrag, Preisgarantie.
    Stahlbetonarbeiten
    Stahlbetonarbeiten sind Bauarbeiten, bei denen Stahl und Beton kombiniert werden, um tragende Bauteile zu erstellen. Der Stahl dient zur Aufnahme von Zugkräften, der Beton zur Aufnahme von Druckkräften.
    Verwandte Begriffe: Beton, Stahl, Baustatik.
    Bauingenieur
    Ein Bauingenieur ist ein Experte für die Planung, Konstruktion und Überwachung von Bauwerken. Er ist verantwortlich für die technische Umsetzung von Bauprojekten.
    Verwandte Begriffe: Architekt, Statiker, Bauleiter.
    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das Kapital, das ein Bauherr selbst in ein Bauprojekt einbringt. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger sind in der Regel die Konditionen der Baufinanzierung.
    Verwandte Begriffe: Finanzierung, Kredit, Beleihungsauslauf.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Beleihungsauslauf?
      Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Wert der Immobilie. Ein höherer Beleihungsauslauf bedeutet ein höheres Risiko für die Bank und führt in der Regel zu schlechteren Konditionen.
    2. Was bedeutet Festpreisangebot?
      Ein Festpreisangebot garantiert, dass die Kosten für die Bauleistungen einen bestimmten Betrag nicht überschreiten. Allerdings gilt dies nur, wenn alle Leistungen im Angebot enthalten sind.
    3. Was sind Stahlbetonarbeiten?
      Stahlbetonarbeiten umfassen alle Arbeiten, bei denen Stahl und Beton kombiniert werden, um tragende Bauteile zu erstellen. Dazu gehören beispielsweise Fundamente, Decken und Wände.
    4. Warum ist eine vollständige Kostenschätzung wichtig?
      Eine vollständige Kostenschätzung ist entscheidend für die Planung und Finanzierung eines Bauprojekts. Sie ermöglicht es, die Gesamtkosten realistisch einzuschätzen und finanzielle Risiken zu minimieren.
    5. Was kann ich tun, wenn die Kostenschätzung unvollständig ist?
      Sprechen Sie mit Ihrem Bauingenieur und der finanzierenden Bank. Lassen Sie die Kostenschätzung überarbeiten und klären Sie die Auswirkungen auf Ihre Finanzierung. Prüfen Sie den Vertrag mit dem Bauingenieur auf Haftungsfragen.
    6. Welche Rolle spielt der Bauingenieur bei der Kostenschätzung?
      Der Bauingenieur ist für die Erstellung einer detaillierten und vollständigen Kostenschätzung verantwortlich. Er muss alle relevanten Gewerke berücksichtigen und die Kosten realistisch einschätzen.
    7. Was sind die Konsequenzen fehlender Gewerke in der Kostenschätzung?
      Fehlende Gewerke führen zu einer Unterschätzung der Gesamtkosten. Dies kann zu finanziellen Engpässen, Problemen mit der Finanzierung und im schlimmsten Fall zum Abbruch des Bauprojekts führen.
    8. Wie kann ich sicherstellen, dass die Kostenschätzung vollständig ist?
      Überprüfen Sie die Kostenschätzung sorgfältig und vergleichen Sie sie mit anderen Angeboten. Fragen Sie Ihren Bauingenieur nach Details und lassen Sie sich alle Positionen erklären.

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  2. Eigenkapital vs. Kredit: Auswirkungen steigender Baukosten

    welcher schaden
    mal ein paar Laiengedanken und Nachfragen:
    • Punkt 1) verstehe ich nicht. Jetzt, wo es teurer wird zaubern sie plötzlich mehr Eigenkapital aus der Tasche und sagen: Hätte ich das vorher gewusst, dass ich das brauche, hätte ich gleich mehr EKAbk. eingesetzt? Normalfall wäre doch, Sie hätten das EK gleich zu Anfang mit verplant und müssten jetzt den Kredit aufstocken? Oder ist jetzt noch schnelle eine solvente Oma Eingesprungen? Ich denke auch, dass die 35 T€ mehr EK nicht gleich 2 % günstigere Kreditzinsen verursacht hätten. Wo liegt der Unterschied in Ihrem Fall genau?
    • Punkt 2) Was wollen Sie? Mit dem BAu-Ing weiterbauen? Dann würde ich nicht klagen (vor Gericht) sondern reden! Die fehlende Treppe und die Betonarbeiten hätten Ihnen doch ggf. auffallen können, oder? Die Frage ist (wenn sie denn unbedingt jemanden Haftbar machen wollen): Welcher Schaden ist entstanden? Hätten sie sonst den schlüsselfertig-Generalunternehmer gewählt? Ist schon angefangen worden zu bauen? Welche Kosten hat der Bau Ing bisher verursacht? Waren das Kosten, die für Sie nutzlos sind, oder gibt es inzwischen bereits einen genehmigen Bauantrag, eine Statik usw? Wofür wollen Sie also Geld haben? Dafür dass sie mehr zahlen müssen als beim schlüsselfertig-GUAbk.🔴 Da bekommen Sie aber vermutlich ein anders Produkt, d.h. beides ist nicht vergleichbar. Sie bekommen ja etwas für ihr Geld. Sehe also nicht den Punkt, für den Sie etwas verlangen können. Wie gesagt: bin Laie, die Experten müssen wissen wie verbindlich Kostenschätzungen sind und was drauf steht wenn man die im Auftrag macht und arg daneben liegt ...

  3. Finanzierung Neubau: Erhöhter Beleihungsauslauf durch Mehrkosten

    Ein Versuch der Präzisierung ...
    Vielen Dank für die präzisen Nachfragen!
    ad1) Ich habe ein Darlehen in Höhe von 150 T€ aufgenommen und habe 55 T€ Eigenkapital, dass ich aber nicht vollständig im Bau einsetzen wollte (angegeben habe ich den Einsatz von 25 T€ + Boden + bereits geleistete Kosten). Letzteres muss ich aber nun doch tun! Bei einem Beleihungsauslauf von mehr als 60 % kostet mich der Kredit 0,1 % mehr. Dies entspricht in etwa einem barwerten Nachteil von 1500 €.
    ad2) In der Kostenschätzung taucht die Position Mauer- und Stahlbetonarbeiten auf. Der Bauingenieur hat jedoch angebeblich in einer Nebenrechnung vergessen, die Stahlbetonkosten zu den Mauerkosten hinzuzurechnen und nur die Mauerkosten angegeben. Die Holztreppe  -  dachte ich  -  sei Bestandteil der Kostenposition Zimmer- und Holzbauarbeiten (Zimmerarbeiten, Holzbauarbeiten) bzw. der Position Tischlerarbeiten. Für mich als Laie war der Fehler also nicht ersichtlich. Und der Bauingenieur sollte doch ein Profi sein! Schließlich bezahle ich Ihn, dass er 1 und 1 zusammenzählt. Sonst bräuchte ich Ihn ja nicht und hätte selbst kalkulieren können ...
    Hätte er die deutlich höheren Kosten von Anfang an benannt, dann hätte ich mit der Fertigbaufirma gebaut! Von der Ausstattung usw. waren beide identisch. Ich bekomme jetzt also etwas vergleichbares und zahle dafür etliches Mehr.
    Wir haben gerade mit den Erdarbeiten begonnen, die wir in Eigenregie durchführen, weil wir über die Technik verfügen. Bisher hat der Bauingenieur ca. 3/4 seines Honorars bekommen. Das letzte 1/4 fällt für die Durchführungskontrolle an. Ich bin bereits mit einem genehmigten Bauantrag in die Gespräche gegangen; den hatte ich bereits vor zwei Jahren gestellt.
    • Name:
    • binomial1

  4. Kostenschätzung Neubau: Bauingenieur vs. Generalunternehmer

    jetzt klarer
    ad1) aha, jetzt sehe ich klarer', so macht es Sinn ...
    ad2) wird auch einiges klarer. Natürlich erwarte auch ich bei entsprechender Beauftragung, dass der Mann 1+1 rechnen kann. So wie Sie es jtzt schildern, würde ich mich auch nicht mitschuldig fühlen. Soweit so gut. Zur Frage, ob Sie wirklich etwas Vergleichbares bei Generalunternehmer und Bau-Ing. bekommen würden, halte ich mich mal zurück. Solche Aussagen sind immer Steilvorlagen für einige hier im Forum (wo bleiben Blücher und JDB 😉: Will sagen: Darüber kann man vortrefflich diskutieren, wissen wird man es vermutlich nie. Hängt stark von dem Generalunternehmer ab. Wenn solche Summen dazuwischen liegen, dann MUSS es nach meinem Gefühl einen Unterschied geben, denn nur durch "Großeinkauf" holt der Generalunternehmer den finanziellen Vorteil nicht raus. Zusätzlich muss er ja auch noch einen Gewinn machen ... Oder fahren die Handwerker, die der Bau-Ing ausgesucht hat alle Porsche?
    Zur Frage nach der Haftung beim "Verschätzen bei den Kostenschätzungen" gebe ich auch lieber an die Experten weiter. Als nicht Jurist, finde ich das Eis an dieser Stelle unter mir zu dünn 😉

  5. Fehlende Kosten: Einzelvergabe vs. Generalunternehmer – Beweislast

    ach hätte er doch
    geschwiegen, dann wäre die Zeit nicht verloren gegangen, um mein Nichtwissen zu Kenntnis zu nehmen. Soll heißen: bin nur Laie ohne jede Ahnung.
    Meine Einschätzung:
    Die "fehlenden" Kosten sind sowieso Kosten, also von Ihnen alleine zu tragen (sagt der Ing.)
    Nein, sind NICHT sowieso, da andernfalls mit Generalunternehmer gebaut, für gleiches Geld (sagt der BH [also Sie])
    Also bleibt einzig die Frage, ist Generalunternehmer / Einzelgewerke vergleichbar?
    Nein, Sie werden den Beweis nur sehr schwer, bzw. gar nicht erbringen können, so detailliert kann gar keine Beschreibung sein (Ausnahme: Sie arbeiten heute immer noch mit den gleichen LVAbk.'s, mit denen der Generalunternehmer angeboten hat).
    Fazit: Nur wenn Sie die Beweisführung schaffen und glaubhaft machen können, dass nur bei Parität die Einzelvergabe in Frage kam, haben Sie eine Chance die sowieso Kosten zu wiederlegen und damit einen Schaden nachweisen zu können. Adernfalls werden Sie drauf sitzen bleiben.
    Sie haben im übrigen mein volles Mitgefühl. Alles o.a. ist keine Rechtsberatung, weder vom Grundsatz her, geschweige denn von irgendwelchem Sachverstand.
    • Name:
    • Herr Ber-180-Sob

  6. HOAI-Leistungen: Kostenschätzung vs. Architekturplanung

    wo ist die Architektur?
    was hat ein verschätzter Bauingenieur mit Architektur zu tun? soviel wie ein geplatztes wiener würstchen mit einer laugenbretze!
    1. wann lernen Profi-Laien mal den Unterschied!?

    hat der Bauingenieur einen Planungsauftrag nach HOAIAbk.🔴
    erbringt er Planungsleistungen nach HOAI?
    rechnet er nach HOAI ab?
    dann muss das Papier "Kostenberechnung nach DINAbk. 276" heißen, das der Bauingenieur vor der Genehmigungsplanung ihnen abgeliefert hat.
    eine Kostenschätzung sollte er in der Vorplanungsphase abgeliefert haben!
    nur so wie der Fall geschildert wird hat das mit seriöser Planung nach HOAI so viel zu tun wie der gesamtthread mit Architektur -- bedenkliche Grüße

  7. Bauingenieur Haftung: Nachfinanzierungskosten einfordern!

    bravo Blücher ...
    der Schuster soll bei seinen Leisten bleiben ...
    @ Bauherr: der Bauingenieur soll mal mindestens die nachrangigen Nachfinanzierungskosten auf 17 oder 24 Jahre tragen oder das ganze kapitalisiert bar auf den Tisch  -  und die Mehrkosten sind glatt bezahlt
    Dumm gelaufen  -  es kann nur noch besser oder schlimmer kommen
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Kostenschätzung Neubau: Fehlende Gewerke und Finanzierung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um eine unvollständige Kostenschätzung für einen Neubau, insbesondere fehlende Gewerke wie Treppe und Stahlbetonarbeiten. Dies führt zu Problemen bei der Baufinanzierung, da der Beleihungsauslauf steigt und mehr Eigenkapital benötigt wird. Es wird diskutiert, ob der Bauingenieur für die fehlerhafte Kostenschätzung haftbar gemacht werden kann und welche Alternativen es gibt, z.B. die Beauftragung eines Generalunternehmers.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Finanzierung Neubau: Erhöhter Beleihungsauslauf durch Mehrkosten wird erläutert, wie sich ein erhöhter Beleihungsauslauf auf die Kreditkonditionen auswirken kann. Dies sollte bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

    💰 Kosten: Mehrere Beiträge thematisieren die unerwarteten Mehrkosten durch die fehlenden Gewerke. Es wird diskutiert, ob diese Kosten vom Bauingenieur zu tragen sind oder ob der Bauherr diese selbst tragen muss. Der Beitrag Bauingenieur Haftung: Nachfinanzierungskosten einfordern! schlägt vor, den Bauingenieur für die Nachfinanzierungskosten haftbar zu machen.

    🔧 Praktische Umsetzung: Es wird empfohlen, die Kostenschätzung von einem unabhängigen Experten überprüfen zu lassen, um weitere Überraschungen zu vermeiden. Zudem sollte geprüft werden, ob der Bauingenieur Planungsleistungen nach HOAI erbringt und somit für die Richtigkeit der Kostenschätzung verantwortlich ist, wie im Beitrag HOAI-Leistungen: Kostenschätzung vs. Architekturplanung erläutert wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Haftungsfrage mit dem Bauingenieur und prüfen Sie alternative Finanzierungsmodelle, um die Mehrkosten zu decken. Vergleichen Sie Angebote von Generalunternehmern, um die Gesamtkosten besser einschätzen zu können. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Kostenschätzung Neubau: Bauingenieur vs. Generalunternehmer bezüglich der Vor- und Nachteile von Einzelvergabe und Generalunternehmer.

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